物业管理服务工作标准标书专用版参考借鉴.docx

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物业管理服务工作标准标书专用版参考借鉴

物业管理服务工作标准

一、保洁工作标准

1、地面（室内所有公共区域的大理石、地砖）：

目视地面50公分长，无明显灰尘、污渍及杂物。

2、墙面（室内所有公共区域的墙面）：

用卫生纸擦拭80公分长，检查卫生纸无明显污渍。

3、楼梯（室内所有楼梯）：

抽查2-3层，无痰渍、烟头、香口胶、纸屑、垃圾及蜘蛛网。

4、玻璃及镜面（室内所有玻璃门、窗、墙、镜）：

抽查不同位置3-5处，每处抽查1平方米，质量达到无水渍、污渍、手印，洁净、明亮。

5、卫生间：

墙面无水渍、污渍；地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等；洗手盆无水渍、洁净；小便池无锈渍、烟头等；大便池无锈渍、不积大便、烟头等、无明显臭味。

6、室内外排水沟：

抽查20米，无烟头、泥沙等垃圾物，无明显臭味。

7、明沟：

抽查1-3米，不积泥沙、垃圾物等，畅通。

8、各类标牌、指示牌：

抽查2-3个，用卫生纸擦拭无明显灰尘，光亮。

9、消防设备设施：

抽查2-3个消防拴，无灰尘、垃圾及蜘蛛网。

10、垃圾桶、烟灰盅、栏杆：

检查3-5个垃圾桶或烟灰盅，无痰渍、污渍、灰尘，保洁明亮；抽查10米栏杆无灰尘、污渍、光亮；抽查2-3部电梯外门，用卫生纸擦拭，明亮无明显灰尘、污渍。

11、广场：

抽查50平方米，无烟头、果皮、纸屑等垃圾物，地面保洁卫生。

12、绿化带（池）：

抽查10盆花草，盆内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物；抽查室外绿化带30平方米内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物。

13、垃圾房：

垃圾清运完后检查地面无垃圾；污水沟无垃圾、泥沙、积水；墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网；设备保洁、干净、光亮。

14、停车场：

地面抽查30平方米，无垃圾；墙面与墙角无灰尘、蜘蛛网；抽查排水沟20米内无烟头、泥沙、垃圾物。

15、楼梯扶手：

抽查2-3层楼梯扶手，用卫生纸擦拭，卫生纸无明显污渍。

二、公共秩序维护工作标准

项目

内容

着装

1、上岗须着公司统一的护管员制服，戴好帽子，系正领带，扎紧武装带，衣领钮扣全部扣好。

2、上岗须佩戴好工作牌。

工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品（如纪念章、笔、BB机、锁匙扣等），制服衣袋不得装过大过厚物品。

4、非当值班时间，除因公或经批准外，不得穿着或携带制服离开辖区。

行为举止

1、上岗时举止应文明、大方。

2、头发要整洁，不留长发。

3、精神振作，姿态良好，抬头挺胸。

不得东倒西歪、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

4、值勤时不得抽烟、吃零食，不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情，不得随地吐痰、乱丢杂物。

5、注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。

6、不得将任何物件夹于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。

内务

1、保持宿舍保洁卫生，不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。

2、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床下的鞋子摆放整齐。

3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放，保持内务的统一。

4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。

5、室内应保持安静，不得在室内喧哗、打麻将，以免影响其他队员休息。

作息规定

1、护管实行24小时值班制，每班提前10分钟进行交接班。

2、每晚零时之前熄灯就寝。

3、每周二、四下午二时至四时军训，无特殊情况，不得无故缺席。

4、严格执行备岗制度，下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。

5、休息（假）期间，发生紧急情况，一经召唤必须立即归队，听候调遣。

军训

1、立正：

脚跟靠拢并齐，自然挺胸，两臂自然下垂，两眼平视前方。

2、稍息：

左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3，上体正直。

3、向右（左）转：

右（左）脚跟为轴，向右（左）转90°，重心移向右（左）脚，左（右）脚迅速靠拢右（左）脚，成立正姿势。

4、向后转：

要求同向右（左）转，向后转180°。

5、齐步走：

左脚向正前方迈出约75厘米，重心前移，右脚相同。

上体正直，两臂前后自然摆动。

6、敬礼：

右手指并拢抬起微接帽沿右前角，腕直臂平，同时注视受礼者。

7、注目礼：

面向受礼者成立正姿势，注视受礼者，并目迎目送。

护管器材

1．护管器械包括有对讲机、警棍等，它是护管人员执行任务的工具和武器，属公司的公共财产，每个护管员都有责任和义务将其保管好，防止遗失或损坏。

2．护管器械只供护管员执行公务时使用，严禁用作其他用途。

3．护管器械严禁转借他人，严禁个人携带外出，如因工作需要须报管理处批准。

4．对讲机使用应严格按规定频率正确操作，严禁保安员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。

若有损坏视情节赔偿。

5．执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。

严禁在检查时通风报信。

6．警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器，严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。

7．护管员交接班时，应做好护管器械的交接验收记录，防止出现问题时互相推卸责任。

8．护管器械不用时，应由当事人交管理处统一保管。

固定岗位

1、熟悉本岗位职责，熟悉小区业主基本情况，包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。

2、当发现双手提（拿）着重物的顾客进出大门有困难时，应主动提供帮助。

3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应立即起立敬礼。

4、外来人员进出，值班人员填写《来访登记表》，谢绝推销和其他闲杂人员进入。

6、当用户搬出物品时，应区分不同情况，必要时值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行，同时收回《出入物品申报表》。

7、需要给邮局办理签收的邮件，应参照《信件收发管理程序》处理，及时将邮件送给用户签收。

8、对于出现的紧急情况，应参照《紧急事件处理程序》处理。

9、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。

流动岗位

1、护管巡查参见《护管巡查细则》。

2、当业主、顾客有困难求助时，应及时提供热情的帮助。

3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士，应敬礼、致谢。

4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。

重点检查治安、防火、防盗等情况，消防等公共设备、设施是否完好，防盗门是否关好等。

发现问题立即处理，做好《值班记录表》，并上报护管班长或管理处主任。

5、巡逻中发现可疑人员，要前往盘查，必要时检查其所带物品。

属三无人员，应驱赶出辖区；属推销、摆卖人员，应劝其离开辖区。

6、对于出现的紧急情况，应参照《紧急事件处理程序》处理。

7、协助管理处其他班组（部门）做好有关管理工作（参见相关程序文件）。

三、

绿化工作标准

项目

内容

着装

1、上岗须着公司统一的工作制服。

2、上岗须佩戴好工作牌。

工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、喷洒农药等易伤皮肤工作时应穿长袖衣服戴口罩等。

4、要求工作服干净整洁。

行为举止

1、上岗时举止应文明、大方。

2、精神振作，姿态良好。

3、使用礼貌用语。

工作制度

1、爱岗敬业、服从指挥、积极主动、任劳任怨、遵纪守法、严以律己。

2、按规定着装上岗。

3、遵守作息时间不迟到早退，有事请假。

4、认真参加培训和学习。

5、绿化养护要培养员工的敬业精神，加强业务培训，使员工成为一专多能的骨干力量。

6、爱护各种机械器具，使用时按操作规程，使用完后妥善保管，未经主管同意不得外借。

草地养护

1、清除绿地、花丛内砖石、铁丝、干枯枝叶等杂物。

2、拔除绿地的杂草。

3、草坪修剪，绿篱、花球造型。

4、加土滚压，填平坑洼。

5、适时松土、淋水、施肥。

6、裸露地、草皮死亡及时补植。

7、加强草坪病虫防治工作。

荞灌木养护

1、做好乔、灌木修剪和造形，及时修剪枯枝、病虫害枝、有碍观瞻和影响行人的枝条。

2、及时除草、松土、培土。

3、台风季节对荞灌木进行加固，防止刮倒。

台风过后及时松绑，避免橡皮带嵌入树皮内。

4、淋水、施肥，保证乔、灌木水分和养分供给。

5、死亡乔、灌木及时补植。

6、做好乔、灌木病虫防治工作。

7、修整树穴。

干旱的秋冬季修成水窝状，多雨的春夏季修成丘状。

树穴内经常松土、除草，保持土壤细粒疏松，不见杂草，清除石杂物。

树穴要美观精致，大小、形状与乔灌木地上部分相协调。

浇水、施肥

1．草坪浇水

1.1在干旱和少雨季节，要经常进行草坪浇水，保证草正常生长的需要。

1.2草坪浇水，最重要的是一次浇足透水，避免只浇表土。

至少要浇湿透土层5cm以上。

如草坪过分干旱，土层的湿润度则应增至8cm，否则就难以解除旱象。

1.3草坪浇水最忌在中午阳光曝晒下进行，应尽可能安排在早上与傍晚前后进行。

1.4草坪浇水要喷洒均匀，免于遗漏，无固定喷灌设备的，浇水要先远后近，逐步后移，避免重复践踏。

1.5久旱不雨，可连续浇水2～3次，否则难以解除旱情。

正常情况下，无雨季节每周可浇水2～3次。

2．草坪施肥

2.1堆肥施用量一般为1000～1500Kg/亩，每2～3年施用一次。

2.2化肥施用多以氮肥为主，以促进其茎叶繁茂。

施用磷、钾肥以增加草坪的抗病与防病能力。

2.3氮、磷、钾三种化肥的施用比例，通常控制在５:

４:

３为宜。

2.4化肥的施用量为3kg/100m2为宜，入冬前忌施氮肥。

2.5施用化肥应在阴天或雨前撒于草坪场地，或与草坪灌溉浇水密切结合进行，以防施用不当损坏禾苗。

2.6在每年的4、7月进行。

在其它时间，应视其生长情况，适当补充追肥。

2.7草坪施肥要适量、均匀，防止过量或不均匀引起肥伤。

3．乔、灌木施肥细则

3.1在乔、灌木根部挖条形沟，或在树冠外缘的投影线下，每株挖对称两穴。

3.2乔木施肥穴的规格为30×30×40cm，灌木施肥穴的规格为20×20×30cm。

3.3将肥料用铁楸倒入沟内或穴内。

3.4回填泥土，踏实，淋足水，切忌肥料裸露。

4．注意事项

4.1施肥要根据花卉不同品种及生育期，适时、适量、氮磷钾配合施用。

4.2施肥前要松土除草。

4.3施肥后要淋足水，第二天早晨要淋清水，俗称“回水”，这有利肥料的分解吸收。

4.4施肥时，不论哪种肥料，切忌施于花卉幼芽和新叶上，以防灼伤。

病虫害防治

1．病虫检查

1.1调查采用随机抽样法：

以每个管理区为单位，根据面积大小，间隔20－30米为一检查点，检查有无病、虫害存在。

2．喷施药物

2.1在喷药前至少应提前12小时张贴通知告知业主（业主），提醒注意，避免对人、畜造成危害。

2.2喷施后立即清洗喷雾器中剩余药液，将药物和用具回收库房并清洗全身。

3．注意事项

3.1配制、喷施农药应穿长袖衣、裤；戴口罩、橡皮手套。

3.2喷施时间以8:

00～10:

00点、14:

00～15:

00点为宜。

3.3喷施时遇大风、下雨时要停止喷施。

3.4不可随意提高或降低药液的使用浓度。

3.5保管好农药，不要随意丢放，以免误使人、畜中毒。

修剪

1．草坪修剪

1.1草坪修剪的标准是草坪高度不超过8cm—12cm。

1.2正确使用割草机，严格按操作规程和注意事项使用。

1.3在割草机不能操作的小块草地或草坪边缘，应用修剪刀进行人工修剪，使草坪修剪整齐。

1.4草坪边缘超出生长范围而遮盖路面、路牙影响美观，应采用月牙铲进行切边。

2．乔木修剪

2.1乔木修剪要注意冠形美观，下缘线整齐，枝叶不宜密集、重叠，也不能太疏。

2.2剪口要平滑，避免粗糙，要尽量缩小伤口面，不能起“树钉”。

2.3剪除荫枝、干枯枝、病虫枝、下垂枝，下缘线以下的荫蘖枝要及时剪除。

2.4乔木移植后必须修剪，修剪程度以主枝2/3处修剪为度，保留4～5个主枝，每个主枝留取2～3个侧枝，以利成活。

3．灌木修剪

3.1修剪以修枝为主，剪除枯枝、弱