开封市住宅专项维修资金管理办法.docx

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开封市住宅专项维修资金管理办法

开封市住宅专项维修资金管理办法

（修订草案征求意见稿）

第一章　总则

第一条　为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令号）、住建部、财政部《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔〕号）和河南省住建厅、财政厅制定的《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》（豫建〔〕号）等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内商品住宅（含与商品住宅相连的非住宅部分）、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称商品住宅包括普通商品房屋、经济适用房等政策性保障房屋、单位集资合作建房、拆迁安置房等商品住宅。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

本办法所称保修期按照《建设工程质量管理条例》（国务院令第号）、《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第号）规定执行。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条　市、县人民政府房地产主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市、县人民政府房地产主管部门指定的住宅专项维修资金管理机构（以下简称住宅专项维修资金管理机构），具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作。

第二章　交存

第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第七条商品住宅的住宅专项维修资金由业主交存；公共租赁住房的住宅专项维修资金由产权人交存。

已售出的公有住房的首期住宅专项维修资金由售房单位交存；续交的，由业主交存。

第八条商品住宅、非住宅的首期住宅专项维修资金按下列标准交存：

（一）无电梯房屋由业主按建筑面积每平方米元交存；有电梯房屋由业主按建筑面积每平方米元交存；别墅由业主按建筑面积每平方米元交存；非住宅由业主按建筑面积每平方米元交存；

（二）公共租赁住房，无电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米元交存；有电梯房屋由产权人按建筑面积每平方米元交存。

市房地产主管部门应当根据房屋建筑安装工程每平方米造价，适时调整并公布首期住宅专项维修资金的交存标准。

第九条　出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的、高层住宅不低于售房款的，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第十条　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十一条　业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金、商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由住宅专项维修资金管理机构代管。

遵循方便业主交存的原则，住宅专项维修资金管理机构应当委托所在地商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十二条房地产开发企业办理商品房预售许可证前，应当先到住宅专项维修资金管理机构办理小区住宅专项维修资金开户，凭开户证明到房地产管理部门办理商品房预售许可证。

出售商品住宅时,房地产开发企业应当将首期住宅专项维修资金交存的标准、数额、时限、地点、交存方式等情况一次性告知业主，并在《商品房买卖合同》中明确约定住宅专项维修资金的交存方式，由业主自行到住宅专项维修资金管理机构办理交存手续。

应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

业主也可以委托房地产开发企业代交。

房地产开发企业代收的住宅专项维修资金，应当自代收之日起日内，存入指定的住宅专项维修资金银行专户。

并报送业主缴纳清册和银行出具的交存凭证。

否则，逾期按日加收罚息。

尚未售出的房屋，由房地产开发企业在办理房屋所有权首次登记时代交该部分房屋的专项维修资金。

　　已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

　　第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

　第十四条房地产开发企业申请办理商品房首次登记前，住宅专项维修资金管理机构应对商品房住宅专项维修资金交存情况进行稽核。

所有业主交纳住宅专项维修资金后，方可出具住宅专项维修资金交存证明。

第十五条专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积以上的业主且占总人数以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构代为统一管理。

已售公有住房提取的住宅专项维修资金由住宅专项维修资金管理机构负责管理。

第十六条业主大会成立后，经业主大会同意，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

已售公有住房的住宅专项维修资金专户，按售房单位设账，按幢设分账；业主续交时，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知住宅专项维修资金管理机构；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

　　（三）住宅专项维修资金管理机构应当在收到通知之日起日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受住宅专项维修资金管理机构的监督。

第十七条业主分户账面、公有住房售房单位分账账面余额不足首期住宅专项维修资金数额的，应当由业主续交。

商品房屋的住宅专项维修资金数额续交后应不少于首期住宅专项维修资金。

公有住房的住宅专项维修资金业主首次续交标准执行本办法第八条第

（二）项规定；业主分户账账面余额不足首次续交的住宅专项维修资金数额时，应当由业主再次续交，再次续交后的住宅专项维修资金数额应不少于业主首次续交的住宅专项维修资金。

续交住宅专项维修资金，可以一次性足额续交，也可以分期续交。

已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定并报住宅专项维修资金管理机构备案；未成立业主大会的，续交方案由住宅专项维修资金管理机构决定。

　　第十八条年月日前建成的小区应当按照本办法规定的标准一次性补建住宅专项维修资金。

补建方案由业主大会决定，由业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施，并报住宅专项维修资金管理机构备案。

第十九条房屋共用设施设备报废后回收的残值，应当用于补充住宅专项维修资金。

利用房屋共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，应当主要用于补充住宅专项维修资金，但业主大会另有决定的除外。

　　第二十条房屋所有权转让时，原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金的交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，受让人应当将结余的住宅专项维修资金支付给原业主。

当事人之间关于住宅专项维修资金另有约定的，从其约定。

　　第二十一条房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第二十二条住宅专项维修资金管理机构应当及时为业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第二十三条住宅专项维修资金自交存之日起，按照国家规定的银行存款利率计息，由代管单位与专户管理银行按年结存到户。

第三章　使用

第二十四条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十五条住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿的；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值的；

（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变的；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

（九）其它情况。

第二十六条住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（1）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）监控、消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其它设备损坏的；

（七）其它情况。

第二十七条使用住宅专项维修资金，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意。

使用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金，应当经公有住房售房单位同意。

公有住房售房单位应当根据相关业主的维修建议，对符合条件的维修项目及时申报维修。

公有住房售房单位不存在的，按前款规定执行。

第二十八条业主讨论使用住宅专项维修资金事项或就使用住宅专项维修资金事项征求业主意见，可以采用下列表决方式：

（一）委托表决：

业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

（二）集合表决：

业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

（三）默认表决：

业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；

（四）异议表决：

在维修资