楼盘开盘阶段广告推广方案.docx
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楼盘开盘阶段广告推广方案
楼盘开盘阶段广告推广方案
润丰▪格兰阳光
开盘阶段广告推广方案
深圳尚玥广告
-3-22
一、策略核心支持
二、产品定位策略
三、黄金周推广
四、开盘推广策略
五、开盘媒体策略
一、策略核心支持
首先我们分析格兰阳光产品属性:
1、高端产品
A、高价格
1800--2300-2400元/M2,还要上调10%,相比熙园1680元/M2,小高层1880元/M2,高出一个档次,在遵义也是当前最高的住宅房价,（不比商住楼）
B、面积大
以140M2为主,160M2和部分120M2
B、总价高
35万—50（以上价格区间的总价
以上分析,格兰阳光符合遵义豪宅标准。
再加上苏格兰风情园林社区、中华路地段、凤凰山三位一体的附加值和稀缺性以及物管、智能化等配套,更加奠定格兰阳光在遵义市场作为:
唯一拥有中华路地段、凤凰山景、城市繁华为一体的高档豪宅。
其次我们来分析格兰阳光的销售过程:
1、格兰阳光从11月18日认筹,有了186个认购客户,最大因素在于认筹极快地把周边以及与发展商有牵连的”熟”客户消化掉,也有了认筹”旺”的虚假,因为这种旺没有延续。
为什幺在1月-3月就没有了大量的成交,甚至认购呢?
我们分析来访量,其实也不低,平均也有7-8批/天,60天也有420-480批客户（实际684人/次）。
却是很低的成交,原因在于:
持币观望的客户不认可你的形象,满足不了（客户的）价值观。
产品价格与产品形象的不对称,造成心理压力。
我们广告的目的:
提升品质,提升形象,满足客户虚荣,强化豪宅品质,弱化新都市主义生活样板概念,由虚到实,全面演绎遵义豪宅标准,打造遵义人的豪宅生活来支撑价格。
二、产品定位策略
综上分析,我们给予格兰阳光的产品定位:
遵义首席豪宅
本定位符合产品属性,具有支撑,而且能够占领遵义高端市场,形成高端消费。
我们给予格兰阳光的个性定位:
中华路凤凰山苏格兰风情首席豪宅
我们在这里强调地段（地段决定价值）、凤凰山稀缺资源、苏格兰异域风情,目的就是差异化。
苏格兰风情是当前遵义唯一的源自异域风情的园林规划,我们在后期会为苏格兰风情注加新的元素:
苏格兰皇室物业管理风格、苏格兰皇家会所、苏格兰情调咖啡吧等等,甚至苏格兰风情开盘,我们邀请苏格兰风情乐队、舞蹈到遵义演义纯正苏格兰风情。
以此,吸引遵义高端消费,满足她们的虚荣,促使她们落定。
我们格兰阳光的市场定位:
遵义上流阶层
1、城市中产阶级（120-140M2）
A、中层公务员
B、银行中层以上干部
C、移动、电信中层以上干部
D、电力公司、电厂、烟厂以上中层干部
2、城市富商阶层（140-160M2）
A、本地经商（遵义及周边县经商）
B、外地经商（以义乌人为主要群体的商人）
3、政府高官、大富商（160M2以上）
4、企业高层
我们为格兰阳光做以上客户描述,目的在于为我们的推广划定圈子,广告要针对性,一对一的做才有实效性。
我们的推广目标:
短时间聚集遵义上流阶层
三、黄金周推广
我们从去年11月18日开始认筹到5月22日（星期日）开盘,时间过了半年,其中断断续续积累了一定客户,但还达不到开盘前的积蓄量。
我们建议黄金周在销售现场与房交会两地互动,聚集人气。
方案一:
黄金周全家到格兰阳光看楼,送肯德基全家桶!
活动要求:
必须全家成员到齐
每天推出50/次
先到先得（进行排号）
方案二:
5月1日黄金周优惠认购,10000变0,经过5.1黄金周积累客户。
具体方法:
从5月1日—5月22日期间落定10000元,即可在开盘当天抵0元购楼款。
经过黄金周的优惠认购,积累开盘客户。
前面已经认筹的客户在开盘当天落定的即送家私套餐礼包（根据户型大小,10000--15000元,实际7折）,已经签定购买合同客户,即送家私套餐礼包（根据户型大小,10000--15000元,实际7折）,黄金周认筹客户也能够选择家私套餐。
促销活动期间,能够调高单价:
100元/M2
方案三:
5.1黄金周限量认购”阳光至尊卡,价值10000元TOP”200张。
阳光卡纯白金制作,含钻石（与标志吻合）价值10000元。
在开盘当天,凭卡优惠10000元房款。
而客户会有免费得到金卡的满足感。
经过卖阳光卡,卖身份,卖格兰阳光。
经过天价卡的效应,短时间集聚遵义有钱人的关注。
格兰阳光卡将成为遵义身份的象征。
我们要不断充实卡的含金量:
1、阳光卡业主享受遵义任一家高档消费场所贵宾级优惠折扣;
2、阳光卡业主享受遵义电信贵宾级待遇;
3、阳光卡业主享受苏格兰会所贵宾级优惠折扣;
4、等等。
我们与发展商会与各消费场所联系,形成联盟。
在遵义房展会、各大酒店、高档商务会所推介阳光卡。
在报纸上炒作阳光卡。
四、开盘推广策略
开盘主题:
来格兰阳光领略苏格兰风情
开盘内容:
1、遵义苏格兰风情名流沙龙（音乐酒会）
2、苏格兰皇家卫队仪仗表演（邀请世界之窗国旗护卫队,身着苏格兰卫队服装,配8匹高马）强调皇家卫队威严,强化豪宅品质。
3、苏格兰风情乐队表演（邀请世界之窗专业表演团队）
4、开盘庆典、抽奖活动
5、配合促销
5月1日黄金周优惠认购,10000变0
经过5.1黄金周积累客户。
具体方法:
从5月1日—5月22日期间落定10000元,即可在开盘当天抵0元购楼款。
经过黄金周的优惠认购,积累开盘客户。
前面已经认筹的客户在开盘当天落定的即送家私套餐礼包（根据户型大小,10000--15000元,实际7折）,已经签定购买合同客户,即送家私套餐礼包（根据户型大小,10000--15000元,实际7折）,黄金周认筹客户也能够选择家私套餐。
五、开盘媒体策略
1、4月1日—4月15日豪宅形象出街,强化形象,提升品质
户外广告（现有广告位、销售中心广告牌）:
中华路凤凰山苏格兰风情首席豪宅
公交车体:
中华路凤凰山苏格兰风情首席豪宅
中华路灯杆旗
遵义晚报、遵义日报2期硬广
配合2期软文
贵遵高速入口广告牌
2、认筹准备4月16日—4月30日
信息传达:
黄金周全家到格兰阳光看楼,送肯德基全家桶!
一对一客户DM（登记客户）
横幅信息（天桥、广告牌覆盖横幅）
遵义晚报、遵义日报2期硬广
贵阳-遵义蓝鲸巴士电视广告（30秒投放,形象+信息）
3、黄金周阶段（5月1日-20日）
销售现场POP气氛
看房专车形象展示
房交会展示及认筹、派发礼品。
请礼仪小姐身着苏格兰民族风情服饰参加展示。
遵义宾馆、港澳酒店、国贸巡展,礼仪小姐身着苏格兰民族风情服饰参加展示。
遵义晚报软文炒作:
格兰阳光苏格兰风情惊艳遵义
4、5月22日星期天（开盘）
遵义晚报、日报5月20日硬广:
惊艳开盘——来格兰阳光领略苏格兰风情
广告牌发布开盘信息
灯杆旗发布开盘信息
中华路天桥横幅广告
贵阳-遵义蓝鲸巴士电视广告（30秒投放,形象+信息）
工地气氛包装
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