房地产企业核心竞争力要素分析.docx

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房地产企业核心竞争力要素分析

房地产企业核心竞争力要素分析

摘要：

房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有不同于其他企业的特殊之处。

其核心能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力体系的结构与功能。

外部环境影响因素与企业部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。

本文通过对我国房地产企业现阶段特征分析来探讨房地产开发企业的核心竞争力构成要素。

　关键词：

房地产开发企业核心竞争力要素

　　企业的核心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而形成的知识和技能的动态组织管理体系，通过适应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和服务领域，使企业不断获取持续竞争优势的能力。

这一能力体系是由相互联系、相互作用的许多要素结合而成的具有特定功能的统一体。

能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力的结构与功能。

外部环境影响因素与企业部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。

房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。

从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给与调节的滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场的强烈影响性、政府干预性等特点。

由此，就房地产开发企业而言，其核心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同于其他企业的特殊性要求。

一．企业核心竞争力

　　每个行业的核心竞争力各有自己不同于其他部门行业的涵、特征与优势。

战略学家迈克尔·波特认为，核心竞争力实际上就是企业在价值链某些特定的战略环节上的优势。

核心竞争力是持续发展的动力和源泉，是企业在竞争中战胜和超过其他企业的无形资产，它体现为企业的文化、职工的素质、企业资源和整合能力，是集技能和技术的于一体企业竞争优势的总合。

企业核心竞争力的形成，是企业整体优化的结果。

（二）什么是房地产企业核心竞争力

　　房地产企业的核心竞争力是房地产企业形成和发展过程中逐渐积累起来的独特企业文化，是协调生产技能和生产技术、人员管理与项目开发、资金流转与服务功能等各方面知识的综合能力，是企业独特涵在市场运营中的展示。

房地产企业在策划开发、宣传产品、构建企业文化和品牌、服务与管理等一系列生产经营服务管理过程中逐步形成具有自身特征的竞争能力，并通过研发产品、产品经营、管理服务以及拓展过程中对各方面知识与技能进行整合与协调，在不断累积过程中形成具有不被复制和仿效的独特企业魅力。

房地产企业其核心竞争力的要素构成除了具有本行业所具有的共性之外，还融合了其他企业的优质资源和经验，从而使之成为企业在市场竞争不断发展壮大的重要基础。

（三）房地产企业核心竞争力的特征

　　房地产行业具有资本高中集中、部部门繁多、外部协作广泛，并具有高利润与高风险共存、服务性强、跨行业协作等特点，其包涵多种技术构成和职能分解，因此特别需要加强外部环境的整合及沟通与协作，使其具有其他行企业所不具备的行业特征。

　　1组织管理能力

　　管理能力是指提高组织效率的能力，是管理者能够准确把握时机，并且有效提升组织工作效率的关键。

一是能全面而准确地制定效率的标准的能力，二是对目前工作水平与标准之间的差距的敏锐洞察的能力，三是纠正偏差的能力。

管理能力在其他类型企业中一般都以外部资源的整合能力及运作效率得以体现，是企业核心竞争能力的重要容。

随着市场经济的深一步发展，房地产行业发展也逐步走向成熟，竞争也日趋激烈，所以提管理能力在房地产企业显得日益重要，它是房地产企业成败兴亡的重要保证，是跨越创业阶段步入成长期的关键能力。

　　2.学习创新能力

　　创新是现代企业管理的重要功能之一。

创新论学者认为，核心竞争力是企业不断创造新产品和提供创新服务以适应市场的能力、不断创新管理的能力、不断创新营销手段的能力。

创新离不开学习，促进创新的最好方法就是通过不断学习提高企业和员工的知识含量，提升企业文化涵，增强竞争优势。

新时期房地产企业要注重加强学习和自身的文化建设，不断增强文化涵与开拓研发与创新提高能力，从而在业竞争中立于不败之地。

　　3.资源整合能力

　　资源论的观点认为，企业间存在的有形资源、无形资源和积累知识的差异，形成企业的竞争优势。

企业的特殊资源是企业竞争优势源泉，拥有优势资源的企业能够获取超出平均水平的收益。

企业核心竞争力就是企业具有的价值性、稀缺性、不可复制性的特殊资源以及低于价值的价格获取资源的优势广泛而深厚的资源储备和优势资源整合能力，是房地产企业提高核心竞争力的重要保证。

房地产企业进行资源整合的目的是为了更好地发挥资源优势。

房地产企业战略资源的整合能力可分为组合、协调、判断与决策能力。

因而企业要结合自身具体情况，不断扩大积累，增强竞争优势

二、　基于核心竞争力的房地产开发企业特征

（一）房地产开发企业具有虚拟企业性质

　　从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：

设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。

在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。

在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身部，共同完成开发任务。

从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。

可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。

在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。

（二）房地产开发企业规模经济的特殊性

　　房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定成本的投入相对很少，使得生产规模扩大所带来的成本分摊效应变得十分有限。

就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。

然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在管理上可能会形成规模经济效应，能够有相对合理与完备的人才结构体系。

另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。

由此可见，实现一定的规模化经营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。

（三）我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒

　　房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现显著的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。

除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般工业产品的特殊性，产品差异化特征非常显著。

这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。

　　房地产业又是一个资本密集型行业，巨大的项目开发投入在理论上具有行业资本进入壁垒。

然而，就我国现阶段的实际情况而言，房地产开发企业在市场竞争结构中相对于建筑商的强势地位，加之政府的扶持，使其具有较强的市场力量，造成我国房地产行业的资本规模壁垒并不显著，但是可以预见，伴随国家政策的进一步完备和市场的进一步完善，天平正逐渐转向消费者一方，资本规模壁垒将逐渐得到加强。

事实上，现阶段我国房地产行业的进入壁垒主要体现为政府的土地出让制度和区域开发商的阻止进入。

（四）房地产开发企业与金融业的互益

　　对于任何企业来说，资金都很重要。

但这一点对于资本密集型的房地产开发企业来说尤为重要。

投资所需的巨额资金是带动、同时也是制约房地产企业业务发展的极其重要的因素。

这使得房地产的开发与经营离不开金融业的支持，对于房地产的流通与消费，由于其支出数额大，同样也需要金融业的帮助。

除融资之外，运用多种金融工具，通过信托、保险等业务，同样会对房地产商品的流通与消费产生积极的影响。

反之，金融业的发展也需要房地产业开拓业务。

金融政策与金融市场对房地产企业的影响深远。

（五）房地产开发企业的知识密集性

　　通过价值链与供应链的分析，房地产开发企业具有虚拟企业的特征，其核心业务是根据城市规划要求及开发项目本身的特点，进行决策、计划、组织、领导、控制和协调。

其涉及知识围广泛，从社会、经济、相关政策、法律法规到土地利用、城市规划、市场调查分析、地质勘测、房屋建筑、资本运营、金融统计、信息处理、组织管理等。

这与建筑企业等劳动密集型企业比较而言，房地产开发企业具有相当程度的知识密集型企业特点。

（六）房地产产品的信息不对称与企业品牌

尼而森、达比和长尼把产品从质量的角度划分为三类：

搜寻品（Searchgoods）、经验品（Experiencegoods）和信任品（Credencegoods）。

搜寻品的质量情况可以在购买之前通过搜寻获得，经验品的质量情况只有在购买之后的消费中获得，而信任品的质量即使在之后的消费中也难以获得。

由于房地产产品的质量构成因素较一般商品复杂，有些因素在消费一段时间之后才可以了解，而有的因素即使在消费很长一段时间之后也难以把握（如建筑物的隐蔽工程），因此，房地产产品介于经验品与信任品之间。

这种信息不对称对于生产高质量产品的房地产开发企业和消费者来说均是不利的，甚至会导致消费者的逆向选择。

而品牌作为一种信息传递的手段，在此便显得尤为重要。

品牌投入的沉没成本会使得具有高质量开发产品的房地产开发企业具有相对持久的竞争优势，而对以信息不对称谋取不正当利益的开发商来说，最终结果将是在供求双方的重复博弈中失去市场。

三、房地产开发企业的核心竞争力最终体现

房地产开发企业的核心竞争力将最终表现为出色的资源整合能力、市场把握能力、客户价值创造能力、创新能力及其企业品牌价值。

（一）战略资源要素

　　作为三大资源的土地、资金、人才是房地产开发企业的生存和发展的前提，同时也是企业实力的体现。

土地资产的稀缺性、增值性、可持续性使其成为房地产开发企业之间竞争的主要对象。

资金规模的大小将决定开发商的开发规模，并在一定程度上影响其获取高质量土地资源的能力和抗风险能力。

而战略性人才要素则包括高素质的企业家人才要素和知识型员工要素。

高素质的企业家队伍是房地产开发企业持续发展的主导因素，而知识型人力资源要素则是企业财富之源。

（二）企业知识要素

　　米切尔·波兰尼（MichaelPolanyi，1966）首次将知识区分为显性知识和隐性知识，显性知识是经抽象后储存于客观世界之中的知识，在无知识主体（携带者）的参与之下，也能被理解和共享。

而隐性知识则无法被明确表达出来，体现为企业员工的技术专长、创造性解决问题的能力、管理层的领导能力和洞察能力、管理技巧、团队精神等等，在无知识主体参与之下难以被理解和共享，这种知识难以模仿，难以复制，甚至难以用语言来表述。

对于企业而言，企业知识依存于企业的人力资本、结构性资本和关系资本之中，具有路径依赖性、互补性和隐含性。

由此，企业知识的累积是一个长期的集体性学习过程。

同时，企业现在和未来的选择往往取决于企业现有的知识存量，这使得企业所积累的互补性知识不仅具有专用性，而且具有整体性和模糊性，难以被模仿，就房地产开发企业的知识密集性而言，其技术知识能否被很好的得以发挥，在很大程度上取决于开发企业所具有的制度性知识和管理性知识与其特定的技术性知识的匹配程度。

简而言之，即制度与技术的匹配程度。

　　（三）组织学习要素

　　德鲁克认为，“创新是一种赋予资源以新的创造财富能力的行为”。

波特指出，“公司通过认知或发现行业中更好的竞争新方法，并将其付诸实践来形成竞争优势，从而最终演变为创新”。

可见，创新能力是核心竞争力的重要体现之一，而实现组织创新能力（技术创新、组织创新、管理创新）的有效途径，则是通过组织学习。

组织学习是指组织通过不断创造、积累和利用知识资源，努力改变或重新设计自身以适应不断变化的外环境，从而保持可持续竞争优势的过程（国权，2002）。

组织学习理论主要涉及两方面容，一是如何分享、使用和储存现有知识；二是如何创造新知识，即广义的知识创新。

在此基础之上，该组织提供了五种组织学习类型：

边干边学、科学学习、搜索学习、边使用边学习和知识外溢学习。

　　（四）企业文化要素

　　部分专家将企业文化视作企业核心竞争力的三驾马车（战略，人才，文化）之一。

作为一种共同的价值观和行为准则，文化一方面减少了交易费用，提高了企业的专业化市场效率，又改善了组织成员的个体偏好函数，使员工倾向于企业的共同目标，在“共同愿景”之下，组织学习将从“适应型学习”向“创造型学习”转化，对于房地产开发企业来说，企业文化仍然是推动学习和创新的重要力量。

　　（五）整合集成要素

　　房地产企业的战略资源的整合能力可细分为组合、协调、判断与决策能力。

而企业则应通过有形资源和无形资源两方面的持续积累来获得能力的增强。

高素质的企业家队伍的创造性思维是形成整合集成效益的关键因素之一，通过创造性融合，实现最适宜要素的配置组合，从而形成优势互补，达成一种更为合理的结构形式，实现能力的放大效应，从而形成竞争优势。

值得关注的一点，全球化和信息化使得企业越来越依靠与其部资源相互补充的外部关系网络生存和成长，形成所谓的“网络经济”，企业需要通过合作来赢得竞争。

房地产开发企业的虚拟经营要求其在传统整合方式下，更有效的使用信息技术手段来加强其资源整合能力，快速融入网络经济之中。

结束语：

房地产产品的品牌能够创造差异化，确立品牌形象，发展品牌组合，并围绕品牌开展宣传和推广活动，打造品牌的权威性。

成功的品牌来自于一个企业对产品品质长期的保证，并在房地产企业竞争中发挥更为重大的作用。

资本的战略性运作是房地产企业进行长期战略部署的重要组成部分。

在资本战略运作过程中，房企高层一是要有审时度势，二是有预见风险的能力，三是准确识别机遇和风险，适时调整战略方案，完善实施方法，避免把企业推向险地。

资本的战略性运作的重要一点就是培养企业的核心竞争能力，增强竞争优势。

资本的战略运作一定要保持慎重，让资本每一次运作都为企业带来丰厚的收益，从而为企业实现跨越式发展打下重要基础。

　房地产企业是产业，是集知识、文化、思想、资金、战略、资源与一体的知识密集型与资本密集形企业，要打造房地产企业核心竞争力是一个长期和持久的任务。

房地产企业家要有超前意识和战略眼光，在不同的社会环境，不同的经济环境与公司的不同发展阶段及时调整出适合企业良性发展的规划，打造自身的核心竞争力。

激烈竞争的市场没有现成的经验和固定的模式可参考，只能在失败与崛起中探循适合企业发展的道路。

　　参考文献：

　　1.政.企业成长的机理分析[M].:

经济科学，2005

　　2.苗天青.我国房地产业：

结构、行为和绩效[M].：

经济科学，2004

　　3.王璞，林卫民.房地产管理咨询实务[M].