商业业态承租水平及租金回报率计算方法.docx

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商业业态承租水平及租金回报率计算方法

了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中心成功盈收的关键。

本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。

一、不同业态和城市的商铺承租水平

不同业态的承租水平

服饰类生活服务类

餐饮类休闲娱乐类

各个业态租金水平分析总结

不同级别城市的租金水平

在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达45.1元/㎡/天，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。

一线城市购物中心租金水平

总结：

根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。

2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。

二线城市购物中心租金水平

三线城市购物中心租金水平

一二三线城市租金水平分析总结

二、租金回报率计算方法

1、售后返租回报率计算方法

（1）分析经济条件

租期时间为8、10年计

选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计）

假设购物中心两层全部公开发售，并且达到100%的销售率

（2）租金计算

根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：

实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额

以上公式用数字表示为：

销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）

假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。

如：

一层

二层

销售均价

2.4万元/㎡

1.2万元/㎡

整体均价

1.8万元/㎡

（3）计算方法 

根据前面部分表格的计算数据说明：

按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；

不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。

计算过程如下：

第一种：

按8年租期算

将已知数据带入到公式中，得到：

销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]}/[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：

销售均价＝53731－361×月租金

按照月租金从50元/㎡-100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。

（二层均价按照2：

1的比例计算。

）

计算结果

由以上递增方式得出：

每年租金表（元/㎡）：

第二种：

按10年租期算

计算方法同上，则计算结果为：

说明：

表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。

当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。

由以上递增方式得出：

每年租金表（元/㎡）：

总结：

从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/平方米时，销售价格比较接近市场水平。

2、产权式商铺租金回报率计算方法

一般产权式商铺定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如：

某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。

但是以上100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。

这里可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：

3、全部持有租金回报率计算方法

案例：

凯德MALL•XX湾

凯德MALL·XX湾一商铺为例：

商场提供装修补贴2800元/平方米，装修补贴共计2800元×203平方米=568400元：

合约期根据营业额可返还装修补贴，假设如下，最高返还100%：

各商场业绩比较：

根据以上参数，以主商圈商场最低月销售平效80%作为第一年保守业绩预估，则提成租金收入预计：

根据以上营业假设可得出：

第一年装修补贴返还50%,即284200元

保守估计第二年营业额未达到600万元，则在2年合约期，凯德实际付出装修补贴284200元

2年期固定租金收益为48.04万元，低于提成租金收益

2年凯德的实际收益为：

提成租金收益106.4万-装修补贴28.42万=77.98万元

注：

本专题租金采集于2015年2月，因租金随着市场变化存在不可控因素，仅供参考