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机器设备评估
机器设备评估综合案例1：
被评估对象为甲企业于2010年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元。
甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态。
评估基准日为2014年12月31日。
评估人员经调查获知，目前该种设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转能耗费用4万元。
同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件。
经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废。
该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元（含工资、保险费、福利费等），行业适用折现率为10%，企业正常纳税。
求该设备于评估基准日的评估值。
1．设备重置成本：
120×（1+4%）3=134.98
2．设备实际可利用率：
3．功能性贬值
5．评估值=（134.98-25-17.98=92（万元）
②
4．经济性贬值率=
①
经济性贬值额=（134.98-25）×16.35%=17.98
机器设备评估综合案例2：
⏹某被评估的设备购建于2010年6月，账面原值100万元，2013年6月对该设备进行了技术改造，以便使用某种专利技术，改造投资10万元。
2014年6月对该设备进行评估，评估基准日为2014年6月30日。
⏹调查表明，该类设备的定基价格指数在2010年6月、2011.6、2012.6、2013.6、2014年6月分别为105%、110%，110%、115%、120%。
⏹被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业。
⏹经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员的鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可达到设计标准的80%。
⏹根据上述调查资料，求待评估设备的价值。
参考答案
1）估算重置成本
重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72（万元）
2）估算实体性贬值：
实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率
a、加权投资年限＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年
b、实体性贬值率＝3.75×60%÷（3.75×60%＋6）＝27.27%
c、实体性贬值＝124.72×27.27%＝34（万元）
3）估算功能性贬值
a、被评估设备年净超额运营成本=-12000×（1－25%）＝-9000（元）
b、功能性贬值额=-9000×（P/A，10%，6）＝-3.92万
4）估算经济性贬值
a、经济性贬值率＝[1－（80%÷100%）0.7]×100%＝14.46%
b、经济性贬值＝重置成本×经济性贬值率
＝（124.72-34+3.92）×14.46%＝13.68（万元）
5）求设备价值
待评估设备的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝124.72－34+3.92-13.68＝80.96=81（万元）
房地产价值评估（教材案例）
评估案例
1.评估对象房地产概况
评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米，具体情况如下：
（1）位置与环境。
评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区，小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低,依山望水。
小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套。
规划为南北向30栋多层和小高层住宅。
小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。
小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。
（2）占用土地的基本情况。
该评估对象为住宅区，该小区总占地面积98000平方米，其中商业用地9900平方米，住宅用地88100平方米。
根据滨海市政府[2007]40号文件，该地块土地级别为六级。
目前已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2009）字第188号。
（3）评估对象房屋的基本情况。
该评估对象房屋是红光小区第8号楼，建于2006年，一层为公建，8号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。
●公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。
8号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。
评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。
评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。
2.评估要求
评估该房地产2011年4月1日的市场价值。
3.评估过程
（1）选择评估方法。
该类房地产有较多的交易实例，故采用市场售价类比法进行评估。
（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。
通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的3个交易实例作为参照物。
参照物A：
红光小区乙住宅号楼一层公建。
该建筑建于2009年,位于评估对象房地产东面，中央公园的东北角；框架剪力墙结构；外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙黏土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白；水、暖、电设施完善，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。
其售价为5300元／m2，成交日期为2008年4月，当时为期房。
（2）收集有关的评估资料，选择参照物房地产。
参照物B：
绿茵住宅小区的步行商业街一层公建。
光明小区位于红光小区东侧500米，南靠滨海市主要交通干道黄海南路，东邻幸福路，小区临幸福路一侧有多家店铺。
参照物房地产位于红光小区中部，建于2009年，其建筑结构、装修水平及设备状况与评估对象房地产基本相同，售价为5800元／m2，成交日期为2010年9月，交易情况为清盘。
参照物C：
红光小区西侧，靠近黄海南路的一层公建。
该参照物房地产为一临街公建，建于2009年，其建筑结构、设备状况与评估对象房地产基本相同，该建筑室内进行了精装修，售价为7000元／m2，成交日期为2010年11月。
（3）对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。
评估对象房地产与三个参照物各种因素比较情况见下表。
表8-1因素条件说明表
①进行交易情况修正。
经分析，3个参照物中，参照物A为期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：
100/90；参照物B为清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：
100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：
100/100。
②进行交易日期修正。
经分析，滨海市2011年4月该类房地产的市场价格与2008年4月、2010年9月和2010年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。
则参照物A、参照物B和参照物C的交易日期修正系数分别为：
115/100、105/100、103/100。
③进行区域因素修正。
将参照物A、参照物B和参照物C的各区域因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的区域因素修正系数分别为：
100/100、100/101.5、100/101.6，具体打分及计算情况见表8-2。
④进行个别因素修正。
将参照物A、参照物B和参照物C的各个别因素分别与评估对象房地产进行比较，然后打分，并通过加权平均分别得到综合得分，最后得出参照物A、参照物B和参照物C的个别因素修正系数分别为：
100/99.6、100/100.2、100/101.4，具体打分及计算情况见表8-3。
表8-2区域因素直接比较表
区域因素
权重
评估对象
参照物A
参照物B
参照物C
商务繁华度
0.15
100
100
105
103
离市中心距离
0.13
100
100
101
100
交通便捷度
0.12
100
100
103
105
道路通达度
0.11
100
100
102
105
土地级别
0.07
100
100
100
100
环境质量优劣度
0.10
100
100
100
100
绿地覆盖度
0.08
100
100
100
100
基础设施完善度
0.10
100
100
100
100
公用设施完备度
0.09
100
100
100
100
规划限制
0.05
100
100
100
100
比较结果
1
100
100
101.5
101.6
表8-3个别因素直接比较表
个别因素
权重
评估对象
参照物A
参照物B
参照物C
小区内所处位置
0.12
100
98
100
105
临街状况
0.15
100
99
101
105
新旧程度
0.10
100
100
100
100
朝向
0.07
100
100
100
100
建筑结构
0.13
100
100
100
100
建筑质量
0.10
100
100
100
100
建筑物用途
0.09
100
100
100
100
权力状况
0.06
100
100
100
100
装修水平
0.02
100
100
100
103
设备状况
0.05
100
100
100
100
物业管理
0.03
100
100
100
100
比较结果
1
100
99.6
100.2
101.4
⑤计算评估对象房地产价值。
首先计算三个参照物的比准价值，计算过程见表8-4。
表8-4房地产价值计算表
项目
参照物A
参照物B
参照物C
实际成交价格（元/平方米）
5300
5800
7000
交易情况修正
100/90
100/95
100/100
交易日期修正
115/100
105/100
103/100
区域因素修正
100/100
100/101.5
100/101.6
个别因素修正
100/99.6
100/100.2
100/101.4
比准价值（元/平方米）
6799
6303
6998
通过对三个参照物的可比性分析，对参照物A、参照物B和参照物C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：
6799×0.5+6303×0.2+6998×0.3=6760（元/平方米）
4.评估结果
房地产单价：
6760元/平方米。
房地产总价：
1400×6760=9464000（元）。
企业自由现金流量估价模型的运用
▪大江公司2010年的息税前利润为5.32亿，资本性支出为3.1亿，折旧为2.07亿，销售收入为72.3亿，营运资本占销售收入的比重为20%，税率为25%，税前债务成本为9.5%，负债比率50%。
5年后公司进入稳定增长期，稳定增长阶段的增长率为5%，公司bata值为1.2，税前债务成本为8.5%，负债比率为25%，市场平均风险报酬率为6%。
无风险报酬率为6%。
假设资本支出、折旧与收入保持同步增长。
参考答案：
1.自由现金流量的计算见下表：
项目
2010
（基期）
2011
2012
2013
2014
2015
2016
销售收入
72.3
81.0
90.7
101.6
113.8
127.4
133.8
营运资本占收入比重
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
所得税率
25%
25%
25%
25%
25%
25%
25%
增长率
12%
12%
12%
12%
12%
5%
EBIT
5.3
6.0
6.7
7.5
8.4
9.4
9.8
EBIT（1-t）
4.0
4.5
5.0
5.6
6.3
7.0
7.4
折旧
2.1
2.3
2.6
2.9
3.3
3.6
3.8
运营资金投资
14.5
16.2
18.1
20.3
22.8
25.5
26.8
追加运营资金
1.7
1.9
2.2
2.4
2.7
1.3
资本支出
3.1
3.5
3.9
4.4
4.9
5.5
5.7
自由现金流量
1.6
1.8
2.0
2.2
2.5
4.2
2.加权平均资本成本的计算见下表：
项目
2011
2012
2013
2014
2015
2016
税前债务成本
9.50%
9.50%
9.50%
9.50%
9.50%
8.50%
税后债务成本
7%
7%
7%
7%
7%
6%
债务比例
50%
50%
50%
50%
50%
25%
股权成本
13.20%
13.20%
13.20%
13.20%
13.20%
13.20%
WACC
10.2%
10.2%
10.2%
10.2%
10.2%
9.8%
3.企业整体价值评估见下表：
项目
2010（基期）
2011
2012
2013
2014
2015
2016
自由现金流量
1.6
1.8
2.0
2.2
2.5
4.2
WACC
10.2%
10.2%
10.2%
10.2%
10.2%
9.8%
折现系数
0.908
0.824
0.748
0.679
0.616
预测期现值
7.41
1.43
1.46
1.48
1.51
1.53
后续期现值
54.11
87.79
企业整体价值
61.53
2016年至永续的价值。
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