工程维修管理作业指导书.docx
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工程维修管理作业指导书
00目录
一、工程维修部目标要求及实施措施………………………………………………03
二、工程维修部组织架构……………………………………………………………05
三、工程维修部岗位职责……………………………………………………………06
四、术语解释
01土建维修养护术语………………………………………………………………10
02设备维修养护术语………………………………………………………………10
五、工程维修部管理制度（规定）
03特种作业人员管理制度…………………………………………………………12
04机电设备维修工具管理规定……………………………………………………13
05安全用水、供水管理制度………………………………………………………14
06运行值班电工交接班制度………………………………………………………15
六、设施设备维修养护管理规程
07设备（设施）抢修管理规定……………………………………………………16
08房屋本体及公用设施维护管理规定……………………………………………17
09设备事故处理规定………………………………………………………………22
七、设备设施管理规定
10公用设备（设施）管理规定……………………………………………………25
11机电设备编号管理规定…………………………………………………………29
12设备的管理等级…………………………………………………………………30
13安全操作管理规定………………………………………………………………31
14设备运行记录管理制度…………………………………………………………32
15设备台帐管理制度………………………………………………………………32
八、设备房管理制度
16配电房管理制度…………………………………………………………………34
17发电机房管理制度………………………………………………………………34
18水泵房管理制度…………………………………………………………………35
19空调制冷设备房管理制度………………………………………………………36
20监控中心管理制度………………………………………………………………36
21电梯机房管理规定………………………………………………………………37
22设备机房防火管理规定…………………………………………………………38
23设备机房卫生管理规定…………………………………………………………39
九、供配电设备管理规程
24变、配电设备（设施）管理规定………………………………………………40
25高低压配电室安全工作制度……………………………………………………44
26变配电工作票、操作票制度……………………………………………………44
27供电限电停电审批程序…………………………………………………………46
十、柴油发电机管理规程
28柴油发电机组管理规定…………………………………………………………48
十一、给排水设备管理规程
29给排水设备（设施）管理规定……………………………………………………51
十二、电梯系统管理规程
30电梯安全管理规定………………………………………………………………54
31电梯维保服务考核制度…………………………………………………………54
32垂直电梯系统设备（设施）管理规定……………………………………………56
十三、空调系统管理规程
33中央空调系统设备（设施）管理规定……………………………………………58
十四、消防系统管理规程
34消防系统设备（设施）管理规定…………………………………………………62
35正压风机维修保养规程…………………………………………………………64
一、工程维修部目标要求及实施措施
1.0服务的基本目标和要求
1）大型设备完好率99%以上。
2）客户特约维修及时,返修率不高于1%,公共维修当天完成,质量合格,返修率不高于1%。
3）客服部派发的特约维修单完成率100%,其它类维修单完成率98%以上。
4）按计划定期对设备设施进行月/季/年保养,保养完成率100%。
5）客户对工程设备（设施）的有效投诉每月不超过两宗,投诉处理率100%,满意率100%。
6）重大安全责任事故为零。
7）维修服务标准：
序号
项目
要求
备注
1
上门时间
接到维修需求后，到目的地不超过15分钟。
如果没有此项服务，应向客户解释。
2
服务态度
热情、谦虚、使用文明用语。
3
服务满意率
应达到95%以上。
4
疏通马桶
要求维修后使用畅通，维修时间不超过30分钟。
下水道严重堵塞除外。
5
疏通地漏
使用顺畅，并对切口恢复原样，异物须清理干净，维修时间不超过1小时。
疏通后进行排水测试。
6
换锁
应按客户要求安装，开关自如，密封性好。
维修时间：
木门不超过30分钟，玻璃门不超过2小时。
换锁后进行开合测试。
7
水龙头漏水
维修后达到原来标准，密闭、开关自如，压力正常，出水顺畅。
维修时间不超过30分钟。
8
接头漏水
应达到紧固、密封、不滴水，处理面美观、大方。
维修时间不超过1小时
处于隐蔽工程或结构复杂的漏水点除外。
9
楼层间漏水
尽快查明漏水原因，5分钟内应急处理防止事故扩大,事后全面检修，彻底维修故障点,并对墙面、地面等污染清理干净。
及时上报相关上级。
10
马桶漏水
管道、闸阀、储水池、桶体、底座紧固密封，无渗水、漏水现象；局部维修时间不超过30分钟；整体维修时间不超过2个小时；并有温馨提示。
如需拆装马桶维修，处理后
必须恢复原样。
11
商铺内、客户房
间停水、停电
尽快查明停水、停电原因，对故障性停水、停电应及时进行维修，对市政停水、停电应向客户耐心解释。
在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不得超过30分钟。
常规故障性停水、停电维修
时间不得超过30分钟。
特殊故障性停水、停电维修
时间不得超过2小时。
否则
应及时上报领导。
12
灯不亮
维修后效果应达到原来照明的标准，客户提供的配件还需进行严格的验证，维修时间不超过30分钟。
更换的配件应符合安全用电规范。
13
客户门窗修理
维修后要求门窗能开关灵活自如，密封性能良好，维修效果尽量保持原状。
维修时间不超过2小时。
玻璃损坏、配件困难的不超过10个工作日。
14
空调滴水
要求10分钟内到现场检查，查明原因，如系下水管堵塞需疏通空调接水盘下水管，处理完成后使下水管畅通。
疏通后进行通水测试。
15
空调制冷效果差
用测温仪测量“出风口”温度及室内现场感受,再进行温度调整测试，确保温度调整范围在22—26度之间效果正常。
1、分体式空调常规故障时间不超过30分钟，主机故障不得超过3个工作日；
2、中央空调常规故障时间不超过60分钟，主机故障不得超过7个工作日；
16
网络、电话、POS线不通
现场查明故障原因及时处理,要求处理后网络、电话、POS线通信正常、数据交换迅畅。
1、线路、接入口等常规故障
不得超过30分钟；
2、主机、服务器、A/C交换器等故障不得超过2小时；
2.0适用范围
适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。
3.0措施
1）工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满意。
2）部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。
组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决海宁公寓·海宁广场突发事故的抢修。
3）负责对海宁公寓·海宁广场的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。
4）熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供基本保障。
二、工程维修部组织架构
三、工程维修部岗位职责
1.0目标
明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。
2.0适用范围
适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。
3.0内容
3.1工程维修部工作职责
1）负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，并完成交接报告；
2）制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；
3）负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划；
4）对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理，确保设备设施的正常运行。
按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。
定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求。
在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；
5）按对客户服务中心标准完成对客户服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定的标准；
6）建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制；
7）负责客户二次装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理，参与服务中心组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；
8）做好上级领导安排的工程整改项目、新增项目的招投标和合同签订工作，对施工计划进行审核，对项目实施过程进行监理，并完成竣工验收等工作；
9）结合潜龙海宁房地产经纪有限公司实际，制订潜龙海宁房地产经纪有限公司经济、有效的设备设施运行方案，应用新技术，实施节能降耗，定期对能耗及其他运行成本进行统计核算，将成本控制在合理范围；
10）实施各专业、各系统、各机房的值班、运行、巡视、维护保养、检修记录制度，记录要清晰、真实、完整并具有可追塑性。
建立档案管理制度，按管理要求做好运行记录、巡视记录、值班记录、技术文件、资料、图纸等的收集、整理、完善、保存和归档工作；
11）制订工程维修部的年度、月度培训计划，做好新聘员工的岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，不断提高工程人员的技术素质和实际操作能力；
12）配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，按有关部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达到环保要求；
13）完成上级领导交办的其他工作。
3.2工程维修人员岗位职责
3.2.1维修主管岗位职责：
1）负责物业服务区域内机电设备、公共设施的日常运行、保养和维修工作；
2）负责所有机电设备的大、中修计划报批，并组织人员实施；
3）负责对工程维修人员的维修保养工作提供工作指导及监督、检查；
4）负责编制本部门维修耗材的月度采购计划，以及对采购物品的验证；
5）负责水电节能工作，做好每月公共水电费用分析，提出节能措施和建议，确保设备安全经济运行；
6）负责外委维修的联系、设备维保分包方的监管；
7）负责带领本部门员工建立设备台帐、设备卡，并收集、建立、整理设备技术资料、档案，保证设备档案齐全；
8）负责二次装修的装修图纸、方案审批，监控二次装修工程质量；
9）督查工程维修部工作人员做好设备运行、维修保养记录；
10）每月30日前，组织人员完成物业服务区域内水、电、燃气的抄表工作；
11）积极配合客户服务中心完成客户入住、退房手续；
12）负责组织人员完成对物业服务区域内公用设施、客户室内家私家电的维修工作；
13）安排人员监管遗留工程、改造工程的实施，积极协调相关事宜，按时组织验收；
14）负责对工程维修部工作人员的培训，提高员工专业技能、职业道德、服务意识；
15）负责对工程维修部员工的检查、考评；
16）负责对本部门范围内投诉的处理及不合格服务的纠正；
17）负责监督员工对公司耗材的使用情况、有偿服务收费情况；
18）及时向服务中心经理汇报工程维修工作动态；
19）完成公司交予的其他工作。
3.2.2维修电工岗位职责：
1）按时按质按量完成各项客户室内维修工作；
2）按时抄水、电、燃气表，定期检查线路，杜绝偷电、漏电行为；
3）参予设备大、中修，及时处理突发事件；
4）积极配合客户服务中心完成客户入住、退房验房的程序，抄录水、电、燃气表数据，对室内家电进行检查；
5）牢固树立安全第一思想，遵守安全制度，坚决制止违章操作；
6）进客户室内维修按标准的工作流程进行，讲究服务礼仪，确保顾客满意；
7）及时向维修主管汇报工程维修工作动态；
8）完成公司交予的其他工作。
3.2.3运行电工岗位职责:
1）掌握供电系统线路布置情况、设备技术性能及实际操作规程；
2）坚守岗位，定时巡视设备房设备，掌握设备运行情况，注意负荷变动，发现异常情况分析原因及时处理，认真做好运行记录及巡查记录；
3）发生人身触电事故和火灾事故时，应立即断开有关设备的电源，参照相关规程进行抢救；
4）认真抄录各种仪表数据，监视负荷变化；
5）做好防小动物、防水、防火工作，确保安全运行，认真巡视设备并做好记录；
6）发生事故或停电时头脑保持冷静，按规程操作，及时排除故障；
7）按时上、下班，不脱岗；紧急事故未排除时严格执行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班两班协同排除，并详细记录故障情况，及时向上级领导汇报；
8）保持配电房、变压器房、空调机房、水泵房、值班室清洁卫生；
9）严格遵守安全操作规程，除经主管批准并制订可靠的安全措施外，一般情况下不允许带电作业，停电作业线路柜的主开关要及时挂上“线路检修，严禁合闸”牌；
10）管理好安全用具和设备；
11）负责公共区域维修工作；
12）负责中午午休及夜间的各种急修工作；
13）及时向维修主管汇报工程维修工作动态；
14）完成公司交予的其他工作。
四、术语解释
01土建维修养护术语
1.1土建维修
指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。
1.2二次装修
客户或使用人为了居住使用、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。
1.3土建小修工程（日常养护）
凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。
小修分零星养护和计划养护。
1.4土建中修工程
凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。
中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
主要适用于一般损坏房屋。
1.5土建大修工程
凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。
大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。
主要适用于严重损坏房屋。
02设备维修养护术语
2.1日常维护保养
指经常性的保养工作。
包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。
2.2一级保养
对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。
2.3二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。
2.4中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。
2.5大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。
2.6设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。
2.7事后维修（故障维修）
设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。
2.8状态维修
通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。
2.9设备级别
根据设备对客户服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：
1）Ⅰ级设备：
电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。
2）Ⅱ级设备：
正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。
3）Ⅲ级设备：
除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。
如：
区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
五、工程维修部管理制度（规定）
03特种作业人员管理制度
1.0目的
从措施上保证安全，特种作业岗位保证不出安全责任事故。
2.0适用范围
适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。
3.0内容
3.1特种作业岗位
3.1.1电工
在高低压配电室内值班、维修工作人员，应具有有效的电工操作证（由劳动部门颁发），在配电室操作人员，应具有市供电局颁发的进网作业许可证。
1）有制订关于电气方面的操作规程和有关制度、措施；
2）有制订关于高、低压变配电系统一、二次接线和设备分布、结构性能、操作要求和维修保养方法等；
3）有制订关于电气安全装置、设施等性能、作用及管理使用方法；
4）有制订电气安全防护及人身事故抢救规程；
5）有制订变配电运行方式，负荷情况和负荷调整方法、电压调节等措施。
6）有制订关于消防方面的操作规程和有关制度、措施。
3.1.2制冷（空调）工
应具有有效的制冷（或空调）工操作证（由劳动部门颁发）。
新员工上岗前，应熟知下列事项，并经考试合格后，方可允许上岗独立工作：
1）有关消防方面的操作规程和有关制度、措施；
2）制冷、空调设备操作要求和维修保养方法；
3）一般电气安全装置、设施等性能、作用及使用方法；
4）焊接安全防护及人身事故抢救规程；
5）熟悉本海宁公寓·海宁广场平面布置及消防分区。
3.1.3工作要求
1）工作人员应按规定穿戴整齐；必要时必须穿戴规定的劳保防护服装（或用品）；
2）工作前做好必要的安全防护准备（如焊接前要开动火证及准备灭火器等）；
3）工作中必须严格遵守相应的安全操作规程（或规定）；
4）工作中分工不分家，各工种应相互配合，相互保护；
5）遇有意外发生，相应专业人员必须按各种事故紧急预案处理，不得临阵脱逃及躲闭；
6）意外发生处理后，相应专业人员必须实事求是的填写事故报告，不得隐瞒。
3.1.4其它
1）电梯、消防、中央空调外包必须是有合格资质的外包专业公司,来海宁公寓·海宁广场维保人员个人资质应提供复印件在工程维修部存档。
2）来海宁公寓·海宁广场维修玻璃幕墙或其它高空作业的必须是有合格资质的外包专业公司。
3）来海宁公寓·海宁广场进行二次装修的施工队，其队内个人特种作业资质应由工程维修部核对把关及存档。
04机电设备维修工具管理规定
1.0目的
规范机电设备维修工具的管理，确保工具的正常使用及维护。
2.0适用范围：
适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。
3.0内容
1）机电设备维修工具的管理应规范化，从购买入库到使用、报废均应有完整的管理程序。
2）机电设备维修工具由部门主管负责申请购买、使用分配。
3）机电设备维修工具配发分为公用工具和个人使用工具。
公用工具由责任领班或指定人员签名领取、负责存放保管；个人使用工具由使用者签名领取负责保管、维护。
4）专业工具未经培训不得随意使用。
公共使用的工具如电焊机，切割机等大件工具应按操作规程操作，安全保护装置不得随意拆除，电动工具应按国家颁发的电动工具使用管理办法实施。
5）检测等测量仪器仪表应正确使用，使用完毕后应擦试干净包装好。
6）个人工具因维修损坏，应将损坏件交回报废以旧换新，并在档案中注明。
7）各类工具应定期保养，因使用不当造成工具损坏、丢失的由使用者作出赔偿，原则以购回同规格同价值为准。
8）未经部门领导批准，不可将工具用于不属于海宁公寓和海宁广场日常维修以外的维修使用。
9）外单位原则上不予外借，借用需经部门经理同意，借用者填写《工具维修部物品外借登记表》方可借出，如有损坏按原物赔偿。
10）较大型的专业工具应随用随借，当日归还。
11）因人员岗位变动或离职，个人工具如数交回。
12）所有工具都要进行建帐管理，做到帐物相符，使用者必须在各自的工具清单上签字。
13）维修主管作好工具的登记工作，定期对个人领用工具及公用工具进行盘点核实。
14）维修工具的档案记录由维修主管管理保存。
05安全用水、供水管理制度
1.0目的
确保符合深圳市安全用水管理的有关规定。
2.0适用范围
适用于深圳市潜龙海宁房地产经纪有限公司服务中心工程维修部。
3.0内容
根据市安全用水管理的有关规定，结合本海宁公寓和海宁广场的具体情况，对海宁公寓和海宁广场供水管理规定如下：
1）凡属海宁公寓和海宁广场范围内的供水系统（即自来水公司向本海宁公寓和海宁广场供水总表以内的）一律由服务中心管理。
2）用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。
3）用户不可随意更改海宁公寓和海宁广场供水管道。
4）有以下现象的均属偷水行为，服务中心将按下列规定处理：
a.私自装表接水或绕表接水者，除当场停用、按最大流量和使用时间加倍追计水费外，赔偿海宁公寓和海宁广场损失。
b.私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费上，赔偿海宁公寓和海宁广场损失。
c.私自起用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿海宁公寓和海宁广场损失。
5）用水要注意节约，阀门开启以够用为宜，不得滥冲滥放，提倡用完即关的良好习惯。
6）能在低区用水的，不要到高区取水。
7）用户违反安全用水规定，拒绝服务中心工程维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水系统或对其他用户造成损失的，按实际情况赔偿损失。
4.0相关记录
4.1《生活水池清洗记录》
06运行值班电工交接班制度
1.0目的
从组织措施上保
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