二手房过户交易流程注意事项样本.docx

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二手房过户交易流程注意事项样本

二手房过户交易流程

1、订立《买卖合同》、《房屋交易保障合同》

2、购房资质核验、房源核验

3、资金监管合同

商业贷款：

房屋评估——贷款银行面签——首付款资金监管——银行批贷——缴税过户——领取产权证——办理抵押登记——银行放款

（受理——查询客户资质拟定银行——评估——打印《天津市存量房屋买卖合同》——银行面签——银行审批贷款（备件齐后才可批贷）——物业交割——过户——抵押登记（各城区抵押时效不同）——出房屋她项权利证（7个工作日）——银行放款（详细时间看银行额度状况）——全款到账。

实际状况您需要征询链家门店和有关银行。

）

二手房过户资料

1、购房所需证件

身份证明：

身份证、护照及译本公证

婚姻证明：

结婚证、离婚证及离婚合同书、法院判决书等

户籍证明：

户口本、集体户口首页复印件（加盖公章）等

备注：

涉及证件原件和复印件都需要准备

商业贷款所需证件

身份证明：

身份证、军官证

婚姻证明：

结婚证、离婚证及离婚合同书、法院判决书等

户籍证明：

户口本、集体户口首页复印件（加盖公章）等

学历证明：

学历证

收入证明：

收入证明、近半年或一年流水

办理过户所需证件

身份证明：

身份证、军官证

婚姻证明：

结婚证、离婚证及离婚合同、法院判决书等

户籍证明：

户口本、集体户口首页复印件（加盖公章）等

备注：

如过户房屋产权涉及未成年人，还需提供监护公证、父母身份证、结婚证、家庭户口本

买卖业务涉及到税种

二手房交易中，买卖双方还需向税务部门缴纳交易各类税种。

其中契税、印花税等是必要要缴纳税种，而个人所得税、营业税等因房产购买年限、是商品房还是经济合用房不同在交易中产生不同税收原则。

1）契税

征收办法：

纳税价格×1%（个人初次购买建筑面积90平米如下普通住宅）

纳税价格×1.5%（初次购买建筑面积90-144平米普通住宅）

纳税价格×3%（购买非普通住宅或非初次购房）

2）个人所得税

征收办法：

纳税价格×1%

个人将购买局限性5年住房对外销售，应全额征收个人所得税；个人将购买超过5年住房对外销售，如果是业主唯一住房，免征个税，如果不是唯一住房，则全额征收个人所得税

3）营业税

征收办法：

满2年住宅不满2年住宅

普通：

无普通与非普通全额征税×5.65%

非普通住宅：

差额×5.65%

4）土地证转让费

征收办法：

纳税价格×1%（划拨），（出让）土地性质无需交纳此项

5）手续转让费：

征收办法：

6元/平米

要看准备购买房产，有无尾款没还完，如果尚有话，要先去卖方贷款银行预约提前还贷，这个过程快则15天，慢话一种月左右。

尚有就是，如果有营业税和个税话，是在过户时候交。

以上大概就是这个流程了，一次性快话，半个月到20天，双方就可以拿到房本和房款

贷款话，由于中间过程相对繁琐，快话要1个月左右，满话1个半月。

对于二手房：

普通是银行审核完贷款，剩余钱就直接以首付形式付给卖家。

一方面必须找由银行承认担保公司对你作为担保，也要提供个人资料尚有本来产权人个人资料及产权资料。

订立按揭合同，银行会对房屋进行评估，是按照评估价格2成或者3或者更高进行贷款。

审批通过之后才可以过户，过户后普通3个工作日钱就可以到卖方账户。

流程：

评估——打合同——面签——批件——进件——出她项——银行——正孚——放款

详解：

1评估：

需要2-3个工作日，二级以上评估公司对房产做现市场价值估价，出具书面评估报告;

所需材料：

房主身份证复印件房地产权证或房权证复印件。

2打合同：

到房屋所在区房管局办理，买卖双方都要到场，在房管局做备案，证明交易正在进行，如果后期房屋买卖没有成交，需要到房管局取消合同。

所需要件：

买卖双方身份证（复印件一份）、双方手章、房地产权证（复印件一份）、卖方个人结算账户（复印件一份）。

如上次成交到当前超过5年，房本在5年内，需提供商品房合同或契税票。

房改购房还要提供房改合同。

除南开和河西区，其他区都需要提供评估报告。

3面签：

借款人到银行订立借款合同

所需要件：

买房，夫妻双方身份证，夫妻双方手章，户口本，结婚证，过户费，首付款，买卖合同（依照各区房屋需要复印件不相似，例如南开房屋需要原件2份，复印件5份）、评估报告。

4批件：

普通需要3-5个工作日，银行对贷款人资质进行审核，看贷款人资质，例如工作年龄等。

5进件：

进件=过户，对房主进行改名，进件过后出来新居本名字为买方姓名

所需要件买房：

身份证、手章、买卖合同、契税（钞票）与银行借款合同

卖方：

身份证、手章和房地产权证

进件完毕后房管局会出两个取件单，房本取件单，由买方带走，30天买房凭此取件单到房管局拿新居本;她项取证但，有担保公司带走。

6出她项：

7个工作日后，房管局出一绿本《她项权证》，此证明由银行凭她项取证但领取，约束房产抵押权，证明该房屋既有贷款，在没有还清贷款前房主对房屋只有使用权没有买卖权，可租赁，可居住。

7银行：

流程，在银行过一下，款项由银行放至正孚。

8正孚：

政府谐音，是国家对资金监管机构，需要3-5个工作日。

9放款：

资金监管过后银行放款到卖方存折里。

借款人是外地人时需要提供材料：

夫妻双方身份证，户口本，手章，收入证明，结婚证（离婚证或单身证明），暂住证，首付款，提供本地联系人。

本地联系人需要提供证件：

身份证，户口本，手章，联系方式，本地联系人需到场签字。

天津二手房交易流程抵押贷款流程

抵押贷款是指借款人以自有产权房屋为抵押，由银行向借款人发放用于购买房产、汽车、家具、家用电器、装修等消费贷款。

申请贷款借款人应具备条件

贷款金额、期限、利率及还款方式

1、贷款金额

◆住宅类房屋可贷六成，底商房龄5年以内可贷六成五年，房龄5年以上贷五成五年。

◆房屋面积60平米以上

◆区域：

天津市内六区，北辰，东丽，西青（规定产权清晰，土地性质为国有土地）

◆需提供借款人近一年还款明细，合计逾期超过15天不超过2次，合计逾期超过30天不超过1次

2、贷款期限

房龄+贷款期限≤40年，贷款期限最长为30年

借款人年龄+贷款期限最多不能超过65年

天津二手房过户费用有哪些

方应付费用：

1、交易手续费：

自今年3月1日起，交易手续费由本来按套收取改为按每平方米计算，即每平方米5元，卖方承担50％费用。

合同印花税：

按照房屋实际成交金额0．05％缴纳，卖方承担50％。

2、契税：

按照房屋实际成交金额0．75％计算，可由买卖双方商定由一方承担。

在实际操作过程中普通由买方承担，但不排除卖方承担也许性。

中介费：

按照房屋实际成交金额0．5—2．5％计收，卖方普通支付2．5％。

5、过户手续费：

每套50元。

买方应付费用：

1、交易手续费：

自今年3月1日起，交易手续费由本来按套收取改为按每平方米计算，即每平方米5元，买方承担50％费用。

合同印花税：

按照房屋实际成交金额0．05％缴纳，买方承担50％。

2、契税：

按照房屋实际成交金额0．75％计算，可由买卖双方商定由一方承担，在实际操作过程中普通由买方承担。

权证印花税：

每本5元。

登记费：

如果房屋属于个人产权，每件收费100元；如果房屋属于其她产权，每件收费200元。

3、中介费：

按照房屋实际成交金额0．5—2．5％计收，买方普通支付1％。

过户手续费：

每套50元。

维修基金：

依照所购房屋实际状况计算。

其她有关费用：

如果牵扯到房屋评估、征询等，还要收取评估费、征询费等，依照详细状况拟定收费原则

二手房购买流程

（一）上网或去中介查看房源信息→

（二）实地考察看房，拟定购房意向→（三）产权调查、和房主商量合同细节→（四）订立买卖合同→（五）办理贷款手续、支付首款→（六）产权（房产、地产）过户，房屋交割→（七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完毕每月还贷

二手房购买流程详解

一、去正规网站和中介（环节一要注意）：

如果买二手房有中介参加，要找知名中介。

中介收费状况及服务状况要问清晰。

贷款之类问题，别怕麻烦，自己去找银行。

二、实地考察房屋状况（环节二要注意）：

1、房屋自身建筑状况

如房屋户型、构造、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送家具等，其中比较容易被忽视是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周边设施

如周边交通、生活配套、社区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

三、看房子产权与否清晰：

1、看房产证（房产证薄薄几页纸有什么好看?

）。

看如下几点：

（1）有无房产证，没有直接就可以不看了。

没有房产证房屋，普通是房主将其抵押或转卖。

有房主会说，你给她钱，她就能把房产证赎回，再给你。

这也许是骗人。

（2）核算房主详细信息

卖方必要是房主，对她房产证和身份证，看身份证号与否一致，普通不会有特殊状况。

有些房屋有好各种共有人，如果夫妻共有，那你就要和所有共有人订立买卖合同。

只和其中一种或是几种签无效。

（3）要清晰房子有无贷款

有房子贷款买，房产证并没被银行收走，但房产证上应当均有注明，看清晰。

2、查看土地证状况

咱们这郊区房子土地使用性质，有一种状况是划拨地，划拨地政府可免费收回，这种状况就要注意，土地证上有注明“出让”，就是出让地，就对房屋享有较完整权利。

划拨地房，能无限期使用（政府不收回话），但不能出售。

要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。

普通土地出让金由卖家交，但卖家普通会把这块算到房价里，由买家承担。

尚有国人都懂70年年限，如果运气好，遇到个40、50甚至60年老房子（70年运气不是更好?

滚蛋!

祖国妈妈大人都还没70岁），要弄清晰怎么搞......怎么搞?

我也没碰过这种状况，我也不懂得怎么搞。

问去......

3、去房管局证明以上信息

卖家手上东西可以隐瞒做手脚，怎么办?

去房管局看看吧。

顺便弄清晰你看上二手房是不是房改房、安居工程、经济合用房、单位房屋。

这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

四、交易前要注意问题（也是环节三要注意）：

1、看二手房物管费用与否拖欠：

（1）水费。

要问卖家与否已付清水费，可以向她要交房日上个月份已缴纳水费账单收据。

（2）电费、煤气费

不像水费那么简朴。

除了向她要交房日上个月份已缴纳电费账单收据，你最佳亲自查一下电表有否移动、改装、走表与否正常等（有听中介人说过，原房主改装过电表，新居主被罚款故事），但是不是专业人士不是很容易看懂，怎么办?

带个看懂哥们一起看房。

（3）电话、宽带、有线电视等。

普通让原房主迁走，把自己本来号码迁来。

（4）物业有关费用。

去物业公司问，有无资金方面问题，尚有过户什么。

2、注意迁移户口问题。

有时候咱们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。

如果卖家户口没有及时迁出，咱们户口也迁不进来，就会发生纠纷。

目没达到，那房子都等于白买。

因而，买房前可到有关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家户口与否已经迁出。

如果卖家户口要在交房后才干迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清晰。

五、订立合同步注意事项（环节四要注意）：

1、订立合同：

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并规定交易双方使用，可以直接拿来在范本基本上做改动，民间合同多由卖方提供。

买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己意见看法，以达到最后同一。

2、商定付房款：

普通有一次性付款或者按揭付款两种方式。

凭自身实力选取。

作为一种理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。

为什么?

房贷利息低呗!

懂得民间借贷利息是房贷几倍?

3、拟定交房注意细节：

（1）交房时间和条件。

时间约好，条件可以提哪些?

例如卖方要负责清空房间，整顿干净等。

（2）过户：

①时间：

拟定到房管局办理买卖合同登记和过户时间。

②费用：

过户所涉税收和费用谁出。

这些要在合同里订好。

二手房交易税费涉及：

营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、都市维护建设税、契税、教诲费附加等。

其中比较大块是营业税、个人所得税、契税三项，（别的几项都很少普通就是几百块钱）。

“交易税费由乙方承担”是合同中常用陷阱，普通来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。

前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都积极承担了所有税费，当前房价没那么夸张了，才会开始注意详细谁负责。

尚有一种状况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同旨在合同里写交易税费由乙方承担，同步房价低了税费也可以少交几百块。

③上证人数：

房产证上要写几种人名字;

④户口迁出：

上一大点最后一种问题，当前就订好卖方户口迁出时限。

4、明确违约责任：

这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：

我去，房价飙升了!

!

!

!

要你退房了。

咋办?

当前就先明确违约责任，注意如下几点：

（1）合同上时间必要都是精准日期，不要用什么“之前”、“之后”傻字眼。

（2）每项重要义务都要有一一相应违约责任，最佳直接定下详细数额违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类损失。

此外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种耗费。