某年广州万科四季花城策划方案.docx

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某年广州万科四季花城策划方案

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2004年广州万科四季花城策划案

图表形式表示

1、项目优势理解

2、项目劣势理解

项目理解3、项目机会理解

4、项目威胁理解

找品牌力与在当地影响力

到压力产品的创新力

问（同行）资源的整合力

题项目所在区域的竞争力

广州市场态势

项目面对的挑战区域市场态势

（本土开发商与市场）问题广州整体市场运行

（市场）广州客户群市场的成熟

解品牌构思品牌理解

决品牌承诺万科+产品品牌

问品牌导入策略品牌描述品牌建立

题品牌持续

品牌发展过程规划继续品牌建立，形成美誉度

营销策略思路运用万科的企业文化作为项目的开发理念

（针对本土发展及市场）利用全国万科四季花城的开发经验

竞争策略的选择市场发动策略产品导入

竞争策略思考点市场引爆策略客户发动

构建项目核心竞争力销售策略

外层价值

实现中层价值

三者关系内层价值开发理念思路

目标客户群深度分析

市场定位

具定位策略形象定位

体品牌定位

操开盘条件

作开盘策略开盘时机选择

开盘安排

推广策略价格制定原则

价格策略首期价格制定

首期均价

期产品入市价格

整体分期及均价

总体销售目标

销售阶段划分及销售部署硬件

销售服务体系理念销售模式软件

商业部分推广人员

另附：

专题篇

引言（陈诉观点）

1、万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强（肯定万科的地位）

2、理解万科开发理念（城乡结合）（适合广州）

3、广州需要综合势力强的公司综述（开发力+营销力=品牌力）双品牌

品牌服务品牌

4、四季花城，必然使万科在广州西部成为广州房地产市场神话（产品+营销=市场）

2002年万科及合富业绩连接，得出结论：

2004年广州整体楼市看西边，西边楼市看万科

操作：

大手法+大动作=大市场

承接每部分的核心观点

以无剑胜有剑，无招胜有招

1、内部认购（3月）行家先行组织邀请行家、记者分时分段见证工程质量，目的是质量、品牌的写真，结果：

是得到行家认可。

操作可以采用填表格对品牌、产品、产品管理公开见证的意见，然后从中抽出获奖者。

市场三步走策略2、万客会会员招募万客会+泛万客会合富资源+万客会资源=资源最大化操作：

车接业主看深圳楼盘，后回到现场进行二次认购。

3、对社会公开内部认购，现场：

品牌宣传片用于洗脑，看示范单位前已经有购买倾向。

填表格：

对万科品牌的认知

公开发售整体强调万科——品牌传播，强调品牌组合

市场方面三重冲击波客户三步走

1、品牌1、行家

2、产品（情景洋房）2、万客会+合富资源

3、销售模式（情景销售）3、市场客户

大手笔大动作

大市场

总序

今天的广州房地产市场相对平静。

万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。

万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。

对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。

这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入广州市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良性开发、经营的状态。

合富辉煌作为长期立足本土，面向全国的大型房地产策划销售机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对广州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为万科成功进入广州市场，成为广州市场的新宠儿，贡献自身的力量与经验，携手万科地产实现双赢。

广州万科四季花城要想在广州激烈的市场竞争中突围而出，必须思考如下几个

核心问题：

核心问题一：

如何导入万科企业品牌，打开的市场局面；

核心问题二：

如何打造推广万科及“四季花城”产品品牌；

核心问题三：

如何使市场迅速认知、认同万科企业及广州万科四季花城；

核心问题四：

如何运用营销策划和应运策划。

带着寻求这些问题的解决之道，敝司对项目及万科进入广州后，无论是万科企业还万科产品所面临的，从广州开发商和市场等多方面因来的压力与困难。

并提出了相应的解决办法。

达到：

树立万科在广州的企业形象和万科首次开发的产品在广州“一炮而红”，为万科在广州的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。

这就是本次策划的宗旨。

第二篇整体发展战略

第一部分万科广州四季花城项目的理解

整体思路：

本部分主旨在充分的熟悉市场及目标客户的消费惯性的问题、了解项目面临的问题与压力，最后找到市场的空白点——也就是项目切入市场的最佳切入点。

作到“知己知彼”，“百战不殆”。

同时有效的整合万科的企业品牌、多年的开发经验，以及合富丰富的资源和策划代理经验，在广州创造房地产一个神话.

一、清晰的理解万科广州四季花城的优劣势及面对的机遇与威胁

一）、项目的优势分析（S）

1、万科地产以多年房地产全国性开发经验，已形成了成熟的开发模式，对自身产品的严格要求，对市场的充分了解，完全符合房地产市场竞争的规律；

2、项目位于“大广州”概念的西区，是广州政府西联的主要目的地；

3、项目距广州、南海、佛山都非常近，可以吸纳三地客户，扩大了项目的客户层面；

4、本项目离广州市中心区的行车距离为30分钟以内，是城市人可接受的交通距离。

5、万科四季花城所在区域—西区，目前犹如白纸，本项目可以描出最美的画；

6、项目总占地600多亩，在西区的发展中乃是规模最大的项目，规模开发必将备受注目；

7、项目分期开发，可塑性较强，有利于从迎合到引导市场的飞跃，有充分的空间将品牌与项目做强，做大；

8、项目拥有不可以再生和被复制的天然珍惜资源——八山二湖，是项目最核心的表征优势所在；

9、项目建筑密度低，适合享受生活；

10、情景洋房是万科地产的专利产品，首次导入本地市场，其特色必将受到市场的追捧；

11、项目周边教育体系较完善，教育配套与氛围满足客户的需求。

二）、项目的劣势理解（W）

1、万科虽然是全国房地产市场的“老大”，但在广州市场的知名度还待树立与强化；

2、由于万科在广州是首次开发项目，缺少示范性的样板项目，因此，对产品开发的优势要在产品打造出来才能体现；

3、同样原因，万科最完善的物业服务也要在业主入住后，才能被口碑宣传；

4、项目所处地块的相关市政投入与配套还需一段时间才能完善，周边各种生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位，目前区域市场认可度仍不高；

5、虽然项目自然环境很好，由于是开发的“处女地”，周边的环境较为荒凉，地块发展还要一定时间，环境的改造也将增加成本投入；

6、地块内有高压走廊经过，如不进行“植入”处理，对居住及生态环境都有影响；

7、项目邻近“长青墓园”，若项目入口3公里的道路未能开能，尤其是清明时节会加剧客户对项目心理上的影响；

8、项目旁的“俊慧”学校的荒废，影响本项目的观瞻。

三）、项目机遇的理解（O）

1、万科的企业品牌对产品的支持，业内对万科的认同也是市场良好的口碑基础；

2、万科的物业服务的口碑，对项目品牌的建立与后续产品的开发必将起到积极的作用；

3、项目所在地为广州西区，是政府城市改造工程的重点区域；

4、项目所在地的天然景观是政府重点保护的生态区，自然的生态概念是目前广州乃至全国客户所追求的健康生活环境；

5、广州西区由于目前开发的项目较少，尤其是知名开发商所开发的、有规模的、高素质的项目更是空白，因此当地与周边的居民对好产品的渴求是项目的机会；

6、金沙洲大桥的开通，将缩短项目与广州的沟通距离；

7、项目到广州、南海等中心区的距离，随着私家车的进一步普及、交通网络的完善，是客户可接受的交通距离；

8、据了解，项目的周边即将有其他大的发展商进驻，对于板块的整体发展、提升板块热度将更为有利。

四）、项目的威胁理解（T）

1、整体区域目前仍未成为房地产开发及市场关注的热点；

2、市场板块之间的竞争仍在加剧，除了原有东部及华南板块之争外，来年在白云、西部板块也加入战团。

3、由于区域配套设施的不完善，居住生活被人们质疑，并有回流迹象；

4、本地市场其他开发商所开发项目及企业品牌的竞争威胁；

5、地铁交通的城市化进程本项目没有受惠。

结论：

万科广州四季花城项目拥有无可置疑的优势，但也有与广州其他知名开发商所开发项目共有的优势（如，开发商企业品牌知名度、开发经验、产品规模等），同时项目所在区域还存在一些劣势和威胁，因此，要想项目创造“开门红”，还必须首先了解项目面临的其他问题，进而找到解决的方法。

第二部分广州万科四季花城所面临的问题与压力

整体思路：

本部分主要是通过万科企业与本土知名开发商的企业知名度，企业在广州本土的影响力，以及他们所开发的知名的、规模较大的项目及市场客观、主观竞争态势的理解，找出项目所面临的压力与问题。

万科在房地产市场上创造了一个又一个的地产神话，曾几何时，广州的一些知名开发商通过copy万科的四季花城，而在广州创造出了辉煌的业绩。

如今，这个“四季花城”的原创者，房地产市场上的领跑者，带着升级版的“万科广州四季花城”，来到广州，向广州同行学习，并在广州再次掀起新一轮的“住宅革命”。

广州房地产市场乃是全国公认的竞争最激烈的城市，万科的进军必将遭遇群雄围追堵截，到底谁能赢得这场“战争”？

知彼重要，知己更重要。

要做到充分的知彼并知己，则需要从多层面、多角度、立体的分析市场，然后在产品确定的前提下，制订出符合目标客户群需要的营销推广策略。

一、了解万科在广州面临的压力

万科，打造的产品一直以来不断在挑战自我，超越自我。

从“跟进市场”到“创造市场”，从“满足客户需求”到“引领客户消费”，在全国各地创造出了一个又一个的“万科”神话。

进军广州，面对的是广州房地产市场众多知名的开发商。

万科必将面临以下压力：

（此处有表格）

1、品牌力在广州当地影响力的压力

万科在房地产行业甚至全国其他城市无疑位居“行首”，但敝司深访发现，广州的目标客户群对“万科”是陌生的，甚至不知道“万科”是什么。

但对长期立足本地市场的知名发展商，却比较认同。

2、产品创造力的压力

广州房地产市场的发展一直领先全国。

因此广州知名的开发商为争取市场，不断创新产品，期望达到迎合客户不断变化的“喜好”，实现良好销售业绩的目的。

因而造就了广州房地产市场呈现出“百花争艳，百鸟争鸣”的现象。

广州的房地产市场产品，只有不断创新，才能长存。

万科的核心产品——“情景洋房”是房地产市场首个申请专利的产品，在保护的知识产权的同时，也令本产品不能被其他发展商模仿。

但是不难预见，成熟的广州发展商各出新