纺织城建设项目可行性研究报告.docx
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纺织城建设项目可行性研究报告
纺织城建设项目可行性研究报告
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1.总论…………………………………………………………………………1
1.1项目概况…………………………………………………………………1
1.2建设单位概况……………………………………………………………2
1.3编制依据和研究内容……………………………………………………5
1.4主要结论和建议…………………………………………………………5
1.5主要技术经济指标………………………………………………………8
2.项目背景和必要性………………………………………………………9
2.1项目背景…………………………………………………………………9
2.2必要性……………………………………………………………………10
3.市场分析…………………………………………………………………11
3.8案例分析………………………………………………………………28
6.项目选址及建设条件………………………………………………………42
6.1拟建地点…………………………………………………………………42
6.2建设条件…………………………………………………………………44
7.设计方案………………………………………………………………………45
7.1建筑设计…………………………………………………………………45
7.2结构设计…………………………………………………………………49
7.3给排水设计………………………………………………………………52
7.4暖通设计…………………………………………………………………55
7.5强电设计…………………………………………………………………57
7.6弱电设计…………………………………………………………………59
8.节能方案设计…………………………………………………………………62
8.1用能标准和节能规范……………………………………………………62
8.2能耗状况和能耗指标分析………………………………………………63
8.3建筑节能…………………………………………………………………63
8.4给排水节能…………………………………………………………………64
8.5暖通节能……………………………………………………………………65
8.6电气节能……………………………………………………………………65
9.环境保护影响评价………………………………………………………66
9.1环境影响评价标准………………………………………………………66
9.2生态环境影响分析………………………………………………………67
9.3生态环境保护措施………………………………………………………70
9.4环境影响评价结论………………………………………………………73
10.绿色建筑专篇………………………………………………………73
10.1概况……………………………………………………………………73
10.2控制项…………………………………………………………………74
10.3一般项…………………………………………………………………76
10.4优选项…………………………………………………………………77
11项目管理及实施进度………………………………………………………77
11.1项目建设期管理……………………………………………………78
11.2项目运营期管理……………………………………………………78
11.3项目实施进度………………………………………………………78
12.项目招投标方案…………………………………………………………80
12.1招标规定……………………………………………………………80
12.2招标范围……………………………………………………………80
12.3招标组织形式………………………………………………………80
12.4招标方式……………………………………………………………80
13.投资估算与资金筹措……………………………………………………81
13.1编制依据……………………………………………………………81
13.2投资估算……………………………………………………………82
13.3资金筹措……………………………………………………………82
14.财务效益分析……………………………………………………………83
14.1财务评价的原则……………………………………………………83
14.2财务评价主要参数…………………………………………………84
14.3经营收入估算………………………………………………………84
14.4成本费用估算………………………………………………………84
14.5项目利润预测………………………………………………………85
14.6项目财务评价………………………………………………………86
15.社会效益分析……………………………………………………………86
15.1提高纺织产业国际化程序，提升某某城市形象…………………86
15.2提升专业市场发展水平，引领区域市场向前发展…………………86
15.3推动专业市场与产业的共同转型升级………………………………87
1总论
1.1项目概况
1、项目名称：
某某纺织城建设项目
2、建设单位：
某某建设集团有限公司
3、项目建设地点：
某某省某某市吴江区某某镇市场路南侧、中心大道西侧
4、建设内容及规模：
本项目为某某国际纺织城项目，是集贸易、展示、研发、金融、衍生服务等为一体的功能性商贸城。
总用地面积51688平方米，总建筑面积172808平方米，其中计容建筑面积125351平方米，不计容建筑面积47457平方米。
项目-1~4层为交易市场，5层为品牌店、商场商业服务用房，包括餐饮等；地下1层，包括交易市场、地下停车库和设备用房。
项目的主要技术指标见表1-1。
表1-1项目主要技术指标表
序号
指标
数量
单位
1
总用地面积
51688
平方米
2
总建筑面积
172808
平方米
2.1
计容建筑面积
125351
平方米
2.2
不计容建筑面积
47457
平方米
3
建筑基地面积
28200
平方米
4
容积率
2.7
5
建筑密度
54.56%
6
绿地率
4.12%
7
建筑层数
5
层
8
机动车停车位
1522
辆
8.1
地下
652
辆
8.2
地面
134
辆
8.3
屋顶
500
辆
8.4
2F-4F
236
辆
9
非机动停车位
2600
辆
1.2主要投资方概况
本项目由某某建设集团有限公司投资建设。
本项目投资方为某某吴江中国某某丝绸市场股份有限公司，公司成立于1998年7月16日，是一家以丝绸及化纤中间产品为主导产品的上市公司（上市公司代码000301）。
公司座落于“国家级丝绸星火密集区”的某某省吴江市某某镇，由某某吴江丝绸集团有限公司、某某省丝绸集团有限公司、中国丝绸工业总公司、中国服装集团公司、某某市对外发展总公司共同发起设立。
经中国证监会核准，公司于2000年成功登陆A股市场。
2011年5月，公司顺利完成股权分置改革。
公司注册资本121823.6445万元。
公司年产2500万米真丝绸的规模占据某某全省丝绸总产量的48%，全国市场的20%，其高档电脑绣花布市场占有率高达40%。
公司的主要产品真丝绸和纺丝产品在国内一直保持着较高的市场份额，出口量更是占全国总出口量的六分之一。
公司还拥有某某热电厂及某某丝绸市场，形成纺织业为主体，热电和城市化服务业为两翼的发展模式。
根据某某省委省政府把某某中国某某丝绸市场打造成“中国纺织贸易第一城”的总体战略方针，同时，看好纺织业市场综合服务对产业链的提升作用和国内日趋庞大的市场空间，公司于2011年12月与其控股股东某某吴江丝绸集团公司进行了重大资产置换，公司主业中盈利能力较弱的纺织加工业资产被置出，同时置入了某某丝绸市场区域相关土地、商业房产和市场环境治理等资产，实现了由传统的纺织生产企业向中国某某丝绸市场的开发商、运营商和服务商以及当地纺织产业的综合发展商的成功转型。
2012年公司树立了“轻资产、抗周期、高收益”的战略目标，确立了“以市场为中心的纺织业现代综合服务商”的商业模式，引入了无形市场服务、有形市场服务、循环经济服务及财务投资四大事业部的管理体系。
公司针对纺织业未来发展趋势，通过一系列资本运作，充分整合现有资源和比较优势，增强了各事业部的盈利能力，使公司业务结构从“重资产、波动性强”向“轻资产、抗周期和高收益”的模式转化。
2015年，公司以“立足某某，面向国内，放眼全球”为发展目标，紧紧围绕“以提高经济效益为中心”的经营理念，不断完善“以市场为核心的纺织业现代综合服务商”的商业模式，积极开拓经营，切实加强管理，取得了各项经济指标均超额完成的可喜成绩，被吴江市委、市政府授予首批吴江市总部企业称号，为公司今后的持续健康发展打下了良好的基础。
2015年，公司完成营业收入107262.17万元，比上年同期增长17.02%，实现营业利润15235.14万元，比上年同期增长52.56%。
公司管理层将紧紧依托某某镇“十二五”发展总目标，紧紧抓住某某地区纺织产业优化升级及区域经济快速发展所提供的良好外部环境，牢牢把握发展机遇，积极化解市场风险，带领公司全体员工不断开拓创新服务模式，充分发挥以市场为核心的纺织业现代综合服务商的作用，在实现公司自身战略规划的同时，为纺织产业的转型升级和区域经济的健康发展尽智出力！
1.3编制依据和研究内容
1.3.1编制依据
（1）发改委的项目建议书批文、《方法与参数》第三版
（2）当地规划局的选址意见书
（3）政府权威部门的关于项目的重要会议纪要
（4）相关的设计规范
1.3.2研究范围
以某某纺织城项目项目为研究对象。
主要对项目进行建设的必要性、投资环境的分析、市场分析、项目的SWOT分析、定位分析、项目选址、设计方案、财务分析，社会效益分析等内容进行研究.
1.4主要结论与建议
1.4.1评估结论
1、项目建设符合产业发展方向和市场良性互动发展的大趋势
纺织产业作为我国的传统优势产业，正在加快产业升级的步伐。
专业市场应逐步向现代化、多功能、国际化的方向发展。
中国某某丝绸市场作为我国最大的纺织品集散中心、价格形成中心和信息发布中心，以“划行规市”理念为主导的提升改造势在必行。
本项目位于长江三角洲和太湖地区中心地带的吴江市某某镇，交通便利，地理区位条件优越，经济保持平稳健康发展。
某某镇作为我国最大的纺织产业基地，正在逐步加大产业升级步伐，具有明显的产业发展潜力。
本项目的建设符合某某省各级政府对纺织产品交易市场建设和发展的新要求，能够得到政府的大力扶持。
2、市场功能定位合理、准确，建设目标明确
项目以“划行规市”的理念为指导，以商贸物流综合体的概念进行规划设计，建设一个现代化、MALL式的纺织服装专业综合体，使其成为立足环太湖经济圈，辐射全国乃至全球的现代化、规模化、多功能、多媒体面料展贸交易中心。
项目立足点高，建设目标明确，建设规模合理，功能定位准确。
3、基建条件具备，建设场地周边环境良好
项目位于吴江市某某镇某某丝绸市场中心地带，基地位置优越，区位优势突出，建设环境良好。
项目工程选址地质条件良好，各项市政配套齐全，供水、供电、供气等市政配套设施有保证，外部公建配套比较成熟。
施工场地平整、开阔，四周道路通畅，施工条件成熟，项目建设条件具备。
4、财务效益适中，尚需政府财政政策的大力扶持
项目总投资93000万元，A.固定资产总投资为92400万元（其中：
银行贷款60000万元，自有资金28000万元）。
项目作为某某镇的形象工程和示范工程，其建成后财务内部收益率适中，投资回收期适中，借款偿还期适中，盈利能力适中，因此还需要政府在财政上提供大力支持。
5、社会效益明显
项目建成后，将大大改善中国某某丝绸市场的硬件和软件水平，引领当地市场的快速发展，推动专业市场和产业的共同转型升级，加大某某纺织产业的国际化水平，并大大提高某某的城市形象，带动该市相关产业和行业的迅速健康的发展（包括就业水平的提高等），从而推动整个地区经济地位的提高，所以，项目社会效益明显。
6、项目风险分析
（1）政策风险：
房地产开发资金运用量大，建设周期长，涉及行业广泛，与国民经济息息相关，已成为经济增长在一个重要因素。
为防止房地产行业过热，避免失控，政府不断发布新政策来控制房产市场，如通过贷款加息来抑制炒房行为，收缩银根来加大房产开发商贷款难度等。
因此，项目的建设将面临一定的政策风险。
（2）资金风险：
在本项目开发建设过程中，贷款金额将达到6亿，一旦利率调整，将直接导致建设成本上升。
因此，积极开发经营收入，筹措自有资金，尽可能地节约投资额度，是降低资金风险的最佳方法。
（3）市场风险：
某某镇的既存市场已有较大规模，将对本项目造成一定程度的竞争，带来部分的分流影响。
现有市场大部分的产权都已销售给个人或公司，对本项目吸引目标客户造成一定制约。
因此，加强市场营销力度、创新服务理念、创新市场发展模式、制定比较有吸引力的优惠政策、争取政府更大的扶持力度对本项目的发展和经营具有非常重要的意义。
1.4.2相关建议
本项目是中国某某丝绸市场提升改造的启动工程，也是某某镇的形象工程和示范工程，项目的建设对某某纺织产业和中国某某丝绸市场的发展具有重大的意义。
但由于项目投资较大，现有市场的供应规模已较大，市场的转型升级面临较大困难。
因此，项目的建设需要政府提供大力支持，建议政府采取如下扶持措施：
1、借鉴周边同类市场的成功经验，对中国某某丝绸市场的转型升级编制类似《某某丝绸市场综合改革试点方案》的文件，并由省级或省级以上的政府正式批复，为整个中国某某丝绸市场的综合改革指明方向，在上级的宏观政策层面获取扶持。
2、考虑到项目在初期的3~5年之内无法实现收支平衡、产生经济效益，建议按照政府规划的新型一站式贸易市场的投资总额。
3、政府新主体市场规划、落后业态的旧区域的整合要同时进行。
对目前所有市场投资主体的土地、房屋进行全面梳理，全面规范市场投资主体的运营情况。
落后业态的区域要求在给予优惠政策的基础上整体搬迁到新市场，防止新老交接中宝贵客户资源的流失；同时对外加强招商力度，以使大市场迅速隆市。
4、建议政府积极引导产业创新的氛围，进入大市场的新办创业公司特别是一线品牌服装设计师工作室、从事国际贸易的大额面料贸易商、服装厂家的采购点等，符合条件的要给予极其优惠扶持的政策。
5、从积极稳妥、首战必胜的理念出发，建议对入驻主体市场的经营户提供各项税费优惠政策，为稳妥起见，本次财务评价暂时没有考虑政府的财税优惠政策。
1．5主要技术经济指标
1.5.1投资情况
本项目总投资93000万元，其中建安工程费56381万元，其他费用34143万元，预备费1876万元，流动资金600万元，如表1-2所示。
表1-2投资估算汇总表
序号
工程费用或名称
数量
单位
单方造价（元/㎡）
造价
备注
（万元）
一
建筑安装工程费用
172808
㎡
3290
56381
1
建筑及结构工程
172808
㎡
2296
39348
2
安装工程
172808
㎡
887
15195
3
室外工程费用
172808
㎡
90
1538
4
绿色建筑增加费
172808
㎡
18
300
二
工程建设其他费用
172808
㎡
1993
34143
（其中：
土地费28002万元）
三
预备费
172808
㎡
109
1876
（一+二）*3%
五
建设投资
172808
㎡
5392
92400
（一+二+三+四）
六
建设期贷款利息
172808
m2
0
0
七
流动资金
600
按第一年经营成本的25%计算
八
总投资
172808
㎡
5427
93000
（五+七）
项目建设资金由建设单位自筹和申请银行贷款解决，申请银行贷款60000万元，其他剩余资金由自有资解决，贷款利息按5年以上长期贷款利率6.55%考虑。
1.5.2主要财务指标
经测算，项目所得税后的全部投资经济指标：
财务内部收益率为9.23%，按6.55％的基准收益率测算的财务净现值25712万元，大于零，包含3年建设期的投资回收期为9.63年，项目财务效益适中，详见表1-3。
表1-3主要财务评价指标表
财务评价指标
单位
全部资金
自有资金
所得税前
所得税后
所得税前
所得税后
财务净现值（FNPV）Ic=6.55%
万元
46498
25712
48107
27321
财务内部收益率（FIRR）
%
11.12
9.23
15.78
11.94
含三年建设期的投资回收期（Pt）
年
8.81
9.63
8.53
14.46
2项目背景和必要性
2.1项目背景
丝绸产业是中国的传统优势产业，也是历代的支柱产业之一。
地处“吴头越尾”的某某是著名的丝绸之乡，丝绸生产历史悠久，明、清时代与某某、杭州、湖州并称为我国的四大绸都。
某某镇位于某某省最南端，行政区总面积149.5平方千米，其中市镇面积30平方千米。
全镇辖35个行政村、11个社区居委会。
某某镇是吴江的经济重镇，2014年，某某镇实现地区生产总值226.54亿元，完成全口径财政收入31.39亿元，地方一般预算收入14.48亿元。
某某丝绸市场交易额实现710.8亿元，连续6年保持全国纺织品专业市场第一，获“中国纺织服装20年杰出市场”称号。
改革开放以来，某某丝绸业经过几轮大规模的技术改造，形成了较为完善的丝绸纺织生产体系。
某某镇已经成为我国丝绸纺织业主要的生产基地、出口基地和产品集散地。
如今丝绸纺织业作为使某某不仅成为我国真丝绸出口的重要基地，同时又是全国最大的薄型化纤绸生产基地，先后被命名为“国家级丝绸星火技术密集区”和“中国绸都”，具有明显的产业集群优势和坚实的产业基础优势。
创建于1986年10月，位于某某省吴江市某某镇的中国某某丝绸市场，作为某某丝绸纺织产业的重要交易平台，经过20多年的培育和发展，从最早的简易市场逐渐发展成为国内顶尖的纺织品集散中心、价格形成中心和信息发布中心，市场的交易额连续七年位居全国同类专业市场榜首。
市场总面积4平方公里，拥有26个交易分场，云集了来自全国各省、市、区及境外地区的7000家纺织品公司和商行，经营品种10余个大类、数千个品种，产品销往全国100多个国家及地区，有力地促进了某某纺织业发展。
由于历史原因，在中国某某丝绸市场4平方公里的区域内，经营模式大多是沿街沿路的商铺模式，存在散、杂、乱的局面，与其他纺织专业市场存在较大差距。
现有的交易模式与某某纺织产业的发展目标也不相吻合。
比较国内其他先进的专业市场和当代专业市场的发展趋势，以“划行规市”理念为主导的提升改造势在必行。
在国家产业升级和区域经济快速发展的背景下，纺织专业市场的转型升级也势在必然。
为配合和推动吴江纺织产业的发展和提升，构建国际化的纺织品交易中心目标，某某丝绸市场正加快建设与改造步伐，拟全面提升市场功能，争创服务最优、环境最美、诚信度最高的纺织品市场品牌，倾力打造集研发设计、人才培训、加工制造、市场营销于一体的、新型的、现代化、国际一流的中国纺织贸易城。
2.2必要性
（1）国家产业升级要求加快纺织专业市场现代化的升级建设
2012年2月，工信部发布了《纺织工业“十二五”发展规划》，提出中国纺织业发展的重点任务为提高国际化水平、提升纺织行业信息化应用水平以及加强品牌管理。
纺织产业作为国民经济的传统支柱产业，产业转型升级要求迫切。
规划明确指出，要加快公共服务体系建设，支持专业市场经营管理模式创新，在硬件设施、专业化服务、品牌培育、电子商务、市场秩序等方面提高水平，提升产业流通效率。
同时推动产业集群升级，东部地区产业集群在加速产业升级的同时，促进形成以一站式采购中心、国际商贸中心、总部基地等为主体的产业集群新组织形式。
（2）某某区域发展目标要求提升纺织专业市场档次
已成为某某镇的经济支柱的纺织产业是某某镇的传统产业和优势产业，在《吴江市城市总体规划（2010-2020）》中，某某城区被定位为“著名绸都，世界级的纺织品加工贸易中心，吴江重要的经济中心、商贸中心”。
为实现某某镇的区域发展目标，将某某纺织产业打造成全球知名的纺织加工、贸易和研发中心，需要加快某某纺织专业市场与产业的共同转型升级，提升中国某某丝绸市场的硬件设施和管理服务水平，对现有市场进行提档升级，推动某某纺织产业的国际化发展。
（3）专业市场应逐步向现代化、多功能的一站式贸易中心发展
纺织专业市场的发展经历了由集贸市场向区域性批发市场，再到专业化交易中心的演变，并且将逐步向国际化贸易中心、时尚中心发展。
各项市场功能逐步完善，物流、展览及其相关配套设施逐步升级。
如著名的柯桥轻纺城、义乌小商品城等的市场硬件设施、交易业态、市容环境、交易对象的国际化程度等方面都在近几年得到了较大的改观，市场形态逐步提升。
为加快某某纺织产业市场载体的建设，某某建设集团有限公司拟在某某镇市场路南侧、盛坛路东侧、强武路西侧新建总建筑面积近20万平方米的纺织专业市场，对现有市场进行提升改造。
项目将实施分期建设，建设基地分为四大块，总用地面积约14.33公顷（含部分规划道路用地），约合215亩。
本项目为中国某某丝绸市场提升改造的首期工程，位于整体规划的3#地块。
（4）良好的地块条件是保证市场顺利建成并持续健康发展的可靠基础
本项目位于某某省吴江市某某镇，项目基地为中国某某丝绸市场升级改造区的3#地块，北临市场路，东、南、西三侧皆为规划道路。
基地形状较方整，呈东西略窄、南北略宽的近似梯形，东西宽约200米，南北进深265米左右，建设用地面积51688平方米。
现状用地性质为工业用地和部分商业用地、仓储用地。
项目周围市政设施齐全、交通便利、地势平坦、环境整洁，建设条件良好。
3市场分析
3.1优越的地理位置
某某镇地理位置，交通条件良好，项目处于上海一小时经济圈内，是吴江市两个主城区之一，苏嘉杭高速公路、227省道、318国道环伺其周围，从某某镇驱车到上海虹桥机场仅有一小时不到的车程。
某某镇位于某某省吴江市，某某省的最南端，富饶的沪宁杭金三角中心，地处长江三角洲和太湖地区的中心地带，南接浙江杭州、嘉兴，北依某某，东临上海，西濒太湖，是中国沿海和长江三角洲对外开放的中心区域。
京杭大运河从吴江穿境而过，某某轻轨、上海地铁和苏嘉城际铁路、沪湖城际铁路未来也将全部途经吴江。
长三角地区汇集了产业、金融、贸易、教育、科技、文化等各个方面极为雄厚的实力，全国百强县中半数以上也集中于此。
该地区北起通扬运河，南抵杭州湾，西至南京，东到海滨，包括上海市、某某省、浙江省全境及其邻近海域，某某镇充分获得了上海一小时经济圈的辐射，坐享长三角经济圈内的上述各项核心资源，在江浙两省纺织产业大集群中具有得天独厚的地理区位优势，能够为自身的市场对接、招商引资、人才引进等诸多方面带来极
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