某国际动漫城项目可行性研究报告.docx
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某国际动漫城项目可行性研究报告
沈阳某国际动漫城项目可行性研究报告
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
本次进行可行性研究的项目是：
沈阳某国际动漫城项目可行性研究报告
1.1.2委托方
本项目的委托方：
中国某地产集团股份有限公司
1.1.3承担可行性研究工作的单位
承担本次可行性研究工作的单位：
沈阳新峰房地产咨询有限公司
1.1.4研究工作依据
本次进行项目可行性研究工作的依据如下：
1、委托方提供的规划指标及土地取得成本资料。
2、我司对城市房地产的市场调研资料。
3、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部2000年9月18日发布）
4、国家及沈阳市经济建设的方针、政策和城市规划。
1.1.5项目建设规模和内容
本项目总用地面积为787434㎡，规划总建筑面积为554221.4㎡,规划建设为国际动漫产品展示交易中心（A、B段）、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城。
根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表：
项目主要技术指标
序号
项目
面积
备注
1
总用地面积
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
175049
国际动漫模型玩具城
77077
国际动漫主题酒店
144407
国际动漫区域总部
45623
国际动漫网游影视城
38932
国际动漫演艺中心
64407
国际动漫创意动漫产业园
76971
国际动漫游戏软件城
110724
露天展示区
54243
合计
787434
2
总建筑面积
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
106183.7241
国际动漫模型玩具城
50449.2807
国际动漫主题酒店
115312.6416
国际动漫区域总部
60058.6675
国际动漫网游影视城
42041.06725
国际动漫演艺中心
57656.3208
国际动漫创意动漫产业园
50449.2807
国际动漫游戏软件城
72070.401
露天展示区
0
合计
554221.3837
地下停车位
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
53091.86
2124
国际动漫模型玩具城
16816.43
673
国际动漫主题酒店
19218.77
769
国际动漫区域总部
20019.56
801
国际动漫网游影视城
0.00
0
国际动漫演艺中心
0.00
0
国际动漫创意动漫产业园
8408.21
336
国际动漫游戏软件城
24023.47
961
小计
141578.30
5663
3
容积率
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
0.61
2
国际动漫模型玩具城
0.65
3
国际动漫主题酒店
0.80
6
国际动漫区域总部
1.32
3
国际动漫网游影视城
1.08
2
国际动漫演艺中心
0.90
2
国际动漫创意动漫产业园
0.66
6
国际动漫游戏软件城
0.65
3
露天展示区
0.00
0
综合容积率
0.70
4
绿化率
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
15%
26257.4092
国际动漫模型玩具城
15%
11561.53373
国际动漫主题酒店
15%
21661.11937
国际动漫区域总部
15%
6843.444927
国际动漫网游影视城
15%
5839.864593
国际动漫演艺中心
15%
9661.037254
国际动漫创意动漫产业园
15%
11545.67824
国际动漫游戏软件城
15%
16608.62391
露天展示区
0%
0
小计
109978.7112
综合
13.97%
109978.7112
5
建筑密度
国际动漫产品展示交易中心（A、B段）
0.30
53091.86207
国际动漫模型玩具城
0.22
16816.4269
国际动漫主题酒店
0.13
19218.7736
国际动漫区域总部
0.44
20019.55583
国际动漫网游影视城
0.54
21020.53363
国际动漫演艺中心
0.45
28828.1604
国际动漫创意动漫产业园
0.11
8408.21345
国际动漫游戏软件城
0.22
24023.467
露天展示区
0.00
0
综合
0.243102272
191426.9929
※停车位未计入容积率，地下车位按照25个/㎡计算。
※绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。
1.1.6报告成立的假设条件：
本报告的测算结果在如下假设条件下成立：
⏹本项目严格按照委托提供的规划指标进行开发、按照确定的地价取得土地使用权，并按照本报告所设定的开发顺序及产品组合形式进行开发。
⏹项目开发周期为2.5年，其中建设期为1.83年，土地取得费用全部在第一年年初发生，前期费用在各期期初发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。
⏹本项目建成后，本项目建成后，国际动漫产品展示交易中心（A、B段）、国际动漫模型玩具城、国际动漫主题酒店、国际动漫区域总部、国际动漫网游影视城、国际动漫演艺中心、国际动漫创意动漫产业园、国际动漫游戏软件城、地下停车位等物业全部用于销售，销售率为100%；
⏹项目的各年销售收入投入下年开发；
⏹设定行业基准收益率为15%。
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测结论
⏹从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。
⏹沈阳市固定资产投资虽涨势趋缓，但仍呈逐年上升趋势。
全市经济的良好态势是本项目开发的利好条件。
⏹城市交通及通讯网络日益发达、完善，为城市的更快的发展提供了良好的基础和保障，对本项目的开发及发展都十分有利。
⏹金融业运行平稳，存贷款规模持续增加，全市的金融经济呈现极其良好的势头，降低了本项目开发的风险。
⏹全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。
中国网络动漫即将步入爆发期，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。
⏹2001年至今，沈阳的经济一直保持着健康发展，综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为本项目的开发以及发展提供了良好的契机。
⏹国家及沈阳市政府推出一系列扶持、优惠政策，以前所未有的力度推动动漫业的发展，为动漫基地的建设提供了坚实的基础。
⏹动漫产品本身有巨大的市场空间，而动漫产品的衍生产品市场空间更大，为本项目提供了良好的发展机遇。
⏹沈阳市动漫产业基地实施产学联合模式，每年可实现对动漫产业输送近千名人才，这对于本项目的发展提供了绝好的人才储备。
⏹本项目地处浑河南岸，是沈阳市未来城市规划中重点发展的区域，优越的地理位置为本项目开发提供了强有力的保障。
⏹相对于国外已经成熟的动漫产业，中国的动漫业仍处在起步阶段，尚未形成一个完整的产业链，有可能对本项目的发展造成一定的影响。
⏹目前已经建成的浑南新区动漫产业基地及相关的软件基地，均已具有相当的竞争力，增加了本项目的运营风险。
1.2.2项目建设期
本项目建设期为1.83年。
1.2.3投资估算和资金筹措
本项目的总投资估算约为346251万元，在建设期1.83年内投入。
本项目开发投资的资金来源包括三个渠道：
一是企业自有资金；二是银行贷款，三是预售房收入用于投资。
1.2.4项目财务评价结论
本项目财务指标如下：
⏹开发商投资利润率：
20.55%；
⏹自有资金利润率：
58.71%；
⏹税前财务净现值：
52614万元；
⏹税后财务净现值：
17573万元；
⏹税前财务内部收益率：
37.40%；
⏹税后财务内部收益率：
22.55%；
⏹项目总投资：
346251万元；
⏹项目总收入：
417404元万元；
1.2.5项目综合评价
本项目地处沈抚同城的核心区域，地理位置得天独厚。
沈阳经济的繁荣发展和三好街的辐射效应等优势使项目的开发有着广阔的开发前景。
虽然，项目存在着其它产业园的威胁，但在目前国内、国外资金纷纷涌入，各地动漫产业蓬勃发展的大环境下，如本项目能跳出动漫，依靠旅游作为杠杆，撬动与之关联的地产业、泛旅游业及其它商业的发展，本项目将可实现前期稳定经营，中期扩大研发，远期可观回报的开发目标。
总体而言，本项目的优势明显多于劣势，机会多于威胁，开发商如果能抓住沈阳打造动漫产业城的利好机遇，在全国及沈阳经济环境持续向好的背景下，充分利用项目优势资源，采取合理的开发经营策略，本项目将有着比较广阔的市场前景。
同时，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。
综上所述，本项目无论宏观经济环境还是项目自身的各项财务指标都完全可行，建议尽快、尽早开发。
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
本次报告中，我司重点针对沈阳国民经济发展状况、沈阳市动漫产业发展状况等方面对宏观经济环境做出分析，进而对未来沈阳投资环境的变化、发展进行预测，为本项目的决策提供宏观条件依据。
1、国民经济发展状况
（1）国民经济快速增长，综合国力显著增强
2001～2006年，通过实施积极的财政政策，加强和改善宏观调控，积极有效的应对经济运行中出现的问题和困难，中国国民经济实现了持续、平稳、快速的增长。
国内生产总值由2001年的109655亿元上升到2006年的209407亿元，平均每年以9.7%的速度递增，第一、第二、第三产业增加值分别达到24700亿元、102004亿元和82703亿元，平均增长速度分别为9.8%、6.7%和10.2%。
【2001～2006年中国国内生产总值及其涨幅】
2006年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7%，同比上升0.8个百分点。
这是继2003年经济增长10.0%、2004年10.1%之后的新高。
2006年四个季度，全国GDP增长分别为10.4%、11.5%、10.6%和10.4%，在宏观调控政策的作用下，总体的经济运行比较平稳。
2、国内经济运行主要特点
（1）经济发展平稳快速
2006年国内生产总值达到20.94万亿元，比上年增长10.7%；财政收入突破3万亿元，增加5232亿元；居民消费价格总水平上涨1.8%。
国民经济呈现增长快速、效益良好、价格稳定的良好局面。
（2）改革开放迈出重大步伐
一些重点领域和关键环节的改革取得新突破；进出口贸易总额达到1.76万亿美元，增长32.8%；实际利用外商直接投资694.7亿美元；年末国家外汇储备达到8189亿美元。
（3）人民生活进一步改善
2006年城镇新增就业1105万人；城镇居民人均可支配收入达到11756元，农村居民人均纯收入达到3587元，扣除价格因素，分别增长10.4%和10.2%。
3、国内经济发展趋势分析与判断
未来几年，国际、国内的环境总体上有利于我国经济继续平稳、较快发展的势头。
从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。
从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城镇化步伐加快的时期，经济增长的内在动力较强。
我国经济已经连续三年保持10%左右的增长，为新的一年经济平稳较快发展奠定了基础。
4、结论
⏹我国国民经济将继续保持较高的增长势头，呈现良性发展态势。
⏹从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。
2.1.2全国动漫产业发展状况
1、中国动漫产业现状
⏹行业起步较晚，市场占有率低
中国动漫产业起步较晚，市场占有率较低。
目前，在中国青少年最喜爱的动漫作品中，日本动漫占60%，欧美动漫占29%，而中国原创动漫，包括港台地区的比例只有11%，明显落后于国外动漫产业的发展步伐，我国已成为动漫产品最大的输入国。
⏹国家政策扶持力度大
近年来，政府开始以前所未有的力度推动中国动漫产业的发展。
一方面，政府将以财政补贴的方式支持动漫龙头企业的发展；另一方面，广电总局还从国外动画片引进限制、电视台黄金时间播出限制等方面为国产动画片争取宽松的发展空间。
2004年4月，国家广电总局出台的《关于发展中国影视动画产业的若干意见》>强调：
“应致力于促进国产动画的创作生产和产业发展，不断提高国产动画节目播放比例，全天播出的总时长不得低于总播出时长的50%，其中国产动画节目比例不得低于60%。
”
2005年6月，在杭州召开的首届中国国际动漫节期间，广电总局出台了18条促进我国动画创作发展的具体措施，同时限制国外动漫产品的进入。
其中引人注目的内容是：
黄金时段（17∶00～21∶00）必须播出国产动画片；制作机构引进境外动画片的数量与原创数量比例应为1∶1；播出机构不得播放未取得发行许可证或版权过期的境外动画片，国产动画片每天播出总量不低于6∶4等等。
2006年4月，国务院办公厅转发了财政部等部门《关于推动中国动漫产业发展的若干意见》，提出了推动中国动漫产业发展的一系列政策措施。
除了中央出台的扶持政策，各地也纷纷出台地方政策。
以浙江为例，动画产品的生产被列入浙江省文化精品工程，每年安排动画产品专项奖励基金。
杭州市拟在杭州高新技术开发区划出500亩用地作为动画产业园区，利用开发区的优惠政策和优良服务，形成集约化、规范化产业经营。
随着中国动漫产业持续升温，众多国家级动漫基地在全国落地开花。
据不完全统计，目前全国有二十几个省市将动漫作为新兴产业大力扶持，北京、上海、苏州、广州、深圳、大连等地相继出台优惠政策，建立了动漫产业基地。
⏹动漫产品及其衍生产品的市场空间巨大
从中国市场需求看，国产动漫商机无限。
目前，国产动画节目播出每年需要28万分钟以上，而国内实际制作能力只有两万多分钟，每年的市场缺口高达26万分钟左右，合计达200亿元。
按国家规定的全国省级、副省级电视台三年内开通少儿频道的要求估算，两年后，全国每天需要5000分钟，全年需要180万分钟的动画节目，国产动漫产业产值空间将在1000亿元以上。
同时，中国儿童食品每年销售额为人民币350亿元左右，玩具每年的销售额为人民币200亿元左右，儿童服装每年的销售额达900亿元以上，儿童音像制品和各类儿童出版物每年的销售额达人民币100亿元……在某种程度上，这些行业今后的发展与行销都有赖于动漫这一新兴产业的带动作用，以此类推，中国动漫衍生产品也将拥有超千亿元产值的巨大发展空间。
2、中国动漫产业的投资分析
（1）资本向动漫产业聚集
与遍地开花的动漫基地和轰轰烈烈的动漫展相比，资本进驻动漫产业的动作虽显低调，但动作却并不缓慢。
各种迹象显示，中国动漫正吸引更多的资本持有者：
李嘉诚旗下的首长四方（集团）有限公司，于2005年9月收购环球数码。
红杉资本则于2006年5月投资“蓝猫”的缔造者湖南宏梦产业集团。
XX、远东股份、红星美凯龙等公司，已经开始向常州动漫基地的企业注入资本。
（2）中国动漫市场成香饽饽
动漫产业是资金密集型、科技密集型、知识密集型和劳动密集型的重要文化产业，是21世纪开发潜力很大的新兴产业、朝阳产业，具有消费群体广、市场需求大、产品生命周期长、高成本、高投入、高附加值，高国际化程度等特点。
不论是从国际环境还是国内的整个大环境来看，中国动漫产业的发展前景将非常广阔。
在国际上，随着计算机、网络技术的发展，人们对视觉享受的要求越来越高，数字动画应运而生，以数字媒体为基础的动画产业正成为迅猛发展的朝阳产业。
全球最大的娱乐产品输出国美国，每年的动画产品和衍生产品的产值达50多亿美元。
日本则通过动画片、卡通书和电子游戏三者的商业组合，成为全球产量最大的动画大国，年营业额超过90亿美元。
即便是后起之秀的韩国，其动画业产值也仅次于美国和日本，生产量占全球的30%，是中国的30倍。
也正是因为与动画发达国家有着这样大的差距，才使中国的动画投资、动画人才发展有了广阔的发展空间，成为市场的香饽饽。
3、主要省市动漫产业发展分析
国内动漫产业最早兴起于2002年，上海最早起步，目前仍居国内领先水平。
截至2005年底，全国有20多个省市提出将动漫产业作为新兴产业大力扶持。
（1）深圳动漫产业分析
深圳是国家动漫产业基地之一，国内的动漫行业中，深圳、上海与北京“三分天下”。
目前深圳有50多家动漫企业，1000多名从业人员，大约每年为深圳创造2亿元产值。
目前，深圳动漫企业大部分聚集在南山。
作为全国最早的动漫制作基地之一，南山动漫产业呈现出起步早、经营机制新、原创能力强、国际化程度高等特点。
（2）上海动漫产业分析
上海从上世纪90年代就开始就举行动漫游戏展。
十年间，上海已经成为中国动漫游戏会展最密集的城市，每年要举办近10个相关会展，形成了独特的“动漫季”景观，上海的展会平台正成为动漫游戏的“大秀场”。
随着“动漫季”会展的发展，上海正从原创、消费市场建设等方面多管齐下，打造一个全国性的动漫产业高地。
目前，上海运营的网络游戏销售收入，已经占据全国70%的市场份额。
上海不仅具有“盛大网络”、“第九城市”等国内互动娱乐的龙头企业，“新浪”、“光通”等外省注册企业，也将游戏运营部门设在上海。
占地面积达12000平方米的“上海炫动乐百动漫城”，则是目前国内最大的动漫主题商城。
在上海地区能够收到的50多个电视频道中，“炫动”卡通卫视的收视率排名第五。
“国家级动漫网游产业发展基地”、“国家动画产业基地”等“国字号”基地也纷纷落户上海。
上海正在形成互动娱乐研发、制作、播放、运营、教育的“一体平台”。
（3）北京动漫产业分析
据统计，北京市动漫出版物、电视/网络播映市场规模2005年为0.89亿元，年增长速度6%。
2007年6月1日，国家网络游戏动漫产业（北京）发展基地在中关村正式挂牌成立，这标志着北京市的动漫游戏产业发展到了一个新的阶段。
在未来5年中，北京市动漫游戏产业将保持50%的年增长速度，计划到2010年实现年产值40亿元。
（4）浙江动漫产业分析
浙江省目前已初步形成动漫产品研究、教学、开发、制作、运营和周边产品开发的产业链。
杭州高新技术开发区和中国美术学院被国家广电总局命名为首批动漫基地，浙江省成为全国唯一既有动漫产业基地又有动漫教学研究基地的省份。
浙江省有深厚的文化底蕴、良好的经济发展环境、雄厚的民间资本，强劲的文化需求，这些都为浙江发展影视动漫产业提供了有利条件。
近年来，浙江省委、省政府十分重视动漫产业的发展。
全省各地对兴办动漫产业积极性较高，动漫产业发展已取得明显成效，出现一批规模较大的专业制作主体，具有自主开发大型动漫节目的能力。
2005年的动漫生产达到2000集，总投资额近一亿元。
浙江万向集团、横店集团、广厦集团等一批国内外知名企业纷纷进军动漫业。
（5）成都动漫产业分析
成都有很好的动漫资源，人才储备多、生产成本低，政府也有相应的鼓励措施，这些因素促成了成都加工市场的繁荣。
韩国的盛大公司在成都有工作室，欧洲最大的手机游戏公司法国智乐也落户此地，连英特尔公司也在这里建成了成都数字娱乐产业公共技术平台。
此外，EA（电子艺界）、育碧等国际知名的数字娱乐企业相继相中成都，佐证成都是国际动漫企业的“风水宝地”。
位列全球第三、欧洲第一的手机游戏公司智乐1999年入驻数字娱乐软件园，就快速扩张成为智乐成都股份公司,并在不到一年时间发展到近150人的规模。
目前成都动漫产业的主力支撑就是对外加工。
成都动漫产业对外加工主要在游戏领域，成都成了不少外国企业的“中转站”。
正是这样的“中转”，让成都动漫产业迅速发展,绝大部分企业不愁吃喝,资产雪球越滚越大。
4、小结
⏹从全国投资环境、宏观经济发展趋势发展状态来看，本项目有着较好的开发基础与经济环境。
⏹全国的动漫产业持续升温，已经有多个国家级动漫基地。
中国网络动漫即将步入爆发期，借着这个契机，本项目的开发前景将极为乐观。
2.1.3沈阳市宏观投资环境
1、城市概况
（1）城市基本地理布局
⏹地理位置
沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省的中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。
【沈阳城市区位图】
⏹面积、区域
沈阳市东西宽115公里，南北长205公里，辖区总面积1.3万平方公里，其中市区面积3495平方公里。
现管辖10区、1市、3县及113个行政街道、85个乡和55个镇。
【沈阳市地图】
【沈阳市城区图】
（2）城市战略地位
沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。
以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。
【辽宁省各城市区位图】
【辽宁省主要城市区位图】
（3）城市交通
沈阳拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网，沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。
【辽宁省高速公路网络图】
（4）城市人口、气候
2006年，全市户籍人口703.6万人。
沈阳属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29℃～36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500㎜，全年无霜期183天。
受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。
2、城市综合实力
（1）经济增长及财富指标
近几年来沈阳经济发生了历史性变化，进入了全新的发展时期、城市功能不断完善、投资环境极大改观、城市综合实力大大增强，已经成为全国的重要工业基地，综合配套改革的试点城市和辽东半岛对外开放的腹地。
1
2000～2006年沈阳市GDP与人均GDP增长情况
【2000～2006沈阳市GDP总量及涨幅图表】
2000～2006年沈阳市GDP年均保持10%以上的增长幅度，2006年GDP达到2482.5亿元，增幅达到16.5﹪，均创近年来新高。
【2000～2006沈阳市人均GDP及涨幅图表】
2000～2006，沈阳人均GDP从16291元增加到37000.4元，增幅均在10%以上，2006年增幅为16.5%。
22000～2006年人均年可支配收入
【2000～2006沈阳市人均可支配收入及涨幅图表】
2000～2006年，沈阳市人均可支配收入从5850元增加到11651.4元，逐年提高，2006年人均可支配收入达到11651.4元，达到历史新高，增幅为15.4%。
居民人均可支配收入的提高，大大刺激城市消费市场的发展。
32000～2006年人均支出消费额、构成及恩格尔系数
【2000～2006人均支出消费额图表】
2000～2006年沈阳市人均支出消费额逐年递增，2006年已经突破了8500元大关。
可见，随着人民收入的不断提高，居民
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