房地产开发经营业纳税评估模型DOC.docx
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房地产开发经营业纳税评估模型DOC
房地产开发经营业纳税评估模型
一、行业介绍
（一）行业概述
房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
企业的主要类型：
（二）行业分类
1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。
两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地"后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）.国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。
2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式,简称为新开发和旧开发。
3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式.
4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式.
（三）行业经营的特点
1、投入资金量大。
房地产行业是一个资金密集型行业。
无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入.房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否健康发展。
2、开发周期长。
开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个较长的过程,而且这个过程还是相当复杂的。
房地产产品的开发建设,不全是由开发商自主完成的,其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。
3、营销体系复杂。
开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。
从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有委托物业代理（即代理商或经济人）的方式,其中委托物业代理的形式复杂多样。
二、行业纳税遵从风险
（一）经营收入类纳税遵从风险
1、用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上,或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，未按规定确认或少确认收入而未申报纳税：
预收款未及时申报、代收款项未按规定申报。
2、整体转让“楼花”未作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，未申报纳税。
3、将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，未确认收入申报纳税。
4、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。
5、通过房地产代理公司开具代理手续费发票，虚列费用或抵减销售额，以房款净额为计税营业额。
6、将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等,未视同销售申报纳税。
7、按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，未及时入账,或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时申报纳税.
8、开发的会所等产权转给物业,未按开发产品进行税务处理,或者将未需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。
9、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项作为收入，冲减的租金未计收入申报纳税。
10、以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，未计收入申报纳税。
11、以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准则进行处理，或未开发票入账，未记收入申报纳税。
12、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分及差价收入未合并计算收入申报纳税。
13、采取包销方式，未按包销合约定的收款时间、金额确认收入申报纳税.
14、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入未申报纳税。
15、将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税.
（二）成本费用类纳税遵从风险
1、发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲回已转成本.
2、以外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票或者使用假发票入账，虚增成本费用.
3、多预提施工费用,虚增开发成本;或提前列支成本支出。
4、在结转成本时，无依据低估销售单价,虚增销售面积，多摊经营成本.
5、利用非拆迁人员的身份证,列支拆迁补偿费，虚构施工合同,骗开建筑安装业发票.
6、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期成本。
7、将拥有土地进行评估，按增值巨大的评估价格作为成本入账。
8、对行政事业性收费挂户，对欠缴的行政事业性收费无缴纳收据入账。
9、未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税和土地使用税.
10、发放年终奖、过节费、奖金、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按规定代扣代缴个人所得税。
（三）其它纳税遵从风险
1、取得土地使用权日起，未按规定申报缴纳土地使用税。
2、土地招拍挂、建筑安装工程、商品房销售等相关合同未按规定申报缴纳印花税.
3、以商品房作为福利等未代扣代缴个人所得税。
4、未竣工结算出租或自用房屋，未按时结转申报缴纳房产税、土地使用税.
5、代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴纳营业税。
6、以手续费、基金、集资费、配套费、代收款项、代垫款项等名义向购房者收取的有线电视、电话、宽带网络、一户一表、空调设备、防盗门、可视门铃、房屋装修等各种性质的价外收费，未申报纳税。
7、假借“标准住宅"名义,利用优惠政策未缴或少缴土地增值税。
三、指标综合分析评估法
（一）原理描述
依据对房地产行业纳税评估指标体系的区间值，通过对企业收入、利润等涉税指标的分析,对每个主要因素的涉税指标值的异常变化生成了纳税评估疑点.
（二）评估模型
1、单项财务指标类
（1）销售业务收入变动率
原理描述：
计算纳税人评估期与基期的销售收入变动率，变动率小于－10％时为疑点，而且下降幅度越大，疑点度越高.
计算公式：
销售业务收入变动率=（本期销售业务收入—基期销售业务收入）/基期销售业务收入*100％
疑点指向:
判断纳税人是否存在帐外销售问题、是否错误使用存货计价方法、是否人为调整产成品收入或应纳税所得额。
销售业务收入变动率是否超出警戒值范围，是否可能存在销售未计收入、多列收入费用、扩大税前扣除范围等问题。
（2）销售业务成本变动率
原理描述：
计算销售业务成本率的变动率,该值大于10%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大;
计算公式:
本期销售业务成本÷本期销售业务收入×100％—基期销售业务成本÷基期销售业务收入×100%
数据来源：
企业《利润表》。
疑点指向:
销售业务成本率的变动率大于10％,反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题；且差异幅度越大，疑点越大。
应用要点：
该公式适用于基期为上年同期或上期.
（3）管理费用变动率
计算公式：
管理费用变动率=（本期管理费用-基期管理费用）／基期管理费用*100%
数据来源：
“管理费用”为利润表“管理费用"项目数据。
疑点指向:
如果管理费用变动率与前期相差较大,可能存在税前多列支管理费用问题。
（4）财务费用变动率
计算公式：
财务费用变动率＝（本期财务费用—基期财务费用）／基期财务费用*100%
数据来源:
为利润表中“财务费用”项目数据。
疑点指向:
如果财务费用变动率与前期相差较大,可能存在税前多列支财务费用问题。
（5）预收账款变动率
原理描述:
计算预收账款变动率，该指标大于20%时，提示异常，可能存在隐瞒收入的问题,且上升幅度越大,疑点越大.
计算公式：
（本期期末预收账款－上期期末预收账款）÷上期期末预收账款×100％
数据来源：
财务报表中的“预收账款"科目。
疑点指向:
预收账款变动率大于20％,可能存在隐瞒收入的问题；偏离越大，疑点度越高。
应用要点：
基期可以为上年同期或上期.
（6）预提费用变动率
原理描述:
计算纳税人评估期预提费用变动率，变动率大于10％时为疑点，而且增长幅度越大,疑点度越高.
计算公式：
（预提费用期末数－预提费用年初数）÷预提费用年初数×100％
数据来源：
来自《资产负债表》.
疑点指向：
纳税人评估期预提费用变动率大于10%，可能存在多预提费用等问题。
”
（7）其他应付款变动率
原理描述：
计算其他应付款变动率，该指标大于10％时，提示异常，可能存在运用往来科目隐瞒收入的问题，且上升幅度越大，疑点越大。
计算公式：
（本期期末其他应付款－上期期末其他应付款）÷上期期末其他应付款×100%
数据来源：
《资产负债表》
疑点指向：
其他应付款变动率大于10%，可能存在隐瞒收入的问题；偏离越大，疑点度越高.
应用要点：
1、基期可以为上期；2、其他应付款为时点资料,不用累加，评估期如为2008年1——3月，则评估期期末其他应付款为2008年3月资产负债表“其他应付款”期末数,上期期末其他应付款为2007年12月资产负债表“其他应付款”期末数。
（8）营业外支出变动率
原理描述：
计算纳税人评估期与基期的营业外支出变动率,变动率大于20%时为疑点，而且大于20%越多,疑点度越高。
计算公式:
（本期营业外支出－基期营业外支出）÷基期营业外支出×100％
数据来源：
营业外支出来源于《利润表》。
疑点指向：
纳税人评估期营业外支出变动率大于20%,可能存在应进行纳税调整的营业外支出项目或财产损失税前列支未经报批等问题。
”
（9）资本公积变动率
原理描述：
计算纳税人评估期资本公积变动率，变动率大于0时为疑点，而且增长幅度，疑点度越高。
计算公式:
（资本公积期末数－资本公积年初数）÷资本公积年初数×100％
数据来源：
期末资本公积、年初资本公积。
疑点指向：
纳税人评估期资本公积变动率大于0，可能存在收到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确认所得等问题。
2、综合财务指标类
（1）销售收入变动率与销售成本变动率的差异
原理描述：
计算销售收入变动率与销售成本变动率的差额,差额小于－2％时为疑点，而且下降幅度越大,疑点度越高.
计算公式:
[本期销售收入净额—基期销售收入净额］÷基期销售收入净额×100%－［本期销售成本—基期销售成本]÷基期销售成本×100%
数据来源：
销售收入净额和成本均来源于《企业所得税年度申报表》。
疑点指向：
销售收入变动率与销售成本变动率的差额小于－2%，可能存在少计收入、多转成本等问题,或原材料价格上涨、商品售价下调等现象.
（2）销售收入变动率与销售利润变动率差异
原理描述：
适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与销售利润变动率的差额，差额大于2%时为疑点，而且增长幅度越大,疑点度越高。
计算公式:
[本期销售收入-基期销售收入］/基期销售收入*100％—［本期销售利润-基期销售利润]/基期销售利润*100%
数据来源：
来源于《企业所得税年度申报表》。
疑点指向:
差额大于2％,可能存在未配比结转成本或销售税金及附加的问题。
”
（3）发票开具金额与应纳营业税营业收入差异率
原理描述：
计算发票开具金额与应纳营业税营业收入差异率。
该指标大于1%，则提示异常,可能存在隐瞒收入或者虚开发票的问题。
且差异幅度越大,疑点越大。
计算公式：
（本期发票开具金额（合计或分具体营业税税目名称）-本期应纳营业税营业收入（合计或分具体营业税税目名称））÷本期发票开具金额（合计或分具体营业税税目名称）×100％
数据来源：
统计发票开具金额（合计或分具体营业税税目名称），纳税申报表中应纳营业税营业收入（合计或分具体营业税税目名称）。
疑点指向：
发票开具金额与应纳营业税营业收入差异率大于1％，存在未如实申报营业税行为；且差异幅度越大，疑点越大.
（4）利息支出变动率与借款变动率差异
原理描述：
计算利息支出变动率与借款变动率的差额，差额大于10％时为疑点，而且增长幅度越大，疑点度越高.
计算公式：
（本期利息支出—基期利息支出）÷基期利息支出×100％－［（本期短期借款年初数+本期长期借款年初数＋本期应付债券年初数＋本期短期借款期末数+本期长期借款期末数＋本期应付债券期末数）÷2－（基期短期借款年初数+基期长期借款年初数＋基期应付债券年初数＋基期短期借款期末数+基期长期借款期末数＋基期应付债券期末数）÷2］÷（基期短期借款年初数+基期长期借款年初数＋基期应付债券年初数＋基期短期借款期末数+基期长期借款期末数＋基期应付债券"期末数）÷2×100％
数据来源:
来源于《资产负债表》、《企业所得税年度申报表》
疑点指向:
利息支出变动率与借款变动率差额大于10％，疑点为纳税人利息支出变动率比借款变动率差额大，可能存在将应资本化的利息税前扣除、存在超标准列支非金融机构借款利息、多提利息等问题。
（5）销售收入变动率与所得税变动率差异
原理描述：
适用于查账征收企业所得税纳税人，计算销售收入变动率与所得税变动率的差额,差额大于2％时为疑点，而且增长幅度越大,疑点度越高。
计算公式:
［本期销售收入净额—基期销售收入净额］÷基期销售收入净额×100％－［本期应缴所得税额—基期应缴所得税额]÷基期应缴所得税额×100％
数据获来源:
来源于《企业所得税年度纳税申报表》。
疑点判断:
销售收入净额变动率与所得税变动率的差额大于2％，疑点为销售（营业）收入变动率比纳税人所得税变动率大,可能存在虚列成本费用、纳税调整不完整、应税收入与免税收入划分不准确、将应税收入挂往来或直接记入所的者权益等问题。
3、税种指标类
（1）营业税计税总值差异率
原理描述:
适用于营业税和所有查账征收的房地产开发企业。
计算申报计税总值差异率，该指标小于—0.01%，则提示异常，可能有申报不实的情况。
且差异幅度越大,疑点越大.
计算公式：
[本期申报的营业税计税总值—（本期销售收入+本期期末预收帐款—上期期末预收帐款+本期未通过预收帐款核算的价外费用）]÷（本期销售收入+本期期末预收帐款—上期期末预收帐款+本期未通过预收帐款核算的价外费用）×100％
数据来源：
申报的营业税计税总值，财务报表及会计帐簿中的销售收入，预收帐款，未通过预收帐款核算的价外费用。
疑点指向：
申报计税总值差异率小于—0.01%，企业可能存在未如实申报营业税行为.
（2）房产税税负变动率
计算公式：
（从价）房产税税负率=房产税/房产余值＊100%
（从租）房产税税负率=房产税/租金收入＊100％
环比系数=本期税负率/上期税负率
数据来源：
房产税--指评估当期企业实际缴纳的房产税税额，应从企业“应缴税金”中分别提取；房产余值——企业“固定资产”科目中的房产原值加上已投入使用但未及时结转固定资产的“在建工程”金额，再减去法定扣除金额后的余额.
疑点指向:
判断企业是否按法定税率足额缴纳房产税.
（3）土地使用税申报差异率
原理描述：
适用于征收土地使用税纳税人，用于房地产开发公司出售商品房计征土地使用税时应剔除的土地使用面积，该公式小于0时，即要减除已售房分摊的土地使用面积。
计算公式：
｛本期登记应税面积－∑［本期分项目登记应税面积×（本期已出售建筑面积÷本期预计可售面积）］－本期实际占用面积（Z62）}÷本期实际占用面积×100%。
数据来源:
通过到企业及相关部门调查核实登记应税面积，实际占用面积,已出售建筑面积，预计可售面积。
疑点指向:
房地产开发公司土地使用税申报差异率小于—10％时，反映纳税人在计征土地使用税时应剔除已售房分摊的土地使用面积，且比例越小,扣除的土地使用面积越多。
应用要点：
本指标只适用按月进行评估。
（4）土地增值税计税收入申报差异率一
原理描述：
该指标适用于房地产开发企业按收入乘预征率预征土地增值税。
计算纳税户本期申报土地增值税计税收入与纳税户应申报的土地增值税计税收入的差额，纳税户应申报的土地增值税计税收入=本期预收帐款期末数—基期预收帐款期末数+本期销售收入。
基期预收帐款期末数=本期上期的预收帐款期末数。
该指标小于0时，提示异常,可能存在纳税人少申报土地增值税计税收入。
计算公式:
本期转让房地产收入额—（本期预收帐款期末数-基期预收帐款期末数+本期销售收入）
数据来源：
来源于到企业调查及财务报表中的转让房地产收入额、预收帐款、销售收入
疑点指向：
土地增值税计税收入申报差异率＜0，可能存在少申报计税收入。
（5）土地增值税计税收入申报差异率二
原理描述：
该指标适用于房地产开发企业按收入乘预征率预征土地增值税。
计算纳税人评估期其他应付款期末数与基期其他应付款期末数的差额与基期其他应付款期末数的比值.
计算公式:
（本期其他应付款期末数—基期其他应付款期末数）÷基期其他应付款期末数
数据来源：
《资产负债表》
疑点指向：
其他应付款比值大于10％，提示异常。
可能存在纳税人将计入“其他应付款"科目的定金、诚意金等未申报交纳土地增值税。
应用要点：
该指标建立在土地增值税计税收入申报差异率
（1）评估无问题的基础上。
（6）企业所得税税负变动率
计算公式：
所得税税负变动率=本期企业所得税/本期利润总额＊100%—基期企业所得税/基利润总额＊100％
数据来源：
企业所得税-—指评估当期和基期企业实际缴纳的企业所得税税额；利润总额——当期和基期利润表中利润总额栏数据。
疑点指向:
与企业基期和当地同行业同期指标相比，低于警戒值可能存在不计或少计营业收入、多列收入费用、扩大税前扣除范围等问题 。
运用其它相关指标深入详细评估，并结合上述指标评估结果，进一步分析企业营业收入、成本、费用的变化和异常情况及其原因。
四、案例印证
被评估企业名称：
某地某市ХХ房地产开发有限责任公司
评估所属期：
2007年1月1日至2007年12月31日
为加强房地产开发企业的税收征管，某地某市地税局在2008年6月份对市属ХХ房地产开发企业2007年度地方各税缴纳情况开展了专项纳税评估。
评估方法主要应用指标综合分析法.
（一）企业基本情况
某市ХХ房地产开发有限责任公司成立于1999年，注册资金1000万元,登记注册类型为有限责任公司,主要经营范围是:
房地产开发及销售、水电安装等.
（二）数据分析比对
应用指标综合分析模式，对某房地产开发有限责任公司2006-2007年度主要财务指标和税种指标进行分析。
该公司的有关财务指标及地方税数据如下表：
06、07年度该公司主要财务指标对比表
财务指标名称
2006年（元）
2007年（元）
增减变动率%
销售收入
67900.00
43074559。
65
63338。
23%
销售成本
51399.94
33812330.53
65682。
82％
销售税金
3734。
50
2366623。
94
63271。
91％
管理费用
1201408。
11
1431632。
72
19。
16％
利润总额
—743454。
55
2656363。
62
---
06、07年度该公司入库地方税对比表
税种
2006年度（元）
2007年度（元）
增减变动率%
营业税
2236927.83
13000。
00
-99。
42%
企业所得税
209317。
43
958917.88
358.12%
个人所得税
1779。
00
1749.90
-1.64%
城建税
156584.95
910。
00
-99。
42%
房产税
6276.92
8676.82
38。
23％
土地增值税
154739.20
0
-—
土地使用税
50650。
00
59007。
53
16。
50%
教育费附加
67107。
83
390。
00
-99.42％
印花税
9728.82
21319。
00
119.13％
分析指标汇总表
序号
涉及税种
指标名称
警戒值（X）
案例值
疑点描述
1
企业所得税
销售成本变动率
X＞10％
65682。
82％
本期成本高于基期水平
2
企业所得税
财务费用变动率
X＞10％
6046.67％
本期财务费用高于基期水平
3
企业所得税
管理费用变动率
X＞5%
19.16%
本期管理费用高于基期水平
4
企业所得税
营业外支出变动率
X＞20％
6424。
96％
本期营业外支出高于基期水平
5
企业所得税
其他应付款变动率
X＞10%
65.87％
其它应付款余额增长幅度过大
6
企业所得税
资本公积变动率
X＞0
16.93%
资本公积余额增长幅度过大
7
企业所得税
收入变动率与销售利润变动率差异
X＞2%
21646。
84%
收入变动率大于利润变动率
8
企业所得税
收入变动率与收入变动率差异
X＜－2％
-2344.59％
收入变动率小于收入变动率
9
营业税
营业税变动率
X<-20％
—99。
42％
营业税比基期下降过大
10
营业税
申报计税依据差异率
（2）
X＜—0.01％
-101。
36%
100
申报计税依据与实际未符
11
土地增值税
计税收入申报差异率
（1）
X<0
—3561830。
4
100
申报应税收入与实际未符
12
土地增值税
土地增值税计税收入申报差异率
（2）
X〉10％
65。
87％
100
其他应付款比基期增幅过大
根据警戒指标结果，该公司涉税疑点多且偏离警戒值较大，确定对其开展专项评估。
（三）疑点分析
疑点1、本期成本高于基期水平。
系统显示的销售成本变动率模型值为65682。
82%，远远大于系统设置的警戒值（X＞10％），初步判断，可能存在虚增成本或成本结转不真实等问题。
疑点2、本期财务费用高于基期水平。
系统显示财务费用变动率模型值为6046.67％，远远大于系统设置的警戒值（X＞10%），根据经验判断,该公司可能存在税前列支资本化利息、超金融机构借款利率支付利息等问题。
疑点3、本期管理费用高于基期水平。
系统显示纳税人本期管理费用变动率模型值为19。
60％,超过了系统设置的警戒值（X＞5％），表示可能存在虚列管理费用等问题。
疑点4、本期营业外支出高于基期水平。
系统显示纳税人本期营业外支出变动率模型值为6424.96%,大大地超过了系统设置的警戒值（X＞20％）,因此可能存在应进行纳税调整的营业外支出项目或财产损失税前列支未经报批等问题。
疑点5、其它应付款余额增长幅度过大。
评估系统通过计算显示的其他应付款变动率模型值为65。
87%，超过了系统设置的警戒值（X＞20%），因此可能存在隐匿收入的问题。
疑点6、资本公积余额增长幅度过大。
系统显示纳税人本期资本公积变动率模型值为16.93%，超过了系统设置的警戒值（X＞0），根据经验判断，该公司可能存在收到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确认所得等问题。
疑点7、收入变动率大于利润变动率。
系统显示纳税人本期销售（营业）收入变动率与销售（营业）利润变动率模型值为21646。
84％，远远大于系统设置的警戒值（X＞2%）,该单位很可能存在不配比结转成本或销售税金及附加的问题。
疑点8：
收入变动率小于成本变动率。
系统显示纳税人销售（营业）收入变动率与销售（营业）成本变动率指标模型值为－2344。
59％，远远低于系统设置的警戒值（X﹤-2%）,纳税人本期销售（营业）收入变动率比销售（营业）成本变动率小，表明该公司可能存在少计收入、多转成本等问题，或建材价格上涨、商品房售价下调等现象。
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