锦江花园国际大酒店项目操作规范.doc

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锦江花园国际大酒店项目

管理工作思路及操作规范

（讨论稿）

主旨：

组建麻阳一流的开发建设团队，打造麻阳一流的豪华时尚小区。

核心商圈、行政中心、财富经典、人居榜样、时尚先锋、品质标杆。

一、项目慨况

本项目位于麻阳城东新城之核心区域。

锦江花园国际大酒店（简称锦江花园）系广东麻阳商会为回馈家乡人民而倾力打造在四星级城市综合体。

该项目位于麻阳县城东新区核心位置，北侧紧邻麻阳行政中心，西侧经过盘瓠文化园与秀美的锦江和谐共荣，东侧依托城市中心公园和木冲垄水库，形成一道尽善尽美的人居和自然的湖光山色，南侧为附属行政办公集中区，构建成必然的高档繁华商业领袖地位。

麻阳地处大湘西走廊，是中国著名的冰糖橙之乡，长寿之乡，民间文化艺术之乡，中国最美的养生栖居地，全国生态示范县，具有深厚的文化底蕴和极佳在生态环境。

青山、碧水、绿树、晴云……锦江花园地理位置极为优越，是麻阳新城区真正意义上的核心商圈，背山面水，风光秀美，景色绮丽，恍如人间仙境。

锦江花园国际大酒店正是位于这样一个核心区域，得天独厚的环境使得酒店品质无与伦比。

锦江大桥和麻阳大桥连接着老城区，形成一个顺畅在交通网络，酒店离怀吉高速出入口尽2分钟车程，离火车站仅3分钟车程，距怀化市区30分钟车程，距凤凰仅15分钟车程，张家界、大新、芷江等机场环抱四周，水陆空交通网络四通八达，十分便利。

锦江花园国际大酒店功能齐全，除主题四星级宾馆外，独立商业区、精品公寓区、行政套房区尽显大气奢华，主题宾馆配置精品商场、豪华中西餐厅、酒吧咖啡、高档KTV、奢华休闲养生、多功能会议室等一应俱全。

是麻阳顶级的消费会所，是凝聚社会杰出优秀人物在唯一场所，也是体现消费者地位和身份在象征，同时也是旅游度假、休闲养生的上乘之选。

根据初步规划，锦江花园总建筑面积为113907平方米，其中主题宾馆建筑面积为了25980平方米，行政套房面积为7150平方米，高级公寓面积为32708平方米，配套商业面积为啥32069平方米。

建筑密度为36.5%，容积率仅为1.7，绿化率高达41.5%，停车位448个，真正是宜商宜居宜休闲。

为了打造麻阳城市标杆项目，经股东大会反复论证，以大气魄、大手笔、大动作，第三次将规划方案进行了调整，现在的规划总用地面积67322.7㎡，其中建设用地面积（计容）59202㎡，代征道路面积8120.7㎡，总建筑面积93413㎡，地上建筑面积81913㎡，其中酒店主体建筑面积16493㎡，副楼建筑面积4985㎡，别墅7536㎡，住宅建筑面积31380㎡，商业建筑面积21573㎡，地下建筑面积11500㎡，建筑占地面积20644.4㎡，建筑密度34.8%，容积率1.4（规划是1.8，超低容积率），绿地率43.1%，停车位375个，住宅245套，别墅23套。

总投资2.3亿人民币。

锦江花园国际大酒店的投资建设者都是在广东多年打拼在优秀企业家，他们凭藉自己多年的创业经验和管理才能，怀着赤诚的报效家乡之情，组建了广东麻阳商会旗下的湖南锦江实业投资有限公司，着力打造麻阳的顶级精品工程，刷新了麻阳的地标性建筑。

勿容质疑，在不久在将来，一座崭新的标志性豪华国际大酒店将呈现在人们在视线里，将为麻阳人民带来全新的享受，同时也将是推动麻阳经济增长点的新动力，成为麻阳名流汇聚地和品牌聚散地，而且将成为更多麻阳在外地创业成功人士回乡投资建设的引爆器。

锦江花园国际大酒店的开发建设，不仅倾注了广东麻阳商会的心血，更倾注了县委县政府的极大关怀和支持，得到了各部门的关照和爱护，体现了全县民众对锦江花园国际大酒店的挚爱。

碧水青山繁华地，锦江花园更优秀，

宜商宜居宜养生，商会骄子竞风流。

麻阳，全国五个单一苗族自治县之一。

近年来，麻阳县紧紧抓住国家西部大开发和湘西开发的大好机遇，围绕把麻阳县城建设成为湘黔渝边界的怀化、吉首、铜仁大三角二极中心城市这一目标，全面实施三带动（城镇带动、开放带动、“两路一江”区域带动）四推进（推进农业产业化、山区工业化、农村城镇化、经济民营化）经济发展战略，实现了经济社会全面发展。

2004年，全县实现国内生产总值11.5亿元，比上年增长10.2%，其中第一产业4.4亿元，增长5%；第二产业3亿元，增长22.6%；第三产业4.1亿元，增长8.3%。

全县财政总收入实现5579万元，增长12.2%，其中一般预算收入4137万元，增长12.3%；农民人均纯收入实现1494元，

比上年增加66元。

麻阳区位优势明显，新的经济增长点较多。

麻阳县城距怀化市59公里，距大兴、芷江飞机场分别为130、110公里，距旅游热点城市凤凰34公里，处于怀化、铜仁、吉首三大地级城市的中心点上，是湖南通往大西南的重要通道，素有“湘黔门户”之称，区位优势十分明显。

近年来，麻阳加快了城镇化建设步伐，县城建设日新月异，建成区面积不断扩大，硬化、亮化、绿化、净化工程全面实施。

尤其是锦江大桥竣工在即，将县城东区与南、北连接起来，形成武汉三镇的格局，今后一段时间，东区开发潜力巨大；锦和古城结合渝怀铁路修建，将实施旧城改造和新城建设并举，拟新上一系列城镇基础设施建设项目，小城镇建设已成为县域经济发展的重要产业。

旅游产业稳步发展。

利用毗邻张家界---吉首---凤凰大湘西旅游圈和丰富人文资源的优势，突出打造麻阳至凤凰旅游走廊，精心建设好黄土溪水库温泉和中国盘瓠部落、盘瓠民俗文化村等龙头项目，旅游业将成为麻阳县新的经济增长点。

麻阳基础设施较好，交通十分便利。

枝柳和渝怀2条铁路主干线途径境内，设有8个站，其中县级站2个；209国道和308省道交汇于县城，县到乡公路干线未来2年内全部达到硬化和油路标准，境内路网密布，是周边贵州省铜仁地区、黔东南州和本省湘西自治州等不通火车县市的物资中转站，具有十分明显的区位和交通优势。

通讯便捷，程控电话实现村村通，移动通信覆盖全县24个乡镇和80%以上村。

电力丰富，全县自建水电站3个，装机容量2.75万千瓦，已与省电网并网，全县村村户户通电，系全国第一批农村初级电气化达标县之一。

目前，水能资源丰富的锦江流域7个梯级电站已开发2个，1个装机容量达3万千瓦的电站正在建设之中，其余4个正在规划和建设筹备阶段。

市场网络健全，全县共建集贸市场26个，面积达15万平方米，是周边县市重要商品物资集散地。

麻阳物产丰富，开发潜力巨大。

境内盛产大米、油菜籽、柑桔、晒红烟、小籽花生、茶油、无籽西瓜、黄豆、板栗、山羊、白鹅、大麻鸭、蔬菜等，先后被评为湖南省水果之乡、中国冰糖橙之乡、全国晒红烟生产基地县。

尤其是九十年代以来，突出丘岗山地开发，大力发展高效农业，全县形成了柑桔、无籽西瓜、养殖、蔬菜四大产值过亿元的支柱产业，并先后创立了冰糖橙、纽荷尔脐橙、无籽西瓜、麻阳大麻鸭、大白鹅、反季错季无公害蔬菜等一批名优农产品，柑桔多次获得部级省级金奖，无籽西瓜远销海外，蔬菜成为周边地级城市的生产基地；突出食品工业开发，大力发展本地资源加工企业，以本地高梁为原料锦江王子系列白酒多次获得部优省优，以本地小籽花生为原料的十八怪花生系列，以及十八怪腊味等产品十分畅销，成为极富地方特色的风味产品。

麻阳人文资源丰富，苗乡风俗独特。

麻阳是老一辈无产阶级革命家、平江起义领导人之一、新中国第一任铁道部长、全国政协副主席滕代远的家乡，是刘罗锅式一代“怪臣”满朝荐的家乡，名人辈出。

麻阳农民画闻名全国，多次参加海内外多种绘画展出，曾被国家文化部命名为“中国现代民间绘画画乡”。

麻阳苗族源远流长，民族风俗独特，是全国盘瓠文化实物留存最多、非物质形态文化保存最丰富的县，境内盘瓠文化

民俗村被湖南省苗学会命名为“盘瓠文化研究基地”，是一个神奇的苗乡。

二、项目主要经济技术指标

表一：

建设投资估算表

序号

项目名称

费用标准

计算基数

金额（万元）

一

土地获取成本

40万元/亩

101亩

4040

二

报建费（享受新区包干政策）

10元/㎡

93413㎡

94

三

前期工程费

30元/㎡

93413㎡

280

四

建安工程费

900元/㎡

93413㎡

8410

五

园林、道路、亮化、围墙等

1000

六

水、强弱电、燃气

80元/㎡

93413㎡

747

七

管理费

500

八

税费

总销金额*10%

2000

九

营销费用

总销金额*3%

600

十

财务成本

1000

十一

宾馆装修

2000元/㎡

21478㎡

4300

总投资

22971

 表二、销售收入计划表

总计

2013.上

2013.下

2014.上

2014.下

住宅（㎡）

31493

   销售比例

100%

0%

55%

45%

   销售量（㎡）

0

17321

14172

   销售均价（元/㎡）

2800

   销售收入（万元）

8818.04

0

4849.88

3968.16

商铺（㎡）

21573

   销售比例

100%

　0

　20%

30%

50%

   销售量（㎡）

4315　

6472

10786

   销售均价（元/㎡）

　4680

15000

15000

   销售收入（万元）

10094.04

2018.8　

3028.2

5047.04

车位（个）

375

   销售比例

30%

30%

   销售量（个）

100

100

   销售均价（万元/个）

6

6

   销售收入

600

600

销售收入分时总计：

0

14904

36060

40986

别墅（㎡）

7536

   销售比例

100%

50%　

50%　

   销售量（㎡）

3768　

3768　

   销售均价（元/㎡）

4500

1695.6　

1695.6　

   销售收入

3391.2

销售收入总计：

22903.28

三、投资成本及效益分析

方案一：

1、建设成本：

13306.86万元；

2、销售收入：

22903.28万元；

3、基本利润：

9596.42万元；

方案二：

如果建设成本增加10%，销售收入不变，

收益为：

22903.28-13306.86×110%=8265.73万元。

方案三：

如果建设成本不变，销售收入增加10%，

收益为：

22903.28×10%-13306.86.8=11886.75万元。

方案四：

建设成本、销售收入各增加10%，

收益为：

22903.28×10%-13306.86×10%=10556万元。

注：

上述分析均不含财务成本及误工延期开支。

四、项目定位

   经济技术指标：

序号

名称

数值

1

总用地面积（㎡）

67322.7㎡

2

总建筑面积

93413㎡

3

容积率

1.4

4

建筑密度

34.8%

5

绿地率

43.1%

档次定位：

核心商圈 生态洋房

功能选型：

优先考虑住宅与社区配套商业及四星级特色酒店

建筑风格：

典型的地方民族风格，凸显大气典雅的绿色文化”

园林景观：

中心景观+多景观节点/雕塑小品

户型配比：

大平层为主，依园林江景的开阔度渐次安排户型的阔绰度

五、项目股东

公司的管理层基本上都是项目的股东，股东的基本权利和义务通过公司章