高桥荷兰新城招商策划书.docx
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高桥荷兰新城招商策划书
高桥（荷兰）新城
商业街（一期）商业项目招商策划书
（送审稿）
上海浦东商业发展有限公司
2006年5月23日
一、前言
二、商业街基本情况
（一）荷兰新城概况
（二）商业街位置
（三）商业街面积
三、商业街商业环境分析
（一）商业经济环境
（二）商业设施环境
（三）商业设施规划
四、商业街发展目标定位
（一）高桥地区旅游休闲中心
（二）高桥地区特色餐饮中心
（三）高桥地区品牌购物中心
五、商业街招商方案
（一）招商原则
（二）招商定位
（三）业态种类
（四）业态分布
一、前言
（一）开发背景：
十五期间，上海将率先重点建设“一城九镇”（即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个中心镇），增强郊区城镇对中心城区的“反磁力”，并借鉴国际成功经验，实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。
（二）规划概念：
2001年，经国际规划招标，荷兰库柏（KuiperCompagons）规划园林建筑事务所脱颖而出，与广州设计院联手完成了高桥新城的详细规划方案，方案以荷兰著名的卡腾布鲁克小镇为设计原型，呈现出一个原汁原味的荷兰小镇。
（三）总体精神：
荷兰风貌上海风情：
尊重上海城市精神，同时汲取荷兰先进居住理念，使两种不同的文化、生活形态得到有机的融合。
二、商业街基本情况
（一）商业街基本情况
1、高桥新城的概况
高桥新城是市政府“一城九镇”建设中唯一位于外环线以内的项目，其紧邻外高桥保税区，距市中心直线距离约20公里，规划建设中的轨道6号线将把高桥新城与浦东陆家嘴金融区、金桥地区及外高桥保税区紧密连接在一起。
地理位置：
位于浦东新区高桥镇，由浦东北路、航津路、张扬北路和高桥港河围合而成。
区域面积：
占地1.7平方公里，前期开发1平方公里。
规划建筑面积62万平方米，投资约27亿元。
区域人口：
规划3800户，规划人口1万人。
2、高桥新城商业街的位置
高桥新城商业街位于高桥新城北端，北临高桥港河，
西接浦东北路、南接航津路、东靠张杨北路
3、高桥新城商业街的面积
总面积：
10.6万平方米，其中，商业街面积约为53600m²
商业街分两期开发：
第一期面积为33115.73m²
第二期面积为20200m²。
商业街一期商铺情况：
南片商业街，总面积19616m²
其中：
商业面积9563m²
酒店式公寓面积：
10053m²
北片商业街，总面积13499.73m²
其中：
商业面积7660.18m²
南片四幢楼
1-2层面积（m2）
3-5层面积（m2）
A
B
C
D
公寓式酒店面积：
5839.55m²
北片四幢楼
1-2层面积（m2）
3-5层面积（m2）
A
B
C
D
三、商业街商业环境分析
（一）商业经济环境
1、消费群体
●固定人口：
2004年为21.37万人，
其中：
A、非农业人口：
64600人（出自上海浦东新区统计年鉴）
B、农业人口：
13591人（出自上海浦东新区统计年鉴）
C、商务人口：
135500人（出自上海市统计年鉴）
●流动人口：
2004年为6.11万人，
其中：
A、外来人口：
38876人（出自上海浦东新区统计年鉴）
B、商务旅游人数：
12304人
C、海员人数约1万人
注：
1、高桥镇的商务人口13.55万人与常住人口7.82万人有重叠。
2、高桥商务旅游人口以高桥地区的宾馆（旅店）接待能力加上到外高桥考察人数计算而得。
2、消费能力
●2004年底郊区人口的可支配收入：
8777元
●2004年底城镇人口的可支配收入：
16980元
●2004年底商务人口的可支配收入：
48696元
注：
以上数据来源于上海浦东新区统计年鉴
3、交通导入
（1）地块四周边主要道路
●大同路是通往高桥镇镇区的主要道路高桥镇最繁华商业街道
●张杨北路连接镇区和航津路的主要道路
●航津路向东到达外高桥保税区、高东镇，向西通达浦东北路
●浦东北路是浦东沿江重要道路连接吴淞口与众多化工企业
（2）地块周边快速干道
公交线路
起----终点
81
东昌路---高桥
313
东昌路---高桥
508
宝杨路---高桥
601
三岔港---高桥—塘桥
602
新国际博览中心---高桥
640
临沂新村---高桥
793
欧阳路---高桥
815
耀华路---高桥
936
龙柏新村---高桥
962
上海火车站---高桥
陆高线
陆家嘴---高桥
申高线
陆家嘴---高桥
塘卫线
塘口---高桥---石化
钦东专线
泰同栈---高桥
高川线
川沙---高桥
泰高线
泰东路---高桥
川张高线
川沙---张江---高桥
●外环隧道是连接浦东新区和宝山区重要过江设施
●浦东北路连接保税区、港区与加工区、陆家嘴的重要道路
●外环线市政重要道路连接市中心众多重要区域和地点
●翔殷路隧道拉近了高桥与杨浦等地的距离
（3）轻轨
●轨道L6线开通后是连接浦东南北的重要轨道交通线，
将高桥与金桥开发区、陆家嘴金融区迅速关联，
并通过轨道2号线及轨道4号线直达市中心。
（4）铁路
距正在铺架的上海浦东铁路4.5公里，该铁路工程预计在2006年完工。
（5）公共交通
距高桥镇高桥新城100米的大同路是高桥地区交通要道，有二十多条公交线路，方便抵达陆家嘴、东昌路渡口、虹桥开发区、川沙等诸多区域。
大同路商业街
户数
比例
杂品经营
153
50%
装潢材料
93
30%
服装经营
47
15%
其他
15
5%
合计
308
100%
（二）商业设施环境
高桥镇现有商业面积16、5万平方米，其中
1、大同路商业街
商业面积：
大同路商业街面积约5万平方米。
经营业态：
为单边商业，商铺约有308户,多为低档次商品,没有经营特色。
其中30%是经营装潢材料的商店、15%为低档服装经营、50%为杂品经营商店。
夏碧路商业街
户数
比例
中西餐饮
33
30%
永乐家电
1
其他
33
30%
空关
54
40%
合计
110
100%
2、夏碧路商业街
商业面积：
夏碧路商业街面积约3.5万平方米。
经营业态：
商铺约有110户,主要是中、低档中西餐饮和特色休闲餐饮，
并有永乐家电卖场。
其中目前有40%空关等待招商。
（三）商业设施规划
新建商业街
面积（m²）
春晖路
4450
季景路
5700
荷兰新城
103000
合计
152500
高桥镇规划新增商业面积约15万平方米，其中
●春晖路规划将达到4.45万m²；
●季景路规划将达到0.5万m²；
●荷兰新城10.3万m²。
²
四、商业街目标定位
（一）高桥地区旅游休闲中心
高桥新城策划定位于荷兰风貌上海风情的消费中心成为假日旅游休闲的胜地。
主要引进将开设各种吧、游戏厅、歌舞厅等，组织特色文艺演出。
（二）高桥地区特色餐饮中心
高桥新城商业街将有总面积为10800m²的用于引进世界风味的特色餐饮。
世界各国料理、酒吧、咖吧、特色烧烤等将入驻。
（三）高桥地区品牌购物中心
高桥新城商业街将引进开设有品牌效应的服装、手表、鞋等名品专卖店、折扣店。
五、招商方案
（一）招商原则
1、业态必须突出“特色性”
鉴于高桥地区商业设施面积大，商业竞争激烈。
高桥作为新开发的商业区域，其业态必须突出“特”，包括特色餐饮，如各国料理、巴西烧烤等，精品名品等。
2、业态必须突出“关联性”
高桥各业态之间必须相互关联，相互促进，一种业态的发展能为另一种业态的发展带来效益。
把商务办公引进高桥，就能促进商务套餐、酒吧等业态的发展。
3、业态必须突出“针对性”
高桥的消费群体主要是：
a高桥镇高收入群体；b旅游群体；c高桥地区商务群体。
要针对这三个主要群体设计业态，定向招商。
（二）招商定位（中高档商业业态）
1、错位竞争
目前，高桥地区尽管有10万㎡的商业设施，但是，低档商业业态占80％以上，中档业态仅为夏碧路上的餐饮。
高桥的业态可由低档向中高档靠拢。
2、示范带动
全新的商业业态可以提高高桥地区的商业发展，带动示范效应明显。
（三）业态种类
1、特色餐饮
各国料理、酒吧、咖啡吧，占商业面积的15％，5000㎡。
2、精品名品
精品服装、精品首饰，占商业面积的30％，10000㎡，100家左右。
3、商务办公
高桥南片8000㎡占商业面积的23％，的公寓式酒店作为商务办公使用，部分可租售给在外高桥工作的高收入阶层。
4、经济酒店
高桥北片9000㎡占商业面积的27％的经济酒店。
5、综合类
服务于商业街的服务行业，如，银行、肯德基、牙科医生等。
（四）业态分布
1、经济型酒店：
高桥北片3－5楼9000㎡
2、商务办公：
高桥南片3－5楼8000㎡
3、特色餐饮：
高桥北片、南片、部分商铺1－2楼
分布如下：
升级会员 