橡树湾11期前期物业服务合同报业主版.docx

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橡树湾11期前期物业服务合同报业主版

橡树湾1.1期前期物业服务合同

甲方：

华润置地（沈阳）开发有限公司

法定代表人：

王印地址：

联系电话：

乙方：

华润置地（沈阳）物业服务有限公司

法定代表人：

资质等级：

叁级证书编号：

地址：

联系电话：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对沈阳橡树湾1.1期提供前期物业服务事宜，订立本合同。

下列词语在本合同中，所赋予的定义是：

1、专有部分---指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线连接端以内的相关设施设备。

2、共有部位---指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、走廊通道等。

3、共用设备---指住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、共用线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋。

4、共用设施---指住宅小区或单幢住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等。

5、交付使用---指业主按《商品房买卖合同》约定办理完结开发商指定的相应手续。

业主在约定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况:

物业名称：

橡树湾1.1期；物业类型：

联排、洋房；

坐落位置：

沈阳市于洪区白山路以北；

四至：

东至：

1.2期在建，南至：

白山路，

西至：

规划路,北至：

1.2期在建；

1.1期占地面积：

44002平方米；

1.1期住宅建筑面积：

34109.32平方米；

1.1期车库建筑面积：

12308平方米。

第二章　服务内容与质量

第二条在物业服务区域内,乙方提供的前期物业服务包括以下内容：

1.物业共用部分的维修、养护和管理；

2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3.物业共用部分和相关场地的卫生清洁，垃圾收集、清运，污水管道的疏通；

4.公共绿化的养护和管理；

5.停车场秩序维护；

6.公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；

7.物业档案资料管理；

8.住户的装修服务；

9.开办有偿增值服务。

业主户门以内的部位和设备设施，包括但不限于水、电、气户门以内的管线和自用阳台、私家花园等专有部分，不在本合同的服务范围之内。

第三条乙方提供的前期物业服务达到约定的标准（具体标准详见附件）。

第三章　服务费用的收取

第四条物业服务资金由业主按拥有物业类型、建筑面积预先交纳，具体物业服务费用标准如下：

✧联排别墅：

4.80元/平方米/月；

✧洋房：

3.20元/平方米/月；

✧产权车库：

85元/平方米/月。

第五条预交的物业服务资金主要用于以下开支：

1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2．物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3．物业服务区域的清洁卫生费用；

4．物业服务区域的绿化养护费用；

5．物业服务区域秩序维护费用；

6．办公费用；

7．物业服务单位固定资产折旧；

8．物业共用部分、共用设施设备及保险等费用；

9．法定税费；

10．物业服务单位的利润；

11．其他费用。

第六条物业服务收费标准会随着项目规划的变更、政策变化等因素而调整。

第七条业主专有部分的维修、养护及其他特约服务，服务报酬由甲方、业主或物业使用人与乙方另行约定。

第八条本物业服务区域物业服务收费采用包干制方式，其盈余或亏损均由乙方承担。

第九条入住后，业主可选择银行托收或自行到物业服务单位交纳费用的方式。

第一十条业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以入住通知书所明示的入住时间为准。

在入住通知书约定的入住时间后，纳入物业服务范围的尚未出售或者尚未交付的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；已出售房屋，业主在约定期限内不收取房屋或不办理相应手续的，视为房屋已交付，物业服务费用由业主交纳。

第一十一条业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间关于物业服务费用交纳的约定，业主应及时书面告知乙方。

第一十二条首次办理入住手续时，业主需向乙方预交一年物业服务费用，预交费用期满后按季交纳。

业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。

第一十三条根据法律、法规的规定及本合同的约定，乙方对于拖欠物业服务费的行为可以通过电话或上门拜访与欠缴费用的业主进行沟通等合法手段催收、催缴。

乙方也可以采用寄送特快专递、挂号信等方式对拖欠物业费的业主进行催收、催缴，邮寄地址按业主办理入住登记时登记地址为送达地址。

未交纳管理费超过3个月的，乙方依法向人民法院起诉。

第一十四条乙方应明示物业服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。

第四章物业的经营与管理

第一十五条为保障园区管理秩序，本物业服务区域内的物业共用部分、共用设备设施统一委托乙方经营，乙方可以在此物业服务区域内进行宣传、场地租赁等经营活动。

第一十六条本物业服务区域内属全体业主共有部位、共用设施而进行使用、经营的，其利润由乙方提取15%经营代理费后，余下全部列入专项维修资金中。

第一十七条装修垃圾清运费，由乙方根据本市政府规定收取。

第五章物业的承接验收

第一十八条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《业主临时管理规约》等物业服务所必需的其它资料。

第一十九条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对共有部位、共用设施设备进行查验；业主专有部分因甲方原因所造成的问题在质保期内由甲方负责解决并承担相应责任；甲乙双方书面确认查验过的共有部位、共用设施设备所存在遗漏问题,甲方应承担保修和修复责任。

第二十条对于本合同签订后承接的物业共用部分、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。

第二十一条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章物业的使用与维护

第二十二条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第二十三条乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十四条乙方应当开展对本物业共用部分、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。

第二十五条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得乙方的同意并提前向业主公示；乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得甲方的同意并提前公示，临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地完工后，应及时恢复原状。

第二十六条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十七条甲方应于物业交付使用日期前90天向乙方提供能够直接投入使用的法律规定面积的物业服务用房。

第七章双方其他权利义务

第二十八条甲方的权利和义务

1、监督检查乙方各项方案和计划的实施；

2、与物业买受人签订《商品房买卖合同》时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承担本合同的相关权利、义务；

3、制定《业主临时管理规约》并在与买受人签订《商品房买卖合同》时向买受人明示，要求物业买受人书面承诺遵守；

4、要求业主、物业使用人对异产毗连部位的维修提供通行和维修的便利，因此造成的损害，由责任人承担；

5、完善本物业服务区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等；

6、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业服务和经营活动；

7、甲方收到乙方文件应签收，并对乙方的意见和建议需5个自然日内答复，不答复则视为同意；

8、不得擅自改变本物业的公共建筑、共用部分、共用设施设备的使用功能，确因完善本物业的配套设施而需改变公共建筑、共用部分、共用设施设备的使用功能，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意后报有关部门批准实施；

9、当项目具备成立业主大会条件后，甲方应当向项目所在地的区房地产行政主管部门，街道办事处提出成立业主大会的申请；

第二十九条乙方的权利义务

1、在本物业服务区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同有关权利、义务；

2、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业服务经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

3、建立物业服务档案，及时记载变更情况；

4、可以将物业服务区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人；

5、协助政府相关单位做好物业服务区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告；

6、监督《业主临时管理规约》的实施，并对业主、物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为进行劝阻、制止；

7、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主必须予以配合，责任人不履行维修养护义务或有关业主拒绝给予配合的，乙方将事件通知相关业主或社区后，可以自行维修养护，所发生费用由责任人承担；

8、为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方可自主决定采取相应紧急避险措施，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要财产损失的，当事双方按照有关法律规定处理；

9、本合同终止且不再续签时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

第八章履约保证金条款

第三十条乙方应在本合同签订后60天内提交履约保证金，用以保证乙方依据本合同的约定履行相关义务及支付乙方非正常退出本合同所指物业服务项目后过渡管理而发生的费用。

本合同履行期间，因特殊情况乙方交纳的履约保证金如被使用，乙方应当自上述履约保证金被使用之日起15日内足额补存。

第三十一条乙方以支票形式交付履约保证金。

履约保证金的金额为人民币叁万元。

第三十二条乙方缴纳的履约保证金，应按本合同的约定存入双方指定的银行，并按约定期限及国家规定的利率定期计息。

如因乙方违反本合同的约定或乙方非正常退出本合同所指物业服务项目导致履约保证金被使用的，该履约保证金按活期计息。

因此而产生的履约保证金利息归乙方所有。

乙方如逾期提交履约保证金，每逾期一日，应当按履约保证金1‰的标准支付违约金。

第三十三条合同履行期届满后，乙方如按本合同约定履行了相关义务且无违约行为发生的，甲方应在本合同履行期届满之日起30日内将履约保证金（含本金和利息）如数退还乙方。

如甲方无任何正当理由未按本合同约定向乙方返还履约保证金的，每延期一日，应当按履约保证金1‰的标准支付违约金。

第三十四条甲乙双方协商一致解除本合同时，按照上述约定退还履约保证金。

第三十五条在本合同履行期限内，如乙方非正常退出本合同所指物业服务项目的，履约保证金将首先用于支付此后过渡管理期间发生的费用。

第九章专项维修资金

第三十六条专项维修资金的缴存按沈阳市政府相关文件由业主在入住前一次性交纳并存入政府指定专用账户。

第三十七条专项维修资金的使用和分摊：

在成立全体业主大会之前，专项维修资金按照国家和沈阳当地法规和政策规定的方式使用和分摊。

1、专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的大、中维修和更新、改造；

2、使用维修资金，需由专有部位占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过，使用完后由拥有或涉及此部分权益的业主分摊；

3、突发情况需要即时处理的，由物业服务单位决定使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主分摊；

第三十八条相关业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关业主承担；

第三十九条专项维修资金的续筹：

业主专项维修资金账面余额不足首次缴集专项维修资金总额的30%时，依据《沈阳市物业共用部分共用设施设备专项维修资金补建续筹及使用规定》的相关条款，按房屋所有权人所拥有的房屋建筑面积比例向房屋所有权人续筹。

续筹的专项维修资金标准和方式及委托办理等由业主大会讨论决定实施方案，并报市、区房产主管部门。

第十章违约责任

第四十条甲方违反本合同相应条款的约定，致使乙方的管理服务无法达到履行合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第四十一条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应按国家或地方行业主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金。

第四十二条甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第十条、第十二条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的3‰的标准向乙方支付违约金。

第四十三条乙方违反本合同第四条约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。

第四十四条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部分、共用设施设备需要，且事先已告知业主和物业使用人（园区内信息公示即可），暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害；

6、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害；

7、甲方或业主、物业使用人在已有标识提示或告之的前提下，不遵守《业主临时管理规约》或其他法律法规所引致之任何损害；

8、业主门户内部位、设施、自用阳台的损失以及由于该部位、设施、自用阳台的损坏及其他原因给第三人所造成的损失；

9、其它业主与使用人另有约定的情形。

第十一章其他事项

第四十五条本合同期限自2010年4月2日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第四十六条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十七条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第四十八条双方未尽事宜，可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。

第四十九条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼方式处理。

第五十条本合同与国家和地方政府颁布的法律法规和标准相抵触的以国家和政府规定为准。

第五十一条本合同一式叁份，经甲、乙双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效。

甲方执壹份，乙方、房地产行政主管部门备案各执壹份，具有同等法律效力

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人法定代表人

2010年4月2日2010年4月2日

附件：

前期物业服务质量标准

服务内容

物业服务标准

基本要求

✧物业服务企业有完善的物业管理方案、财务管理、档案管理制度；

✧签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

✧管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

物业共用部分、共用设备设施维护

✧房屋外观定期巡查；

✧根据房屋使用年限，编制年度维修计划；

✧建立设备房巡查制度，建立设备管理台帐；

✧设备房保持整洁、通风；

✧乙方维修、养护原因造成的停水停电提前通知；

✧消防设施设备可随时启用；

✧设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录；

✧路灯、楼道灯完好率不低于97%；

✧化粪池清掏4次/年。

公共秩序维护

✧安全岗位实行24小时值班制度；

✧重点区域、重点部位每小时巡查1次；

✧园区配有监控设施，录像资料保留时间不少于30天；

✧对火灾等突发事件有相应预案；

✧车库车辆进出有管理；

✧消防演习：

2次/年，定期开展消防和居家安全宣传。

清洁、卫生

✧服务时间：

每天7:

00-17:

00，17：

00之后设巡回保洁；

✧洋房楼道清洁：

清扫3次/天，拖洗2次/1天，楼梯扶手2次/天；

✧洋房垃圾清运：

2次/天；

✧联排垃圾清运：

3-5次/天；

✧公共场所、绿地、道路：

清扫2-3次/天；

✧联排周边：

清扫4-5次/天；

✧沟渠池井、标识牌、信报箱：

清洁1次/天；

✧路灯、楼道灯：

清洁1次/月；

✧共用部位玻璃每三周清洁一次；

✧消杀：

蚊虫消杀2次/月（夏）、1次/月（冬）；灭鼠1次/半年；

✧公共雨、污水管道疏通：

2次/年；

✧雨雪天气后及时清扫积水积雪；

✧公共扶手、游乐设施等公共区域公共设施每月消毒1次。

公共绿化养护

✧花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时防治病虫害；

✧做好防风防寒工作；

✧乔木修剪：

3次/年；灌木修剪：

8次/年；草坪修剪：

12次/年。

装饰装修服务

✧对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理；

✧告知业主物业使用禁止行为和注意事项。

客户服务

✧设24小时对客电话，紧急维修10-15分钟到达；正常报修在30分钟内或按与业主约定的时间到达。

处理结束后100%回访；

✧开办有偿代办服务，公示服务项目及价格；

✧每半年召开一次客户恳谈会，每年进行一次客户满意度调查，满意度达95%以上；

✧采用入户走访、电话沟通、问卷调查等形式开展服务回访，回访率每年占全体业主数量的50%以上；

✧社区文化活动：

每年不少于4次；

✧每季度公布物业服务重大举措；

✧每半年公布维修资金收支情况。