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第四章建设工程监理招投标与合同管理

第一节建设工程监理招标程序和评标方法

一、建设工程监理招标方式和程序

（一）建设工程监理招标方式

建设工程监理招标可分为公开招标和邀请招标两种方式。

建设单位应根据法律法规、工程项目特点、工程监理单位的选择空间及工程实施的急迫程度等因素合理、选择招标方式，并按规定程序向招投标监督管理部门办理相关招投标手续，接受相应的监督管理。

1.公开招标

公开招标属于非限制性竞争招标。

其优点是：

能够充分体现招标信息公开性、招标程序规范性、投标竞争公平性，有助于打破垄断，实现公平竞争。

公开招标可使建设单位有较大的选择范围，可在众多投标人中选择经验丰富、信誉良好、价格合理的工程监理单位，能够大大降低串标、围标、抬标和其他不正当交易的可能性。

其缺点是：

准备招标、资格预审和评标的工作量大，因此，招标时间长，招标费用较高。

2.邀请招标

邀请招标属于有限竞争性招标，也称为选择性招标。

其优点是：

采用邀请招标方式，建设单位不需要发布招标公告，也不进行资格预审（但可组织必要的资格审查），使招标程序得到简化。

这样，既可节约招标费用，又可缩短招标时间。

其缺点是：

邀请招标虽然能够邀请到有经验和资信可靠的工程监理单位投标，但由于限制了竞争范围，选择投标人的范围和投标人竞争的空间有限，可能会失去技术和报价方面有竞争力的投标者失去理想中标人，达不到预期竞争效果。

（二）建设工程监理招标程序

建设工程监理招标一般包括：

招标准备;发出招标公告或投标邀请书；组织资格审查；编制和发售招标文件;组织现场踏勘;召开投标预备会；编制和递交投标文件；开标、评标和定标；签订建设工程监理合同等程序。

1．招标准备

建设工程监理招标准备工作包括:

确定招标组织，明确招标范围和内容，编制招标方案等内容。

（1）确定招标组织。

（2）明确招标范围和内容。

综合考虑工程特点、建设规模、复杂程度、建设单位自身管理水平等因素，明确建设工程监理招标范围和内容。

（3）编制招标方案。

包括：

划分监理标段、选择招标方式、选定合同类型及计价方式、确定投标人资格条件、安排招标工作进度等。

2.发出招标公告或投标邀请书

建设单位采用公开招标方式的，应当发布招标公告。

投标邀请书是指采用邀请招标方式的建设单位，向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定工程监理单位发出的参加投标的邀请。

招标公告与投标邀请书应当载明：

建设单位的名称和地址；招标项目的性质；招标项目的数量；招标项目的实施地点；招标项目的实施时间；获取招标文件的办法等内容。

3．组织资格审查

资格审查分为资格预审和资格后审两种。

（1）资格预审。

资格预审是指在投标前，对申请参加投标的潜在投标人进行资质条件、业绩、信誉、技术、资金等多方面情况的审查。

（2）资格后审。

资格后审是指在开标后，由评标委员会根据招标文件中规定的资格审查因素、方法和标准，对投标人资格进行的审查。

建设工程监理资格审查大多采用资格预审的方式进行。

4.编制和发售招标文件

（1）编制建设工程监理招标文件。

招标文件一般应由以下内容组成：

1）投标邀请函；

2）投标人须知；

3）评标办法；

4）拟签订监理合同主要条款及格式，以及履约担保格式等；

5）投标报价；

6）设计资料；

7）技术标准和要求；

8）投标文件格式；

9）要求投标人提交的其他材料。

（2）发售监理招标文件。

5.组织现场踏勘

6.召开投标预备会

7．编制和递交投标文件

8.开标、评标和定标

（1）开标。

（2）评标。

（3）定标。

9•签订建设工程监理合同

二、建设工程监理评标内容和方法

工程监理单位不承担建筑产品生产任务，只是受建设单位委托提供技术和管理咨询服务。

建设工程监理招标属于服务类招标，其标的是无形的“监理服务”，因此，建设单位在选择工程监理单位最重要的原则是“基于能力的选择”，而不应将服务报价作为主要考虑因素。

有时甚至不考虑建设工程监理服务报价，只考虑工程监理单位的服务能力。

（一）建设工程监理评标内容

建设工程监理评标办法中，通常会将下列要素作为评标内容：

（1）工程监理单位的基本素质。

包括：

工程监理单位资质、技术及服务能力、社会信誉和企业诚信度，以及类似工程监理业绩和经验。

（2）工程监理人员配备。

总监理工程师的综合能力和业绩是建设工程监理评标需要考虑的重要内容。

对工程监理人员配备的评价内容具体包括：

项目监理机构的组织形式是否合理；

总监理工程师人选是否符合招标文件规定的资格及能力要求；

监理人员的数量、专业配置是否符合工程专业特点要求；

工程监理整体力量投入是否能满足工程需要；

工程监理人员年龄结构是否合理；

现场监理人员进退场计划是否与工程进展相协调等。

（3）建设工程监理大纲。

建设工程监理大纲是反映投标人技术、管理和服务综合水平的文件，反映了投标人对工程的分析和理解程度。

评标时应重点评审建设工程监理大纲的全面性、针对性和科学性。

（二）建设工程监理评标方法

根据具体分析方式不同，综合评标法可分为定性综合评估法和定量综合评估法两种。

1．定性综合评估法

定性综合评估法是对投标人的资质条件、人员配备、监理方案、投标价格等评审指标分项进行定性比较分析、全面评审，综合评议较优者作为中标人，也可采取举手表决或无记名投票方式决定中标人。

定性综合评估法的特点是不量化各项评审指标，简单易行，能在广泛深人地开展讨论分析的基础上集中各方面观点，有利于评标委员会成员之间的直接对话和深入交流，集中体现各方意见，能使综合实力强、方案先进的投标单位处于优势地位。

缺点是评估标准弹性较大，衡量尺度不具体，透明度不高，受评标专家人为因素影响较大，可能会出现评标意见相差悬殊，使定标决策左右为难。

2．定量综合评估法

定量综合评估法又称打分法、百分制计分评价法。

定量综合评估法是目前我国各地广泛采用的评标方法，

其特点是量化所有评标指标，由评标委员会专家分别打分，减少了评标过程中的相互干扰，增强了评标的科学性和公正性。

需要注意的是，评标因素指标的设置和评分标准分值或权重的分配，应能充分评价工程监理单位的整体素质和综合实力，体现评标的科学、合理性。

第二节建设工程监理投标工作内容和策略

一、建设工程监理投标工作内容

工程监理单位的投标工作内容包括：

投标决策、投标策划、投标文件编制、参加开标及答辩、投标后评估等内容。

（一）建设工程监理投标决策

工程监理单位要想中标获得建设工程监理任务并获得预期利润，就需要认真进行投标决策。

所谓投标决策，主要包括两方面内容：

一是决定是否参与竞标；二是如果参加投标，应采取什么样的投标策略。

1.投标决策原则

投标决策活动要从工程特点与工程监理企业自身需求之间选择最佳结合点。

为实现最优赢利目标，可以参考如下基本原则进行投标决策：

（1）充分衡量自身人员和技术实力能否满足工程项目要求，且要根据工程监理单位自身实力、经验和外部资源等因素来确定是否参与竞标。

（2）充分考虑国家政策、建设单位信誉、招标条件、资金落实情况等，保证中标后程项目能顺利实施。

（3）由于目前工程监理单位普遍存在注册监理工程师稀缺、监理人员数量不足的情况，因此在一般情况下，工程监理单位与其将有限人力资源分散到几个小工程投标中，不如集中优势力量参与一个较大建设工程监理投标。

（4）对于竞争激烈、风险特别大或把握不大的工程项目，应主动放弃投标。

2．投标决策定量分析方法

常用的投标决策定量分析方法有综合评价法和决策树法。

（1）综合评价法。

综合评价法是指决策者决定是否参加某建设工程监理投标时，将影响其投标决策的主客观因素用某些具体指标表示出来，并定量地进行综合评价，以此作为投标决策依据。

1）确定影响投标的评价指标。

2）确定各项评价指标权重。

3）各项评价指标评分。

4）计算综合评价总分。

5）决定是否投标。

（2）决策树法。

工程监理单位有时会同时收到多个不同或类似建设工程监理投标邀请书，而工程监理单位的资源是有限的，若不分重点地将资源平均分布到各个投标工程，则每一个工程中标的概率都很低。

1）适用范围。

决策树分析法是适用于风险型决策分析的一种简便易行的实用方法，其特点是用一种树状图表示决策过程，通过事件出现的概率和损益期望值的计算比较，帮助决策者对行动方案作出抉择。

当工程监理单位不考虑竞争对手的情况（投标时往往事先不知道参与投标的竞争对手），仅根据自身实力决定某些工程是否投标及如何报价时，则是典型的风险型决策问题，适用于决策树法进行分析。

2）基本原理。

决策树是模拟树木成长过程，从出发点（称决策点）开始不断分枝来表示所分析问题的各种发展可能性，并以分枝的期望值中最大（或最小）者作为选择依据。

从决策点分出的枝称为方案枝，从方案枝分出的枝称为概率分枝。

方案枝分出的各概率分枝的分叉点及概率分枝的分叉点，称为自然状态点。

概率分枝的终点称为损益值点。

绘制决策树时，自左向右，形成树状，其分枝使用直线，决策点、自然状态点、损益值点，分别使用不同的符合。

3）决策过程。

用决策树法分析，其决策过程如下：

‘

①先根据已知情况绘出决策树；

②计算期望值。

③确定决策方案。

各方案枝端点自然状态点的损益期望值即为各方案的损益期望值在比较方案时，若考虑的是收益值，则取最大期望值;若考虑的是损失值，则取最小期望值。

（二）建设工程监理投标策划

建设工程监理投标策划是指从总体上规划建设工程监理投标活动的目标、组织、任务分工等，通过严格的管理过程，提高投标效率和效果。

（1）明确投标目标，决定资源投入。

（2）成立投标小组并确定任务分工。

（三）建设工程监理投标文件编制

如何编制好建设工程监理投标文件是工程监理单位投标的首要任务。

1.投标文件编制原则

（1）响应招标文件，保证不被废标。

（2）认真研究招标文件，深入领会招标文件意图。

（3）投标文件要内容详细、层次分明、重点突出。

2.投标文件编制依据

（1）国家及地方有关建设工程监理投标的法律法规及政策。

（2）建设工程监理招标文件。

（3）企业现有的设备资源。

（4）企业现有的人力及技术资源。

（5）企业现有的管理资源。

3．监理大纲的编制

建设工程监理投标文的核心是反映监理服务水平高低的监理大纲。

（1）工程概述。

主要包括：

工程名称、工程内容及建设规模；

工程结构或工艺特点；

工程地点及自然条件概况;

工程质量、造价和进度控制目标等。

（2）监理依据和监理工作内容：

1）监理依据：

法律法规及政策；

工程建设标准；

工程勘察设计文件；

建设工程监理合同及相关建设工程合同等。

2）监理工作内容：

一般包括：

质量控制、造价控制、进度控制、合同管理、信息管理、组织协调、安全生产管理的监理工作等。

（3）建设工程监理实施方案。

建设工程监理实施方案是监理评标的重点。

根据监理招标文件的要求，针对建设单位委托监理工程特点，拟定监理工作指导思想、工作计划；主要管理措施、技术措施以及控制要点；拟采用的监理方法和手段；监理工作制度和流程；监理文件资料管理和工作表式；拟投入的资源等。

建设单位一般会特别关注工程监理单位资源的投入：

一方面是项目监理机构的设置和人员配备，包括监理人员（尤其是总监理工程师）素质、监理人员数量和专业配套情况；另一方面是监理设备配置，包括检测、办公、交通和通信等设备。

（4）建设工程监理难点、重点及合理化建议。

建设工程监理难点、重点及合理化建议是整个投标文件的精髓。

4.编制投标文件的注意事项

建设工程监理招标、评标注重对工程监理单位能力的选择。

应着重解决下列问题：

（1）投标文件应对招标文件内容作出实质性响应。

（2）项目监理机构的设置应合理，要突出监理人员素质，尤其是总监理工程师人选，将是建设单位重点考察的对象。

（3）应有类似建设工程监理经验。

（4）监理大纲能充分体现工程监理单位的技术、管理能力。

（5）监理服务报价应符合国家收费规定和招标文件对报价的要求，以及建设工程监理成本-利润测算。

（6）投标文件既要响应招标文件要求，又要巧妙回避建设单位的苛刻要求，同时还要避免为提髙竞争力而盲目扩大监理工作范围，否则会给合同履行留下隐患。

（四）参加开标及答辩

1．参加开标

2.答辩

（五）投标后评估

投标后评估要全面评价投标决策是否正确，影响因素和环境条件是否分析全面，重难点和合理化建议是否有针对性，总监理工程师及项目监理机构成员人数、资历及组织机构设置是否合理，投标报价预测是否准确，参加开标和总监理工程师答辩准备是否充分，投标过程组织是否到位等。

二、建设工程监理投标策略

建设工程监理投标策略的合理制定和成功实施关键在于对影响投标因素的深入分析、招标文件的把握和深刻理解、投标策略的针对性选择、项目监理机构的合理设置、合理化建议的重视以及答辩的有效组织等环节。

（一）深入分析影响监理投标的因素

可归纳为以下四类。

1.分析建设单位（买方）

2.分析投标人（卖方）自身

3.分析竞争对手

4．分析环境和条件

（二）把握和深刻理解招标文件精神

（三）选择有针对性的监理投标策略

1．以信誉和口碑取胜

2.以缩短工期等承诺取胜

3．以附加服务取胜

4．适应长远发展的策略

（四）充分重视项目监理机构的合理设置

（五）重视提出合理化建议

（六）有效地组织项目监理团队答辩

第三节建设工程监理合同管理

一、建设工程监理合同订立

（一）建设工程监理合同及其特点

具有以下特点：

（1）建设工程监理合同当事人双方应是具有民事权力能力和民事行为能力、具有法人资格的企事业单位及其他社会组织，个人在法律允许的范围内也可以成为合同当事人。

接受委托的监理人必须是依法成立、具有工程监理资质的企业，其所承担的工程监理业务应与企业资质等级和业务范围相符合。

（2）建设工程监理合同委托的工作内容必须符合法律法规、有关工程建设标准、工设计文件、施工合同及物资采购合同。

（3）建设工程监理合同的标的是服务

（二）《建设工程监理合同（示范文本）》GF-2012-0202的结构

合同示范文本由“协议书”、“通用条件”、“专用条件”、附录A和附录B组成。

1.协议书

协议书不仅明确了委托人和监理人，而且明确了双方约定的委托建设工程监理与相关服务的工程概况（工程名称、工程地点、工程规模、工程概算投资额或建筑安装工程费）；总监理工程师（姓名、身份证号、注册号）；签约酬金（监理酬金、相关服务酬金）；服务期限（监理期限、相关服务期限）；双方对履行合同的承诺及合同订立的时间、地点、份数等。

协议书还明确了建设工程监理合同的组成文件：

（1）协议书；

（2）中标通知书（适用于招标工程）或委托书（适用于非招标工程）;

（3）投标文件（适用于招标工程）或监理与相关服务建议书（适用于非招标工程）；

（4）专用条件；

（5）通用条件；

（6）附录，即：

1）附录A相关服务的范围和内容：

2）附录B委托人派遣的人员和提供的房屋、资料、设备。

建设工程监理合同签订后，双方依法签订的补充协议也是建设工程监理合同文件的组成部分。

协议书是一份标准的格式文件，经当事人双方在空格处填写具体规定的内容并签字盖章后，即发生法律效力。

（三）专用条件需要约定的内容

1.专用条件需要约定的内容

通常情况下，建设工程监理合同专用条件需要约定的内容如下。

（1）定义与解释

1）合同语言文字。

2）合同文件解释顺序。

（2）监理人义务

1）监理的范围和工作内容：

①监理范围。

②监理工作内容。

2）监理与相关服务依据：

①监理依据。

②相关服务依据。

3）项目监理机构和人员

“监理人应及时更换有下列情形之一的监理人员：

①严重过失行为的；

②有违法行为不能履行职责的；

③涉嫌犯罪的；

④不能胜任岗位职责的；

⑤严重违反职业道德的；

⑥专用条件约定的其他情形。

”

4）履行职责：

①对监理人的授权范围。

②监理人要求承包人调换其人员的权限。

5）提交报告。

6）使用委托人的财产。

（3）委托人义务

1）委托人代表。

2）答复。

（4）违约责任

1）监理人的违约责任。

监理人赔偿金额的确定方法：

赔偿金=直接经济损失×正常工作酬金÷工程概算投资额（或建筑安装工程费）

2）委托人的违约责任。

委托人逾期付款利息的确定方法：

逾期付款利息=当期应付款总额×银行同期贷款利率×拖延支付天数

（5）支付

1）支付货币。

2）支付酬金。

（6）合同生效、变更、暂停、解除与终止

1）生效。

2）变更：

①非监理人原因导致的变更。

附加工作酬金的确定方法：

附加工作酬金=本合同期限延长时间（天）×正常工作酬金÷协议书约定的监理与相关服务期限（天）

②监理与相关服务工作停止后的善后工作以及恢复服务的准备工作。

确定：

附加工作酬金=善后工作及恢复服务的准备工作时间（天）×正常工作酬金÷协议书约定的监理与相关服务期限（天）

③工程概算投资额或建筑安装工程费增加。

正常工作酬金增加额的确定方法：

正常工作酬金增加额=工程投资额或建筑安装工程费增加额×正常工作酬金÷工程概算投资额（或建筑安装工程费）

④监理人正常工作量的减少。

（7）争议解决，

1）调解。

2）仲裁或诉讼。

（8）其他

1）检测费用。

2）咨询费用。

3）奖励。

奖励金额=工程投资节省额×奖励金额的比率

其中，奖励金额的比率由合同双方协商确定。

4）保密。

5）著作权。

（9）补充条款。

2.附录需要约定的内容

（1）附录A需要约定的内容。

（2）附录B需要约定的内容。

二、建设工程监理合同履行

（一）监理人的义务

1．监理的范围和工作内容

（1）监理范围。

建设工程监理范围可能是整个建设工程，也可能是建设工程中一个或若干施工标段，还可能是一个或若干施工标段中的部分工程（如土建工程、机电设备安装工程、玻璃幕墙工程、桩基工程等）。

合同双方需要在专用条件中明确建设工程监理的具体范围。

（2）监理工作内容。

对于强制实施监理的建设工程，通用条件2.1.2款约定了22，属于监理人需要完成的基本工作，也是确保建设工程监理取得成效的重要基础。

监理人需要完成的基本工作如下：

1）收到工程设计文件后编制监理规划，并在第一次工地会议7天前交给委托人。

根据有关规定和监理工作需要，编制监理实施细则；

2）熟悉工程设计文件，并参加由委托人主持的图纸会审和设计交底会议；

3）参加由委托人主持的第一次工地会议；主持监理例会并根据工程需要主持或参加专题会议；

4）审查施工承包人提交的施工组织设计，重点审查其中的质量安全技术措施、专项施工方案与工程建设强制性标准的符合性;

5）检查施工承包人工程质量、安全生产管理制度及组织机构和人员资格；

6）检查施工承包人专职安全生产管理人员的配备情况；

7）审查施工承包人提交的施工进度计划，核查施工承包人对施工进度计划的调整；

8）检查施工承包人的试验室；

9）审核施工分包人资质条件；

10）查验施工承包人的施工测量放线成果；

11）审查工程开工条件，对条件具备的签发开工令；

12）审查施工承包人报送的工程材料、构配件、设备的质量证明资料，抽检进场的工程材料、构配件的质量；

13）审核施工承包人提交的工程款支付申请，签发或出具工程款支付证书，并报委托人审核、批准；

14）在巡视、旁站和检验过程中，发现工程质量、施工安全存在事故隐患的，要求施工承包人整改并报委托人；

15）经委托人同意，签发工程暂停令和复工令；

16）审查施工承包人提交的采用新材料、新工艺、新技术、新设备的论证材料及相关验收标准；

17）验收隐蔽工程、分部分项工程；

18）审查施工承包人提交的工程变更申请，协调处理施工进度调整、费用索赔、合同争议等事项;

19）审查施工承包人提交的竣工验收申请，编写工程质量评估报告；

20）参加工程竣工验收，签署竣工验收意见；

21）审查施工承包人提交的竣工结算申请并报委托人；

22）编制、整理建设工程监理归档文件并报委托人。

（3）相关服务的范围和内容。

委托人需要监理人提供相关服务（如勘察阶段、设计阶段、保修阶段服务及其他专业技术咨询、外部协调工作等）的，其范围和内容应在附录A中约定。

2.项目监理机构和人员

（1）项目监理机构。

监理人应组建满足工作需要的项目监理机构，配备必要的检测设备。

（2）项目监理机构人员的更换：

1）在建设工程监理合同履行过程中，总监理工程师及重要岗位监理人员应保持相对稳定，以保证监理工作正常进行。

2）监理人可根据工程进展和工作需要调整项目监理机构人员。

需要更换总监理工程师时，应提前7天向委托人书面报告，经委托人同意后方可更换；监理人更换项目监理机构其他监理人员，应以不低于原有资格与能力为原则，并应将更换情况通知委托人。

3．履行职责

监理人应遵循职业道德准则和行为规范，严格按照法律法规、工程建设有关标准及监理合同履行职责。

（1）委托人、施工承包人及有关各方意见和要求的处置。

在建设工程监理与相关服务范围内，项目监理机构应及时处置委托人、施工承包人及有关各方的意见和要求。

当委托人与施工承包人及其他合同当事人发生合同争议时，项目监理机构应充分发挥协调作用，与委托人、施工承包人及其他合同当事人协商解决。

（2）证明材料的提供。

委托人与施工承包人及其他合同当事人发生合同争议的，首先应通过协商、调解等方式解决。

如果协商、调解不成而通过仲裁或诉讼途径解决的，监理人应按仲裁机构或法院要求提供必要的证明材料。

（3）合同变更的处理。

监理人应在专用条件约定的授权范围（工程延期的授权范围合同价款变更的授权范围）内，处理委托人与承包人所签订合同的变更事宜。

如果变更超过授权范围，应以书面形式报委托人批准。

在紧急情况下，为了保护财产和人身安全，项目监理机构可不经请示委托人而直接发布指令，但应在发出指令后的24h内以书面形式报委托人。

这样，项目监理机构就拥有一定的现场处置权。

（4）承包人人员的调换。

施工承包人及其他合同当事人的人员不称职，会影响建设工程的顺利实施。

为此，项目监理机构有权要求施工承包人及其他合同当事人调换其不能胜任本职工作的人员。

与此同时，为限制项目监理机构在此方面有过大的权力，委托人与监理人可在专用条件中约定项目监理机构指令施工承包人及其他合同当事人调换其人员的限制条件。

4.其他义务

（1）提交报告。

包括：

监理规划、监理月报，还可根据需要提交专项报告等。

（2）文件资料。

建设工程监理工作中所用的图纸、报告是建设工