私募配售备忘录中英文.docx

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私募配售备忘录中英文

CONFIDENTIAL

PRIVATEPLACEMENTMEMORANDUM

PATHTOWERSEATTLE,LP

（aWashingtonlimitedpartnership）

机密私募配售备忘录

PATHTOWERSEATTLE,LP

（一家华盛顿州有限合伙企业）

August8,20142014年8月8日

MaximumOfferingof93UnitsofLimitedPartnershipInterest,orUS$46,500,000,atUS$500,000perUnit

最多发售93份股份的有限合伙人权益或4650万美元（每份股份50万美元）

ThisConfidentialPrivatePlacementMemorandum（the“Memorandum”）describestheoffering（the“Offering”）ofunitsoflimitedpartnershipinterest（definedbelow）（eacha“Unit”）ofPathTowerSeattle,LP,aWashingtonlimitedpartnership（the“Company”）.

本机密私募配售备忘录（简称“备忘录”）对PathTowerSeattle，LP（一家华盛顿州有限合伙企业）（简称“公司”）的有限合伙人权益（参见下文中的定义））（“股份”）股份

发售（简称“发售”）作出了规定。

TheCompanyhasbeenorganizedtofinance,throughaloan（the“Loan”）toPotalaTowerSeattle,LLC,aDelawarelimitedliabilitycompany（the“Borrower”）,theconstructionanddevelopmentofcertainrealproperty,particularlytherealpropertylocatedat2116FourthAvenue,Seattle,Washington（the“Property”）.TheBorrowerwilluseproceedsfromtheLoantoacquire,construct,manageandoperateanewmixed-usefacilitytoincludeaHotelIndigo（the“Hotel”）,afull-servicerestaurant,retailspaceandwinebar,residentialapartmentunits,avarietyofamenitiesforthehotelguestsandresidents,andundergroundparking（the“Project”）.SubscriberswillreceiveUnitsasdescribedfurtherbelow.TheProjectisdiscussedingreaterdetailbelow,andacomprehensiveBusinessPlanisprovidedatExhibitE.

本公司的组成是为了以向PotalaTowerSeattle有限责任公司（一家特拉华州有限责任公司，简称“借款人”）发放借款（简称“借款”）的形式，为特定房地产的建筑和开发提供资金支持，特别是位于华盛顿州西雅图市第四大道2116号的房地产（简称“房产”）。

借款

人将利用借款收入购买、建设、管理和运营一处新多用途设施，其中包括一家英迪格酒店

（简称“酒店”）、一家提供全方位服务的餐厅、零售区和酒吧、住宅公寓单元、供酒店客户和居民使用的各种便利设施、以及地下停车场（简称“项目”）。

认购人将收到相应

股份，具体参见下文中的详细规定。

以下将对项目做进一步详细说明，并且在附件E中附有一份综合性的商业计划。

PathAmericaKingCo,LLC,aWashingtonlimitedliabilitycompany,istheGeneralPartneroftheCompany（the“GeneralPartner”）andownsandoperatesanapprovedregionalcenterinthestateofWashington,PathAmericaKingCo,LLC（inthiscapacity,“RegionalCenter”）,designatedbytheUnitedStatesCitizenshipandImmigrationServices（“USCIS”）pursuanttotheEB-5ProgramtoestablishandsolicitinvestmentfromforeigninvestorsinU.S.businessesforthepurposeofcreatingU.S.jobs.TheGeneralPartnerwillbeauthorizingtheCompanytouseitsregionalcenterdesignationundertheEB-5ProgramtoraisecapitalforthedevelopmentoftheProject.（USCISApprovalRCW1031910033）.（NOTE:

Anycapitalizedtermsusedinthismemorandumbutnotdefinedhereinshallhavethemeaningssetforthinthecompany’sSubscriptionAgreementorLimitedPartnershipAgreement（bothtermsdefinedbelow）,attachedheretoasExhibitsAandB,respectively.）

PathAmericaKingCo,LLC是一家华盛顿州有限责任公司，其为公司的普通合伙人（简称“普通合伙人”），其在华盛顿州拥有并运作一家经许可的区域中心（在这方面的能力，简称为“区域中心”），PathAmericaKingCo,LLC是经美国公民与移民服务局（“USCIS”）认定的，其符合从美国经商的国外投资人手中设立和募集投资的EB-5计划，以实现在美国创造就业机会的目的。

普通合伙人将授权公司使用EB-5计划下的区域中心名称，以募集项目开发所需的资金（USCIS许可号RCW1031910033）。

（注意:

本备忘录中使用的任何字母大写的条款（但未在此处作出限定）的定义参见公司认购协议或有限责任合伙协议（两个术语都将在以下作出限定）中的规定，并附在本材料后，分别为附件A和附件B。

）

AninvestmentinUnitsinvolvessubstantialrisksincluding,butnotlimitedto,thefollowing:

投资该股份存在重大风险，包括但不限于以下方面:

•TheCompany’ssuccess,anditsabilitytomakedistributionstoitsLimitedPartners,iswhollydependentupontheBorrower’ssuccessfulimplementationoftheBusinessPlanandrepaymentoftheLoanandthereisnoassurancetheBorrowerwillbesuccessfulinitsbusinessventures.

公司的成功与否以及其向有限合伙人分配收益的能力完全取决于借款人商业计划是否能够成功运作以及借款能否偿还，不能保证借款人在其商业风险投资中一定能成

功。

•SubjecttonegotiationsbetweentheBorroweranditsotherfinancingsources,weanticipatethattheLoanwillbesecuredbyadeedoftrustandarighttoassumeBorrower’spositionandinterestuntiltheLoanisrepaidassetforthintheFormofLoanAgreement,butsuchdeedoftrustorrightofcontrolwillbesubordinatedtoSeniorIndebtednessfromoneor

morebankloans.Accordingly,theCompany’sabilitytoexerciserightsintheeventofdefaultmaybeseverelylimitedandmaynotresultinrepaymentoftheLoan.根据借款人和其他融资发起人间的协商，公司预计借款将通过信托契据，以及借款

协议规定的在借款偿还之前，有权接收借款人的职位和权益进行担保，但是该信托契据或控制权利将从属于一份或多份银行借款的高级债务。

相应地，公司在违约事

件中行使权利的能力就可能会受到严格限制，并且可能不能还款。

•TheProjectwillbefinancedinpartbyaseparateEB-5offeringbyanaffiliatedentity,PathAmericaTower,LP,aWashingtonlimitedpartnership（“PhaseI”）.PhaseImightnotbefullysubscribedbeforeSubscribersareacceptedinthisOffering.ThereisnoguaranteethatPathAmericaTower,LPwillbesuccessfulinitsmarketingeffortsorthatPhaseIwillbefullysubscribed.

该项目的部分融资由一家关联实体PathAmericaTower,LP，一家华盛顿州有限合伙企业，进行的单独EB-5发售提供（“第一阶段”）。

在本发售接受认购人之前，第一阶段可能未完成全部认购。

没有保证PathAmericaTower,LP将成功进行市场营销，或者第一阶段将全部被认购。

•JobswillbeallocatedtoPhaseIsubscribersaswellasSubscribersinthisOfferingonafirst-come-first-servedbasis.TheProjectmaynotcreatesufficientjobstosatisfytheEB-5requirementsforallinvestorsinbothofferings.PhaseIhasalreadybegunacceptingsubscriptions,soSubscriberstothisOffering-subscribingaftertheseinvestors-areatagreaterriskofbeingunabletosatisfyEB-5jobcreationrequirements.IfaSubscribercannotdemonstratethatheorshehascreatedorreasonablywillcreatetherequisite10fulltimepositions,hisorherI-829PetitiontoRemoveConditionsonpermanentresidencewillbedenied.

创造就业将在第一阶段认购人以及本发售认购人之间按照先到先得的顺序进行分配。

该项目可能不能创造足够的就业岗位满足两次发售中所有投资人的EB-5需求。

第一阶段已经开始接受认购，因此本发售认购人在该等投资人之后进行认购存在更大风险不能满足EB-5就业创造需求。

如果认购人不能证明其已创造或将合理创造所需的10个全职岗位，其移除永久居留权条件的I-829申请将被拒绝。

•Subscribers’capitalcanbereleasedfromescrowandusedintheProjectpriortofullsubscriptionofallEB-5fundsneededtocompletetheProject.AlthoughthereceiptofanexecutedletterofintentfromafinancialinstitutionforprojectfinancingisaconditiononreleaseofanyportionofcapitalcontributionsfromescrowforPhaseI,suchletterofintentmaynotbehonoredbythefinancialinstitutionand/oralternativefinancing（tosupplementanyshortfallinsubscriptionsintheOfferingorPhaseI）maynotbeavailable.TheCompanymaybeunabletoraisethefullamountofEB-5capitalneededtobecombinedwithPhaseItocompletetheProject.FailuretocompletetheProjectcouldresultinlossofsomeorallofaSubscriber’sinvestment.

•在完成项目所需全部EB-5资金的整个认购之前，认购人的资本可能会从监管账户释

放并用于项目。

虽然收到金融机构就项目融资签署的意向书是第一阶段从监管账户

释放任何资本投入的一项条件，但金融机构可能不会发出该意向书，及/或替代融资

（补充本发售或第一阶段认购的资金短缺）可能不会获得。

本公司可能不能筹集和第一阶段一起完成该项目所需的全部EB-5资金。

项目不能完成可能导致认购人损失

其部分或全部投资。

•PortionsofSubscribers’CapitalContributionswillbereleasedfromescrowpriortoI-526petitionadjudicationandusedintheProject.IfaSubscriber’sI-526petitionisdenied,afullrefundmaynotbeavailableforanyfundsreleasedfromescrow.

在I-526获批之前，认购人的部分资本投入将从监管账户释放用于项目。

如果认购人的I-526被拒，已从监管账户释放的款项可能不会被全额退款。

•ThereisnoassurancethatinvestorsortheirfamilymemberswillobtainorretainpermanentresidentstatusundertheEB-5Program（8U.S.C.§1153（b）（5）（A）-（D）;

§203（b）（5）（A）-（D）oftheImmigration&NationalityAct（the“Act”））,andfailuretoobtainorretainimmigrationbenefitswillnotentitleinvestorstoarefundoftheirinvestment.

无法确保投资人或其家庭成员将根据EB-5计划（美国法典8§1153（b）（5）（A）

-（D）；《美国移民归化法》（简称“法案”）§203（b）（5）（A）-（D））获得或保留永久性居民身份，未能获得或保留移民权益的，不会使投资人因此获得

退款的权利。

•TheUnitswillbehighlyilliquid;transferabilityoftheUnitsisrestricted,andthesaleofUnitspriortothesaleorliquidationoftheProjectisprohibited.AccordingtoUSCISpolicy,fundsmustbeirrevocablyatriskatthetimetheI-526petitionisfiled,andcapitalmayberefundedonlyintheeventofdenialofaninvestor’sI-526petition,therefore,novoluntarywithdrawalswillbeallowed.

股份具有高度的非流动性；禁止对股份进行转让，并且禁止在项目销售或清算前对股份进行销售。

根据美国公民与移民服务局（USCIS）的政策，在提交I-526申请后，资金即存在无法撤回的风险，只有在投资人的I-526申请被拒绝的情况下，才可能将资金退回，因此，不允许主动撤回投资。

•TheAdministrativeFeeisnonrefundable.OnceanI-526petitionisfiled,theGeneralPartnerwillusethefundstopayforofferingexpensesandfeesowedtomarketingagents.NeithertheCompanynortheGeneralPartnerwillhaveresponsibilitytoreturnanyportionofthisfeeforanyreason.

管理费是不能撤回的。

一旦提交I-526申请后，普通合伙人将使用该资金支付营销

代理的发售开支和费用。

不管出于何种原因，本公司或普通合伙人都不承担退返费该用任何部分的义务。

•AninvestorcouldloseallorasubstantialportionofhisorherinvestmentintheCompany.

投资人可能会丧失他或她在公司的投资的全部或重大部分。

•TheCompanywillnotbediversifiedinitsinvestments,andanticipatesconcentratingsolelyontheProject,asdescribedbelow.公司不会进行多元化投资，并预期重点投资于以下列明的项目。

•InvestorsintheCompanywillbesubjecttoU.S.taxationandvarioustaxrisks.

公司的投资人应承担美国税收以及各种税收风险。

•TheCompany,theGeneralPartner,theBorrower,andotheraffiliatessharecommonownershipbythesameprincipalsandwillbesubjecttoconflictsofinterestassetforthbelow.

公司、普通合伙人、借款人和其他附属机构归同一主体所有，并将受到以下规定的利益冲突的限制。

Theseandotherrisksaredescribedmorefullyundertheheading“RiskFactors”below.

此处的和其他方面的风险参见下列以“风险因素”为标题的规定。

NOPARTY,EXCEPTTHECOMPANY,ISRESPONSIBLEFORTHECONTENTSOFTHEOFFERINGMEMORANDUM,ANDNOOTHERPARTYEXCEPTAUTHORIZEDSALESAGENTSWILLBEINVOLVEDINTHEOFFERINGOFLIMITEDPARTNERSHIPUNITSUNDERTHEOFFERINGMEMORANDUMORTHEACCEPTANCEOFSUBSCRIPTIONSFROMSUBSCRIBERS.

除公司外，任何人都不对该发售备忘录的内容承担责任，并且除经授权的经销商外，任何人不得涉入“发售备忘录”项下有限合伙股份的发售或认购人接受认购的事宜。

TheUnitshavenotbeenregisteredundertheU.S.SecuritiesActof1933,asamended（the“SecuritiesAct”）,oranyapplicableU.S.statesecuritieslaws.TheseUnitsarebeingofferedandsoldpursuanttoandinrelianceuponexemptionsfromtheregistrationrequirementsprovidedbytheSecuritiesActandRegulationSpromulgatedthereunderandsimilarexem