投资估算与资金筹措.docx
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投资估算与资金筹措
12.1投资估算
12.1.1估算依据
本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及及其工程量的建设投资和设备配置投资。
项目投资估算参考的文件：
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
国家发改委《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
设备工程材料价格以市场价格或信息价并参考供应商报价情况估算；
安徽省建设委员会《安徽省建筑安装工程定额》。
12.1.2投资构成及估算参数
1、土地费用
本项目占地117.56亩，出让价格为299.05万元/亩，合计35156.00万元。
2、前期工程费
包括可研、勘察、设计及审查费；临时施工费；放线、测绘及评估费；工程监理费、工程招投标费及开发期间税费等，合计7533.53万元。
项目
成本名称
数量
单价/费率
总价
备注
工程前期费
地质勘探费
19
7900
元/栋
150,100.00
建筑规划方案设计费
223214
9
元/㎡
2,008,926.00
景观设计费
54460
21
元/㎡
1,143,660.00
施工图设计
223214
11
元/㎡
2,455,354.00
施工图审查
223214
1
元/㎡
223,214.00
人防设计费
14000
40
元/㎡
560,000.00
监理费
223214
8
元/㎡
1,785,712.00
小计
8,326,966.00
城市市政公用基础设施配套费
196896
50
元/㎡
9,844,800.00
住宅50元/㎡、非住宅70元/㎡
55122.6
70
3,858,582.00
环评费
223214
0.5
元/㎡
111,607.00
地名费
19
1000
元/栋
19,000.00
城市污水处理
220214
2.69
元/㎡
600,435.66
3000㎡以内8086元、每超出1㎡加收2.69元
散装水泥押金
223214
1.5
元/㎡
334,821.00
可退
新型墙体基金
223214
10
元/㎡
2,232,140.00
可退80%
人防异地建设费
19770.59
1800
元/㎡
35,587,062.00
住宅30元/㎡、非住宅36元/㎡（1800元/㎡10层以上或基础深3M以上按首层面积计算）
白蚁防治费
223214
1.6
元/㎡
357,142.40
面积测绘费
196896
1
元/㎡
196,896.00
住宅1元/㎡、非住宅2元/㎡
55122.6
2
110,245.20
防雷办
223214
1
元/㎡
223,214.00
测绘定位
19
2500
元/栋
47,500.00
产权登记
223214
6
元/㎡
1,339,284.00
小计
54,862,729.26
招投标代理费（含预算）
5
10000
次
50,000.00
综合服务费
0
档案费
223214
1
元/㎡
223,214.00
小计
273,214.00
广告（营销）投入
1596056000
0.007
元
11,172,392.00
售楼楼部装饰、租赁、水电费
售楼员佣金
活动、
小计
11,172,392.00
三通一平
土方平衡
临时设施（临时围墙等）
小计
700,000.00
工程前期费合计
75,335,301.26
3、建筑工程费
包括土建、水电、地下工程及沉降观测费，合计42422.04万元。
项目
成本名称
数量
单价/费率
总价
备注
建安工程费
土建
218582
1500
元/㎡
327,873,000.00
水电
218582
150
元/㎡
32,787,300.00
地下室
28804.6
2200
元/㎡
63,370,120.00
沉降观测
19
10000
元/栋
190,000.00
建安工程费合计
424,220,420.00
4、配套建设费
包括电梯购置费、供电及燃气工程费、给排水工程费等，合计7130.30万元。
项目
成本名称
数量
单价/费率
总价
备注
配套建设费
供电
223214
85
元/㎡
18,973,190.00
供水
1776
3200
元/户
5,683,200.00
燃气
1776
2380
元/户
4,226,880.00
电信
依蓝堡标准
电视
1776
360
元/户
639,360.00
雨水、污水、道路
223214
15
元/㎡
3,348,210.00
绿化、景观、铺装
54460
312
元/㎡
16,991,520.00
路灯
估价
围墙（估）
700
370
元/M
259,000.00
智能化系统
223214
7
元/㎡
1,562,498.00
电梯
46
260000
元/台
11,960,000.00
消防
223214
23
元/㎡
5,133,922.00
人防设备
14000
155
元/㎡
2,170,000.00
信箱
1776
200
元/个
355,200.00
配套建设费合计
71,302,980.00
5、不可预见费
按上述2—4项之和的3%记取，为1712.58万元。
7、开发费用
包括管理费用、财务费用、销售费用，合计6429.14万元。
综上所述，项目建设投资合计为100383.59万元，详见附表2-1建设投资估算表。
12.2资金筹措
1、本项目计划总投资为100383.59万元，拟申请贷款2.5亿元，由房屋预收款解决2.5亿元，剩余建设资金由阜阳三环明源房地产开发有限责任公司自筹。
2、用款计划与资金筹措
根据项目建设进度安排，用款计划见下表：
序号
项目
合计
1
2
3
4
人民币
人民币
人民币
人民币
人民币
1
总投资
100,383.59
19,836.87
40,073.49
30,739.30
9,733.93
1.1
开发成本
93,954.45
18,790.89
37,581.78
28,186.33
9,395.44
1.2
开发费用
6,429.14
1,045.98
2,491.71
2,552.97
338.49
2
资金筹措
0.00
2.1
项目资本金
75,383.59
70,000.42
2,491.71
2,552.97
338.49
2.1.1
用于开发成本
68,954.45
68,954.45
2.1.2
用于开发费用
6,429.14
1,045.98
2,491.71
2,552.97
338.49
2.2
债务资金
25,000.00
2.2.1
用于建设投资
25,000.00
12,000.00
13,000.00
借款
25,000.00
12,000.00
13,000.00
债券
0.00
2.3
其他资金
0.00
第十三章财务效益与风险分析
13.1成本分析
结合本项目的实际情况，依据相关法律、规定、政策，拟定以下成本、费用。
1、本项目为出售型房地产项目，在一个开发周期中，建设期的投资即作为项目房屋开发成本。
房屋开发成本按照本项目的投资估算成果列支。
2、销售费用：
按照惯例，包括策划楼书、广告、业主联谊等费用，按销售收入的1.0%计算。
3、修理费根据本项目的特点酌情考虑；
4、财务费用：
本项目指项目运营期的贷款利息；
13.2销售收入
根据测算，住宅部分按6500元/㎡，商业部分按12000元/㎡计算，详见下表：
序号
项目
合计
计算期
1
2
3
4
1
销售收入
154,005.60
30,801.12
61,602.24
46,201.68
15,400.56
1.1
住宅
127,982.40
25,596.48
51,192.96
38,394.72
12,798.24
数量（㎡）
196,896.00
39,379.20
78,758.40
59,068.80
19,689.60
单价（元/㎡）
6,500.00
6,500.00
6,500.00
6,500.00
6,500.00
1.2
商业
26,023.20
5,204.64
10,409.28
7,806.96
2,602.32
数量（㎡）
21,686.00
4,337.20
8,674.40
6,505.80
2,168.60
单价（元/㎡）
12,000.00
12,000.00
12,000.00
12,000.00
12,000.00
13.3税金
房地产开发项目，按照相关税法规定，项目应计列的税种及税率如下：
1、土地增值税，税率为1%，计算基数为房屋销售收入，并且一般按预征收处理；
2、营业税：
税率为5%，计算基数为房屋销售收入；
3、城市建设维护税按营业税的7%提取；
4、教育费附加税按营业税的3%提取；
5、所得税率取25%。
13.4项目财务评价
财务分析依国家发改委、建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版）和《投资项目可行性研究指南》2002试用版）为据，采用动态分析，财务分析期4年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用10%。
计算所得税后财务指标如下:
本项目相关财务指标计算如下:
1、利润总额
利润总额=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-土地增值税=37529.50万元；
2、净现值（FNPV）
根据本工程所预期的效益，选择目标收益率R为10％，计算在分析期内各年发生的现金流入CI+）及现金流出CO-）的现值总和，即净现值FNPV。
经测算该项目全部投资所得税后财务净现值为9766.20万元；
3、财务内部回收率（FIRR）
指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
经分析计算得出该项目全部投资税后财务内部收益率为27.47%；
4、总投资收益率
投资收益率=利润总额/投资总额×100%=40.42%
5、投资回收期
投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。
投资回收期＝（累计现金流量开始出现正值年份数）－1＋{上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量}
经计算本项目投资回收期为2.25年（含建设期）。
13.5财务评价结论
从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率为27.47%，大于10％的目标收益率，所得税后净现值远大于零，投资回收期较短，项目抗风险能力较强，从经济上看，该项目切实可行。
13.6还款计划
项目总投资100383.59万元，银行贷款额度为25000.00万元。
本项目拟定如下还款计划：
第1、2年为建设期，可以只付息不还本，第3年进入建设还款期，偿还资金来源为部分售房款，第3年偿还本金25000.0万元。
详见附表：
《借款还本付费计算表》。
13.7财务效益分析结论
本项目的财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零；通过盈亏平衡分析和敏感性分析，该项目的风险较低。
因此，该项目在财务上是可行的。
财务评价指标汇总表
附表1
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
100209
1.1
开发成本
万元
88635
1.2
开发费用
万元
11574
2
总销售收入
万元
154,005.60
3
总成本费用
万元
100,383.59
3.1
开发成本
万元
93,954.45
3.2
开发费用
万元
6,429.14
4
利税总额
万元
46,153.82
4.1
营业税金及附加
万元
8,624.31
4.2
利润总额
万元
37,529.50
5
净利润
万元
28,147.13
6
财务内部收益率
%
27.47
税后
7
财务净现值
万元
9,766.20
税后
8
税后投资回收期
年
2.25
含建设期
9
财务内部收益率
%
35.23
税前
10
财务净现值
万元
16,174.49
税前
11
总投资收益率
%
40.42
12
投资利税率
%
45.98
13
项目资本金净利润率
%
28.04
14
项目资本金财务内部收益率
%
58.22
附表2
53°文化广场项目投资与成本费用估算汇总表
本项目总用地面积30780㎡（46.3亩），容积率6.2。
地上建筑面积约19万㎡，其中高层约9万㎡，商业裙房10万㎡。
地下建筑面积9.3万㎡，其中地下一层商业3.5万㎡，地下二、三层停车位1600辆，面积5.8万㎡。
序号
项目名称
计费标准
单价
数量
投资额（万元）
备注
一、土地费用
土地款
453万元/亩
453
46.17亩
20915
契税
土地款的4%
4%
836.6
小计
21752
二、项目前期费用
方案及施工图设计费
70元/㎡
70
283000
1981
地质勘探费
1元/㎡
1
283000
28.3
测绘、单体放验费
8
散装水泥专项资金
1.5元/㎡
1.5
283000
42.5
规定
施工质检费
1.5元/㎡
1.5
283000
42.5
规定
工程建设监理费
总造价的0.7%
0.7%
60200
421.4
施工、监理合同印花税
合同总价的0.03%
0.03%
60200
18.1
规定
地震安评费
20.0
协议
环境评价费
5
协议
防雷费
1.1元/㎡
1.1
283000
31.13
规定
施工图审查费
1.5元/㎡
1.5
283000
42.45
协议价
规划综合技术服务费
2.2元/㎡
2.2
190000
41.8
规定
建设工程报建费城市基础建设配套费（商业）
70元/㎡
70
190000
1330.0
建设工程报建费-白蚂蚁防治费
2元/㎡
2
190000
38.0
规定
新型墙体材料专项
8元/㎡
8
190000
152.0
规定
房产测绘费
1.4元/㎡
1.4
283000
39.6
规定
土地登记费
0.2元/㎡
0.2
190000
3.8
小计
4245
三施工成本
施工围墙
160x6元/m
960
400
38.4
预估
施工用电
315kva
15万
4
60
预估
施工用水
DN100
30
预估
场地平整、施工道路
15
地下室建安成本
3000元/㎡
3000
93000
27900
含人防、桩基础、深基坑维护
高层建筑施工成本（地上部分）
1700元/㎡
1700
190000
32300
含电梯
小计
60343
四基础设施费
绿化、道路、下水
50元/㎡
50
190000
950
含沿街人行道
供水施工费
100
暂估
供电施工费
50元/㎡
50
190000
950
全部室外供电工程
燃气施工费
10
预估
智能化系统
15元/㎡
15
190000
285
小计
2295
成本总和
一-四项合计
88635
管理费（开发费用）
不可预见费
成本的1.5%
1330
项目管理费
成本的4%
3545.4
财务成本
10000万元
10000
18%
2700.0
按一年半计算
招商代理费
300
招商广告费
200
招商中心及办公用房
750
建设/装修/模型等（含沙盘）
营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税
5.56%
1558
所得税予征
3.75%
1051
销售额的15%的25%
土地增值税
0.50%
140
小计
11574
总投资额
100209
租金估算（一年）
高层办公/酒店
12x60元/㎡.月
720
5.5
3960
高层办公
12x50元/㎡.月
600
3.5
2100
商业裙房
12x100元/㎡.月
1200
10
12000
地下一层商业
12x100元/㎡.月
1200
3.5
4200
1600辆地下车位
12x3000元/辆.月
36000
0.16
5760
小计
28020
净利润
-72189
13.2财务评价
项目总投资使用计划与资金筹措表
附表3
单位：
万元
序号
项目
合计
1
2
3
4
人民币
外币
小计
人民币
外币
小计
人民币
外币
小计
人民币
外币
小计
人民币
外币
小计
1
总投资
100,383.59
0.00
100,383.59
19,836.87
0.00
19,836.87
40,073.49
0.00
40,073.49
30,739.30
0.00
30,739.30
9,733.93
0.00
9,733.93
1.1
开发成本
93,954.45
0.00
93,954.45
18,790.89
0.00
18,790.89
37,581.78
0.00
37,581.78
28,186.33
0.00
28,186.33
9,395.44
0.00
9,395.44
1.2
开发费用
6,429.14
0.00
6,429.14
1,045.98
0.00
1,045.98
2,491.71
0.00
2,491.71
2,552.97
0.00
2,552.97
338.49
0.00
338.49
2
资金筹措
100,383.59
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.1
项目资本金
75,383.59
0.00
75,383.59
70,000.42
0.00
70,000.42
2,491.71
0.00
2,491.71
2,552.97
0.00
2,552.97
338.49
0.00
338.49
2.1.1
用于开发成本
68,954.45
0.00
68,954.45
68,954.45
0.00
68,954.45
0.00
0.00
0.00
2.1.2
用于开发费用
6,429.14
0.00
6,429.14
1,045.98
0.00
1,045.98
2,491.71
0.00
2,491.71
2,552.97
0.00
2,552.97
338.49
0.00
338.49
2.2
债务资金
25,000.00
0.00
25,000.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.2.1
用于建设投资
25,000.00
0.00
25,000.00
12,000.00
0.00
12,000.00
13,000.00
0.00
13,000.00
0.00
0.00
借款
25,000.00
0.00
25,000.00
12,000.00
0.00
12,000.00
13,000.00
0.00
13,000.00
0.00
0.00
债券
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
2.3
其他资金
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
销售收入、销售税金及附加和增值税估算表
附表4
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