投资估算与资金筹措.docx

1、投资估算与资金筹措 12.1投资估算12.1.1估算依据本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及及其工程量的建设投资和设备配置投资。项目投资估算参考的文件：国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）；建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；设备工程材料价格以市场价格或信息价并参考供应商报价情况估算；安徽省建设委员会安徽省建筑安装工程定额。12.1.2投资构成及估算参数1、土地费用本项目占地117.56亩，出让价格为299.05万元/亩，合计35156.00万元。2、前期工程费包括可研、勘察、设计及审查费；临时施工费；

2、放线、测绘及评估费；工程监理费、工程招投标费及开发期间税费等，合计7533.53万元。项目成本名称数量单价/费率总价备注工程前期费地质勘探费197900元/栋150,100.00建筑规划方案设计费2232149元/2,008,926.00景观设计费5446021元/1,143,660.00施工图设计22321411元/2,455,354.00施工图审查2232141元/223,214.00人防设计费1400040元/560,000.00监理费2232148元/1,785,712.00小计8,326,966.00城市市政公用基础设施配套费19689650元/9,844,800.00住宅50元/、

3、非住宅70元/55122.6703,858,582.00环评费2232140.5元/111,607.00地名费191000元/栋19,000.00城市污水处理2202142.69元/600,435.663000以内8086元、每超出1加收2.69元散装水泥押金2232141.5元/334,821.00可退新型墙体基金22321410元/2,232,140.00可退80%人防异地建设费19770.591800元/35,587,062.00住宅30元/、非住宅36元/（1800元/10层以上或基础深3M以上按首层面积计算）白蚁防治费2232141.6元/357,142.40面积测绘费1968961

4、元/196,896.00住宅1元/、非住宅2元/55122.62110,245.20防雷办2232141元/223,214.00测绘定位192500元/栋47,500.00产权登记2232146元/1,339,284.00小计54,862,729.26招投标代理费（含预算）510000次50,000.00综合服务费0档案费2232141元/223,214.00小计273,214.00广告(营销)投入15960560000.007元11,172,392.00售楼楼部装饰、租赁、水电费售楼员佣金活动、小计11,172,392.00三通一平土方平衡临时设施（临时围墙等）小计700,000.00工程前

5、期费合计75,335,301.263、建筑工程费包括土建、水电、地下工程及沉降观测费，合计42422.04万元。项目成本名称数量单价/费率总价备注建安工程费土建2185821500元/327,873,000.00水电218582150元/32,787,300.00地下室28804.62200元/63,370,120.00沉降观测1910000元/栋190,000.00建安工程费合计424,220,420.004、配套建设费包括电梯购置费、供电及燃气工程费、给排水工程费等，合计7130.30万元。项目成本名称数量单价/费率总价备注配套建设费供电22321485元/18,973,190.00供水1

6、7763200元/户5,683,200.00燃气17762380元/户4,226,880.00电信依蓝堡标准电视1776360元/户639,360.00雨水、污水、道路22321415元/3,348,210.00绿化、景观、铺装54460312元/16,991,520.00路灯估价围墙（估）700370元/M259,000.00智能化系统2232147元/1,562,498.00电梯46260000元/台11,960,000.00消防22321423元/5,133,922.00人防设备14000155元/2,170,000.00信箱1776200元/个355,200.00配套建设费合计71,3

7、02,980.005、不可预见费按上述24项之和的3%记取，为1712.58万元。7、开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用，合计6429.14万元。综上所述，项目建设投资合计为100383.59万元，详见附表2-1建设投资估算表。12.2资金筹措1、本项目计划总投资为100383.59万元，拟申请贷款2.5亿元，由房屋预收款解决2.5亿元，剩余建设资金由阜阳三环明源房地产开发有限责任公司自筹。2、用款计划与资金筹措根据项目建设进度安排，用款计划见下表：序号项目合计1234人民币人民币人民币人民币人民币1总投资100,383.59 19,836.87 40,073.49 30,739.30

8、9,733.93 1.1开发成本93,954.45 18,790.89 37,581.78 28,186.33 9,395.44 1.2开发费用6,429.14 1,045.98 2,491.71 2,552.97 338.49 2资金筹措0.00 2.1项目资本金75,383.59 70,000.42 2,491.71 2,552.97 338.49 2.1.1用于开发成本68,954.45 68,954.45 2.1.2用于开发费用6,429.14 1,045.98 2,491.71 2,552.97 338.49 2.2债务资金25,000.00 2.2.1用于建设投资25,000.00

9、 12,000.00 13,000.00 借款25,000.00 12,000.00 13,000.00 债券0.00 2.3其他资金0.00 第十三章 财务效益与风险分析13.1成本分析结合本项目的实际情况，依据相关法律、规定、政策，拟定以下成本、费用。1、本项目为出售型房地产项目，在一个开发周期中，建设期的投资即作为项目房屋开发成本。房屋开发成本按照本项目的投资估算成果列支。2、销售费用：按照惯例，包括策划楼书、广告、业主联谊等费用，按销售收入的1.0%计算。3、修理费根据本项目的特点酌情考虑；4、财务费用：本项目指项目运营期的贷款利息；13.2销售收入根据测算，住宅部分按6500元/，商

10、业部分按12000元/计算，详见下表：序号项目合计计算期12341销售收入154,005.60 30,801.12 61,602.24 46,201.68 15,400.56 1.1住宅127,982.40 25,596.48 51,192.96 38,394.72 12,798.24 数量（）196,896.00 39,379.20 78,758.40 59,068.80 19,689.60 单价（元/）6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 6,500.00 1.2商业26,023.20 5,204.64 10,409.28 7,806.96 2,602.3

11、2 数量（）21,686.00 4,337.20 8,674.40 6,505.80 2,168.60 单价（元/）12,000.00 12,000.00 12,000.00 12,000.00 12,000.00 13.3税金房地产开发项目，按照相关税法规定，项目应计列的税种及税率如下：1、土地增值税，税率为1%，计算基数为房屋销售收入，并且一般按预征收处理；2、营业税：税率为5%，计算基数为房屋销售收入； 3、城市建设维护税按营业税的7%提取；4、教育费附加税按营业税的3%提取；5、所得税率取25%。13.4项目财务评价财务分析依国家发改委、建设部2006年发布的建设项目经济评价方法与参数

12、第三版）和投资项目可行性研究指南2002试用版）为据，采用动态分析，财务分析期4年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用10%。计算所得税后财务指标如下:本项目相关财务指标计算如下:1、利润总额利润总额=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-土地增值税=37529.50万元；2、净现值（FNPV）根据本工程所预期的效益，选择目标收益率R为10，计算在分析期内各年发生的现金流入CI+）及现金流出CO-）的现值总和，即净现值FNPV。经测算该项目全部投资所得税后财务净现值为9766.20万元；3、财务内部回收率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。经分

13、析计算得出该项目全部投资税后财务内部收益率为27.47%；4、总投资收益率投资收益率=利润总额/投资总额100%=40.42%5、投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。投资回收期（累计现金流量开始出现正值年份数）1上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量经计算本项目投资回收期为2.25年（含建设期）。13.5财务评价结论从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率为27.47%，大于10的目标收益率，所得税后净现值远大于零，投资回收期较短，项目抗风险能力较强，从经济上看，该项目切实可行。13.6还款计划项目总投资100383.5

14、9万元，银行贷款额度为25000.00万元。本项目拟定如下还款计划：第1、2年为建设期，可以只付息不还本，第3年进入建设还款期，偿还资金来源为部分售房款，第3年偿还本金25000.0万元。详见附表：借款还本付费计算表。13.7财务效益分析结论本项目的财务内部收益率均大于行业基准收益率，表明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零；通过盈亏平衡分析和敏感性分析，该项目的风险较低。因此，该项目在财务上是可行的。财务评价指标汇总表附表1序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元100209 1.1开发成本万元88635 1.2开发费用万元11574 2总销售收入万元154,005.60 3总成本

15、费用万元100,383.59 3.1 开发成本万元93,954.45 3.2 开发费用万元6,429.14 4利税总额万元46,153.82 4.1 营业税金及附加万元8,624.31 4.2 利润总额万元37,529.50 5净利润万元28,147.13 6财务内部收益率%27.47 税后7财务净现值万元9,766.20 税后8税后投资回收期年2.25 含建设期9财务内部收益率%35.23 税前10财务净现值万元16,174.49 税前11总投资收益率%40.42 12投资利税率%45.98 13项目资本金净利润率%28.04 14项目资本金财务内部收益率%58.22 附表253文化广场项目

16、投资与成本费用估算汇总表 本项目总用地面积30780（46.3亩），容积率6.2。地上建筑面积约19万，其中高层约9万，商业裙房10万。地下建筑面积9.3万，其中地下一层商业3.5万，地下二、三层停车位1600辆，面积5.8万。序号项目名称计费标准单价数量投资额(万元)备注一、土地费用土地款453万元/亩45346.17亩20915契税土地款的4%4%836.6小计21752 二、项目前期费用方案及施工图设计费70元/702830001981 地质勘探费1元/128300028.3 测绘、单体放验费8散装水泥专项资金 1.5元/1.528300042.5 规定施工质检费1.5元/1.52830

17、0042.5 规定工程建设监理费总造价的0.7%0.7%60200421.4 施工、监理合同印花税合同总价的0.03%0.03%6020018.1 规定地震安评费20.0 协议环境评价费5协议防雷费1.1元/1.128300031.13 规定施工图审查费1.5元/1.528300042.45 协议价规划综合技术服务费2.2元/2.219000041.8 规定建设工程报建费城市基础建设配套费（商业）70元/701900001330.0 建设工程报建费-白蚂蚁防治费2元/219000038.0 规定新型墙体材料专项8元/8190000152.0 规定房产测绘费1.4元/1.428300039.6

18、规定土地登记费0.2元/0.21900003.8 小计4245 三 施工成本施工围墙160x6元/m96040038.4 预估施工用电315kva15万460预估施工用水DN10030预估场地平整、施工道路15地下室建安成本3000元/30009300027900 含人防、桩基础、深基坑维护高层建筑施工成本（地上部分）1700元/170019000032300 含电梯小计60343 四 基础设施费绿化、道路、下水50元/50190000950 含沿街人行道供水施工费100 暂估供电施工费50元/50190000950 全部室外供电工程燃气施工费10预估智能化系统15元/15190000285

19、小计2295 成本总和一-四项合计88635 管理费（开发费用）不可预见费成本的1.5%1330 项目管理费成本的4%3545.4 财务成本10000万元1000018%2700.0 按一年半计算招商代理费300 招商广告费200 招商中心及办公用房750 建设/装修/模型等（含沙盘）营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税5.56%1558 所得税予征3.75%1051 销售额的15%的25%土地增值税0.50%140 小计11574 总投资额100209 租金估算（一年）高层办公/酒店12x60元/.月7205.53960 高层办公12x50元/.月6003.52100 商业裙房12x1

20、00元/.月12001012000 地下一层商业12x100元/.月12003.54200 1600辆地下车位12x3000元/辆.月360000.165760 小计28020 净利润-72189 13.2 财务评价项目总投资使用计划与资金筹措表附表3单位：万元序号项目合计1234人民币外币小计人民币外币小计人民币外币小计人民币外币小计人民币外币小计1总投资100,383.59 0.00 100,383.59 19,836.87 0.00 19,836.87 40,073.49 0.00 40,073.49 30,739.30 0.00 30,739.30 9,733.93 0.00 9,73

21、3.93 1.1开发成本93,954.45 0.00 93,954.45 18,790.89 0.00 18,790.89 37,581.78 0.00 37,581.78 28,186.33 0.00 28,186.33 9,395.44 0.00 9,395.44 1.2开发费用6,429.14 0.00 6,429.14 1,045.98 0.00 1,045.98 2,491.71 0.00 2,491.71 2,552.97 0.00 2,552.97 338.49 0.00 338.49 2资金筹措100,383.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2

22、.1项目资本金75,383.59 0.00 75,383.59 70,000.42 0.00 70,000.42 2,491.71 0.00 2,491.71 2,552.97 0.00 2,552.97 338.49 0.00 338.49 2.1.1用于开发成本68,954.45 0.00 68,954.45 68,954.45 0.00 68,954.45 0.00 0.00 0.00 2.1.2用于开发费用6,429.14 0.00 6,429.14 1,045.98 0.00 1,045.98 2,491.71 0.00 2,491.71 2,552.97 0.00 2,552.97

23、 338.49 0.00 338.49 2.2债务资金25,000.00 0.00 25,000.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.2.1用于建设投资25,000.00 0.00 25,000.00 12,000.00 0.00 12,000.00 13,000.00 0.00 13,000.00 0.00 0.00 借款25,000.00 0.00 25,000.00 12,000.00 0.00 12,000.00 13,000.00 0.00 13,000.00 0.00 0.00 债券0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.3其他资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 销售收入、销售税金及附加和增值税估算表附表4