澳林生活广场答客问.docx
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澳林生活广场答客问
澳林生活广场答客问
目录
一、概况篇
二、产品篇
三、规划类
四、经营与管理篇
五、商业布局篇
六、招商篇
一、概况篇
1、本项目名称和功能定位？
答：
本项目推广名为澳林生活广场。
项目定位为江北首座以生活主题的广场，是集大型餐饮、超市、休闲娱乐、书城等为一体的大型综商业广场，消费者每周要来一次的地方，以吃饭、购物、逛街、唱歌、充电话费、银行取钱、干洗衣服、理发、美容、看病、买药等日常生活消费为主。
在满足居民日常基本生活需求的基础上，更注重为现代人的个性化消费服务，营造宽松的活动空间，创造高品质的人居环境，让综合消费体现新生活的乐趣。
2、项目的地理位置在哪里？
招商部门在哪里？
浦珠北路126号，临近江北新城未来商业中心。
招商部门在浦珠北路浦六路车站旁澳林地产办公楼。
3、项目周边交通架构
目前数个长江大桥已经将使浦口区与主城区紧密相连、浑然一体。
1）桥北收费站的外移，长江大桥变成南京内桥，极具现实意义与象征意义。
表明政府推进沿江大发展的战略，是坚定不移的。
2）二桥、三桥、四桥：
有效缓解过境交通。
05年10月长江三桥竣工通车，已经替代浦珠路成为苏皖两省主要交通通道，浦珠路将主要缓解区内交通。
3）距浦口码头有2公里左右
公共交通便捷本项目现有六条公交线路，其中两条通往市区，接通大桥南路、鼓楼、新街口，两条通往大厂，三条通往江浦。
同时正在酝酿增加其它公交线路及刷卡公交。
4、本项目周边的公交线路有哪些？
公交线起始站？
多长时间一班？
早晚分别到什么时间？
到鼓楼、新街口大约多长时间？
答：
本项目紧靠鼓珍线、汉江线、盐浦线、浦葛线的浦六路站点。
1）鼓珍线：
鼓楼到珍珠泉
首末班车时间：
（鼓）6：
30~7：
30（珍）6：
30~7：
00
间隔时间：
10分钟一班
2）汉江线：
汉中门客运站，汉中门，草场门，镇江路，大桥南路，回龙桥，南堡，北堡，大桥北路，大桥四处，三河桥，浦六路，浦厂小区，服装城，石佛寺，七里桥，工业大学，江浦客运站]
首末班车时间：
（汉）5：
30~21：
00（江）4：
30~20：
30
（盐）5：
30~22：
00（江）4：
30~21：
00
间隔时间：
5分钟一班
3）盐浦线：
大桥南路，回龙桥，南堡，北堡，大桥北路，南京装饰城，泰山新村，东门，向阳桥，点将台，车站后，浦六路，浦铁一村，新马路，浦口公园
首末班车时间（盐）：
6：
00~21：
30（浦）5：
00~20：
45
4）浦葛线：
浦口公园，新马路，浦园路，浦东路，三河桥，浦六路，车站后，点将台，向阳桥，东门，泰山新村，桃园，高新开发区，丁界，杨庄，新华路，邮电大楼，文化宫，十村，南化医院，葛塘
首末班车时间：
6：
30~20：
00
间隔时间：
10分钟
5）603：
浦东路，浦园路，区政府，新马路，浦铁一村，浦六路，浦厂小区，服装城，西庄，石佛寺，七里桥，工业大学，江浦客运站，市政府，市民广场
首末班车时间：
6：
00~18：
30
间隔时间：
10分钟
6）泰浦线：
，泰山新村，东门，向阳桥，点将台，车站后，浦六路，浦铁一村，新马路，浦口公园
7）604：
浦口火车站——西葛
到鼓楼大约35分钟，到新街口大约40分钟。
5、从市中心到澳林生活广场怎么走？
1）自驾车：
下南京长江大桥转至浦珠路，沿浦珠路一直往西大约5公里处。
2）公交车：
从鼓楼起点站乘鼓珍线；汉中门乘汉江线；或者大桥南路乘盐浦线。
都是在浦六路下站就是澳林生活广场。
7、项目附近有几条主干道？
浦珠路（往江浦、合肥等）、泰西路（往泰山新村）、浦东路和新马路（通往老浦口）。
8、本项目开发商是哪一家？
实力如何？
答：
南京澳林地产有限公司。
成立于2003年，注册资金1.3亿元人民币，下属多家子公司。
9、本案的商场有几层？
多大面积？
答：
本案商场有三层。
其中地上两层、地下一层。
共33956平米，地上20006平米，地下10950平米。
10、本项目的建筑设计是哪一家？
施工单位是哪一家？
其具备何种资质？
答：
11、本项目的竣工时间是什么时候？
什么时候开始入场经营？
是否统一经营时间？
目前工程进度？
答：
竣工时间在（），初步确定从2007年三月开始经营，统一经营时间。
目前商业项目工程进度已经基本完成。
12、本商业项目上住宅将于什么时候交付？
项目北侧是什么用途？
答：
商业项目上住宅推广名为“非常6+1”。
共四栋，将于2007年10月交付。
项目北侧是规划中住宅“快乐之城”的三期，由世界著名的建筑设计公司加拿大BDCL公司规划设计，打造江北高尚精品社区。
二、产品篇
1、项目每层的层高是多少？
答：
负一层4.7m，一层和二层5m。
.
2、一层沿街商铺层高多少？
面宽和进深各是多少？
（）。
面宽6.6m到7.2m。
进深（）。
3、沿街门面可否做餐饮？
是否预留有排烟通道和隔油池？
答：
可以。
但是必须在开发商规划的餐饮集中区域经营餐饮。
都留有排烟通道。
餐饮商铺的环保设施、隔油池、烟道等将根据建筑规划设计合理配置安装。
4、每个铺位的层高都有五米左右的高度，是否可以隔两层？
答：
为了规范统一各铺位的隔局，不能另做隔层。
4、建筑规模，设计，装修有什么优势？
答：
澳林生活广场是澳林规划的商业项目的一期，在建筑规模上属于南京江北超大规模的商业项目，该项目总建筑面积10万多平方米，有标准写字楼、星级酒店、商业广场、休闲广场、商业风情街等多种业态组合而成的综合性商业航母，其中澳林生活广场建筑面积近3万平米，地上18405平米，地下10607平米。
设计上---------
装修上，为了统一形象，对商业广场的公共部分进行统一装修，包括公共走道、出入口等等。
硬件设施方面当然将采用一流的材料，一流的设计。
钢化玻璃门，玻璃幕墙，外挂花岗岩等配套设施组成，整个外观庄重美观，内部高挑三层的中庭广场，多部扶梯和货梯等等设施无一不体现一个现代化的专业性商场的特征和设计上的人性化。
5、商场的得房率是多少？
都分摊了什么？
答：
一般情况下，住宅的得房率一般在85%左右，但是商场就不同，因为它要有楼梯、扶梯、走道等公共面积的分摊，尤其是过道的分摊较大，一般主道在2米以上，次道在1.5以上，所以商场的得房率一般都在50%左右，那么我们澳林生活广场的得房率是（）%左右。
6、广场的经营定位如何？
答：
我们的澳林生活广场广场属于一站式购物的广场，其经营定位日常生活消费为主题的广场。
其地下一层是大型超市和娱乐区，属于大众经常消费场所；地上东二层为大型餐饮；一层、二层经营小型餐饮和公共服务类等等。
7、广场的使用年限是多少？
到期后怎么办？
答：
按国家规定是40年的使用期限，我们的是从（）年开始，到期后只要按国家规定，补一些地价，就可以继续使用。
8、广场有无停车位，在哪？
答：
有停车位，广场主入口两侧沿浦珠路有大型露天停车场，有600多个泊位。
除此之外，在小区内还有少量的地下车位供使用。
9、广场有几个出入口？
分别位于什么位置？
答：
初步确定有三个出入口。
项目西侧入口可直接进入负一楼超市；中间靠浦珠路为主入口；东侧有一个出入口。
10、项目主体是什么结构？
抗震等级是多少？
答：
框架
11、商业公共部分外墙、中庭、扶梯等装修标准的品牌。
答：
玻璃幕墙与花岗岩（大理石）石材幕相结合
公共部分地面是大理石地面。
商业扶梯选用（）品牌共（）部从地下一层到地上二层。
12、商业内铺隔断的装修标准是什么样子的
答：
开发商要同一色调
隔断为玻璃和非承重墙相结合，隔断不到顶，商铺门为玻璃门。
开发商烟感和喷淋可自行改装，开发商不承担费用；
13、消防系统？
答：
符合国家消防标准
14、电表、水表、空调的位置如何安排？
答：
水电设备的安装将严格按照规划设计进行，力求安全、方便、合理。
15、总用电量是多少？
每个商铺用电有限制吗？
答：
本项目用电总负荷为51000千瓦。
商铺在正常商业经营范围内没有用电限制，正常用电范围之外用电需申请。
16、电费、水费、煤气费单价都为多少？
由哪个部门负责收取？
答：
电费、水费、煤气费单价分别是0.65元/度、2.45-2.65元/立方米、3.45元/立方米，由物业管理公司负责代收取或商户直接到银行网点缴费。
（以上是目前现行价格，仅供参考）
17、商铺卫生间有否？
答：
楼层设置公共卫生间，公共卫生间采用精装修，墙面及地面铺设面砖，卫生洁具采用中高档产品。
三、规划类（宏观）
1、未来项目周边的交通规划如何？
答：
未来十条过江通道必将使浦口区与主城区紧密相连、浑然一体。
江北楼盘的发展潜力也越来越明显。
1）桥北收费站的外移，长江大桥变成南京内桥，极具现实意义与象征意义。
表明政府推进沿江大发展的战略，是坚定不移的。
2）二桥、三桥、四桥：
有效缓解过境交通。
05年10月长江三桥竣工通车，已经替代浦珠路成为苏皖两省主要交通通道，浦珠路将主要缓解区内交通。
3）纬七路过江隧道：
总投资在30亿元左右，已于05年3月开工建设，预计2008年建成。
纬三路过江隧道：
进入最后论证阶段，也将提前建设。
4）地铁2号线、3号线、4号线、8号线都将过江，贯串轻轨，立体交通大格局将要形成。
5）距浦口码头有2公里左右
2、本商业项目关系与浦口区新城市的总体规划关系。
1）本项目紧邻未来的新城区中心、桥北区域中心，地段绝佳。
2）本案所在的浦珠路位于浦口规划的商贸发展轴上，是浦口区重要的区级商业中心――浦珠商业中心，配套齐全。
3、现在项目周边消费半径内有多少常住人口？
主要消费群体是那些？
未来发展趋势如何？
本项目所能发射的周边5公里范围内，主要辐射泰山镇、顶山镇、高新区和浦口街道，现有16万多人。
目前消费群体：
临近高新区，周边有大型企业浦镇车辆厂，及煤炭设计院、南京农业大学、区政府公务员等消费群。
在建的规模庞大的、新型的住宅区，为商业的长足发展注入不竭的发展动力。
周边新兴的住宅小区围绕四周，新的人口密集区即将形成。
消费群体逐渐转向了以南京市区工作的消费者为主，消费人口组成发生了很大的变化。
在建项目，建筑总面积超过432万平方米。
全部入住后人口可增加10万人以上。
随着入住率的不断提高，必将有利的促进商业快速发展。
3－5年人口预计达26－30万人。
附：
周边项目规模：
建筑面积共计432万平方米。
序号
楼盘名称
建筑面积（万平方米）
1
快乐之城
40
2
锦绣华城
180
3
旭日华庭
40
4
华侨城
30
5
万江共和新城
80
6
恒辉翡翠城
12
7
盛泉新城
10
8
金泉泰来苑
40
四、经营与管理类
1、是否有专业的运营与管理公司？
是统一管理吗？
答：
运营公司为南京澳林商贸集团有限公司，成立于2003年，注册资金1.3亿元人民币，下属多家子公司。
澳林集团联手有多年的商业运作经验的石林集团进军江北商业地产市场，项目总建筑面积10万多平方米，有标准写字楼、星级酒店、商业广场、休闲广场、商业风情街等多种业态组合而成的综合性商业航母，其中澳林生活广场是项目一期。
公司将对整个商业项目做统一管理、运营与规划。
2、开发商考虑分割出售吗？
为什么？
答：
不考虑。
只租不售。
如果分割出售，不利于以后商业项目整体的管理和运营。
为了最大限度的提升人气和对商业各业态进行合理的布局，培育商业氛围，暂时不考虑出售。
3、物业由哪个公司管理？
物业管理费怎么收？
答：
现在物业公司是由（）来进行管理。
我们将根据物价局核定的价格来收费。
4、本商业周边的已存在或规划中商业配套有哪些？
距离项目的距离多少？
答：
苏果超市：
南苑小区内（1公里），浦东路（2公里），华润苏果大桥北路店（3公里）阳沟街（2公里）、金汤街（1公里），泰山新村（2公里）
上海华联超市：
浦东路（2公里），服装城（1公里）
华诚超市：
浦珠路（1公里），新马路（2公里），泰西路（2公里）
沃尔玛大桥北路店（筹建中）
6、本项目周边的餐饮、娱乐项目有哪些？
距离本项目距离有多少？
答：
酒店：
*老川浦（浦园路）（2公里），*华伦（阳沟街）（2公里），
飞天（浦东路）（2公里），川五（浦东路）（2公里），*世纪辉煌（大桥北路）（3公里），*昌海渔港（桥北新村）（3公里），小肥羊（金宝家具城）（3公里），网吧：
绿叶（浦东路）（2公里），向日葵（浦东路）（2公里），海军（浦口公园）（2公里）
书店：
新马路（2公里）
7、目前南京商业项目非常多，商业项目之间竞争激烈，已出现很多经营不景气的商业项目，担心澳林生活广场是否能做起来？
答：
城市在发展建设，商业项目多是必然的。
当然也存在着竞争，但是商业项目不怕多，怕的是没有准确的定位。
那么纵观南京这些不景气的商业项目一般都是些百货型商业，而且大多集中在成熟商圈内的多一些，因为竞争力较大，所以失败的风险性较大。
而我们澳林生活广场做的是一个定位准确的以日常生活为导向的商业项目，与其他商业项目形成错位经营，弥补江北浦珠路沿线生活配套稀缺的商业空白，把3万平米的大型生活广场定位成江北最大的集大型餐饮、超市、休闲娱乐、书城等为一体的高品质的大型综合商业广场。
并且我们的项目坐落于江北浦珠路沿线是现在居民居住集中的地段，而我们地下一层入住大型超市也弥补了该地段老百姓的生活需求，也将带动整个商业的发展。
还有澳林生活广场地理位置优越、交通便利。
而且开发商已经从事商业经营十多年，已经有了一定的知名度。
在加上开发商的实力，以及聘请了专业的高级管理团队和招商团队全力打造澳林生活广场。
所以说，从天时、地利、人和各方面的综合条件澳林生活广场都具备了，还怕没有人气和商气吗？
8、为什么开发商只考虑出租而不考虑出售？
从商业地产的国际开发惯例来看，有实力的开发商对于商业地产项目多采取“只租不售”的策略，通过持续有效的经营管理提升商业价值。
国内许多开发商力求在短时间内收回资金，往往把商铺分割成上百个小商铺出售，但是这样一来，造成产权多元，经营管理公司难以进行统一招商、统一经营管理。
开发商分散产权进行销售的做法，无形中将风险和责任转嫁给了一个个小业主。
这些着眼于短期增值的散铺各自为政，谋求个人利益的最大化，而忽略商业项目整体定位的统一性，同时造成同一商场内不同商铺的经营效果悬殊，增加了自身投资的风险。
而澳林地产拥有足够的资金实力担负大任，选择自己持有空间的产权和经营权，来实现可持续性的发展目标，而商铺的租用者更加关注经营管理者营造的商业氛围，及其经营效益的创造和增长空间，很大程度降低了投资风险。
在操作澳林生活广场上，我们并不会按照商场或购物中心分割后不同单元位置的好坏来简单地确定租金的高低，而是根据商场的平均租金收益和自身的定位来选择入驻的商户。
虽然商业项目的持续经营管理意识在国内的商业地产领域还比较淡薄，但相信，随着产业的发展和完善，这种先进科学的商业经营管理理念和运作模式一定会逐步为市场所接受。
9、澳林生活广场三大特色是什么？
特色之一：
以居住人群需求为中心，全部设施紧密围绕人们的在家居附近寻求生活、文化交流的需要，构成了一套巨大的家庭住宅延伸体系，比如：
菜场、超市是厨房的延伸；浴室、洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸。
特色之二：
把日常商业和服务设施规划集中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民`、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量。
真正实现随心所欲的便利生活。
特色之三：
辅射周边数小区，服务对象以本社区居民日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统。
10、对于经营者来说，有否产品品牌的限定？
答：
目前来说我们还没有限制。
但是将以品牌商家为主。
11、可供客户选择的商铺大小面积种类有几种？
每个商铺的面积、面宽、进深、层高为多少？
12、项目的广告位有几个，对商家是否开放？
答：
根据设计规划，广告位有大中小共个（），由商业经营管理公司负责管理，商家可向经营管理公司申请有偿使用。
五、商业布局
1、布局原则。
1）市场为导向，符合客户日常消费习惯原则；
2）统筹全局兼顾个别原则。
主力店如酒店超市优先布局，同时兼顾人流控制，注重各种业态之间的联系，符合普通消费者的消费习惯。
3）业态互补原则。
要使业态之间既相互关联又互相补充，有购物，同时有娱乐休闲餐饮，各种业态相得益彰。
4）业态比例控制适中原则。
传统的商业只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其在整个商业布局上将占据更大的比例。
2、拟引进的主要业态及主力店规划面积
本项目定位为大型的与百姓日常生活息息相关的生活广场。
拟引进的业态主要包括：
1）大型餐饮（主力酒店面积5000-10000平方米，经营传统和现代风味的中餐。
）
2）超市（面积）引入超市3000-5000平方米。
3）娱乐桑拿、足浴、自助KTV、音乐酒吧、网吧、茶馆、美容美发、健身中心等
4）文教。
包括书城、办公用品、文体用品、音像店、培训中心等。
5）购物。
包括黄金珠宝、化妆品、钟表、品牌服饰等。
6）餐饮。
包括中西餐、快餐、品牌餐饮、面包屋、特色小吃等。
7）社区服务。
包括银行、通讯行业、邮政、眼镜店、医疗机构、药店、花店、干洗店、家政服务中心等。
3、各个楼层基本布局
1）负一楼规划超市、娱乐、购物、书城等业态
2）一楼门面规划为餐饮、社区服务类（包括银行、通讯、邮政、医疗等）；一楼内铺主要规划为购物类。
3）二楼规划为大型餐饮。
六、招商
1、招商工作什么时候开始？
初步招商情况任何？
什么时候开始营业？
招商工作已经开展，与大型超市、书城、大型餐饮等基本达成合作意向。
初步定为2007年3月开始入场经营。
2、是否有商家已经确定入驻本案，如果有是哪几家，有名吗？
答：
因为我们是大型商业项目，所以我们全国统一招商。
目前，一些知名厂商已在洽谈之中，基本都已明确表示认租意向，但在没有最终确定之前和征得各厂商的同意，我们不便于公布他们的信息。
3、一楼门面主要规划为什么业态？
主体面积在多少？
层高多少？
开间多少？
一楼门面主要规划为小型餐饮和公共服务类。
主体面积在（），层高5m。
开间6.6m到7.2m。
4、一楼门面的招牌架能否由我自己摆设？
一楼的店铺采用什么门？
不行，一楼店铺统一预留招牌架位置，一楼的店铺采用卷闸门。
5、内铺主体面积大概在多少？
6、项目出租均价多少？
7、有那些优惠政策？
待定。
（2年零租金）
8、除了租金以外，还需要交纳那些费用？
（保证金等）
9、租期一般是多少？
付款方式怎样？
10、签定正式租赁合同时需要准备什么资料？
11、可否在开发商规划好的经营区域改变业态进行经营？
答：
原则上不可以。
但是有特殊需要并且不违背开发商总的业态布局原则的基础上可以适当变通。
12、税务、工商等优惠情况？
答：
严格按国家税务政策依法纳税，不搞搭车收费，工商方面、办营业执照只收工本费。
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