中原地产济南房地产市场月报.docx

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中原地产济南房地产市场月报

2010年11月中原地产济南房地产市场月报

一、房地产相关政策及行业信息

（一）房地产相关政策

1.三套房公积金贷款被叫停

为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

首套房90平方米（含）以下首付比例不低于20%；90平方米以上不低于30%。

二套房公积金贷款首付不低于50%，利率不低于同期首套住房公积金利率的1.1倍。

停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

2.央行上调存款准备金率0.5个百分点

在10月份宏观经济数据即将公布的前夜，中国人民银行11月10日晚间宣布，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

上调之后，相关银行准备金率达到18%的历史高位，粗略估算，可一次性冻结银行体系流动性三四千亿元。

3.存款准备金率再上调0.5个百分点

距离上—次宣布上调存款准备金率9天之后，中国人民银行11月19日晚间发布消息，决定11月29日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行本月内连续第二次全面提高存款类金融机构人民币准备金率，也是央行今年以来第五次全面提高存款类金融机构人民币准备金率。

（二）城市建设新闻总汇

1.历城将打造东部金融聚集区

11月5日，济南金融高峰论坛在历城召开。

在论坛上，历城区相继出台扶持金融产业发展的系列政策措施，并推出总面积1860余亩的13个金融招商地块和41个金融招商楼宇，将促进区域金融业发展计划提上了战略议程。

2.济南最大棚改片区开建

11月6日，济南市最大的棚户区改造项目天桥区官扎营宝华街片区棚户区改造正式开工建设。

该项目一期占地近300亩，总建筑面积约55万平方米，建成后将成为集商务、办公、居住于一体的城市综合体。

3.大观园东片区规划用地范围扩大

11月15日，市规划局对拟调整的大观园东片区土地熟化项目建设用地规划许可进行了公示。

公示显示，调整后的总用地面积拟增至34.96公顷，以满足居民回迁安置需求。

4.两个廉租房小区即将开工

为做好住房保障，济南东部地区的裕辛苑小区以及小清河附近的清河新居廉租住房项目正在运作，前期手

续已办完，即将开工。

加上在建的两个廉租房项目和配建的一个项目，所有项目建成后，可向低收入家庭提供住房3500余套。

5.高新区公租房沁园新居规划公示

济南公租房建设加快步伐，六个公租房项目之一的高新区“沁园新居”公租房11月23日公布建设时间表，该项目已完成立项、土地划拨等程序，年底开工建设，2012年6月建成。

届时，该项目将解决高新区约2000名刚毕业大学生及夹心层人员等低收入人群的住房难题。

（三）房地产行业动态

1.济南首套房告别七折利率

济南各家银行已接到上级机构的通知，停放七折房贷，首套房利率最低为到八折。

总体来看，市场上首套房购买者的经济实力有限，取消七折利率后其购房成本大增，部分人或许将推迟其购房计划，导致楼市成交量萎缩。

2.房管局银行联网认定二套房

11月4日，济南市房屋产权登记中心介绍，为更好地落实商业性个人住房贷款中第二套住房的“认房又认贷”的认定标准，济南市房管部门日前已和建设银行建立了专陑链接，并签订联网协议，目前已进入试运营阶段。

此外，除了建设银行，房管部门有望和工行、齐鲁银行、深圳发展银行等近期实现联网运行。

3.房地产企业核查登记启动

济南市城乡建设委员会在全市范围内启动房地产企业基本情况核查登记，为期1个月。

此次登记核查在对济南市房地产开发企业资质存量进行核查摸底的同时，将对在建开发项目进行核查摸底，全面掌握明年开发项目计划。

同时，对济南房地产开发管理信息系统现有数据进行完善和更新。

4.济南市首推“济南房测”服务系统

11月15日，济南市住房保障和房产管理局、市房产测绘研究院推出的“济南房测”服务品牌和服务系统正式启动。

“济南房测”是我国房产测绘行业推出的第一个品牌服务系统，它将通过网站在陑咨询、服务热陑、减免费用等方式，为市民提供房产测绘方面的便捷服务。

政策小结

本月的政策重点为公积金贷款政策的收紧和存款准备金率的上调。

这些金融手段和信贷政策都向人们透露出了房地产调控越走越紧的信息。

在负利率的大背景下，国家通过提高存款准备金率减少热钱流动，减少通胀压力。

公积金贷款收紧，避免使用公积金炒房，是抑制投资型购房的手段。

济南市的保障性住房建设正在按照规划逐步进行。

按照十二五规划的思路，保障性住房将成为今后住房供应的重要途径。

但因保障性住房供应的延迟性，今后几年商品房将依然在房地产市场里唱重头戏。

二、土地市场交易信息

（一）土地整体市场概述

表2-1济南市居住及商业用地成交区域分布统计分析表（2010年11月）

数据来源：

山东中原数据库

11月份成交6块土地，均分布在天桥区，成交总价8.8亿元。

（二）本月土地成交情况分析

11月份济南土地居住及商业用地共成交6宗，成交土地面积约267亩，预计建筑面积为81万平方米，楼面地价为1080元/平方米。

11月份济南土地的成交量环比增加64%，楼面地价环比减少29%。

（三）本月土地供应情况

2010年11月济南供应居住及商服用地共16宗，约618亩，土地供应量比去年同期减少35%。

该月济南土地公告集中在历下区，宗数较多，分布也较为分散，以贤文路东侧单幅约330亩的土地最大。

其余的以天桥区顺河街三角地附近地块面积较大。

（四）本月土地出让典型案例

2010年11月土地成交典型案例土地位置：

天桥区宝华街片区一期F地块土地面积：

85427㎡

建筑规模：

358793.4㎡容积率：

≤4.2土地价格：

37930万元楼面地价：

1057元/平方米

竞得单位：

山东南侨房地产发展有限公司

三、商品住宅市场

（一）市场概述

表3-1济南市商品住宅成交情况列表（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

2010年11月，由于新增供应量以中端项目为主、新增供应总量环比上月下降42%，导致济南房地产市场环比上月表现出“量价齐跌”的局面。

由于房价持续在高位运行，近几个月房地产市场的成交量主要靠新增房源拉动，因此，在新增供应量下降的影响下，本月成交量环比上月下降32%，同时，由于新增房源的成交均价较上月下降，导致成交金额环比下降38%。

（二）商品住宅供求关系分析

图3-1济南市区商品住宅新增供求关系分析（2010年1-11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

2010年11月，济南房地产市场共有9个项目开盘或加推，新增供应量为19.02万平方米，1744套房源，成交984套，开盘成交率达到56%；本月推盘量环比上月下降42%，成交量下降51%；开盘项目中，海尔绿城全运村玫瑰园、卢浮公馆、茗筑美嘉等项目开盘成交率较高。

（三）成交量分析

1、济南整体住宅市场成交量分析

图3-2济南市商品住宅成交量变化（2010年1-11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

11月商品住宅市场的成交套数和成交面积环比上月双双下降，一方面在于本月新增供应总量环比上月下降

42%，另一方面在于本月新推盘项目以90平方米左右两室和140平方米左右三室为主，与上月以大户型为主的高价项目相比户型面积相对较小。

2、分区域住宅市场成交量分析

图3-3济南市各行政区商品住宅市场成交情况（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

高新区、历城区在新开盘项目，如海信慧园、茗筑美嘉、万象新天的带动下，成交量环比上月大幅上涨；历下区、槐荫区则因新增供应量的下降，导致区域成交量环比上月略有下降；天桥区、市中区由于在售房源较少，区域成交量较少。

（四）成交价格分析

1、2010年1-11月济南商品住宅销售价格走势

图3-4济南市商品住宅销售价格走势（2010年1-11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

由于10月新增房源高价项目较多，而11月新增房源以中端项目为主，高价项目的成交量环比上月下降，成交结构的差异导致本月商品住宅的成交均价环比上月下降9%，为8437元/平方米。

2、2010年1-11月济南各区域商品住宅销售价格走势

图3-5济南各区域商品住宅销售价格走势（2010年1-11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

11月历下区的成交均价居各区之首，其后依次是市中区、槐荫区、天桥区、高新区和历城区。

历下区由于上月大量高价项目开盘成交，本月正常销售导致成交均价环比上月下降；高新区、历城区则因本月区域内项目开盘，导致成交均价环比上月略有增长；市中区、天桥区由于上月区域内中端项目开盘拉低了区域成交均价，本月正常销售，区域成交均价环比上月增长；槐荫区成交均价保持稳定。

四、报纸硬广告分析

（一）总体情况分析

表4-1济南市媒体推广监测情况统计表（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

11月份开发商的报纸广告投放继续减少。

本月投放频次较多的楼盘为万豪君悦府、泉城新时代商业步行街和万达广场，诉求点多以价格优惠和热销为主。

本月济南项目广告投放量环比减少10%，与上年同期相比减少19%。

（二）各城区楼盘广告投放情况分析

表4-2济南市各区域媒体推广统计表（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

本月广告投放量最多的区域为历下区，投放频次为88次，74.5个整版，主要集中在万豪君悦府。

五、写字楼市场

（一）写字楼市场月度情况概述

本月无新增写字楼上市，写字楼在售供应量为8.16万平方米，环比下降38.11%，成交量仅为1.12万平方米，环比上月下降78.19%，成交均价下降10.89%，为11163元/平方米，写字楼市场呈现量价齐跌的态势。

（二）写字楼区域划分

按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为六大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、纬二路板块、高新区板块和奥体板块。

（三）写字楼供应量

1、预售量：

表5-1济南市写字楼新增供应量（2010年10月-2010年11月）

本月写字楼新增预售量总计0.12万平方米，套数共计21套，新增预售量的项目为舜耕名筑，该项目位于市中区。

2、新增供应量：

无

3、在售供应总量

图5-1济南市写字楼在售供应量（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

本月济南写字楼在售供应总量为8.16万平方米，环比下降38.11%。

其中高新区板块和奥体板块在售供应量最大，分别为4.42万平方米和1.51万平方米；奥体板块在售供应量环比下降最多，主要由于上月成交情况良好，去化速度快，在售供应量降幅为72.14%；泺源大街、山大路和高新区板块在售供应量也有不同幅度的下降，降幅分别为55.65%、26.32%和5.35%；纬二路板块和二环东路板块本月无成交，在售供应量无变化。

（四）写字楼成交分析

图5-2济南市写字楼成交量分析（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

本月写字楼成交比较惨淡，全月各项目成交面积总计1.12万平方米，环比上月下降78.19%。

在所有区域中，成交面积仅有山大路板块出现了一定幅度的上升，涨幅为66.67%，其余板块出现了不同程度的下降。

其中奥体板块和二环东路板块由于无成交，成交面积下降率达100%；纬二路板块连续两月无成交，因而环比无变化；高新区板块和泺源大街板块成交面积降幅分别为18.03%和14.10%。

（五）售价分析

图5-3济南市写字楼价格分析（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

本月写字楼的销售均价为11163元/平方米，环比下降10.89%。

奥体板块写字楼项目本月无成交，因而本月高售价写字楼成交量较少，大部分成交写字楼售价处于中等水平，一定程度上拉低了本月济南写字楼整体市场的成交均价。

本月区域销售均价最高的依然为二环东路板块，售价为13500元/平方米，环比上月有所下降，降幅为5.59%；泺源大街板块的销售均价位于第二位，为12497元/平方米；奥体板块虽然本月无成交，仍以12250平方米的在售楼盘市场均价位列各区域的第三位；高新区板块销售均价环比上月有小幅下降，降幅为2.03%。

纬二路板块和山大路板块成交均价无变化。

（六）写字楼推广项目列表

表5-2济南市写字楼推广项目列表（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

本月写字楼项目报纸广告投放量较多，共有六个在售项目和一个将售项目投放了广告。

其中万达中心的投放次数最多，共投放了三次广告，主要是宣传项目形象和提供产品信息；齐源大厦、中铁汇展国际和鲁商国奥城分别投放了两次广告，主要目的也多是为了宣传项目的品牌和提供销售信息，进一步促进项目的销售；天业国际、中齐未来城和名泉春晓分别投放了一次广告，前两个项目是在售项目，报广目的主要是宣传项目的形象和产品，名泉春晓作为将售项目，主要是提升开发商的品牌、树立良好的项目形象，为未来入市做好充分的准备。

本月各项目报纸广告投放量之所以大，主要是接近年末，每个项目都想凭借最后两个月对整年的销售量进行奋力一搏，以争取更好的销售业绩，为来年的销售奠定良好的基础。

（七）后市预测

由于接近岁尾年关，各种物业类型的成交均进入淡季，写字楼产品也不例外，预计下月写字楼成交情况将继续表现黯淡，成交价格不会有大幅度的变化。

由于很多潜在写字楼项目都预计在明年上市，预计明年写字楼整体市场的供应量将有一定幅度的提升。

六、商业市场

（一）商业市场月度情况概述

11月济南商业市场成交量及成交价格因本月供应量增大和新项目的拉动，较上月呈现不同幅度上涨。

（二）商业监测对象界定标准

1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；

2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；

3、已开盘销售的写字楼、住宅底商。

（三）商业监测区域划分

根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：

中、东、南、西、北五个区域。

中部区域范围界定：

经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；东部区域：

西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；南部区域：

东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；西部区域：

东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；北部区域：

南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。

（四）商业供应量

1、预售量

2010年11月份济南市获得预售的面积为41万平方米，环比上月下降24%；其中，商业部分新增预售面积为8万平方米，环比上月上涨163%，占总预售面积的20%。

2、新增供应量

表6-12010年11月济南商业新增供应列表

数据来源：

山东中原投资顾问部

本月济南商业新增供应量为2.02万平米，新增供应量占济南商业整体供应量的34%，环比上月上涨237%。

3、在售供应量

（1）总体

图6-1济南市商业供应总量（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

2010年11月济南商业物业供应总量约为59384平方米，其中纯商业项目供应量为30499平方米，其比例为51.4%，环比上月上涨67%；目前在售项目底商部分现存量约为28885平方米，占商业供应总量的48.6%，环比上月上涨14%，主要集中于济南市中部、西部和南部区域，面积在200平方米以下的商铺销售速度最快，350平方米以上的商铺销售速度普遍较慢。

（2）各区域

图6-2济南市各区域供应量分析（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

西部区域由于在售底商项目较多，本月受纯商业项目——槐荫广场商业中心开盘的影响，商业在售供应量最大，较上月有大幅上升；其次为北部区域；南部区域商业供应量位列第三，在舜耕上城商业部分开盘成交的拉动下，较上月上升；东部区域因东环商业广场项目接近尾声，虽然中齐未来城商业开盘，但供应量较小，对本区域的拉动作用有限，东部商业供应量较上月略有下降；中部区域没有新项目开盘，红尚坊一期售罄，泰府广场没有新房源推出，其他几个项目均为尾盘，因此中部商业供应量较上月下降，同时也是本月供应量最小的区域。

（五）商业成交分析

图6-3济南市各区域成交量分析（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

11月济南商业成交总面积为19874平方米。

西部因槐荫广场商业中心开盘热销成交面积大，成交量环比上月有较大幅度的攀升；南部有舜耕上城新开盘底商，在其拉动下本月成交量较上月有大幅上涨；东部较上月略有上升。

其他区域商业成交量较上月均出现明显下降：

北部缤纷五洲和香港国际无成交，齐鲁鞋城成交量较小，使北部成交量较上月有明显下降；中部红尚坊一期售罄，二期尚未开盘，泰府广场无新房源推出，诚基·泉城新时代商业步行街二期商铺尚处于认筹状态，区域商业成交量亦出现下降。

（六）售价分析

1、底商售价

图6-4济南市在售供应底商价格变化表（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

注：

该价格为一、二两层联体销售加权均价

济南市2010年11月份底商销售均价为23032元/平方米，环比上月上涨18.2%。

其中，因中齐未来城底商售价较高使东部区域以28000元/平方米的均价位于本月第一位；南部区域在鲁商广场和泉景天沅两个项目的拉动下，使本区域售价位列本月第二位；中部本月均价为21500元/平方米，上涨幅度不大，居于第三位；西部区域底商接近尾盘，所剩房源位置欠佳，销售价格为18385元/平方米。

北部本月无底商成交。

2、在售纯商业项目价格列表

表6-2济南市在售纯商业项目价格表（2010年11月）

数据来源：

山东中原投资顾问部

目前济南纯商业项目售价受地段影响较大，其中中部区域售价最高，如明湖新坊巷和红尚坊，其首层单价在10万元左右；其他区域在售纯商业项目售价价格差异不明显，其中首层价格均集中在25000元/平米左右。

（七）商业推广项目列表

表6-3济南市商业推广项目列表（2010年11月）

本月商业项目广告推广力度较大，大多以项目优惠活动、投资价值、项目形象为主要推广诉求，以吸引投资资金从住宅向商铺的转移。

各项目对在售物业的推广中，以销售、产品、形象为主，优惠活动相应推出。

各项目销售价格稳定。

（八）商业市场总结及后市预测

预计短期内济南商业新增供应量以住宅底商为主。

济南商业市场在售及新增供应量小、成交量小，投资的主战场依然为住宅，商业物业供应集中在房地产发展水平较高的中部和东部区域，月供应量各区域起伏较大，市场发展缓慢且不平衡依然是近期济南商业物业的突出特点。