12开发区调研.docx

12开发区调研.docx

《12开发区调研.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《12开发区调研.docx（5页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

12开发区调研

关于加快开发区建设创新发展的调研报告

按照市政府常务会议关于“落实市委常委扩大会议重点调研课题任务分解”的总体安排，经过两个多月的调研，通过征求市直有关部门意见，同企业负责人沟通，看现场、听情况、座谈交流等多种形式，重点对开发区当前现状、存在问题以及工作目标、发展对策等进行了思考和研究。

一、开发区当前发展现状

开发区是国家、省、市三级园区综合体。

经过多年的建设发展，目前市政基础设施已初具规模，城市功能日趋完善，引进了一批战略投资者和大项目，具备了较好的发展基础。

一是征用收储了一批可经营性土地，积累了一大笔实施滚动经营的资本。

累计获批土地1182公顷，已获批土地中未利用土地360公顷（尚欠缴土地规费及应缴社保基金1.83亿元）。

二是市政基础设施建设初具规模，满足了各类入区项目配套需求。

累计建成22条道路、32公里，铺设各类管线147公里，建成5座给排水泵站，绿化面积32万平方米。

供电、供热、通讯等根据入区项目实际需求跟进建设到位，保证了各类入区项目基础设施配套需求。

启动建设了江南5个回迁安置小区，实施了江南A、B公园和对俄园区莲花公园建设。

三是招商引资取得新成果，共引进各类项目53个，协议投资额126亿元，其中亿元以上项目27个。

现已初步形成了电子、木业、机械、化工等产业雏形，一批战略投资者相继落户开发区。

二、面临的主要困难和机遇

开发区当前主要面临四个方面的困难：

一是资金严重短缺。

（1）项目可研投资规模过小。

根据全国各地开发区建设投资测算，江南项目投资规模至少应为42亿元。

由于我市财政规模小，难以争取足够多的贷款，压缩投资规模后确定总投资28.6亿元，缺口13.4亿元，开发建设面积大，投资规模过小，导致实际完成工程量仅占可研计划的60%。

（2）融资艰难。

开行贷款现已全部使用完毕，目前国家贷款政策收紧，现有10.5平方公里土地已全部质押给开发银行，自身有效资产不多，融资条件不具备，除土地出让收益外，尚没有新的融资渠道。

（3）还债压力大。

现开发区累计拖欠债务22.63亿元，其中：

开行贷款16.5亿元，中行贷款0.6亿元，财政借款1.3亿元；拖欠工程款2.62亿元；拖欠个人征地拆迁补偿款0.48亿元，拖欠村集体征地补偿款0.64亿元；拖欠三利公司债务及村集体借款0.49亿元。

此外，开发区承诺6户开发企业（已按照约定交纳土地出让金）在年底前完成项目用地拆迁，需拆迁补偿资金1.25亿元。

2010年-2012年，开发区将始终处于低收益、高还贷状况，平均每年偿还贷款本息1.43亿元，阶段性还债压力大，自身偿债能力不足。

至2030年应偿还本息合计24亿元，其中本金16.5亿元，利息7.5亿元。

二是发展空间不足。

①江南新区发展空间小。

目前江南新区40平方公里规划范围中仅有兴隆组团17.1平方公里土地可供开发建设。

其中：

土地利用规划圈内7.5平方公里土地现已全部获批，但未利用土地仅余3平方公里。

土地利用规划圈外9.6平方公里，需要调整土地利用规划后方能报批使用。

②工业发展用地少（主要是对俄园区）。

对俄园区6.9平方公里中实际仅有3.28平方公里属于新建工业园区（其中40公顷土地建筑密度大、拆迁成本高，没有经营价值）。

三是部分项目质量不够高。

①项目投资强度不够，已引进的15个工业项目平均投资强度2000元/平方米；②项目建设周期长、推进缓慢，引进的53个项目中，仅有22个投产或运营，项目竣工投产率41%。

③引进项目数量较多，但高精尖、高附加值、高科技项目少。

④牵动力强的大项目少，除房地产项目外，投资亿元以上的产业、商服项目仅有13个。

四是征地拆迁艰难。

由于受国家征地拆迁政策调整、老城区棚户区改造政策以及征地拆迁体制、机制不顺等影响，部分村集体、农民要求提高土地补偿标准，并抢建大棚、温室索要高额补偿，房屋拆迁则要求享受棚户区政策，拆迁成本逐年增加，加大了征地拆迁和信访稳定难度。

拆迁资金不足、拖欠村集体补偿资金和个人拆迁补偿款等也在一定程度上影响了征地拆迁进程。

开发区当前正处于由开发建设向建设、经营、管理并重转变的关键阶段，尽管建设发展中仍面临诸多困难，但也面临难得的发展机遇。

省委、省政府对我市的定位是建设沿边开放先导区、打造哈牡绥东对俄贸易加工区，具体说就是以牡丹江为核心，站在东北亚的层面上，打造进出口加工、商贸、会展、物流、旅游这五个中心，其中出口加工、商贸、会展、物流四个中心的建设发展任务将主要由开发区来承担；市委、市政府今年以来更是加大了对开发区建设发展的支持力度，调整充实了领导班子，出台了“关于促进牡丹江开发区加快发展的意见（试行）”，赋予开发区市级审批管理权限，明确了新的功能定位和发展目标，确定了一系列扶持政策，在规划上控制江北老城区、促进江南新区开发，营造了良好的外部发展环境；开发区经过几届班子的努力，自身也具备了一定的发展基础，积累了较丰富的招商经验。

对俄园区是省内5个对俄进出口加工基地，必将对开发利用俄罗斯资源、促进沿边开放发挥重要作用。

江南新区现已初步形成了以党政办公中心为核心的行政办公板块，绿地世纪城、白桦别墅群等现代化社区和绿地汽车4S店等商贸服务设施，也为江南新区增添了都市气息，江南新区土地升值潜力巨大。

三、主要发展思路、目标

（一）发展思路。

以打造市本级财源振兴新增长极为目标，以增强开发区“造血”功能为核心，以调规扩区、土地经营、项目融资、招商引资、项目建设和加强管理为重点，努力开创开发区建设发展的新局面。

抓好“三个调整”，即：

①调整规划，完善江南新区城市功能和布局，扩大工业用地规模，拓展产业发展空间；②调整江南新区产业结构，加快高新技术、商贸服务两大产业发展；③调整经营策略，增强融资能力，提高项目投资强度和单位土地收益率以及项目建成率。

打造“三个中心区”，即：

①打造宜居新城区和高新技术产业中心区。

主要建设三个中心：

一是以江南新区国际会展和五星级酒店为核心的会展经济中心；二是以201国道南规划占地50公顷的CBD中央商务区（引进战略投资者合作）为核心的商贸中心；三是以中俄信息产业园为核心的高新技术产业中心。

②打造国家级循环经济园区和对俄贸易园区的产业项目中心区。

③打造调规扩区后新拓展出的工业发展中心区。

创造“四个效益”，即：

搞好土地经营，实现土地升值创造效益；调整完善规划，扩大用地规模创造效益；加大招商引资力度，多上大项目、好项目创造效益；实施科学管理，建设规范化、现代化园区创造效益。

（二）发展目标。

逐步拉开以对俄进出口加工、对韩对日经贸合作、煤电化产业、高新技术产业、现代商贸会展物流中心等五大功能为支撑的发展框架，争取到2015年，实现GDP100亿元，财政收入10亿元，初步建成休闲宜居的现代化新区、哈牡绥东对俄贸易加工区核心区、东北亚进出口加工基地，成为牵动牡丹江追赶跨越发展的增长极。

2010--2012年主要目标：

①经济指标。

到2012年，当年招商引资到位资金、固定资产投资、财政收入、实现GDP以及工业增加值等5项指标分别达到22.5亿元、35亿元、3.38亿元、33.7亿元和9亿元，分别增长60%、70%、50%、30%和30%。

规模以上工业企业达到40户，安置就业1.5万人。

②经营目标。

2010-2012年，在保证土地经营前期投入资金到位的基础上（每平方公里土地需先期投入5亿元左右），争取平均每年出让土地100公顷左右，实现土地纯收益2亿元，融资到位1亿元，确保每年偿还开发银行贷款本息1.43亿元。

③建设目标。

对俄贸易工业园区2010年底前基本建成，标志是：

市政基础设施成环配套，园区摆满项目。

江南新区（兴隆组团）2012年底前城市功能基本完善，已建成的基础设施能够满足各类项目需求。

标志是：

常住人口超过6万人，兴隆组团13.5平方公里范围内80%的土地得到开发利用，区域内街道、景观、公园、会展中心等设施基本建成，现代化新城初具规模。

发展“飞地”园区2-3个，拓展工业用地10平方公里。

四、重点工作及保障措施

为确保完成上述工作目标，抓好六项重点工作：

（一）加快调规扩区，拓展江南新区、对俄工业园区以及新工业用地的发展空间。

一是调整完善江南新区功能定位和建设规划。

根据市委、市政府提出的牡丹江未来发展空间“4＋1”布局模式（即四个城区和一个开发区），加快调整规划，扩大用地规模，实现城市建设快速发展。

通过完善规划，调整完成江南新区功能定位和规划布局，打造新都市中心，逐步完善教育、卫生、商业、金融、休闲等社会事业配套设施，建设生态宜居城市，带动土地快速升值。

重点按照新确定的商贸、会展、物流中心和高新技术产业以及综合服务等功能定位，留足区域高新技术产业中心、对俄科技合作中心的产业发展用地，为江南新区长远发展提供产业支撑。

二是调整完善对俄园区工业发展专项规划。

重点以建设对俄进出口加工基地和物流集散中心为主，以现已初步形成的木业、机械、化工等产业为基础，利用好现有工业用地，优化产业结构，延伸产业链条，拓展上下游产业项目，加快将对俄园区建成哈牡绥东对俄贸易加工区核心区。

三是高标准做好新拓展工业用地发展规划。

开发区未来工业用地将积极探索向五林、桦林、青梅以及磨刀石园区、铁岭河等地域延伸，拓展新的工业用地区域，加快形成市本级工业发展中心区，促进科学合理调整产业布局、优化产业结构，并按照不同功能划分专业产业园区，争取3年内至少发展煤电化、对俄农副产品加工等3个以上专业园区，拓展工业用地不少于20平方公里。

（二）加大土地经营力度，调整经营思路，提高园区经营水平和经营效益。

重点抓好五件事：

一是抓好循环经济园区和对俄园区工业用地经营。

加大现有工业土地整理、收储、经营，尽快完成城市总体规划和土地利用规划调整，扩大用地规模。

通过调整大庆路、裕民路区域老工业厂区产业结构、布局，通过“腾笼换鸟”挖出新的发展空间，争取拓展工业或物流用地1平方公里。

二是抓好江南新区土地经营，加快实现土地升值。

围绕江南新区沿江会展中心、201国道南商贸中心和高新技术产业等三个中心建设，收储一批可经营土地，争取每年出让土地达到100公顷以上，年实现纯收益2亿元以上。

三是加大对入区项目及其用地清理，高效利用土地。

首先，重点加大对两年以上未开发利用的项目用地清理；对新签约尚未开工的项目，限期尽快开工建设；对已开工建设、进展缓慢的项目，签订补充协议，限期建成投产。

其次，对今后新入区项目，要设置项目入区门槛，提高土地投资强度和单位面积收益率，促进土地合理开发利用。

四是加大对已入区项目清理、整合、嫁接、改造，促进产业升级、结构调整。

借鉴嫁接、引入圣象地板项目的成功模式，重点抓好三通食品与农副产品产业园项目整合。

对已建成投产项目扶持其达产达效。

五是借鉴发达地区征地补偿的机制，积极探索办理保险、土地入股等办法，创新征地拆迁补偿方式，减少资金一次性投入。

（三）拓宽融资渠道，理顺管理体制，提高自身融资能力和“造血”功能。

主要抓好三件事：

一是理顺管理体制。

严格按照市委12号文件要求，抓紧建立一级财政体制，对辖区内企业实现的税收加强征管，做到应收尽收。

对已明确下放的涉及8个市直部门、15项市级审批管理权，4个派驻机构以及23个部门的管理和审批职能延伸，逐一落实到位。

抓紧理顺江南新区的城市管理职能，尽快与有关市直部门搞好工作对接，完成城市管理职能交接。

二是做大做强融资平台，提高“造血”功能。

加快完成6.7亿元资产划转过户，做实做大“龙盛投融资公司”。

加强平台治理结构建设，在借款上，强化诚信力，壮大融资底盘，创造有利的融资条件；在用款上，加强计划的控制力和监督管理；在还款上，严格落实保障措施，实现“借、用、管、还”一体化。

建立多元主体的投资经营机制，科学有效的资金监管机制，实现借款用款还款一体、建设管理经营一体、组织协调督办一体，使龙盛公司真正成为开发区建设和经营的主体，整体提升平台的管理水平、融资能力和开发建设档次。

三是拓宽融资渠道。

①加大战略投资者引进力度，在已引进上海绿地、世茂、香港龙睿、圣象地板、东莞联华国际等战略合作伙伴的基础上，争取新引进2-3户战略投资伙伴，合作开发建设201国道南规划占地50公顷的CBD中央商务区等新项目。

②妥善处理好同国家开行、进出口银行的合作关系，争取谋划一批新项目、好项目、大项目，获取新的信贷资金支持。

大力辟建市区内商业银行融资渠道。

③加大税收征管，增加财政收入。

④加大高层运作，积极向上争取政策性无偿资金。

⑤引导各类社会资金投入。

通过以上融资渠道，争取年均融资额不低于1亿元，年均向上争取无偿资金不低于3000万元。

（四）招商引资上项目，发展壮大开发区税源。

紧紧围绕开发区五大功能定位展开招商。

一是围绕对韩、日经贸合作功能，重点以日本佐商会社入驻为契机，积极开拓日本市场，引入更多的总部（结算）经济项目。

争取2012年总部（结算）经济项目达到15个，每年创税0.5亿元。

二是围绕对俄进出口加工功能，抓好圣象地板加工项目从俄罗斯进口原材料和成品对俄出口，带动木业精深加工产业发展，延伸木业产业链，在开发利用俄罗斯资源上实现新的突破。

三是围绕煤电化产业功能，抓好香港龙睿集团双16万吨树脂和烧碱项目，面向珠三角、长三角地区，积极争取引进一批产业龙头项目和战略投资者，引进相关产业项目10户以上，形成省内东部地区煤电化产业集群，带动煤电化产业升级。

四是围绕高新技术产业功能，重点抓好新加坡亚星集团合作中俄信息产业园项目，主要以电子信息产业、高科技产业为核心，以总部经济、服务外包经济、创意经济为支撑，打造我市电子信息产业、服务外包、总部经济核心区，着力建设江南新区高新技术产业中心区。

启动对东南亚经济圈招商活动，2012年底前争取引进高新技术企业10户以上。

五是围绕现代商贸会展物流中心功能，以陆海联运大通道建设为载体，重点抓好华晟物流、会展中心等大项目建设，着力建设江南新区会展经济中心区。

2012年，房地产开发、会展、酒店、商贸等第三产业实现税收超亿元。

（五）完善项目建设机制，加快重点市政基础设施项目建设。

借鉴发达地区新区开发建设经验，创新完善项目建设新机制，采取BOT、BT等方式，鼓励和吸引国内外资本、社会资本投向开发区市政基础设施领域。

积极对接东莞联华、上海绿地、世茂等战略投资者，鼓励其扩大投资范围和区域，逐步完善201国道以南市政基础设施建设，促进土地升值，增强发展后劲。

加快完善江南新区和对俄园区现有市政基础设施项目及其配套工程，确保完成会展中心、信息产业园基础设施配套、乌苏里路下穿桥以及对俄园区5万平方米标房、镜泊湖北路等重点基础设施项目建设。

加快完成循环经济展示馆项目建设，项目初步选址在对俄园区5万平方米标准工业厂房内（2号楼3层）。

建筑面积1600平方米，计划投资500万元左右。

计划2010年2月底前完成项目规划设计招标、工程招投标等前期各项基础工作，8月底前竣工投入使用。

主要展示内容：

一是四年来循环经济试点园区成果和未来发展前景；二是全市各县（市）、区“十二五”循环经济发展规划和未来十年乃至更长远的循环经济发展蓝图；三是塑造牡丹江循环经济城市形象，形成国家和省相关部门的领导来牡丹江视察循环经济工作成果和交流研究循环经济工作的平台。

（六）注重宣传，加强内部管理，营造举全市之力建设发展开发区的良好社会氛围。

注重社会宣传，通过建设开发区网站、新闻推介会以及电视、报纸开辟专栏等多种媒介形式，全方位、多角度展开宣传，树立开发区新形象，统一社会各界思想认识，优化外部发展环境，营造社会各界关心、支持开发区、举全市之力建设发展开发区的良好社会氛围。

要进一步加大开发区内部体制机制创新，建立一套精简、统一、效能的工作机构，要敢于突破旧框框、敢为人先地创新管理体制、运行机制，做到特事特办、特区特管。

强化以财务管理为核心的项目管理运行机制，从开发区建设发展的实际出发，进一步完善创新内部规划、建设、土地、拆迁、经营等各方面工作的规章制度和工作规则，提高工作效率，通过提高管理水平创造良好的经济效益。