娄底市物业效劳收费治理实施方法.docx

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娄底市物业效劳收费治理实施方法

娄底市物业效劳收费治理实施方法

关于印发《娄底市物业效劳收费治理实施方法》的通知

娄价服〔2020〕71号

各县市物价局、房地产治理局：

为进一步标准物业效劳收费行为，保护业主、利用人和物业效劳企业的合法权益，依照《湖南省物业效劳收费治理方法》（湘价服〔2020〕76号）有关规定，结合我市实际，现将《娄底市物业效劳收费治理实施方法》印发给你们，请结合本地实际执行。

附件：

《娄底市物业效劳收费治理实施方法》

 二0一0年八月二十日

娄底市物业效劳收费治理实施方法

笫一条为进一步标准物业效劳收费行为，保护业主、利用人和物业效劳企业的合法权益，依照《物权法》、《价钱法》、《物业治理条例》、《湖南省效劳价钱治理条例》、等文件规定，结合我市实际，制定本实施方法。

第二条本实施方法适用于我市行政区域内的物业效劳、收费及监督治理。

未实施专业化物业效劳的全市公共机构物业及原房改房的收费参照本实施方法，由市物价局会同相关部门另行制定。

业主自行组织治理物业的，其物业效劳及收费可参照本实施方法执行，并由业主大会在属地乡镇人民政府（街道办事处）的指导下具体实行。

第三条本实施方法所称物业效劳收费，是指物业效劳企业依照物业效劳合同约定，对衡宇及共用配套的设施设备和公共或共用处地进行保护、养护、治理，保护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（利用人）所收取的费用。

第四条政府提倡建设单位、业主通过公布、公平、公正的市场竟争机制选择物业效劳企业；鼓舞物业效劳企业开展合法的价钱竟争，禁止价钱讹诈，增进物业效劳收费通过市场竟争形成。

第五条娄底市物价局会同市房产局负责娄底城区的物业效劳收费的日常治理和监监工作。

县市政府价钱主管部门会同同级房产主管部门依照价钱治理权限，负责本地行政区域内物业效劳收费的日常治理和监监工作。

第六条物业效劳收费遵循公布、合理和费用与效劳水平相适应的原那么。

第七条物业公共性效劳收费、代收代办收费和特约效劳收费，依照物业效劳企业所提供效劳的项目、性质、内容、特点等不同情形，别离实行政府指导价和市场调剂价治理。

住宅的公共性效劳、车辆停放效劳和装修效劳收费，实行政府指导价。

单独的非住宅物业效劳收费、知足部份业主（利用人）需要或同意委托开展的特约效劳和代收代办效劳收费，实行市场调剂价，由两边当事人遵循平等、志愿的原那么事前约定，不得强行效劳，强行收费。

同一物业计划区域内多层或高层的非住宅物业效劳收费由同一物业公司负责治理，其收费标准按住宅物业效劳品级标准、比例核定。

第八条住宅的公共性效劳项目依照效劳内容、效劳要求和设备设施配置等情形分为：

治理综合效劳，公共区域清洁卫生效劳，公共区域秩序保护效劳，公共区域绿化养护效劳，共用部位、共用设备设施的日常运行、保养及维修效劳等五项，品级从低到高，最高级为五级。

住宅分为有电梯与无电梯两类别（底层或原始设计不断靠的，不分摊电梯费用），其收费标准按效劳品级标准（电梯许诺上浮20%、其他项目许诺下浮20%）核定。

第九条业主大会成立前未通过招投标方式确信的住宅前期物业治理公共效劳收费，建设单位或物业效劳应在物业销售（预售）前15个工作日内持对公共性物业效劳收费依照其自身条件和实际的效劳级别依照附件一《湖南省住宅物业效劳分项目分品级基准价标准》的品级填写附件二《住宅前期公共性物业效劳收费申报审核表》，报物价部门批准并办理《湖南省效劳价钱记录证》，实行亮证收费。

业主大会成立前，通过招投标方式确信的住宅前期物业治理公共效劳收费标准，和由物业效劳企业和业主委员会经业主大会同意选择协商确信的公共物业效劳费合同期内的执行标准，物业效劳企业对公共性物业效劳收费依如实际的效劳级别依照附件一《娄底市住宅物业效劳分项目分品级级基准价标准）的品级填写附件三《公共性物业效劳费备案记录表），报物价部门批准并办理《湖南省效劳价钱记录证》，实行亮证收费。

县市价钱主管部门会同同级房产主管部门，依照物业的硬件设施、环境和物业治理效劳内容、效劳质量、效劳本钱、物价指数等因素，对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数，每两年应发布一次。

第十条住宅物业治理区域的物业效劳收费标准应依照质价相符的原那么，别离选择项目品级组合确信。

物业效劳收费标准为各物业效劳项目收费标准的总和。

业主大会成立前未通过招投标方式确信的住宅前期物业效劳收费标准由本地价钱主管部门在本地发布的住宅物业效劳分项目分品级指导价内核定。

鼓舞建设单位通过标准的招投标方式选择前期物业效劳企业，以招投标方式选择前期物业效劳企业的由本地价钱主管部门审核物业效劳收费资格。

第十一条因本实施方法（附件一）未涵盖的效劳内容和设施设备而需增加物业本钱的（如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等超级用的公共设施等专项效劳），可依照其效劳方式、时刻另行在物业效劳合同中约定收费标准。

第十二条前期物业治理开办费由开发建设单位一次性支付，交前期物业效劳单位治理，实行专款专用，要紧用于添置前期物业治理的有关效劳设施和业主办理入住时的相关资料印制等经费。

支付基准为一个月的物业效劳费总额，可在上下30%内浮动。

第十三条物业治理住宅区，因建设单位缘故分期开发、分期交付利用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，补偿标准为物管费的20%左右，由两边协商，并在衡宇生意合同中约定。

第十四条实行市场调剂价的物业效劳收费，前期物业治理期间由建设单位与物业效劳企业在前期物业效劳合同中约定，建设单位与物业生意人签定的生意合同应当包括前期物业效劳合同约定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意后依法、依规与物业效劳企业在物业合同中约定。

第十五条物业效劳收费采取包干制的形式约定。

包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用，盈亏均由物业效劳企业享有或承担的物业效劳计费方式。

物业效劳费采纳包干制的，住宅区公共性物业效劳收费实行政府指导价治理。

第十六条物业治理公共性效劳费用组成为：

1．人员费用，包括治理人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、依照有关政策规定应当由物业效劳企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保险费用。

2．物业共用部位、共用设备设施的日常运行和保护费用、包括二次供水、加压设备的保护保养费用、电梯运行保护费用、消防、监控、智能化等设施的运行保护及检测费用。

不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费和应由专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。

3．物业治理区域清洁卫生费用，包括所需的购买工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处置费之外的）环卫所需费用等。

4．物业治理区域秩序保护费用，包括保护物业治理区域秩序所需的器材装备及通信设备治理费用、秩序保护人员的人身保险费及由物业效劳企业支付的服装费等。

其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

5．物业治理区域绿化养护费用，包括治理、绿化养护所需的绿化工具购买费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期保护费。

6．物业效劳企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业效劳企业为保护治理区域正常的物业治理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业效劳项目内由物业效劳企业拥有的、与物业效劳直接相关的、利用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

7．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，是指物业效劳企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

8．治理费分摊，是指物业效劳企业在治理多个物业项目情形下，为保证相关的物业效劳正常运转，而由各效劳项目承担的费用。

9．经业主同意的其它费用是指业主或业主大会按规定同意由物业效劳费开支的费用（如文体、联谊、竞赛等必要的社区文化活动等）。

10．法定税费。

11．合理利润，住宅物业效劳本钱利润率最高不得超过8%。

第十七条为供热、中央空调等动力设备发生的费用、运行保护费用应计入其供给本钱价钱中，不得另行向业主（利用人）收取。

第十八条住宅公共物业效劳费依照法定产权面积计收。

已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计收。

由业主购买（利用人）的车库、层高达到米杂屋的公共性物业效劳费依照同类型住宅收费标准的50%收取。

还有合同约定的从其约定。

改变利用性质的住宅用于办公的应依照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。

改变利用性质的杂屋、车库，用于居住的应依照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营、为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅收费标准加收200%。

第十九条物业效劳费由物业效劳企业向业主或利用人收取。

纳入物业治理范围的已完工但尚未出售、出租，或因建设单位缘故未按时交给物业买受人的，物业效劳费用由建设单位交纳。

物业效劳费按90%交纳。

物业完工验收合格后，建设单位依照购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业效劳费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业效劳费由建设单位交纳；物业买受人无合法理由拖延办理交付手续的，物业效劳费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但第一由建设单位垫付并负责追缴。

建设单位与物业买受人还有约定的，从其约定。

已办理交付手续但未利用的物业，物业效劳费按90%交纳。

物业效劳费按月计收，经两边约定能够预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

第二十条前期物业效劳合同生效之日至出售衡宇交付之日的当月发生的物业费用，由建设单位承担。

出售衡宇交付之日的次月至前期物业效劳合同终止之日的当月发生的物业效劳费用，由物业买受人依照衡宇销售合同约定的前期物业效劳收费标准承担；衡宇销售合同未约定的，由建设单位承担。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业效劳费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业效劳费用，由物业受让人承担。

物业受让人在产权转移时应向物业效劳企业了解物业效劳合同、治理规约等情形，并催促原业主结清相关物业效劳费用，显现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。

第二十一条住宅区划内的道路、绿化，和其他公开场合、公用设施和物业效劳用房，属于业主共有。

利用道路、绿地、其他公开场合、公用设施和物业效劳用房和物业共用设施设备、一起部份进行经营，应当征得相关业主、业主委员会经业主大会或经专有部份占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，依照规定办理有关手续。

所得收益在扣除合理本钱（人工、保护和税费等）后应当依照业主大会的决定利用，并向全部业主发布收益所得的实际收入与支出情形，同意业主委员会的质询。

第二十二条物业治理区域内的车辆停放效劳，包括场地占用效劳、停车物业效劳及车辆特约保管效劳。

已购买或租赁场地利用权的，再也不收取场地占用费。

非计划区的停车场地占用费由业主委员会经业主大会确信；停车物业效劳费和计划区的停车场地占用费实行政府指导价；车辆特约保管效劳费实行市场调剂价；车辆停放效劳、自有车位、车库物管的收费标准由物价部门另行制定。

第二十三条业主（利用人）对衡宇进行装修，装修人在室内装饰装修工程动工前，应当向物业效劳企业申报。

业主、装修人或装饰装修企业，需要物业效劳企业提供专门效劳的，能够与物业效劳企业签定装饰装修治理效劳协议，物业效劳企业依照室内装饰装修治理效劳协议可向业主（利用人）收取以下费用：

（一）装修效劳费：

按衡宇建筑面积和装修工期在装修治理效劳协议签定时一次性向业主收取。

装修效劳费要紧用于装修期间各类设备、设施的能源消耗、装修治理效劳、各类资料的制作等费用。

多层衡宇建筑面积装修效劳费标准如下：

90m2以下（含90m2）50元/户

90m2—144m2（含144m2）100元/户

144m2以上150元/户

高层在多层衡宇建筑面积装修效劳费标准上加收20%。

（二）装修垃圾清运费：

业主能够委托物业效劳企业清运装修产生的垃圾（不含能够拆除墙体产生的建筑垃圾），也能够依照规按时刻自行清运；委托物业效劳企业清运的按2元/m2收取。

（三）出入证件工本费：

对出入人员实行证件或记录查询治理的小区，物业效劳企业可对装修工人出入实行持证限期治理，并收取证件工本费5元/证。

（四）装修押金：

依照室内装修装饰治理效劳协议一次性向业主和装修企业收取。

在装饰装修工程完成后应当当即退回。

但在装修期间损坏的共用部份（公共走廊、墙面等）、共用设备设施（电梯、对讲门等）的修复由损坏人承担，当责任人拒绝修复时，物业效劳企业可扣取相关装修押金进行修复，其余部份应在装修工程完成后退回。

其押金标准为1000元/户。

第二十四条有关单位向物业治理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等效劳，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供效劳。

需要委托物业效劳企业代收费的，委托单位应当与物业效劳企业签定委托代收、代缴合同，并向物业效劳企业支付2%的代办效劳费。

第二十五条在签定物业效劳合同之前，物业效劳企业应查验接管物业治理区域的公共配套效劳设施，对公共配套效劳设施不全或不能正常利用的，应要求建设单位或业主大会完善，不能完善的，其物业效劳内容及其要求、效劳收费及其标准，可参照本实施方法在效劳合同中明确。

物业共用部位、共用设施设备的日常运行和保护内容、标准及其要求，物业效劳企业应依照有关规定与建设单位或业主大会在效劳合同中明确。

第二十六条物业效劳收费实行收费公示制度和效劳价钱记录制度。

物业效劳企业应在物业治理区域内的显著位置，将物业效劳企业名称、效劳内容、效劳标准、计费方式、计费起始时刻、效劳项目、收费标准（含指导价标准、许诺浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准和收费依据、价钱举报12358等进行公示。

对需由业主（利用人）分摊的费用，应当发布具体的分摊原那么及计算方式，同意业主的监督和质询。

公示的形式可采取公示栏、公示牌、效劳收费手册、多媒体终端等。

第二十七条物业效劳企业按规定向业主（利用人）收取了物业效劳费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

未经委托人委托，物业效劳企业自行提供其他效劳，需收取费用的，委托人有权拒付。

第二十八条物业效劳企业不承担收取自身不提供治理或效劳的费用。

政府有关部门（单位）及社区在物业治理区域内按规定应当向业主（利用人）收取费用的，须持合法有效文件自行向业主（利用人）收取。

第二十九条物业效劳企业在物业效劳中应当遵遵法律法规，严格履行物业效劳合同，为业主提供质价相符的效劳。

对同一物业治理区域内相同的物业，禁止价钱歧视，物业效劳企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。

物业效劳企业不得向进入物业治理区域为约定业主提供配送、维修、安装等效劳的外来人员收取包括办证费在内的任何费用，也不得向业主（利用人）收取任何未予标明的费用。

第三十条业主应当依照物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳费用。

业主违背物业效劳合同约定超期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其及时足额缴纳物业效劳费用；超期仍不交纳的按《物业效劳合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业效劳企业能够依法追缴。

建设单位依法与物业效劳企业签定的前期物业效劳合同，和业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业效劳企业签定的物业效劳合同，对业主具有约束力。

业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业效劳费。

物业效劳企业已经依照合同约定和相关规定提供效劳的，业主不得以未享受或无需同意为由拒交物业效劳费。

第三十一条物业效劳企业将物业效劳合同中部份专业效劳事项转包给其他企业的，不得降低效劳质量，减少效劳内容，提高收费标准。

第三十二条物业合同两边应同意属地乡、镇人民政府及街道社区的监督，发生物业效劳纠纷时，可同意其调解。

县市价钱主管部门应会同房产主管部门，增强对物业效劳企业的效劳内容、质量、收费项目、收费标准的监督。

物业效劳企业违背物业收费法规及有关规定的，由价钱主管部门依据《中华人民共和国价钱法》、《价钱违法行为惩罚规定》、《物业效劳收费明码标价规定》、《湖南省效劳价钱治理条例》和《湖南省价钱监督治理条例》等法律、法规、规章规定予以惩罚。

第三十三条价格主管部门、房产主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本实施办法管理和监督物业服务收费的，由同级人民政府或上级价格主管部门、房产主管部门责令其纠正，并依法对有关责任人做出处理。

第三十四条本实施方法自发布之日起执行。

县市价钱主管部门可会同同级房产主管部门结合本地实际制定实施细那么。

本方法实施前已签定物业效劳合同且尚未到期的，物业效劳及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本实施方法规定执行。

本实施方法实施时尚未成立业主大会且原有效劳品级低于本实施方法适用收费标准的，须相应提高效劳品级；收费标准低于本实施方法相应效劳品级的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。

③业主委员会治理。

物业公司收取后交业主委员会，由业主委员会依照电梯电费、维保费、年检费等实际运行费用交局机关财务。

如有节余，可用于业主委员会工作经费或弥补住宅楼维修经费，如不足，那么提交业主大会提高物业治理费标准。