学习资料大全房地产开发全套流程11.docx
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学习资料大全房地产开发全套流程11
目录
第一章房地产开发公司的设立6
第一步房地产开发公司设立的法律程序6
第一项房地产开发公司设立的相关税费6
第二章土地使用权取得流程6
第二步取得开发土地使用权的法律程序6
第二项取得开发土地使用权的相关税费9
第三步拆迁安置阶段的法律程序9
第三项拆迁安置阶段的相关税费10
第三章房地产开发阶段10
第四步立项和可行性研究的法律程序10
第四项立项和可行性研究阶段的相关税费11
第五步规划设计和市政配套法律程序11
第五项规划设计和市政配套的相关税费12
第四章项目建设阶段12
第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12
第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14
第五章销售经营阶段15
第七步销售经营阶段的法律程序16
第七项销售经营阶段的相关税费16
第六章物业管理17
第八步物业管理阶段的法律程序17
第八项物业管理阶段的相关税费17
附录：
房地产开发专业术语18
第一节面积类18
第二节价格类20
第三节实务类22
第四节管理政策类30
第二章房地产开发公司的设立
第一步房地产开发公司设立的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立：
1、公司设立准备；2、申请资质等级审批；3、申请办理企业名称预先核准；4、办理工商注册登记；5、办理税务登记。
二、外资房地产开发公司的设立：
1、申请批准项目建议书；2、办理企业名称登记；3、送审合资或合作合同、章程； 4、申领外商投资企业批准证书；5、办理企业登记。
第一项房地产开发公司设立的相关税费
1、企业法人开业登记费；2、企业法人变更登记费；3、企业法人年度检验费；4、补、换、领证照费。
第三章土地使用权取得流程
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。
表一、土地使用权取得方式
土地获得方式
内容
土地使用权
出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权
转让
指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
土地使用权
划拨
指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。
以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
土地相关术语：
一、生地：
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
二、熟地：
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
三、宗地：
是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
四、宗地图：
是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。
它反映一宗地的基本情况。
包括：
宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
五、集体土地：
是指农村集体所有的土地。
六、征用土地：
指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
土地的使用年限：
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
即：
居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年。
第二步取得开发土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让：
1、办理建设用地规划许可证；2、办理建设用地委托钉桩；3、办理国有土地使用权出让申请；
4、主管部门实地勘察；5、土地估价报告的预审；6、委托地价评估；7、办理核定地价手续；
8、办理土地出让审批；9、签订国有土地使用权出让合同；10、领取临时国有土地使用证；
11、领取正式国有土地使用证；12、国有土地使用权出让金的返还。
二、国有土地使用权的划拨：
1、国有土地使用权划拨用地申请；2、主管部门现场勘察；3、划拨用地申请的审核、报批；
4、取得划拨用地批准。
三、集体土地的征用：
1、征用集体土地用地申请；2、到拟征地所在区（县）房地局立案；3、签订征地协议；
4、签订补偿安置协议；5、确定劳动力安置方案；6、区（县）房地局审核各项协议；
7、市政府下文征地；8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；9、办理批地文件、批地图；
10、办理冻结户口；11、调查户口核实劳动力；12、办理农转工工作；13、办理农转居工作；
14、办理超转人员安置工作；15、地上物作价补偿工作；16、征地结案。
第二项取得开发土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）；2、资金占用费；3、滞纳金；4、土地使用费；5、外商投资企业土地使用费；6、防洪工程建设维护管理费；7、土地闲置费；8、土地权属调查、地籍测绘费；
9、城镇土地使用税；10、地价评估费；11、出让土地预订金；12、征地管理费；13、土地补偿费；14、青苗及树木补偿费；15、地上物补偿费；16、劳动力安置费；17、超转人员安置费；18、新菜田开发建设基金；19、耕地占用税。
第三步拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作；
2、办理拆迁申请；
3、审批、领取拆迁许可证；
4、签订房屋拆迁责任书；
5、办理拆迁公告与通知；
6、办理户口冻结；
7、暂停办理相关事项；
8、确定拆迁安置方案；
9、签订拆迁补偿书面协议；
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置；
11、发放运作拆迁补偿款；
12、拆迁施工现场防尘污染管理；
13、移交拆迁档案资料；
14、房屋拆迁纠纷的裁决；
15、强制拆迁。
第三项拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费；
2、搬家补助费；
3、提前搬家奖励费；
4、临时安置补助费（周转费）；
5、清理费；
6、停产停业综合补助费；
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；
8、一次性异地安置补助费；
9、房屋拆迁管理费；
10、房屋拆迁服务费。
第四章房地产开发阶段
第四步立项和可行性研究的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书；
2、初步确定开发方案；
3、申报规划要点；
4、申报、审批项目建议书；
5、编制项目可行性研究报告；
6、申报、审批项目可行性研究报告。
第四项立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费；
2、建设工程规划许可证执照费。
第五步规划设计和市政配套法律程序
一、房地产开发项目的规划设计程序：
1、申报选址定点；
2、申报规划设计条件；
3、委托作出规划设计方案；
4、办理人防审核；
5、办理消防审核；
6、审定规划设计方案；
7、住宅设计方案的专家组审查；
8、落实环保“三废”治理方案；
9、委托环境影响评价并报批；
10、建设工程勘察招、投标；
11、委托地质勘探；
12、委托初步设计；
13、申报、审定初步设计。
二、房地产开发项目的市政配套相关程序：
1、征求主管部门审查意见；
2、落实市政公用设施配套方案；
3、报审市政配套方案；
4、市政各管理部门提出市政配套意见；
5、市政管线综合。
第五项规划设计和市政配套的相关税费
1、工程勘察（测量）费；
2、工程设计费；
3、建设工程规划许可证执照费；
4、竣工档案保证金；
5、临时用地费；
6、临时建设工程费；
7、建设工程勘察招标管理费；
8、勘察设计监督管理费；
9、古建园林工程设计费。
第五章项目建设阶段
第六步项目开工、建设、竣工阶段流程
一、房地产开发项目开工前准备工作：
1、领取房地产开发项目手册；
2、项目转入正式计划；
3、交纳煤气（天然气）厂建设费；
4、交纳自来水厂建设费；
5、交纳污水处理厂建设费；
6、交纳供热厂建设费；
7、交纳供电贴费及电源建设集资费；
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续；
9、设计单位出报批图；
10、出施工图；
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金；
12、办理消防审核意见表；
13、审批人防工程、办理人防许可证；
14、核发建设工程规划许可证；
15、领取开工审批表，办理开工登记。
二、房地产开发项目的工程建设招投标流程：
1、办理招标登记、招标申请；
2、招标准备；
3、招标通告；
4、编制招标文件并核准；
5、编制招标工程标底；
6、标底送审合同预算审查处确认；
7、标底送市招标办核准，正式申请招标；
8、投标单位资格审批；
9、编制投标书并送达；
10、召开招标会，勘察现场；
11、召开开标会议，进行开标；
12、评标、决标；
13、发中标通知书；
14、签订工程承包合同；
15、工程承包合同的审查。
三、房地产开发项目开工手续的办理程序：
1、办理质量监督注册登记手续；
2、建设工程监理；
3、办理开工统计登记；
4、交纳实心黏土砖限制使用费；
5、办理开工前审计；
6、交纳投资方向调节税；
7、领取固定资产投资许可证；
8、报装施工用水、电、路；
9、协调街道环卫部门；
10、协调交通管理部门；
11、交纳绿化建设费，签订绿化协议；
12、领取建设工程开工证。
四、房地产开发项目的工程施工程序：
1、施工场地的“三通一平”；
2、施工单位进场和施工暂设；
3、工程的基础、结构施工与设备安装；
4、施工过程中的工程质量监督。
五、房地产开发项目的竣工验收程序：
1、办理单项工程验收手续；
2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》；
3、商品住宅性能认定；
4、竣工统计登记；
5、办理竣工房屋测绘；
6、办理产权登记。
第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费；
2、自来水厂建设费；
3、污水处理厂建设费；
4、供热厂建设费；
5、煤气厂建设费；
6、地下水资源养蓄基金；
7、地下热水资源费；
8、市政、公用设施建设费（大市政费）；
9、开发管理费；
10、城建综合开发项目管理费；
11、建筑行业管理费；
12、绿化建设费；
13、公园建设费；
14、绿化补偿费；
15、路灯维护费；
16、环卫设施费；
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）；
18、电源建设集资费（用电权费）；
19、外部供电工程贴费（电贴费）；
20、建安工程费；
21、建设工程招投标管理费；
22、合同预算审查工本费；
23、质量管理监督费；
24、竣工图费；
25、建材发展补充基金；
26、实心黏土砖限制使用费；
27、工程监理费；
28、工程标底编制管理费；
29、机电设备委托招标服务费；
30、超计划用水加价；
31、夜间施工噪声扰民补偿费；
32、占道费；
33、固定资产投资方向调节税。
第六章销售经营阶段
商品房预售须符合的条件：
（1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2） 有建设工程规划许可证；
（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售
许可证明。
第七步销售经营阶段的法律程序
1、提交完成建设项目投资证明；
2、签署预售内销商品房预售款监管协议；
3、办理《商品房预（销）售许可证》；
4、销售项目备案；
5、委托中介代理机构进行销售；
6、与购房者签订认购书；
7、与购房者签订买卖契约；
8、办理预售登记；
9、办理转让登记；
10、办理房地产抵押登记手续；
11、楼宇交付入住；
12、质量保证书和使用说明书；
13、办理产权立契过户手续。
第七项销售经营阶段的相关税费
1、营业税；
2、城市维护建设税；
3、教育费附加；
4、印花税；
5、契税；
6、土地增值税；
7、企业所得税；
8、个人所得税；
9、房产税；
10、城市房地产税；
11、房屋产权登记费；
12、房屋所有权证工本费；
13、房产共有权执照费；
14、房屋他项权利执照费；
15、房屋买卖登记费；
16、房屋买卖手续费；
17、房屋租赁审核备案手续费；
18、 房屋租赁登记费；
19、 房屋估价手续费；
20、 房屋公证估价手续费；
21、 房地产价格评估费；
22、 房地产中介服务费。
第七章物业管理
第八步物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批；
2、签署物业管理委托合同；
3、居住小区的物业接管综合验收；
4、物业使用、管理、维修公约的核准；
5、安排签订管理公约；
6、制定、提供质量保证书和使用说明书；
7、物业管理服务基本要求；
8、物业管理委员会的设立。
第八项物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费；
2、共用部位共用设施设备维修基金；
3、普通居住小区物业管理费；
4、高档住宅物业管理费；
5、经济适用住房小区物业管理费；
6、供暖费。
附录：
房地产开发专业术语
第一节面积类
1、建筑面积
住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
2、使用面积
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
计算使用面积时有一些特殊规定：
跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
计算住宅租金，都是按使用面积计算。
3、公用面积
住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
4、实用面积
是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
5、居住面积
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
一般作为衡量居住水平的面积指标。
6、套内面积
俗称"地砖面积"。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
7、公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
8、辅助面积
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
9、公用建筑面积分摊系数
将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
10、公用建筑面积
公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
一般公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积
11、容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。
12、得房率
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
13、建筑密度
建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
第二节价格类
1、均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价，但也有例外。
2、基价
基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
3、起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。
多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。
高层物业，以最低层的销售价为起步价。
4、预售价
预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。
5、一次性买断价
一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。
一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
6、定金
定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。
定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。
如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。
7、订金
订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。
一般情况下，交付订金的视作交预付款。
双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。
购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况的，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：
（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；
（2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；（4）广告、售楼书、样品房与实际善不相符合。
8、预付款
预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。
预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。
收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。
此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。
9、违约金
违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。
违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。
只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
第三节实务类
1、开间
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。
2、进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
3、绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
对购房者而言，绿化率高为好。
4、绿地率
绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。
绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。
其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
5、层高
层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
6、净高
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
7、实用率
实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。
即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。
8、标准层
标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
9、地下室
地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
10、半地下室
半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者
11、居住区用地
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
12、住宅用地
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称
13、其他用地
其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
14、公共服务设施用地
公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
15、道路用地
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
16、公共绿地
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
17、道路红线
道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地的规划控制线。
18、建筑线
建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
19、综合楼
是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。
20、商住住宅
是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施
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