房地产公寓市场调研报告范本.docx
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房地产公寓市场调研报告范本
顺义市场调研报告
序言
市场研究与市场推广是市场营销的两个主要步骤，二者相互关联，不可或缺。
前者通过详尽地市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握宏观市场与区域市场的供需状况，深入了解国家政治经济政策对房地产市场的影响，科学地预测市场走向、竞争对手与竞争形势，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果——市场定位——解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。
简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。
应当指出的是，市场定位是整个营销活动的核心，它既是市场研究的结果，又是市场推广的灵魂，它包含了产品和产品所提供的竞争优势两方面的基本容。
市场定位需要准确和有力。
准确的市场定位最大限度地把握市场机会、最大限度地回避来自部和外部的风险和威胁；有力的市场定位将淋漓尽致地表现产品涵并赋予产品动人心魄的个性。
1.宏观经济与地区经济分析
1.1全国经济保持快速增长的良好势头
国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明，2004年1月份我国景气综合评分为41分，经济预警信号继续处于适度区间的中线以上。
从主要景气指标看，在构成国民经济综合景气评分的12项指标中，进出口总额处于过热区间。
固定资产投资、工业增加值、社会货运量和货币供应量M1指标保持快速增长势头，处于趋热区间。
其中工业增加值同比增长7.2%，扣除季节因素影响后仍处于趋热区间。
金融方面，当月狭义货币供应量增长速度比上年末回落3个百分点。
工业产品产销率、农资生产、居民消费价格指数、金融机构各项贷款、商品房销售额和社会消费品零售总额六项指标增长适度，处于稳定区间。
财政支出处于趋降区间。
1.2经济景气处于正常水平
改革开放以来，我国经济运行经历了两个比较完整的周期循环，一个是从1981年到1990年，峰顶是1984年，经济增长率达到15.2%，循环长度为9年；第二个循环从1991年开始直到2000年，峰顶是1992年，经济增长率达到14.2%，循环长度为10年。
2003年我国国生产总值为116694亿元，比2002年增长9.1%。
从下面各项分类指标看，大部分都处于趋热与稳定区间，表明目前我国经济正处于改革开放以来的第三轮景气循环的上升阶段。
总体上看，投资快速增长、外贸出口和外商投资增势强劲，成为经济增长的主要拉动因素。
经济运行经历了非典爆发的短暂影响，较快恢复并保持了快速增长势头，表明国民经济自主性增长的基础在增强。
但是，对消费增长相对缓慢和投资的高速增长应予足够注意，特别是应注意国有部门投资扩的“软约束”问题，保护自主性增长的市场基础。
指标名称
03-01
03-02
03-02
03-04
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03-06
03-07
03-08
03-09
03-10
03-11
03-12
04-01
1、财政支出（不含债务）
2、固定资产投资
3、工业产品产销率
4、工业增加值
5、基础农资
6、货运量
7、海关进出口总额
8、居民消费价格指数
9、金融机构各项贷款
10、狭义货币（M1）
11、商品房销售额
12、社会消费品零售额
综合景气评分
40分
39分
39分
38分
38分
39分
40分
41分
41分
42分
41分
42分
41分
1.32003年我国宏观经济有以下主要特征：
1.3.1进出口保持高速增长
全年进出口总额达8512亿美元，比上年增长37.1%。
其中出口额4384亿美元，增长34.6%；进口额4128亿美元，增长39.9%。
进口的高速增长一方面是受国际市场原材料价格上涨和进口关税整体下调的影响,另一方面也反映了国需求旺盛的状况。
出口方面的特点是,增速明显高于年初10%左右的预期,加入WTO效应仍在继续释放。
其中加工贸易出口增长31.3%,一般贸易出口增长32.9%,略快于加工贸易出口增速。
贸易顺差的减少是在出口高速增长条件下出现的,同时由于国家外汇储备充裕,不会对经济增长造成负面影响。
1.3.2固定资产投资大幅度增长
全年全社会固定资产投资55118亿元，比上年增长26.7%。
工业投资增长明显快于其他产业。
全年国有与其他经济类型投资中，第一产业投资1156亿元，增长3.7%，增速比上年回落19.8个百分点。
第二产业投资15007亿元，增长39.1%，加快16.2个百分点。
第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资26480亿元，增长24.2%，加快9.8个百分点。
固定资产投资的高速增长主要源于连续六年积极财政政策的实施，极剌激了投资需求，特别是民间投资已经启动并呈加速增长态势，成为拉动全社会投资增长的重要力量。
此外，受加入WTO影响和普遍看好中国经济前景，外商直接投资持续大幅度增加。
1.3.3社会消费品零售总额平稳增长
全年社会消费品零售总额达到45842亿元，比上年增长9.1%，扣除物价因素，实际增长9.2%。
以房地产、汽车、电子通讯产品为代表的消费热点正在形成，已经成为当前乃至未来一段时期带动消费增长的主要动力。
由于非典疫情对社会就业和消费环境的影响，消费在二季度出现明显下滑，这一短期的突发因素影响在三季度基本得到消除，第三季度社会消费品零售总额增长9.7%，比第二季度加快了3个百分点。
随着政府增加居民收入和最低生活保障政策实施力度加大，消费需求对经济增长的贡献将会逐步增加。
1.3.4物价水平总体平稳
价格总水平有所上涨。
全国居民消费价格总水平比上年上涨1.2%。
其中，城市上涨0.9%，农村上涨1.6%。
物价回升固然与需求扩大、固定资产投资增长、工业生产加快等因素有关，但主要是受季节性、外在性等短期因素影响。
市场供求状况是影响物价水平的根本性因素。
从市场供求来看，目前，绝大部分商品仍然供大于求。
据统计，在600种主要商品中，供大于求的有513种，占85.5%；供求基本平衡的有87种，占14.5%；没有供不应求的商品。
生产能力过剩，需求不足仍然是突出矛盾。
如果供大于求状况没有根本改变，物价总水平就不会大幅上涨。
可以说，当前物价水平总体平稳，通货膨胀趋势并不明显，还没有完全摆脱通货紧缩的阴影。
1.4制约因素不容忽视
当前经济生活中阻碍经济良性循环的深层次问题依然存在，经济能否保持稳定上升的势头还需经受考验。
首先，我国经济增长已经进入市场需求约束阶段，最终需求特别是消费需求对经济增长的制约或拉动作用越来越重要。
由于我国仍处于社会发展和体制转型阶段，国需求增长面临着结构变动的深刻影响，供求总量矛盾还没有得到根本缓解，制度规则和市场环境还不完善，经济运行中深层矛盾和体制性障碍作为中长期因素，仍将对经济增长构成制约。
其次，就业矛盾突出，目前中国新生劳动力资源增长处于高峰期，同时近年来农村剩余劳动力转移加快，国有企业下岗失业人员增多，以与加入WTO在短期对就业结构的影响，使得就业压力进一步增大。
就业不足必然妨碍居民收入增长，再加上农民收入增长缓慢状况短期还难以根本改善，对经济增长构成重要制约。
最后，由于投融资体制改革滞后于经济市场化进程，国有部门“软约束”的问题始终没有根本解决。
随着地方政府换届完成，体制性投资冲动又现端倪，新的行政主导型重复建设、不负责任的扩大生产投资行为可能会重新抬头。
这会使投资效益和经济增长质量降低，潜在的金融风险扩大，同时也会扭曲市场信号，给宏观决策和企业决策均造成负面影响。
因此，应在进一步放宽民间资本市场准入的同时，确保政府投资限制在社会公益性或自然垄断领域，将政府投资纳入预算围，提高透明度，加强社会公众对政府投资活动的监督。
1.5市国民经济保持快速健康发展
2003年全市实现生产总值3611.9亿元，比上年增长10.5%，实现了预期增长目标，经济增长率连续5年保持在10%以上。
人均生产总值达到31613元，比上年增长9.2%，按当前汇率折算，约合3819美元。
全市经济经受住了上半年“非典”疫情的严峻考验，全年经济运行呈现“高开─回落─恢复─回升”的特点。
投资、消费和出口三大需求共同拉动，经济自主增长动力强劲。
首先，固定资产投资保持较快增长。
全年完成全社会固定资产投资2157.1亿元，比上年增长18.9%。
投资重点集中于住宅和基础设施两个方面。
全年完成住宅投资692.4亿元，比上年增长9.1%；住宅投资占全社会固定资产投资的比重为32.1%，比上年下降2.9个百分点。
全年完成基础设施投资417.8亿元，比上年增长1.4%，占全社会固定资产投资的比重为19.4%。
固定资产投资效果系数为0.19，与上年的0.20基本持平。
固定资产投资率为59.7%，比上年增加3.3个百分点。
其次，消费市场热点突出。
全年实现社会消费品零售额1916.7亿元，增长14.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%。
结构升级成为推动消费需求增长的重要因素，消费热点主要集中于住房、交通和通信等领域。
全年销售商品住宅1771.1万平方米，增长10.4%，实现销售额789.2亿元，增长10.1%；销售各类汽车40.8万辆，实现零售额305.2亿元，分别增长56.6%和51.2%。
城镇居民人均消费支出11123.8元，增长8.1%。
其中，服务性消费比重达到30.3%，与上年基本持平。
第三，外贸企业市场竞争力增强，出口大幅增长。
全市出口168.5亿美元，比上年增长33.6%；其中地方企业出口总值达到73.7亿美元，比上年增长24.9%，增幅提高3.8个百分点。
地方企业出口中，机电产品和高新技术产品为主要出口商品，出口额分别为48.5亿美元和34.1亿美元，分别比上年增长29.5%和29.8%，占全市地方企业出口的比重分别达到65.8%和46.3%。
从产业看，经济增长的推动力主要来自于工业。
2003年，以汽车为突破的工业结构调整取得重大进展，以与钢铁、石油加工、化工生产形势出现积极变化，工业成为经济增长的主角。
全年实现工业增加值1017.3亿元，增长12%，工业对全市经济增长的贡献率达到33.2%，比上年提高17.4个百分点。
其中，汽车制造业对工业增长的贡献率达到44.4%，对全市经济增长的贡献率为16.6%。
区域投资环境不断改善。
通过改善区域投资环境，有效地推动了利用外资的增长。
全年实际利用外商直接投资21.5亿美元，同比增长19.8%，增幅提高18.6个百分点。
1.6市旅游市场发展方向
《市旅游发展总体规划》对2010年旅游发展前景的描述，根据市旅游局征求旅游业专家学者的意见和市相关委、办、局几个区县的意
见，我们对2020年旅游发展前景的描绘大体如下：
Ø的城市建设将有一个极大的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着城市景观。
的基础设施建设将在今后20年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市的交通也将通过马路扩延、建筑物的拆除、占路市场的清理以与增加停车场地等措施得以彻底的改善。
城市绿地将进一步扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相配套的城市标识系统将全面建立。
旅游业将有一个更加轻松、更加现代的发展环境。
Ø市将会竭尽全力保护古城风貌，重点街区、重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯定会充分为旅游业所利用，成为现代化的古老文化的亮点。
Ø的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。
Ø的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为旅游产品的五大支柱。
另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以与农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国外旅游者将在对旅游产品有更多的选择性。
Ø将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。
国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重要事件发生地将更多地向游人开放。
科技开发区、科技成果试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以与来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在全面开花，使成为国际知名的文化大都市。
Ø旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。
旅游业的产业配套将走向市场化，产业各要素得以充分的发展。
旅游者在将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动。
Ø旅游业无疑将成为经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的贡献，因此成为国际国知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因此跻身于国际大都市和国际旅游强市的行列。
经济的发展、政策的倾向、开发力度的加大，人民生活水平的不断提高给度假村市场的发展带来了巨大的利好。
2.顺义整体市场分析
2.1顺义区位说明
顺义位于市东北郊，城区距市中心30公里，东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、区，南接通州区、三河市。
区境东西长45公里，南北宽30公里，总面积1020平方公里。
地处燕山南麓，华北平原北端，属潮白河冲积扇下段。
平原面积占95.7%。
北部山地最高点海拔637米，平原海拔25-45米，平均海拔35米。
境有大小河流20余条，分属北运河、潮白河、蓟运河3个水系，河道总长232公里，径流总量1.7亿立方米。
地表水可用量平水年为4300万立米，地下水资源年平均可开采量约为4亿立方米，为市区每年提供生活用水2亿立方米。
气候属暖温带半湿润大陆性季风性气候，年平均气温为11.5°C。
1月平均气温4.9°C，最低气温零下19.1°C；7月平均气温25.7°C，最高气温达40.5°C。
年日照2750小时，无霜期195天左右。
年均相对湿度50%，年均降雨量约625毫米，为华北地区降水量较均衡的地区之一，全年降水的75%集中在夏季。
土地总面积137万亩，有耕地84.5万亩，其中粮田60万亩，果林6.5万亩，渔塘3万亩。
境已探明的矿藏有煤、泥炭、水泥灰岩、石、砂石料与黏土等，其中煤、水泥灰岩储量分别为2.3亿吨和800多万吨，泥炭、石、砂石料储量分别是100万、900万和1亿立方米。
2.2顺义发展概况
2.2.1行政区划
1998年撤县设区，调整区划，设12镇7个地区办事处、2个街道办事处，辖425个村民委员会，47个居民委员会。
12个镇为：
镇、大各庄、北务、遂、木林、南彩、北小营、桥、高丽营、全营、北石槽、龙湾屯；7个地区办事处有：
仁和、马坡、南法信、天竺、后沙峪、牛山、镇；2个街道办事处为：
光明、胜利。
2.2.2经济情况
“十五”以来，顺义区紧紧抓住中国入世和筹办奥运的历史性机遇，大力实施信息工业化发展战略，着力构建空港国际化、全区空港化、发展融合化的运行机制，通过优化区域发展环境，狠抓招商引资，膨胀经济总量，优化经济结构，区域经济综合实力显著增强。
特别是经过多年的精心培育和发展，以空港工业区、天竺出口加工区为依托的空港高科技产业群落，以林河工业区、汽车生产基地为依托的现代制造业产业群落，以燕京、汇源、鲲鹏等企业为代表的都市型饮料食品产业群落，以空港物流基地、潮白河旅游产业带、温榆河绿色生态走廊为载体的现代服务业产业群落，以“三高”农业示区为代表的现代农业产业群落发展迅速，已经成为促进全区经济增长的支撑力量。
2003年，全区完成国生产总值183亿元，同比增长37.8%，人均国生产总值达到4000美元，三次产业的比重达到12.5：
55.6：
31.9。
其中：
第一产业实现增加值22.9亿元，比上年增长4.7%；第二产业实现增加值101.9亿元，比上年增长76.6%，其中工业实现增加值89.2亿元，比上年增长84.3%；第三产业实现增加值58.3亿元，比上年增长9.4%。
全区属地财税收入完成33.9亿元，比上年增长44.2%。
地方财政收入完成8.6亿元，比上年增长37.2%。
财政支出20.6亿元，比上年增长25.9%。
各项税收完成32.8亿元，比上年增长52.5%。
其中国税完成21.3亿元，比上年增长72.9%；地税完成11.5亿元，比上年增长25%。
2.2.3旅游资源
顺义水土丰沃，风光秀丽，景色宜人，是观光旅游、休闲度假的胜地。
京东第一大河潮白河纵贯南北，加上两岸4万亩森林，可谓林水相间，绿草如茵，空气清新，环境优雅。
潮白河两岸先后建起了乡村高尔夫俱乐部、高尔夫俱乐部、马坡垂钓宫、绿色度假村、潮白温泉、潮白赛车城等旅游景点以与别墅、宾馆、娱乐、医疗保健等配套设施，吸引了众多的国外游客。
东北部有以神唐湖、神唐谷为主体的唐指山风景区。
区峰峦叠嶂，山水相依，青山绿水，风景如画。
神唐谷有“三潭六洞十八景”，每处景观都给游客留下一段美丽动人的传说。
顺义东部正在恢复保护的汉石桥湿地，水面清澈，绿色苍茫，百花争艳，水鸟鸣啼。
微风吹拂，芦苇摇曳，此起彼伏，犹如浩翰的大海，景色颇为壮观。
随着顺义经济的迅速发展，工业园区的健康成长，以与其自身的景观资源优势，度假产业已经作为经济发展的重要支柱，度假村项目在顺义市场存在巨大的发展空间。
3.区域市场分析
本项目位于顺义遂镇骨伤科医院院，占地28698平方米，建筑面积18539.29平方米，我们此次的调研主要针对养老公寓市场与度假村市场进行，调研的区域集中在顺义，昌平与怀柔。
3.1遂镇简介
顺义区遂镇位于首都的东北郊潮白河畔。
距首都天安门40公里，距首都国际机场仅10公里，悠悠箭杆河从镇域中流过，两河环抱，依林傍水使这里形成了一道天然的风景线，全镇有土地34000亩，人口2万，交通便利，通讯发达，地理位置优越，自然环境优美，适于工、农、林、牧副渔各业的发展。
遂镇处于市13个风景区之一的潮白河旅游度假区，这里是您开发旅游，投资办厂，兴建新项目最有希望的地方。
改革开放后，遂镇日新月异，经济蓬勃发展。
这里不仅是瓜果之乡，蔬菜之乡而且是香菇生产大镇，年产香菇1000万公斤，镇南有几十家工业企业。
针织、服装、机械制造、化工制剂、化学镀镍首饰、印刷、钢窗、轧管、食品、饮料、建筑等在我镇形成了多种行业，其中这里既有国家定点项目的企业，也有联营企业和外资企业。
开放的邃，旅游业发展迅速。
全国有名的万亩森林公园“市青少年绿色度假村”就坐落在这风景秀丽的潮白河畔。
温泉疗养院、铁道部疗养院都坐落在此，而著名的市潮百河骨伤科医院正是我们项目的所在。
3.2市场类型说明
由于本项目的特殊性与其产品的形式，考虑到市场竞争的状况以与项目的实际情况，本次调研，并不单一研究一种市场形态，而是针对度假村市场与养老公寓市场两种形态进行分析。
力求通过不同市场形态的分析找到市场空白点，使项目获得准确定位。
3.3度假村市场分析
3.3.1区域市场分析说明
3.3.1.1区域市场的界定
本次调研覆盖的区域称为本案的区域市场。
针对本案所处的地理位置，我们首先对本次市场调研的围进行确定，针对区域度假村的分布状况和对本案的竞争威胁程度，考虑到度假村市场的特殊性，本项目区域市场具最终界定为：
顺义，而怀柔、昌平等区域对于本项目的影响并不是很大，因此不做重点分析。
根据项目的实际情况，仅选取昌平区几个温泉主题的度假村项目作为参考。
3.3.1.2样本的确定
本次调研的样本是根据贵司的意见，经过敝司部讨论并和贵司商讨最终确定的，在当初确定的样本中经过敝司初步调研，最终确定了9个度假村项目作为调研样本。
样本的基本情况见表1：
表1：
项目名称
地址
安利隆生态农业旅游山庄
市顺义区龙湾屯镇山里辛庄石门基地
64174382
顺鑫绿色度假村
顺义遂镇
怡生园国际会议中心
春晖园度假村（温泉）
顺义区高丽营镇
乡村高尔夫别墅度假村
华中园乡村商务会所
顺义县马坡乡
乡村乐园
顺义县马坡乡
小汤山龙脉温泉旅游度假村
昌平小汤山
九华山庄
3.3.1.3分析容说明
根据对样本调研取得的详细资料，敝司首先从供应量、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题：
Ø区域市场的总体供应量
Ø区域市场究竟提供了什么样的产品与配套设施。
Ø区域市场的总体价格。
然后选定2个项目进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功项目对本案的借鉴之处，以与应避免的问题。
这样从面到点，对区域市场作一个比较完整的分析解剖，为本案以后的市场定位提供强有力的依据。
3.3.2供应量分析
3.3.1.1总体供应量
表1：
区域样本供应量列表
项目名称
接待量
安利隆生态农业旅游山庄
536
顺鑫绿色度假村
678
怡生园国际会议中心
644
春晖园度假村（温泉）
560
乡村高尔夫别墅度假村
320
华中园乡村商务会所
312
乡村乐园
280
小汤山龙脉温泉旅游度假村
1000人左右
九华山庄
2000人左右
通过样本供应量分析看出，目前区域和周边比较有竞争力的度假村其接待能力大致在7000人左右，个别度假村项目的接待能力达到了千人以上。
从整体供应上讲，顺义区在周边度假村市场上所占的分额并不是很大，且接待能力超过千人的度假村并不多见。
在区域规模较小的度假村比较多，虽然其接待能力不是很强，但是凭借其产品特点与服务特色仍旧吸引了大量的消费者，带来了稳定的客源。
就我们项目自身的情况而言，我们的接待量应该也属于中等能力，我们也需要通过自身特色吸引消费者，达到占领市场，提高竞争力的目的。
3.3.3产品分析
3.3.3.1规模分析
表：
区域市场项目规模列表
项目名称
占地面积（万平方米）
安利隆生态农业旅游山庄
40.02
顺鑫绿色度假村
333.5
怡生园国际会议中心
2.34
春晖园度假村（温泉）
180.09
乡村高尔夫别墅度假村
4.47
华中园乡村商务会所
1.2
乡村乐园
1.0
龙脉温泉度假村
18.68
九华山庄
106.72
规模分组列表
规模分组
小于10万平方米
10万—100万
100万以上
总计
个数（个）
4
2
3
9
个数比例
44．44%
22．22%
33．33%
100%
供应比例
1．31%
8．53%
90．16%
100%
供应面积加和（万平方米）
9．01
58．7
620．31
688．02
通过统计可以看出所选样本规模差距非常明显，小规模项目有4个，其数量较多，但是其在总体供应数量中所占比例非常小，只有9.01%，而占地面积在100万以上的大规模项目其供应比例占到90.1
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