招商政策及优惠政策定.docx
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招商政策及优惠政策定
招商政策及优惠政策
二00八年柒月
（讨论稿）
郑州美格商业管理公司自2008年4月15日正式启动招商以来，根据整体工作计划安排，本着重调查、重数据的工作方法，主要对滑县的商业环境、商业零售市场、百货商场等进行了调查。
从经营方式、租金状况、费用标准、经营面积以及销售状况、收款方式、结算周期等相关的内容进行了摸底，为本项目招商政策的制定积累了大量的参考数据。
结合浩创第一商城的战略需求，充分考虑滑县的经济发展趋势以及商业发展现状、品牌商的承受能力等诸多因素，针对浩创第一商城的业态及经营定位，以及本项目经营的业种、品类等，特拟定浩创第一商城的招商条件及优惠政策。
一、招商条件及优惠政策制定的原则和依据
1、筑巢引凤，放水养鱼，整合、优化品牌资源
目前，滑县的商业比较分散，在招商过程中，制定优惠的招商条件和政策，鼓励和支持品牌商引进品牌，调整、优化品牌结构，保证招商的质量和数量，确保开业后商城能有较强的人气，“以商业带动销售、以商业保障销售”为宗旨，树立品牌商与商城共同培育市场的信心，是十分必要的。
2、招商政策制定的依据
招商政策是招商工作的基础和依据，必须正确、合理、切实可行，既要结合本地的实际情况，又要符合浩创第一商城的业态、经营定位及未来发展的要求。
招商条件过高，不利于保证招商的质量、进度、品牌及品牌商的引进；条件过低，直接影响租金收益。
所以，项目招商政策和条件的制定采用比照法，重点参考滑县同类商场的招商条件（见附表），结合项目的经营费用，同时参照目前周边市场商业项目开业初期招商政策制定的方法和依据，分楼层、按业种及品类制定本项目的招商条件及优惠政策。
滑县各商业项目费用对比表
项目
名称
扣率、租金
（元/㎡/月）
工商
税收
员工工资（元）
员工工装
员工押金
备注
正宏百货
一层：
10-15%
63
二层：
10%、
33
三层：
10%
（目前空场）
无
400月+
提成
无
无
1．一次交一年租金
免三个月
2．二次用电另计
（单表入户）
永通购物
广场
一层；20
二层：
15
三层：
待定
二楼：
免一年租金
无
业主自营
无
1．管理费9元/㎡/月
2．二次用电另计
（单表入户）
3.各柜进场押金
5000-10000元
4.合同签订三年.
5、柜位经营面积
有公摊。
工贸商场
20-50
无
业主自营
无
无
二次用电另计
华联百货
联营:
15%
其它自营
无
450月+
提成
无
无
二次用电另计
春天服饰
广场
自营
无
450+提成
有
无
万家福生活
广场
60+自营
无
450+提成
有
500元
1．一年扣120元
工装费
2.二次用电另计
世纪广场
15-25
无
业主自营
无
无
各铺面为上下连体,一层为营业场地,二楼为居住场地,面积50+50㎡
滑县各商业街费用对比表
项目
街道
扣率、租金
（元/㎡/月）
工商税收
（元/月）
员工工资（元）
卫生管理费
（元/月）
备注
烧鸡街
25-60
315
450+提成
15
转让费
3万-5万
紫光步行街
30-60
430
450+提成
10
转让费2万-4万（部分）
集贸市场
66-90
无
自营
无
押金1500元
益友时
代广场
一层：
50
二层：
25
三楼：
13
四楼：
8
无
自营
无
宾北广场
20-35
300
自营
无
餐饮税收
190元/月
体彩广场
20-40
无
自营
无
敬老广场
20-50
无
自营
无
世纪广场
15-25
无
自营
10
营业区50㎡+
住宿区50㎡
红旗路
30-50
350
自营
20
解放路
40-50
330
自营
10
卫河路
40-60
300
自营
30
道城路
20-40
350
自营
30
人民路
20-36
400
自营
30
贸易路
20-30
无
自营
20
益友广场调查数字
总面积：
12000平方米
楼层
面积
经营品类
租金
费用
备注
一楼
3500㎡
品牌服饰、移动通讯、床品等
3.5万元/间
（55㎡/间）
合53元/㎡/月
物业全免、税等暂时不交
位置不同，租金向内递减
二楼
3200㎡
男女服饰、皮鞋、童装、玩具、冷饮
冷饮：
41元/㎡、童装玩具25元/㎡
物业全免、税等暂时不交
三楼
3500㎡
餐饮、台球、网吧、电玩、迪厅（装）
13元/月/㎡
餐饮有4元/月/㎡垃圾清运费
四楼
1800㎡
KTV（装）等
8.3元/月/㎡
（一年18万）
工商税务单独申报
整体招商政策
租用一年送半年、租两年送8个月、租用三年送一年。
针对我项目制定了招商优惠方案，具体方法现在尚未调查到。
调查分析
租金结构和我们的项目比较接近，对市场有一定的指导意义，
其二、三、四楼均未销售，不牵涉投资者的利益。
开发公司主动性强，故而优惠幅度大。
滑县各商场情况调查表
序号
商业项目名称
政策
物业情况
开业情况
备注
1
永通购物广场
一楼20元/㎡/月
二楼免一年租金
物业管理费9元/㎡/月
一部手扶电梯、广播音乐系统、监控系统、中央空调
三楼空场
日趋好转
2
正宏百货
联营，扣点15%-20%，其它费用无。
一部手扶电梯、广播音乐系统、自动喷淋系统、监控系统、中央空调
一楼撤柜较多，二楼超市，三楼空场。
生意冷清
3
益友广场
一楼35-70元/㎡/月
二楼25元/㎡/月
三楼19元/㎡/月
四楼11元/㎡/月，
统一签一年送6个月，个别签一年送12月、19月租金，其它费用无。
一部手扶电梯。
30%空场，
勉强维持
（目前有小部分烧鸡街商户陆续入驻）
4
烧鸡街
经营商户已停业
已拆迁
6-7家商户入驻益友广场，部分商户入驻世纪广场，部分品牌商户停业寻找合适项目。
5
紫光步行街
30-60元/㎡/月，工商税务在400元左右
二层独立商铺
第一手房东5年6万，2009年9月份到期。
6
鸿运商贸城
30-70元/㎡/月（铺位面积基9㎡左右，商铺年租金在8000元左右），工商税务费用无。
临时建筑
2008年八月至九月份合同到期，现商户正在选地方。
7
丹尼斯
在建，开始进行销售和招商宣传，政策未定。
地下商场，一至三楼商场，四至五楼住宅。
无
无
8
永信商场
在建
一楼商场，二至五楼住宅。
无
无
9
德远·新天地
在建，开始销售和招商宣传，政策未定。
一至三楼商场，四至五楼，商用写字楼。
无
无
二、业态定位及品类规划
楼层
业态及品类
地下
超市
一楼
一楼临街门店
精品店：
品牌男装、品牌女装、名牌鞋业、青春休闲、运动休闲、名表、眼镜、化妆名店、美容美发、名烟名酒、医药超市、黄金珠宝、数码、通讯、摄影器材、手机卖场、通讯营业厅等
一楼步行街
流行前线
中间小商品城外圈
流行前线
红旗路侧
男鞋、衬衣、男裤等
卫河路侧
IT、数码、通讯、
摄影器材等
小商品城
精品小百货、文具、办公用品、
饰品、手工业品、小五金等
烧鸡街
男装、女装、休闲、牛仔等
二楼
解放路、红旗路
百货区：
西式快餐主力店预留、儿童系列、皮鞋卖场、服饰卖场等
解放路、卫河路
家居、布艺、窗帘、床上用品、
家居饰品、橱卫用品、家电卖场、
电脑、数码、手机配件、电动车、
自行车及配件等
烧鸡街
名品店：
男女服装、针织内衣、饰品等
三楼
美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、网吧、健身房、台球室、家居广场等
四楼
补习班、艺术培训学校、跆拳道、瑜伽馆等
浩创第一商城楼层业态及品类规划
楼层
业态及品类
租金标准
元/㎡/月
物业管理费
元/㎡/月
工商税务
二次
照明
地下
超市
以实际洽谈为标准
以实际洽谈为标准
单独注册单独申报
另计
一楼
一楼临街门店
精品店：
品牌男装、品牌女装、名牌鞋业、
青春休闲、运动休闲、名表、
眼镜、化妆名店、美容美发、名烟名酒、医药超市、黄金珠宝、数码、通讯、摄影器材、手机卖场、通讯营业厅等
1、均价50
2、按区域定价，差价5元左右
3、主力店以实际洽谈为标准
物业管理费建议:
1、不超过2元
2、面积较大商铺物业费用另定标准
1、商城统一申报优惠政策，商户受益
2、个体商户申请营业执照，商城协助办理，争取优惠。
3、商城与政府联合在项目处设立工商税务办公室。
单表入户，电费
另计
一楼
内铺
流行前线
1、均价：
40
2、按区域定价，差价5元左右
3、大卖场以实际洽谈为标准
中间小商品城部分外圈
流行前线
红旗路侧
男鞋、衬衣、男裤
均价40，差价5元左右
卫河路侧
IT、数码、通讯、
摄影器材等
均价40，差价5元左右
小商
品城
精品小百货、文具、办公用品、
饰品、手工业品、小五金等
均价40，差价5元左右
烧鸡街
男装、女装、休闲、牛仔等
均价50，差价5元左右
二楼
解放路、红旗路
百货区：
西式快餐主力店预留、儿童系列、皮鞋卖场、服饰卖场等
均价25，差价5元
大卖场政策另定
物业管理费建议:
1、不超过1.5元
2、大卖场物业费用政策另定
同上
同上
解放路、卫河路
家居、布艺、窗帘、床上用品、
家居饰品、橱卫用品、家电卖场、
电脑、数码、手机配件、电动车、
自行车及配件等
均价25，差价5元
家电卖场政策另定
烧鸡街
名品店：
男女服装、针织内衣、饰品等
均价30，差价5元
三楼
美食天地、水吧、咖啡吧、酒吧、网吧、健身房、台球室、家居广场等
均价20，差价5元
物业费建议:
1、不超过期1元,
2、大卖场物业费用另定
同上
同上
四楼
补习班、艺术培训学校、跆拳道、瑜伽馆等
均价10，差价5元
物业建议:
不超过1元，大卖场另定
同上
同上
三、招商政策：
根据滑县的商业现状，商城以租赁经营方式为主，以综合优势吸引品牌商进驻。
（见附表）
四、招商政策体系说明：
（一）、保证金：
1、物业自持、返租区：
意向书或合同签定时按100元/平方米的标准收取订金，订金总额度不得低于2000元，开业后订金做为经营保证金，合作关系终止后一个月内无息返还。
2、业主代租区：
租金由业主收取，经营保证金由浩创商城统一收取，以确保
商城统一管理。
标准同上。
3、业主自营、自租：
为保证自营、自租业户能享受浩创第一商城营销推广、广告宣传、统一管理、客户资源及浩创商城运营管理的统一性，原则上要求业主必须接受浩创商城的统一管理并交纳一定数额的经营保证金。
标准同上。
（二）、租金：
另附表。
（三）、物业管理费：
1、有选取择性的对国内知名主力店商户免收物业管理费。
2、对面积需求较大的大卖场商户优惠收取物业管理费。
3、其它商户物业管理费标准参照《各区域租金标准表》。
4、物业管理费收取方式：
1）已售铺位：
建议交房时由业主一次性交付一年管理费。
2）未售区域：
由租赁户交付租金，一次性交付一年。
3）优惠政策：
一次性交付一年：
优惠两个月
一次性交付半年：
优惠一个月
（四）、公摊：
A：
销售区：
根据实际柜位面积与业主购面面积核算公摊达到8.6%，公摊系数：
1.086,即：
购房面积为100平方，套内面积为92平方。
套内面积×8.6%=签约面积
B：
返租区：
根据柜位切割面积与公共区面积分摊，建议公摊不超过10%，公摊系数为：
1.1。
（五）、工商税务：
宗旨是“最大限度地争取免收优惠政策，能不交的不
交，能少交的少交”，具体标准以政府审批政策为标准。
（六）、共它费用：
1）自营、统一管理、大卖场区域营业员工装及工牌费用；（待讨论）
2）营业员管理手册5元/本；（待讨论）
3）商城统一POP、小招贴、促销用品等费用；
4）促销场地使用费用；
5）节假日统一促销宣传活动费用分摊；（待讨论）
五、招商特别优惠条件
为保证招商质量和进度，确保开业时间。
在开业初期，给予相关优惠政策：
1、免租优惠政策：
A：
一次性交二年租金的免六个月租金；
B：
一次性交一年租金的免三个月租金；
C：
一次性交半年租金的免一个月租金；
D：
正常情况，租金每一个季度（三个月）收取一次，不再享受优惠政策。
2、入驻商城的商户免收第一年的统一广告宣传费用。
3、为入驻商城的商户免费提供营业人员系统培训，免收培训费。
4、第一年度免收商户营业人员统一管理费用。
5、为入驻商城的商户免费提供品牌进货渠道。
6、为入驻商城的商户免费提供品牌代理、加盟等专业指导和合作洽
谈业务。
7、对于国内名优品牌经营商入驻，商城将视情况给予政策扶持。
六、签约年限
1、业主自营、自租部分，以商户实际洽谈为主，年限较长的建议租金年度递增方式体现。
2、商城为业主代租部分可分为一年、二年、三年，年限和租金水平及租金交付时间多由业主和商户协商而定，商城协调。
3、返租区散户签约年限建议以一年为主，部分品牌商户可酌情况定二年、三年期限，做为商城的优惠政策，租金标准可分为三类：
A：
一年限的正常标准，无递增，第二年度有优先续约权。
B：
二年、三年签约年限租金无递增，租金一次性付二年或三年，针对个别知名品牌做为优惠政策。
C：
二年、三年签约年限租金按一定比例（比例待定）递增，一次支付一定额度的租金享受上述第四项第1条的租金支付优惠政策。
七、关于招商政策的推行思路：
1、本政策体系主要是从招商工作角度充分考虑销售政策拟定而成，可能不是一步到位的最可行的政策体系，需要各相关部门参与讨论，从多个角度进行把关和论证，目的是拿出最可行的方案和标准。
2、租金、物业管理费、公摊系数、费用引取年限、优惠政策等具体标准需要进行讨论和论证。
3、租金核定后，招商在推行时会“采用层级管理、权限明确”的方式：
1）招商人员权限：
按核定底限上浮5---10元的标准推行，一、二层上浮10元，三、四层上浮5元，与商户洽谈时有5—10元的弹性和优惠辐度。
2）部门经理权限：
以租金底限标准。
3）总经理权限：
以实际洽谈优惠标准签字执行。
八、关于纳税问题的建议：
鉴于浩创第一商城属滑县大型商业项目，是县政府重点支持企业之一，特建议商城应抓紧时间与政府、税务及工商部门协调，探讨具体的纳税优惠政策及纳税办法。
商户税务问题：
1、结合政府政策，尽量争取免税政策。
2、由商城出面为商户提供便捷的工商注册途径，争取税务优惠政策。
3、与政府联合成立驻浩创第一商城工商税务征缴办公室，为商户提供便捷服务，争取优惠政策。
九、说明：
1、由于浩创第一商城属于商业地产项目，多种主体并存，本招商方案尽可能满足多种需求，特殊情况，需有特殊政策，待讨论。
A：
业主自营、自租B：
业主代租C：
返租区D：
暂时自特物业
2、本招商政策为了使整个商城的招商和销售统一概念、统一宣传口径、统一思路，以便更好的规范、指导、推动招商和销售工作。
3、主要目的是对业主一楼业主自营部分、业主代租部分起到规范和指导作用，对返租部分和物业暂时自持部分是有针对性的拟定政策，并切实实施和推行。
2008-5-14
招商部
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