深圳市某广场项目可行性研究报告优秀可研.docx
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深圳市某广场项目可行性研究报告优秀可研
深圳市**广场项目可行性研究报告
评估单位：
深圳市**地产咨询有限公司
评估人：
****
报告编号：
******号
2005年12月30日
1
项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
**广场
1.1.2开发公司简介
1.1.3承担可行性研究公司
受托单位：
深圳市**地产咨询有限公司
单位地址：
深圳市**路1001号6楼
资质证书：
****号
资质等级：
一级
法人代表：
***
联系电话：
***
1.1.4研究工作依据
（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》
（深圳市发展计划局：
深计[2003]590号）
（2）《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：
建标[2000]205号）
（3）《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部：
计投资[1993]530号）
（4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件
（中国国际工程咨询公司：
咨经[1998]11号）
（5）《深圳建设工程价格信息》（2003）
（6）企业提供的相关资料
1.1.5项目建设规划内容
根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表：
表2：
项目经济技术指标
项目名称
整个项目
地块编号
H126-02
总用地面积（m2）
14788.30
建设用地面积（m2）
14788.30
道路用地面积（m2）
0
容积率
8.3
覆盖率
41%
计容积率面积（m2）
122800
其中：
住宅公寓（m2）
100696
商业（m2）
18104
可出售住宅（m2）
85596
可出售商业（m2）
18104
地下2层面积
15500
总建筑面积（m2）
138300
建设规模（m2）（以前规划）
共3栋29层高层，其中群楼3层，地下2层
机动车泊位数（辆）
不详
1.1.6项目开发手续
1、项目土地使用权取得
目前尚未取得土地使用权
2、项目开发合法性手续
开发条件
取得文件证号
企业法人营业执照
不详
深圳市房地产开发企业资质证书
不详
3、结论
项目用地正在转让过程中。
1.2可行性研究结果
1.2.1市场预测
根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推出，区域市场竞争趋缓，但片区市场将面对其他片区市场的有效竞争，但总体来看，片区住宅房地产市场竞争趋缓。
1.2.2项目建设进度
项目计划于2004年年中开始动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年年中竣工，其开发建设期为2.5年，共10个季度。
1.2.3投资估算和资金筹措
1、投资估算
根据测算，项目的总投资为48880.28万元（含地价），详见下表：
表3：
项目总投资估算表
序号
项目名称
总额万元
1
土地成本
11400.00
2
前期工程费
1078.74
3
建安工程
30024.93
4
管理费
850.07
5
不可预见费
850.07
6
其他费用
373.41
7
财务费用
1590.00
8
销售费用
2021.56
9
公用设施专用基金
691.50
10
合计
48880.28
项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。
项目总投资约48880.28万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金15000.00万元，银行借款15000.00万元，销售收入18880.28万元
表4：
项目资金来源表
序号
项目名称
总额（万元）
比例
1
自由资金
15000
30.7%
2
银行融资
15000
30.7%
3
销售收入
18880.28
38.6%
10
总投资
48880.28
100.0%
1.2.4项目综合评价结论
1、项目建设手续正在办理之中
莲塘**广场项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策；项目用地正在取得过程中。
2、项目建设后续资金保证
项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。
3、项目具有良好的社会效益
项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。
4、项目经济效益一般，有一定风险，特别是商业部分能否成功影响全局。
表3：
项目主要经济技术指标
序号
项目
指标
1
占地面积（m2）
14788.30
2
总建筑面积（m2）
138300.00
3
项目总投资（万元）
48880.28
4
项目经营收入（万元）
57758.79
5
利润总额（万元）
5384.10
6
税后利润（万元）
4576.48
7
成本利润率（税前）
10.3%
8
成本净利润（税后）
8.7%
9
财务净现值（FNPV）万元
3053.56
10
财务内部收益率（FIRR）
16.9%
11
动态投资回收期（年）
2.45
12
贷款偿还期
1.50
注：
上表为住宅销售率为95％和商业销售率为90%的情况下的经济效益指标。
2
项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
1、2002年及2003年上半年国民经济发展势头良好
2002全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶，达到102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长8％。
其中，第一产业增加值14,883亿元，增长2.9％；第二产业增加值52,982亿元，增长9.9％；第三产业增加值34,533亿元，增长7.3％。
2003年上半年中国完成国内生产总值50053亿元，按可比价格计划，与去年同期相比增长8.2%。
上半年国内生产总值完成50053亿元，按可比价格计算，同比增长8.2%，虽比一季度增速有所回落，但还是比去年同期加快0.4个百分点，为近几年同期增长较快的时期之一。
其中，第一产业增加值4754亿元，增长2.7%；第二产业28800亿元，增长11.6%；第三产业16499亿元，增长4.2%。
2、全国房地产市场状况
房地产市场继续保持增长势头
在2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。
房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落
2004年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。
房价地域分化明显，价格走势温和回落
有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2004年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。
因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。
品牌化将成时尚，行业竞争走向深入
以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。
2004年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。
中国人民银行下发文件价情房地产信贷业务管理（银发[2003]121号），其要点如下：
1、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；
2、严格控制土地储备贷款的发放；
3、规范建筑施工企业流动资金贷款用途；
4、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；
5、强化个人商业用房
6、贷款管理；
7、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；
8、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。
；
9、切实加强房地产信贷业务的管理。
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），鼓励房地产市场大力发展
1、
房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义；
2、完善供应政策，调整供应结构（增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等）；
3、改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务）；
4、发展住房信贷，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）；
5、改进规划管理，调控土地供应；
6、加强市场监管，整顿市场秩序。
2.1.2深圳市投资宏观背景
1、深圳市社会经济发展现状：
深圳经济在2003年上半年虽受非典影响，仍保持良好发展势头，累计完成国内生产总值1172.83亿元，同比增长15.9％。
1－6月，深圳固定资产投资达383.06亿元，增长20％，增幅比去年同期高出9.5个百分点，摆脱了近3年来投资增长乏力的状况。
其中，基本建设投资148.78亿元，增长17.9％，增幅在近3年中首次超过房地产开发投资，表明我市固定资产投资结构已经得到改善和优化。
上半年，深圳物流业继续保持高速增长态势，集装箱吞吐量在5、6月份连连刷新单月历史纪录，上半年累计完成458.48万标箱，增长42.29％。
据悉，深圳港集装箱吞吐量今年可望完成950万标箱，在全球排名有望跃居第五。
空港方面，深圳机场货邮行吞吐量达17.11万吨，增长14.22％。
据统计，1－6月，全市限额以上工业企业总产值（现价）达2057.2亿元，增长24.8％；实现工业增加值597.3亿元，占GDP的比重上升至50.9％。
其中，高新技术产品产值973.27亿元，增长35.1％，占工业总产值的比重升至47.54％。
另据了解，我市外贸进出口也保持较高的规模和增速，上半年进出口总额达503.7亿美元，完成全年计划的51.7％，增长30.6％。
其中，一般贸易出口累计34.74亿美元，增长42.9％，是增长最快的贸易方式之一。
机电产品和高新技术产品出口增势强劲，成为支撑深圳外贸出口增长的核心力量。
房地产进入快速增长期
有国际城市发展经验可知，房地产发展阶段于人均GDP数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。
根据人均GDP来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。
图1：
国际通行的房地产发展阶段与人均GDP书纸的关系图单位：
美元
发展时期
启动期
缓慢发展期
快速增长期
发展速度放慢直至停滞不前
人均GDP
1,000
3,000
4,000
8,000
图2：
深圳近期人均GDP变化表单位：
美元
发展时期
1993
1997
1998
1999
2000
2001
2002
人均GDP
1,953
3,699
4,022
4,338
4,647
5,236
5,558
人均住房支出呈上升态势
据市统计局最近公布的调查显示，2002年深圳居民人均可支配收入为24,941元，同比增长8.3％；人均消费性支出达18,926元，实际增长9.8％。
随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现
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