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信托学习资料

1.信托公司

信托公司是受银监会监管的非银行类金融机构。

根据《信托公司管理办法》第八条，设立信托公司，必须具备符合银监会规定的入股资格的股东。

信托公司的股东必须是“境内非金融机构、境内金融机构、境外金融机构和银监会认可的其他出资人”。

此外，根据该办法的规定，信托公司的最低注册资本要求是3亿元人民币，并且不得分期缴纳，必须以货币一次性付清。

信托牌照是银监会通过审核合格后发放的，信托公司必须要有信托牌照才能发放产品。

因此，信托公司背景雄厚，牌照稀缺，平台可靠。

信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。

信托公司依据信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担；信托公司违背信托合同、处理信托事务不当使信托财产受到损失，由信托公司以固有财产赔偿。

不足赔偿时，由投资者自担。

2.固定收益类信托产品

 固定收益类信托产品是指由信托公司发行的，收益率和期限固定的信托产品。

融资方通过信托公司向投资者募集资金，并通过将资产（股权）抵押（质押）给信托公司、以及第三方担保等措施，保证到期归还本金及收益。

信托产品的架构：

委托人：

是信托的投资者。

受托人：

通常指发行信托的信托公司。

受益人：

由于现阶段我国信托产品都是自益信托，投资者本身就是受益人。

担保人：

受托人将信托资金投资于某一项目时，都需要第三方对此次投资的收益做担保，对这个项目附有连带责任，该第三方就是担保人。

一般来说，担保人可以是公司企业也可以是自然人，可以为项目发起者的母公司，实际控制人，也可以是专门的第三方担保机构，等等。

抵押、质押：

保人在对投资项目担保时，会将其持有的股权、债权抵押、质押给受托人，抵押物、质押物的变现价值必须大于受托人的投资额和预期收益额，如果投资项目失败，受托人可以将抵押、质押物变现以保证收益。

3.信托产品和银行理财的区别

4.信托产品如何保证资金安全

第一，设立信托产品时资金进入托管银行的专一的信托账户，信托资金不会与其他资金混合；第二，信托财产的所有权、管理权、受益权相分离，信托资金只能按信托合同进行调用，即使信托公司出现破产，信托财产还可以完整地交由其他信托公司继续管理，因此，在法律上最大限度地保护了信托财产的独立与安全；第三，信托公司会将信托产品发行和运行状况定期到银监会备案，信托资金的募集和兑付是银监会重要的监管要点。

5.信托产品是怎么控制风险的

根据不同的产品有不同的风险控制措施，主要有：

抵押、质押、担保和结构化设计等。

有的产品只采用一种风控措施，有的产品同时采用多种风控措施。

（1）抵押或质押：

融资方将其动产或不动产（房产、股权等）抵押或质押给信托公司，若融资方无法按期支付信托产品的本金及收益，信托公司可以拍卖抵押或质押物，以保障投资人的利益；

（2）担保：

对于没有抵押（或质押）或者抵押率比较高的，信托公司往往会要求融资方对信托财产提供相应的担保。

比如，担保公司担保、第三方担保（融资方的母公司或关联公司）、公司法人无限连带担保等；

（3）结构化设计：

所谓结构化设计就是将信托收益权进行分层配置，购买优先级的投资者享有优先收益权，购买次级和劣后级的投资者享有劣后收益权。

在固定收益类信托理财产品中，劣后级投资一般由融资方投资，信托期满后，投资收益在优先保证优先级受益人本金、预期收益及相关费用后的余额全部归劣后级受益人；若出现投资风险，也先由劣后级投资者承担；

以房地产信托为例：

房地产信托贷款，风险控制措施一般为土地或现房抵押，保证担保；房地产股权投资，风险控制措施一般为信托持股，股权质押，派驻人员，监控资金，回购安排等

6.信托产品分为哪几类

按照资金投放性质划分，信托产品主要可分为贷款类、股权投资类、权益投资类、组合投资类。

贷款类信托：

以向融资企业发放贷款的方式来完成的。

贷款作为一种传统业务，业务流程相对简单，风险控制方法比较成熟，所以信托公司在展业初期，选择这种方式进入市场、树立公司品牌也就顺理成章了。

股权投资信托：

股权投资信托是指自然人、法人或者依法成立的其他组织（即委托人）基于对信托公司（即受托人）的信任，将其资金或财产委托给受托人，受托人以受益人的利益最大化为原则、按委托人的意愿以自己的名义对项目公司进行的股权投资。

股权投资信托的优势是委托人不必以自己的身份出现在项目公司的股东名单上，而由受托人代为出面和管理。

股权投资信托适应了那些想获取高回报而愿承担投资风险类型的投资者的需要，同时也特别适合筹集回报率稳定的基础设施建设项目的中长期资金，尤其是长期资金。

债权投资信托：

以金融企业及其他具有大金额债权的企业作为委托人，以委托人难以或无暇收回的大金额债权作为信托标的的一种信托业务。

它通过受托人的专业管理和运作，实现信托资产的盘活和变现，力争信托资产最大限度地保值增值。

组合投资信托：

是将上述投资方式结合起来，部分资金以发放贷款的形式完成，部分资金投资于企业的股权或债权。

7.信托小常识

　　1、1987年，国家副主席荣毅仁获邓小平支持创办第一家信托公司----中信信托。

　　2、信托公司和银行股东同为大型国企、央企、地方政府、金融机构或者大型民企，甚至全球性商业银行及国际投资公司入股。

　　3、银行全称为“中国**银行股份有限公司”，同属股份公司性质，只是中国人观念里把它叫“银行”，透过现象看本质。

　　4、信托理财1987年开始，银行理财2000年后开始借鉴信托模式来做理财，并与信托合作，称为“银信合作”。

　　5、2013年底，信托理财资产10.13万亿，银行理财资产9.06万亿，保险资产8.05万亿，券商3.90万亿，排名你懂的。

　　6、为什么大多数人没听过信托？

信托理财起点300万，100万以下一个项目只有50个名额，只针对高端客户，所以普通大众并不了解，不了解导致对其安全性的质疑。

　　7、资产放在银行，属于债权关系，银行倒闭，资产最多赔付50万，属于其清算范围。

资产放在信托，属于独立财产，信托公司破产，信托财产不属于其清算范围。

　　8、银行投资信托套利，所有理财皆有好与不好，在于选择。

　　9、针对风险事件：

联盛案影响到很多人对信托的看法，对于发展历史27的信托，这种兑付风险是个案，并且，信托目前并未打破“刚性兑付”，银监会及山西省政府及代销银行（建行）也在积极处理此事，最大程度挽回其不良影响。

　　10、也正是基于联盛案件，银监会也又一步限制信托的发行，审批更严格、监管更严厉，各大信托公司也对融资方资质要求更高，对于风控措施做的更加完善。

　　11、银行理财保本保息吗？

NO！

绝大多数银行理财合同中写明“不保证本金及预期收益”，银行也有个别保本的理财，但所谓“保本”也是保证“百分之多少”的本金，并非100%，中国的文字游戏你永远都得琢磨。

8.信托文件

投资信托产品，投资者必然要接触到各种信托计划的文件，比如信托计划说明书、信托合同等。

尤其是信托计划说明书和信托合同，对于投资者来说，里面包括的内容最为重要。

完整的信托计划文件应当包含认购风险申明书、信托计划说明书、信托合同以及中国银行业监督管理委员会规定的其他内容。

其中，信托计划说明书至少应当包括以下内容：

信托公司的基本情况；信托计划的名称及主要内容；信托合同的内容摘要；信托计划的推介日期、期限和信托单位价格；信托计划的推介机构名称；信托经理人员名单、履历；律师事务所出具的法律意见书；风险警示内容；中国银行业监督管理委员会规定的其他内容。

而一份信托合同里还应当载明下列事项：

（1）信托目的；

（2）受托人、保管人的姓名（或者名称）、住所；（3）信托资金的币种和金额；（4）信托计划的规模与期限；（5）信托资金管理、运用和处分的具体方法或安排；（6）信托利益的计算、向受益人交付信托利益的时间和方法；（7）信托财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法；（8）受托人报酬计算方法、支付期间及方法；（9）信托终止时信托财产的归属及分配方式；（10）信托当事人的权利、义务；（11）受益人大会召集、议事及表决的程序和规则；（12）新受托人的选任方式；（13）风险揭示；（14）信托当事人的违约责任及纠纷解决方式；（15）信托当事人约定的其他事项。

有了这些内容才是比较正规完善的信托合同。

9.信托产品主要投资于哪些领域

信托产品一般投资于基础设施，房地产，工商企业等。

组合投资类信托还会投资于低风险的债券市场、货币市场等。

10.什么是工商企业信托

什么是工商企业信托？

工商企业信托是指信托资金的用途是为生产、服务和贸易等类型企业提供并购资金、流动资金以及项目资金的信托计划，一般可采用股权、债权及夹层融资等多种方式运用信托资金。

工商企业信托与基础产业信托、房地产信托、金融类信托等并列，组成了当前我国主要的信托产品类型，为企业提供了一条解决短期资金需求的融资渠道。

工商企业信托产品框架

工商企业信托，通过信托公司发行产品来募集资金，信托资金用于补充借款人日常生产经营周转的流动资金需求或用于借款人固定资产投资的固定资产贷款需求。

信托到期后通常以公司经营收入作为还款本息的来源。

工商企业信托发展现状

工商企业信托发展现状

根据中国信托业协会的数据显示，工商企业信托由2010年1季度的不足4千亿到2012年1季度的首次突破1万亿；再由自2012年2季度开始的占比持续第一，到2014年2季度达到顶峰的3.22万亿规模，工商企业信托发展态势良好，堪称我国资金信托的第一大配置领域。

工商企业信托资金占比

中国信托业协会最新数据显示，截至2014年3季度末，信托资产规模余额达12.95万亿元，资金信托为12.19万亿元，其中工商企业信托规模为3.15万亿元，占比为25.82%。

但是，跟上个季度相比，占比下降趋势明显，显然，由于经济下行的影响，信托业对工商企业的资金运用开始偏向谨慎。

但不可否认的是，工商企业类信托无论规模余额还是占比，均居投向中首位，如右图所示。

工商企业信托年度平均收益率

与房地产信托相比，房地产信托由于能承受较高的融资成本及业务可复制性强等优势，工商企业信托一般对成本的承受能力相对较低，因而工商企业收益率通常居中；与基础产业信托相比，基础产业信托通常背靠地方政府平台，所以工商企业信托在担保和增信方面与之无法抗衡。

如图所示，工商企业信托2014年平均收益率为9.11%，低于基础产业信托的9.22%和房地产信托的9.34%。

工商企业信托优势

如何选择工商企业信托

①看融资主体实力

财务实力

需要关注企业的资本实力和资产质量方面。

如总资产、固定资产大小及占比、无形资产大小及内容等。

财务结构

应重点关注财务杠杆水平，包括资产负债率，资产负债率一般不得高于60%。

需关注资本结构与资产

结构的匹配程度。

详细了解每笔对外担保的被担保人、担保事项及担保金额，对外担保原则上不得超

过净资产。

盈利能力

因较好的盈利能力会在一定程度上赋予企业较好的融资禀赋及选择，使其在应对财务困局时，可以通

过调整项目或产品的预期盈利水平来应对困局。

考察盈利能力需重点关注营业利润、利润总额以及净

利润。

②看风控设计

抵押

抵押物的市场价值应是贷款本息的3倍以上。

由于工商企业类信托多使用厂房、设备、存货等进行抵押，多为动态质押，需要关注存货的变现能力、价格波动、是否易储存等问题。

股权质押及派驻董事

对于信托计划占项目主要融资份额的情况，需要融资方提供项目公司股权质押、实际控制人的保证担

保等增信措施，并设置向项目公司派驻董事或其他实质管理人员等控制措施。

担保

需要关注担保方的资产实力和信用记录，若为担保公司，担保公司的评级需为A级及以上。

③看还款能力

融资企业偿债能力

需要企业存货质量好、变现能力强，应收账款可回收性好。

④看项目流动性

短期流动性

根据经验判断，信托期间内每季度预计现金流入均能覆盖现金流出，且在销售受到影响，现金流入较

正常减少20%以上时，仍能覆盖现金流出的企业，其短期现金流较充裕，经营风险较小。

长期流动性

若在现金流预测合理的前提下，信托本息的现金保障倍数大于150%，则证明到期时现金流量较充裕；

对于信托本息的现金保障倍数小于150%，则应重点关注融资主体是否有其他可靠资金来源。

抵押物流动性

关于抵押物的流动性，一般来说，要求抵押物需为易处置变现、流动性好的资产（如股票、房产等）、

抵押率（贷款本息/抵押物合理评估价值）小于等于50%、抵押物所在地对抵押物的处置无限制性规定

等。

⑤看市场风险

经济周期

经济周期一般分为衰退、谷底、扩张和顶峰四个阶段。

扩张和顶峰阶段市场需求旺盛，商品畅销，企

业处于较为宽松有利的外部环境中，因此投资者可以侧重选择信托资金投向处于扩张和顶峰阶段企业

的工商企业信托。

产业政策

产业政策反映了一定阶段政府的经济和社会目标，国家对某产业的政策导向直接决定了该产业的发展

方向，因此在选择此类信托时，需要了解融资主体或项目的产业政策背景。

具体而言，需要关注市场

供需状况和替代品的威胁。

工商企业产品在市场上的供需状况直接决定了该产品的销量和销售速度，

投资者可以通过网络、电话、实地考察等，了解工商企业产品的供需情况。

如果企业的创新能力较强，

能率先推出其他企业无法替代的产品，则该企业可能在竞争中保持领先优势，可以优先考虑投资该类

企业的信托资金。

11.房地产信托

框架结构

所谓房地产信托，简单来说就是委托人将资金委托给信托公司，信托公司通过信托计划的形式将资金投向房地产领域。

为保障信托资金的安全，信托公司会要求融资房企提供抵质押、担保等一系列增级措施，还会聘请第三方银行对信托资金进行托管及监管。

信托产品到期后，由融资房地产公司偿还信托本金并支付利息。

产品分类

①按用资阶段分

前期拿地：

指开发商处于土地获取阶段的融资需求，此时项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。

这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素。

建筑施工：

处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多，融资方式也相对灵活。

此类房产项目已进入正轨，要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。

资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源。

装修经营：

一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金。

此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上，其主要考察点为项目本身的经营情况，比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

②按房产种类分

住宅：

是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓等。

此类项目要优选人口净流入、房产库存较低的城市，其次看其市场定位，一般刚需型房产（小户型）优于改善型住房（大户型）优于高端住宅（洋房、别墅等），再看项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

商业地产：

包括集中商业、写字楼等。

对集中商业来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。

对写字楼来说，则主要看其招商入住率。

旅游地产：

旅游地产指依托于旅游资源，集旅游、度假、居住为一体的房产项目。

其显著特点即旅游与传统地产的结合，因此此类项目要更加注重区域位置与品位，首当其冲的就是当地的气候与人文环境。

特殊公用：

除上述类别外，还有些特殊公用的项目，如医院、学校、展览馆等，以及属于特殊住宅的安置房等，因有国家、政府等信用支持，不涉及到后期市场销售问题，这类房地产信托的风险相对较小。

③按投资方式分

贷款：

贷款类信托操作相对成熟，运行成本较低，但融资项目要满足"四三二"条件，即"四证"齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）、自有资本金投入达到30%、开发商或其控股股东具有二级及以上开发资质。

股权投资：

股权投资是信托计划优于银行贷款的一大特色，资金通过收购股权或者增资扩股的方式向项目公司注入，信托公司往往会向项目公司派驻董事以及监管人员。

此类模式在项目运作初期运用较多，能起到过桥融资的功能，使项目达到银行或者信托的贷款要求。

组合运用：

通常是指债权以及股权相结合的模式，具备贷款类和股权类房产信托的特点，融资方案设计灵活，但交易结构也相对复杂。

股权部分可在项目初期进入，改善融资方资产负债结构，一般都设有回购条款；债权部分成本固定，不侵占开发商利润。

财产权模式：

指融资方将其持有的能产生稳定现金流的已建成物业房产信托给信托公司，设立财产权信托，然后由信托公司发行信托计划募集资金购买融资方持有的财产权信托的受益权。

融资方在不丧失财产所有权的前提下实现了融资，在条件成熟时，可以过渡到标准的REITS产品。

风控措施

抵押：

一般包括土地、在建工程、房产抵押三种，抵押率低于50%为优，且越低越好。

考量抵押物时，除抵押率外，抵押物的区位、保值能力以以及其到期时的可变现性也十分重要。

通常情况下现房最优，在建工程次之，纯土地最差。

质押：

包括股权质押、应收账款质押等，其中股权又分为非上市股权、上市公司限制流通股及流通股。

对非上市股权来说，其重点是关注公司资本实力及其运营能力；上市公司股票则要结合公司基本面及股票在二级市场的表现综合考虑。

应收账款则应充分考察债务企业的资本实力、资产运营及偿债等能力。

保证：

担保方一般选择实力强劲、背景雄厚的企业或财富积累较高的个人，企业以信用评级高、偿债能力强为佳，个人以社会地位高、信誉好的为佳。

担保责任又分一般保证担保及连带责任保证担保，连带保证的法律责任大于一般保证的法律责任。

其他：

除正常担保外，信托公司一般还会设立其他辅助措施保证项目安全，包括：

结构化设计，劣后级保证优先级安全；派驻人员监管，掌管公司印鉴；派驻董事，拥有一票否决权；设立资金监管账户，保证专款专用；设立资金归集账户，提前开始资金归集。

行业现状

发展现状：

2010年以来，我国房地产信托规模呈快速增长模式，截至2014年3季度末，房地产信托余额达12653亿元，5年增长近6倍。

从房地产信托余额占比来看，从2010年1季度末的10.64%一路升至2011年3季度末的17.24%的历史最高点。

而之后随着国家对房地产宏观调控政策的体现以及银监会对房地产信托监管政策的趋严，2012年开始，房地产信托占比开始逐步下降，并维持在10%左右的占比，退居到资金信托的第五大配置领域。

未来趋势：

2014年下半年，房地产限购、限贷相继取消，楼市松绑迈入新阶段。

而且十八届三中全会把城镇化作为我国经济发展的主要支柱和今后推动经济发展的主要动力，未来持续增长的刚需人群将进一步推动房地产的发展。

此外，我国本届政府的房地产市场调控思路是建立在长效机制上的，这一系列长期制度建设将会有效抑制投机性需求，促进地产市场持续健康发展。

作为房地产行业的重要输血通道，地产信托未来将再迎良机。

如何选择

融资房企作为首要还款方，其综合实力是关键。

首选大型、资质良好、品牌效应好、有成功项目经验的百强房企。

其次，重点关注企业自身资本实力、运营情况、资产质量等方面。

房地产市场的区域性很强，投资者应该优先选择当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础设施较完善的地区，尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产信托项目。

项目是处在开工、在建，还是后期装修等阶段，对信托产品的安全性都是不同的。

处在前期拿地、刚开工的项目，未来可能受到各种因素的影响而延缓施工进度，而导致项目不能按时回款，信托还款来源不足。

首先考察项目基本的担保方式：

是否有足额的土地、在建工程或房产抵押；是否有项目公司股权转让或质押；是否有第三方担保等。

其次，结构化设计、销售资金监管、提前资金归集等措施都是很好地辅助风控手段。

选择信托公司，要遵循业务专业性，而非一味的追求资本实力和品牌效应。

要优先选择那些在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司发行的产品。