福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告.docx
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福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告
福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告
项目编号：
侠客行估字[2004]88号
项目名称：
福州市好景花园土地竞拍
总造价：
344975209.41元楼面造价：
1638.88元/M2
土地面积：
41033M2建筑面积：
210495M2
建筑密度：
30%容积率：
3.6绿化率：
35%
建设单位：
侠客行置业有限责任公司
项目负责人：
侠客行
编制单位：
侠客行置业有限责任公司
编制负责人：
侠客行编制审核人：
侠客行
编制人：
侠客行编制日期：
2004-7-3
目录
一、技术经济指标………………………………………………………………………………………………………………………………1
二、可行性分析…………………………………………………………………………………………………………………………………1
三、福州市好景花园土地竞拍成本计算表……………………………………………………………………………………………………2
四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表……………………………………………………………………………………………3
五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表……………………………………………………………………………………………………4
六、福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………5
一、技术经济指标：
1、用地面积：
55832m2
2、容积率：
3.6
3、可建面积：
200995m2
其中：
住宅面积：
184763m2
商店面积
沿街商店面积：
6916m2*2层=13832m2
小区内商店面积：
1200m2*2层=2400m2
另外可建车位：
地下室面积9500m2（车库450个）
4、绿化率：
35%
5、密度：
30%以内（本方案按30%计算）
二、可行性分析
本可行性测算方案，销售收入为100%，因此在本地块投标中应考虑该因素。
建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本项目的最理想的地价在150万元以内。
附：
福州市好景花园土地竞拍成本计算表
福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表
福州市好景花园土地竞拍经济分析表
福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表
侠客行置业有限责任公司
二00四年九月十二日
福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表
编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用（元）
楼面造价（元/M2）
百分比（%）
计算公式或说明
1.
一、征地、拆迁、前期费
0
0
66259890
314.78
19.21%
1-1-1
征地补偿费
亩
61.549
1000000
61549000
292.40
17.85%
按实际发生
1-2-1
设计费
平方米
210495
18
3788910
18.00
1.1%
18元/平方米
1-3-1
建筑招投标费
项
1
10000
10000
0.05
0.01%
1-4-1
建筑核放样费
项
1
50000
50000
0.24
0.02%
1-5-1
施工许可证
项
1
20000
20000
0.10
0.01%
1-6-1
消防审核费
平方米
210495
4
841980
4.00
0.25%
2.
二、建安造价
0
0
191948968
911.89
55.65%
2-1-1
土建及安装费用
平方米
210495
650
136821750
650.00
39.67%
2-1-2
地下室部份建安费用
平方米
0
1200
0
0.00
0%
2-2-1
小区道路配套费
平方米
210495
70
14734650
70.00
4.28%
2-3-1
电梯费用
部
70
250000
17500000
83.14
5.08%
2-4-1
工程监理费
项
1
1500000
1500000
7.13
0.44%
2-5-1
工程监督费
元、%
155940000
0.22
343068
1.63
0.1%
2-6-1
小区配水电费用等
平方米
210495
100
21049500
100.00
6.11%
5.
三、其他税费
0
0
86766351.41
412.20
25.16%
3-1-1
营业税等
元、%
534436150
8.5
45427072.75
215.81
13.17%
3-2-1
广告费
项
1
5000000
5000000
23.75
1.45%
3-3-1
销售管理费用
元、%
534436150
1
5344361.5
25.39
1.55%
3-3-1
建设管理费用
元、%
262769858
2
5255397.16
24.97
1.53%
3-4-1
利息费用
元、%
104060000
0.8
19979520
94.92
5.8%
8-1-1
不可预见费
项
1
5760000
5760000
27.36
1.67%
zzj
总成本
0
0
344975209.41
1638.88
100.01%
0
0
0
0.00
0%
0
0
0
0.00
0%
福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表
序号
楼层、单元或楼房名称
计量单位
单价
建筑面积（M2）
可售面积（M2）
项目套数
可售套数
销售收入（元）
销售模式
备注
1
住宅
元/㎡
2050
184763
0
0
0
378764150
按建筑面积
2
沿街店面一层
元/㎡
13000
6916
0
0
0
89908000
按建筑面积
3
沿街店面二层
元/㎡
4000
6916
0
0
0
27664000
按建筑面积
4
小区店面一层
元/㎡
10000
1200
0
0
0
12000000
按建筑面积
5
小区店面二层
元/㎡
3000
1200
0
0
0
3600000
按建筑面积
6
车库
元/套
50000
9500
0
450
0
22500000
按项目套数
合计
0
0
0
0
0
534436150
福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表
序号
项目名称
成本（元）
合计（元）
第1年
第2年
第3年
1.
一、征地、拆迁、前期费
66259890
66259890
22086630
22086630
22086630
2.
二、建安造价
191948968
191948967.99
63982989.33
63982989.33
63982989.33
5.
三、其他税费
86766351.41
86766351.42
28922117.14
28922117.14
28922117.14
合计
344975209.41
344975209.41
114991736.47
114991736.47
114991736.47
福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表
序号
项目名称
成本（元）
合计（元）
第1年
第2年
第3年
1.
投资计划
344975209.41
344975209.41
114991736.47
114991736.47
114991736.47
2.
资金筹措计划
0
0
0
0
0
2.1
自有资金
0
0
0
0
0
2.2
借款
0
0
0
0
0
2.21
向银行贷款
0
0
0
0
0
福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表
序号
方案名称
地价（万元/亩）
土地费（万元）
项目成本（万元）
土地费比例（%）
销售收入（万元）
利润（万元）
投资利润率（%）
备注
1
方案1
100
6154.9
34497.52
17.84%
53443.62
18946.1
54.92%
2
方案2
120
7385.88
35728.5
20.67%
53443.62
17715.12
49.58%
3
方案3
140
8616.86
36959.48
23.31%
53443.62
16484.14
44.60%
4
方案4
150
9232.35
37574.97
24.57%
53443.62
15868.65
42.23%
5
方案5
180
11078.82
39421.44
28.10%
53443.62
14022.18
35.57%
6
方案6
200
12309.8
40652.42
30.28%
53443.62
12791.2
31.46%
7
方案7
220
13540.78
41883.4
32.33%
53443.62
11560.22
27.60%
8
方案8
240
14771.76
43114.38
34.26%
53443.62
10329.24
23.96%
9
方案9
260
16002.74
44345.36
36.09%
53443.62
9098.26
20.52%
10
方案10
280
17233.72
45576.34
37.81%
53443.62
7867.28
17.26%
11
方案11
300
18464.7
46807.32
39.45%
53443.62
6636.3
14.18%
12
方案12
320
19695.68
48038.3
41.00%
53443.62
5405.32
11.25%
13
方案13
340
20926.66
49269.28
42.47%
53443.62
4174.34
8.47%
14
方案14
360
22157.64
50500.26
43.88%
53443.62
2943.36
5.83%
15
方案15
380
23388.62
51731.24
45.21%
53443.62
1712.38
3.31%
16
方案16
400
24619.6
52962.22
46.49%
53443.62
481.4
0.91%
17
方案17
420
25850.58
54193.2
47.70%
53443.62
-749.58
-1.38%
福州市好景花园土地竞拍可行性报告敏感性分析表
方案名称
项目名称
基本数
变化1
变化2
变化3
变化4
变化5
变化6
变化7
变化8
变化9
变化10
方案1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
5
10
15
20
5
10
15
20
15
20
销售收入变化比例（%）
0
-5
-10
-15
-20
-10
-5
-10
-15
-10
-15
地价（万元/亩）
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
土地费（万元）
6154.9
6154.9
6154.9
6154.9
6154.9
6154.9
6154.9
6154.9
6154.9
6154.9
6154.9
项目成本（万元）
34497.52
36222.4
37947.27
39672.15
41397.02
36222.4
37947.27
39672.15
41397.02
39672.15
41397.02
销售收入（万元）
53443.62
50771.44
48099.26
45427.08
42754.9
48099.26
50771.44
48099.26
45427.08
48099.26
45427.08
利润（万元）
18946.1
14549.04
10151.99
5754.93
1357.88
11876.86
12824.17
8427.11
4030.06
8427.11
4030.06
投资利润率（%）
54.92
40.17
26.75
14.51
3.28
32.79
33.79
21.24
9.74
21.24
9.74
销售利润率（%）
35.45
28.66
21.11
12.67
3.18
24.69
25.26
17.52
8.87
17.52
8.87
方案2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
5
10
15
20
5
10
15
20
15
20
销售收入变化比例（%）
0
-5
-10
-15
-20
-10
-5
-10
-15
-10
-15
地价（万元/亩）
120
120
120
120
120
120
120
120
120
120
120
土地费（万元）
7385.88
7385.88
7385.88
7385.88
7385.88
7385.88
7385.88
7385.88
7385.88
7385.88
7385.88
项目成本（万元）
35728.5
37514.93
39301.35
41087.77
42874.2
37514.93
39301.35
41087.77
42874.2
41087.77
42874.2
销售收入（万元）
53443.62
50771.44
48099.26
45427.08
42754.9
48099.26
50771.44
48099.26
45427.08
48099.26
45427.08
利润（万元）
17715.12
13256.51
8797.91
4339.31
-119.3
10584.33
11470.09
7011.49
2552.88
7011.49
2552.88
投资利润率（%）
49.58
35.34
22.39
10.56
-0.28
28.21
29.18
17.06
5.95
17.06
5.95
销售利润率（%）
33.15
26.11
18.29
9.55
-0.28
22.01
22.59
14.58
5.62
14.58
5.62
方案3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
5
10
15
20
5
10
15
20
15
20
销售收入变化比例（%）
0
-5
-10
-15
-20
-10
-5
-10
-15
-10
-15
地价（万元/亩）
140
140
140
140
140
140
140
140
140
140
140
土地费（万元）
8616.86
8616.86
8616.86
8616.86
8616.86
8616.86
8616.86
8616.86
8616.86
8616.86
8616.86
项目成本（万元）
36959.48
38807.45
40655.43
42503.4
44351.38
38807.45
40655.43
42503.4
44351.38
42503.4
44351.38
销售收入（万元）
53443.62
50771.44
48099.26
45427.08
42754.9
48099.26
50771.44
48099.26
45427.08
48099.26
45427.08
利润（万元）
16484.14
11963.99
7443.83
2923.68
-1596.48
9291.81
10116.01
5595.86
1075.7
5595.86
1075.7
投资利润率（%）
44.6
30.83
18.31
6.88
-3.6
23.94
24.88
13.17
2.43
13.17
2.43
销售利润率（%）
30.84
23.56
15.48
6.44
-3.73
19.32
19.92
11.63
2.37
11.63
2.37
方案4
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
5
10
15
20
5
10
15
20
15
20
销售收入变化比例（%）
0
-5
-10
-15
-20
-10
-5
-10
-15
-10
-15
地价（万元/亩）
150
150
150
150
150
150
150
150
150
150
150
土地费（万元）
9232.35
9232.35
9232.35
9232.35
9232.35
9232.35
9232.35
9232.35
9232.35
9232.35
9232.35
项目成本（万元）
37574.97
39453.72
41332.47
43211.22
45089.96
39453.72
41332.47
43211.22
45089.96
43211.22
45089.96
销售收入（万元）
53443.62
50771.44
48099.26
45427.08
42754.9
48099.26
50771.44
48099.26
45427.08
48099.26
45427.08
利润（万元）
15868.65
11317.72
6766.79
2215.86
-2335.06
8645.54
9438.97
4888.04
337.12
4888.04
337.12
投资利润率（%）
42.23
28.69
16.37
5.13
-5.18
21.91
22.84
11.31
0.75
11.31
0.75
销售利润率（%）
29.69
22.29
14.07
4.88
-5.46
17.97
18.59
10.16
0.74
10.16
0.74
方案5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
5
10
15
20
5
10
15
20
15
20
销售收入变化比例（%）
0
-5
-10
-15
-20
-10
-5
-10
-15
-10
-15
地价（万元/亩）
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
土地费（万元）
11078.82
11078.82
11078.82
11078.82
11078.82
11078.82
11078.82
11078.82
11078.82
11078.82
11078.82
项目成本（万元）
39421.44
41392.51
43363.58
45334.66
47305.73
41392.51
43363.58
45334.66
47305.73
45334.66
47305.73
销售收入（万元）
53443.62
50771.44
48099.26
45427.08
42754.9
48099.26
50771.44
48099.26
45427.08
48099.26
45427.08
利润（万元）
14022.18
9378.93
4735.68
92.42
-4550.83
6706.75
7407.86
2764.6
-1878.65
2764.6
-1878.65
投资利润率（%）
35.57
22.66
10.92
0.2
-9.62
16.2
17.08
6.1
-3.97
6.1
-3.97
销售利润率（%）
26.24
18.47
9.85
0.2
-10.64
13.94
14.59
5.75
-4.14
5.75
-4.14
方案6
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
投资变化比例（%）
0
5
10
15
20
5
10
15
20
15
20
销售收入变化比例（%）
0
-5
-10
-15
-20
-10
-5
-10
-15
-10
-15
地价（万元/亩）
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
200
土地费（万元）
12309.8
12309.8
12309.8
12309.8
12309.8
12309.8
12309.8
12309.8
12309.8
12309.8
12309.8
项目成本（万元）
40652.42
42685.04
44717.66
46750.28
48782.9
42685.04
44717.66
46750.28
48782.9
46750.28
48782.9
销售收入（万元）
53443.62
50771.44
48099.26
45427.08
42754.9
48099.26
50771.44
48099.26
45427.08
48099.26
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