安置小区建设项目商业计划书.docx
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安置小区建设项目商业计划书
安置小区建设项目可行性研究报告
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第一章总论…………………………………………………………2
第二章市场分析与预测……………………………………………10
第三章项目建设的优势条件及投资区域环境分析………………29
第四章工程技术方案及工程环境分析……………………………31
第五章组织与管理…………………………………………………34
第六章株董路安置小区小区建设规模及规划设计………………35
第七章项目实施进度………………………………………………36
第八章财务与投资评估……………………………………………37
第九章项目的社会效益分析………………………………………41
第十章投资风险与存在问题………………………………………41
第十一章项目的综合分析与结论…………………………………43
第一章总论
1.1基本情况
（1）项目暂定名称：
某某株董路安置小区
（2）项目建设单位：
某某市诚建房地产开发有限公司
（3）项目所在地：
某某区快速环道东环线段。
（4）项目主要内容：
该项目由某某市诚建房地产开发有限公司
开发建设。
容积率1.49,总占地面积13999.77平方米，其中4378.06平方米为代征道路。
该项目计划建成某某市安置房房社区，解决本市部分中低收入人群及拆迁户住房困难。
本次报告主要对项目建设可行性进行研究，以供决策者参考。
（5）项目估算总投资额为5887万元。
（6）项目建设进度安排：
项目建设期计划18个月。
2012年8月底前完成项目前期工作，2012年年底动工兴建，2014年中以前全面竣工交付。
1．2项目建设的必要性
（1）住房市场三者并存适合国情 ，具有社会保障性。
我国住房市场走的是商品房、经济适用房及廉租房三者并存的模式。
幅面最宽的是广大中低收入家庭。
按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%至80%，如此的高比例显见其社会保障功能。
2004年5月13日，建设部、发改委、国土资源部和中国人民银行联合下发文件《经济适用住房管理办法》并正式施行。
明确经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
2005年4月30日，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，在第一条强化规划调控，改善住房供应结构中强调“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主。
第六条为加强经济适用“住房建设，完善廉租住房制度，可见国家坚定执行并提高百姓住房保障的决心。
可见经济适用房的特殊性、必要性及重要性。
依我们现有国情，中低收入家庭阶层庞大，是无法以纯福利分房、完全依赖政府的补帖完成，故中央政府提出经济适用房，才能从根本上解决百姓住房问题。
而实际上经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，目前只有4.61%。
供给市场的严重失衡。
自1998年，为解决广大中低收入家庭住房困难，中央政府提出“建设经济适用住房”，明确其是具有社会保障性质的政策性（政策优惠）商品房，开发商以微利价出售给广大中低收入家庭。
它具有经济性和适用性的特点。
经济适用房以“微利”原则激活市场，同时保障社会住房体系，这正是我国关于《城镇住房制度改革，加快住宅建设》的思想体现，以期最终完成居者有其屋的目标。
经济适用房的出发点和目的，就是让广大百姓居者有其屋。
（2）建好株董路安置小区小区利于本市房价调控。
2011年4月份开始的以“稳定房价”为目标的房地产调控已两年多了，从统计数据看，房价攀升的局面依然在我市不同程度地存在。
为什么？
其实问题就出在“稳定”上。
从2005年3月26日的国务院出台的调控房价的八点措施和5月11日的关于抑制房价过快上涨的文件看，“稳定”是政府政策的出发点，政府不希望房价上涨或是下跌。
但从各国经验来看，房地产市场的“软着陆”是一场充满悬念的棋局。
我们首先从房地产市场的价格形成机制说起。
房地产市场与一般商品市场是不一样的，对于房地产而言，正常的“需求”当然是住居、办公、商业等，但它除了可以满足人们住居等的消费需要之外，还可以成为投资品，可以收取租金或再出售，赚取买卖的差价。
这样，房地产的“需求”就包含了两个不同的内容，一个是消费需求，一个是投资需求。
正因为房地产具有投资品的特性，使得它们的价格形成机制和一般商品有较大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法来分析房地产市场。
一般商品价格均衡理论认为，在自由竞争的市场，一种商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。
如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。
但投资品的价格决定不遵循上述规律，投资品的价格决定于未来的收益预期。
投资品的市场没有均衡点，更不存在均衡价格。
对于投资品而言，预期价格上涨则需求增加，预期价格下跌则需求减少。
对于具有市场投资经验的人都知道，所谓的“预期价格”主要是根据历史的价格走势来判断的。
简单来说就是，如果最近一段时间市场是上涨的。
那么，“预期价格”就是上涨的；反之，如果最近市场价格下跌，则“预期价格”就是下跌的。
因此，在投资品市场，市场的需求和价格走势是正相关关系：
价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。
而房地产市场的供给和需求则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资“需求”会成为“供给”，市场价格会进一步下跌。
因此，我们简单概括投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：
当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。
如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。
反之亦然。
正是房地产市场的这种特殊的价格形成机制的作用，使房地产市场表现为暴涨暴跌的特点。
当一个城市的房地产市场出现了上涨趋势之后，房价会越涨越快，导致泡沫产生；而一旦房市的价格拐点出现，市场会出现抛售局面，房价会跌，市场信心丧失，需要很长时间才能修复。
时下，面对钢铁等行业的产能过剩，对房价的调控似乎已经陷入了两难境地：
如果对房地产市场下狠手，则部分行业的产能过剩会更加突出；如若不然，普通民众的住房问题则难以解决。
有个一箭双雕之计，那就是大幅度增加经济适用房和廉租房建设。
（3）建好株董路安置小区小区，是进一步改善某某市中低收入人群居住环境的一步要棋。
某某市房地产市场活跃，房价连年看涨，各类楼盘的开发、销售、物业管理均呈现良性发展的势头，广大市民的住房条件得到了大幅的改善与提升。
2010年、2012年两年内某某市累计完成经济适用房建设面积达20万余平方米，安排低收入家庭1500余户，投入廉租住房建设资金1113万元，享受廉租住房政策的有857户，这一系列举措深入人心，市场反应良好。
但是还有部分中低收入人群住房条件需要改善，建好株董路安置小区小区的目的就是进一步改善中低收入人群的住房条件。
（4）建设好株董路安置小区小区，能促进拆迁安置工作，落实“某某市10件实事”。
经济适用住房和廉租住房建设连续两年列入省8件实事和某某市10件实事。
随着某某市房地产发展，拆迁安置工作也随之成为社会问题之一，建好南华小区，作为某某拆迁安置点之一，能够完善拆迁安置工作。
据不完全统计，某某市近五年内拆迁户尚未安置的住户有近1600户，其中南区有近600户，东区400余户，河西300余户，北区200余户，未来两年还将新增大量的拆迁户。
而这些待安置拆迁户，目前还没有一个妥善的安置地点。
建好株董路安置小区小区，能够促进拆迁安置工作的完善、落实“某某市10件实事”。
总之，建设南华经济房小区，是可行的，也是十分必要的。
1.3项目目前工作进展
项目从2007年年初开始筹备到现在已进行了以下前期准备工作：
一是组织市场调研人员先后多次赴长沙、广州等地考察，从他们那里取得了兴建经济适用房以及廉租房的规划、规模、销售、管理工作方面的经验。
二是对本市房地产市场进行了深入的调查，就如何建设和开发好株董路安置小区小区作了深入细致的分析和研究。
三是成立了株董路安置小区小区开发建设筹建班子、策划推广班子。
四是完成了株董路安置小区小区早期走向及建成后物业管理的构思，在多次向有关专业咨询机构和专业技术人员咨询后，对项目的规划构想和定位，有了统一的认识。
五是调配、招聘专业人才投入到本项目的规划中。
1.4本报告的研究依据与范围
（1）研究依据
1、各级政府对建设经济适用房的指示精神和有关会议的决定、文件、批示。
2、工业与民用建筑可行性研究深度要求。
3、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目评价方法与参数》。
4、建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》。
5、其它有关专业设计规范。
6、项目承办单位提供的有关市场分析、设计方案、调研数据等其它相关资料。
（2）研究范围
本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、市场分析与预测、建设地点与建设条件、土地利用及拟建规模、工程技术方案、消防工程与人防工程、环保及节能、项目管理与建设进度、投资估算与资金筹措、投资效益分析等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和有关部门作投资决策参考。
1.5项目主要功能及目标定位
1.5.1项目的功能定位
某某株董路安置小区小区在目标定位上，就是从提升城市品位、进一步改善中低收入群住房条件的实际问题、调控房价等目的出发，利用项目自身的开发优势，以优良的物业管理模式，即大型住宅小区规模与配套开发，作为本项目的市场目标定位，从而形成辐射某某南区南华片区及某某市，并利用开发组合优势，使该项目一开始就处于优势地位，为更多的中低收入人群提供良好的居住条件，为整个某某房地产稳步发展起到调控作用。
具体设想如下：
（1）中小户型为主
主要以建设60至90平方米的中小户型为主。
（2）规划安置房建设规模为21亩。
（3）进入市场化运作程序
引进专业销售团队，严格把控购买程序，真正让有实际需要的人群才能入住小区，使本项目进入市场化运作。
（4）引进公交线路，保障入驻人群出行便利。
（5）景观环境达到中档楼盘标准。
（6）以多层建筑为主，适当配比车位、社区商铺，引进专业物业管理公司，配套运动场地、会所、老年人活动中心、医疗机构等，形成社区文化。
（7）规划为总户数150户的人文社区。
1.5主要技术经济指标（详见下表）
序号
名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
㎡
13448.5
2
总建筑面积
㎡
19880
3
建筑结构
砖混
4
建筑层
层
多层
5
总投资额
万元
6
建设期
月
18
7
开发营销收入
万元
8
税前利润
万元
9
自留物业
㎡
10
提供就业岗位
位
300
11
停车场
㎡
第二章市场分析与预测
本项目拟建成某某经济适用房，从理论上来看，起点要求是较高的，开始必定有一个市场推广的过程，在市场化运作上必定有一个成长、成熟的过程，在实行未来物业管理工作方面也有一个探索过程。
所以，本项目的建设将成为一个带有某某房地产市场特色的住宅性开发项目，不仅是以安置房为建设基础，而且还将以地产业的开发作为依托。
从项目形成的实际情况看，此项目的开发前景与房地产业发展有较大的关联。
因此，本报告首先从作为经济适用房项目的角度来分析其自身发展趋势，然后再从地产业的角度来分析项目市场前景和建设的可行性。
本章内容是建立在项目实际情况基础上的一种综合分析。
2.1经济适用房发展趋势分析
2.1.1建设经济适用、美观、高质量的经济适用房
经济适用房的质量要素应包括环境要素、施工管理、物业管理、价
格要素、科技含量、小区文化等综合质量。
如何建设经济适用、美观
高质量的经济适用房呢？
概括地讲应具备以下几个方面：
优美的居住环境。
居住环境包括自然环境和文化环境。
自然环境是指住宅小区的空气洁净度、噪声干扰程度、地理环境、绿化美化程度等。
如依山傍水、闹中取静、小桥流水、曲径通幽、鸟语花香都是优美的自然环境。
居住在这样的环境中，使人心旷神怡、延年益寿。
文化环境是住宅小区内的学校、文化设施及周围的文化氛围。
良好的文化环境，对于提高人的文明程度、综合素质以及后代的培养教育有着很大的作用。
现阶段的购房者，不再满足于“经济实用”，构成决定的因素越来越全面：
子女入托、上学、居民购物、交通便利、小区绿化等等。
因而，要彻底改变以往先建房后作环境设计的传统做法，从住房设计之初就将环境设计纳入总体规划设计，追求环境设计的品位，创造居住环境与艺术的完美融合。
优良的施工质量。
优良的施工质量包括新颖的设计、精心的施工、严格的要求、规范的管理和过硬的质量。
科学的、新颖的设计本身就有很高的文化含量，是形成优良住宅的一个重要组成部分。
在施工质量的管理和监督中，对建筑材料、构配件、设备等使用；工程质量的仲裁、质量事故的处理；国家的规范、规程、标准的制订与修订工作；新结构、新技术、新产品的应用，质量检测及管理部门的具体要求与标准，这是质量保证必不可少的。
优惠的住房价格。
住房开发的成本应通过不断优化设计方案，使设计方案既外形美观，又经济适用。
在项目开发前期认真进行设计方案的优化比较，是挖掘成本潜力的重要环节，力求设计方案的最合理、最经济，加强工程管理来控制成本。
工程管理科学与否，对工程成本控制有着直接的影响，通过科学的工程管理，实现在工程投资、质量、工期上的有效控制，可以获得更大的经济效益。
做好工程招标工作，材料设备的选择采购要合理，达到降低造价之目的。
优先的智能配置。
智能住房是理想的生活办公场所。
它应具备以下几个重要特征：
一是舒适、安全、方便的居家环境，电视监视、电子巡更、防盗报警、求助呼叫、“三表”出户、IC卡计费。
二是快速准确的内外信息交换；IP电话、楼宇对讲系统。
三是丰富多彩且高质量的文化娱乐设施，视频点播、家庭电脑、加密电视、信息家电。
四是多种教育和家庭服务项目：
远程教育、网上购物。
优质的物业管理。
优良的施工质量、优秀的居住环境中住房质量的硬件。
那么，优质的物业管理则是住房质量的软件。
优质的物业管理不仅要保证广大住户电、水、煤、气的正常供应，房屋、电器、水暖设备的及时修缮，住宅小区的环境整洁、花草树木的管理，而且要为广大住户创造一个安全、舒适、欢乐祥和的生活环境，体现对住户的关爱。
物业管理应尽早介入，着眼将来；在服务中管理，寓管理于服务之中。
优秀的小区文化。
小区文化既包括区内的文化设施，也包括区内的各种文化体育活动。
由物业管理公司牵头或由业主自行组织文化活动，开展书法、摄影、卡拉OK比赛，以及各种球类竞赛，中老年人太极拳、健身操、时装表演等。
更高层次的小区文化在于实现住宅智能化和网络化。
2.1.2经济适用房以租代售将是未来发展的方向
建设部有关负责人日前表示，经济适用房以租代售将是未来发展的方向。
廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三个等级将共同组成实物型的住宅保障体系。
按照建设部官员的说法，在新方案中，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。
长期以来，在我国的住宅保障体系中，经济适用房一直担纲主角，但其近年来开发比重却连续下滑。
根据国家发改委提供的数据，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降5%。
但问题还不仅仅局限于数字的表象。
在经济适用房中，我们嗅到了某种“变质”的味道。
拥有私家车的人住进了经济适用房，一些住经济适用房的人购买了第二套房子，甚至购买经济适用房的拆迁指标成为了令市场翘首的稀缺资源。
渐渐变味的经济适用房动摇了其为中低收入者服务的宗旨和社会公平，使人们质疑：
我们的住宅保障制度究竟保障了谁？
业内人士分析，现行经济适用房制度的症结主要在于我国个人信用体制尚未健全，甄别出应当受到经济适用房制度保障的人群，需要付出高昂的监管成本，同时，在经济适用房的审批层面，存在巨大的寻租空间。
如果无法有效遏制某些中高收入人群购买经济适用房，那么住房保障很可能就是形同虚设。
而以租代售的方式，在相当程度上，可以缩减这种寻租空间。
另外，现行的经济适用房制度缺乏退出机制，在新的住宅保障体系方案中，租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。
以租代售因为具备退出机制，显得更为科学。
一方面，这可以使政府有限的公共财政支出更能用在刀刃上；另一方面，也在一定程度上防止经济适用房“变质”，更有效地保障中低收入人群的住房需求。
不过业内人士认为，经济适用房以租代售，目前还只是一种方向，具体操作细则尚待研究出台。
比如，面对现在普遍100平米以上的经济适用房，普通商品房90平米的户型限制是否会同样有效？
政府在兴建租赁经济适用房时，应当聚焦于每年新增的量，还是城市规划和经济适用房总量的控制？
在租赁定价方面，又如何有效区分不同收入人群的不同需求？
政策效果的实现和这些问题的解答紧密相关。
我们的社会不可能让所有的人都买得起房，也不可能让所有的家庭不分收入差别都用市场化的方式解决住房问题，发展住房市场与住房保障是两个不同的命题。
经济适用房以租代售的新政在完善后者方面，无疑向前迈进了一步，但这段路还很长。
2.1.3建设部政策研究中心:
经济适用房制度绝不会取消
经济适用住房制度自1998年实施以来，虽然存在这样或者那样的问题，但这些年来确实解决了很多中低收入阶层的住房问题。
健全我国的住房保障制度是下一步住房建设的重点，在这个前提下，建设部正在考虑将采取四项措施促进租赁市场的发展，其中包括：
拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场；研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租；发展租赁型的经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用房和廉租住房制度的衔接；研究建立房屋租赁统一管理机制。
“经济适用住房制度不可能取消！
只不过，下一步经济适用住房的建设、销售等机制会有变化。
第三章项目建设的优势条件及投资区域环境分析
3.1建设的优势条件
（1）政策优势，政府出台相关政策，鼓励以开发公司作为开发主体建设安置房小区，目的士改善中低收入人群住房条件。
（2）有优势的地理位置。
本项目位于株某某区快速环道东环线，东接东环线，西接1815线，符合开发大型住宅小区的用地要求。
3．2投资区域环境分析
首先从宏观经济环境方面来看，2012年是国民经济和社会发展的关键年份，在中央发布的“十二五规划纲要”文件中特别提到“要着力解决、特别关注低收入阶层的衣食住行、要健全普通商品房、商品住宅与经济适用房、廉租住房相结合的城镇住房体系。
住房问题在去年以来已经成为全社会关注的焦点，如何解决住房难问题、买房难问题，实际上一个很重要的方面，就是政府要积极投入、积极参与来健全普通住房、经济适用房和廉租住房，为低收入阶层提供条件，”等等。
据此可知，国家住宅发展的政策有利于本项目的建设。
3.3项目选址与地理环境分析
3.3.1项目地理位置
本项目地处某某某某区快速环道东环线，同边拥有中小学、医院、银行、公园等配套，适合大型住宅社区的建设条件。
3.3.2项目地位
目前，株董路安置小区小区的开发建设已引起各级领导高度重视，而且筹建机构也计划在短期内完成规划图委托设计，目前项目前期工作已得到多方关注。
从社会发展和经济发展来看，项目建成后，可以提升城市品位、改善某某市中低收入人群居住条件。
3.3.3项目选址
（1）根据新修编的城市建设规划和筹建机构初步研究确定的用地方案，株董路安置小区小区选址在“某某区快速环道”。
（2）该址地理位置优越，出行便利。
（3）该址的选择符合某某市住宅发展规划。
第四章工程技术方案及工程环境分析
4.1工程技术方案
4.1.1规划设计理念
项目建筑整体外观设计以简洁、现代风格为基调，突出社区氛围，造型上应体现中西现代建筑文化结合之经典，社区内中心广场初步构想采取标志性钟楼，豪气自然格调，外立面进行有特色的装饰设计，色彩的独特配置和线条的虚实对比衬托出空间的流通渗透，多用清浅色调的外立面装修，在平宽阔的布置下使建筑群体气势恢宏，具有强烈的现代感和视觉吸引力。
建筑物内部设计力求体现起居生活等功能的协调统一，既留有足够的活动空间又考虑各功能的实用性。
建筑设计可采用开放性设计理念，营造与自然和谐统一的人性化风格，利用时间、空间的艺术与建筑整体组织构成完美的主体公共景观系统，带给人们清新舒适的感受。
4.1.2抗震设防与结构方案
1、抗震设防
根据《中华人民共和国防震减灾法》和《中华人民共和国地震强度区划表》本地区低于六度，可按相关规范进行设计。
2、结构方案
该项目整体设计力求体现超前性与先进性，主体建筑采用框架结构，外墙根据立面造型进行特色装饰。
4.1.3给排水工程
该址所用水电系统属城区供水、供电网。
株董路安置小区小区建成后，所需水量水压并不会造成对城市生活的影响。
4.1.3供配电
建筑物应按有关规定和要求设置避雷及接地保护装置。
接地电阻应符合规定值。
配电及照明系统的电线电缆应采用暗设方式。
4.1.4消防
本项目消防工程设计和建设应严格按照《中华人民共和国消防法》和国家有关建筑防火规范执行，根据《民用建筑设计防火规范》分类进行设计。
4.1.8水土保持
该项目在施工过程中势必会造成少量的水土流失，因此，应认真贯彻实行《水土保持法及其实施条例》，严格按照水土保持的有关规范执行，并请有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审定。
在施工中，要尽量减少水土流失，竣工后应尽量种植花草树木，以防止水土流失。
4.1.9人防
该项目人防工作应认真贯彻执行《中华人民共和国人民防空法》，在建筑设计与施工中严格按照人防工程规范执行。
4.2环境保护、绿化、节能
4.2.1环境保护
（一）环境保护
环境保护是我国一项基本国策，该项目应严格按照《中华人民共和国环境保护法》有关规定，制订具体的环境保护评估报告，并报环境保护管理部门审定。
1、施工中的环境保护
本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围环境会造成污染。
因此应尽可能使用噪声较小的施工设备，尽量避免夜间施工，以免噪音扰人，对粉尘拟采用喷水除尘。
2、项目建成后的环境保护
本项目本身没有大的污染源，主要污染来自生活污水和。
要做好以下几个方面的环保工作：
A、控制新的污染源的产生
B、实行雨水，污水分流排放，污水经过污水处理系统处理后达标排放。
C、防止超强度噪音和大气污染。
噪音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪音，在设备选型时采用低噪音设备。
D、实现垃圾袋装化。
垃圾采用定点堆放，专人及时清理，保证环境清洁卫生。
4.2.2绿化
本项目的绿化应布置到位，随项目投产，同时施工完毕。
绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊的作用，它不仅美化环境，还具有较好的调温、调湿、降低污染等功能。
因此，根据该项目的特点，绿化设计方案拟以乔木与灌木相结合，落叶树与常青树相结合的原则，在道路两旁、围墙内及其它可绿化的地方都种植乔木和灌木。
4.2.3节能工程
充分提高能源利用率。
节约能源是每个工程项目都应积极遵循的准则，在设计和施工中应予以高度重视，并积极采取措施提高能源利用率。
设计时应严格护照《公共建筑节能设计标准》进行设计。
第五章组织与管理
5.1组织工作
5.1.1组织
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