世联第一季度北京楼市供应状况分析报告.docx

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世联第一季度北京楼市供应状况分析报告

世联：

2005年第一季度北京楼市供应状况分析报告

一、第一季度楼市供应状况

2005年第一季度，北京总共新开楼盘60个，其中全新开盘项目26个，旧项目的后续开盘34个。

总建筑面积416.5万平方米，总供给面积（可售面积）307.7万平方米。

从时间分布来看，第一季度新开楼盘主要集中在3月份，3月份新开楼盘36个，占全部的60%；1月份新开楼盘19个，二月份新开5个。

从行政区域来看，新开楼盘主要集中在朝阳区、海淀区和丰台区，三个行政区新开楼盘占第一季度全部新开楼盘的71.7%。

具体来讲，新开楼盘主要集中在青年路区域（8个）、望京区域（5个）、双井区域（4个）、马家堡区域（4个）、亚运村（3个）、朝阳北路区域（3个）和新世界商圈（3个），7个区域新开楼盘占第一季度全部新开楼盘的50.0%。

从物业类型来看，新开楼盘主要以"普通住宅"为主，所占比例为63.3%，其次是"公寓"，所占比例为16.7%。

（一）区域分布情况

1、大区域分布

从整体来讲，可以将整个北京市场划分为城区、近郊区和远郊区三个大区域市场。

监测结果显示，第一季度，北京房地产市场新开楼盘有八成集中在城区内，即集中在朝阳、海淀、丰台、宣武、西城等城八区中。

近郊区（通州区、房山区、门头沟区、大兴区、昌平区、顺义区）和远郊区（怀柔区、延庆县、平谷区、密云县、东燕郊）新开楼盘量所占比例不足20%。

2、行政区域分布

监测结果显示，第一季度北京新开楼盘主要分布在朝阳区，所占比例为52%，其次是海淀区，所占比例为12%，丰台区新盘量占全部新开量的8%。

3、城区分布

监测结果显示，第一季度新开楼盘中，83%集中在城八区中。

其中，城市中心区新开楼盘占全部新开量的46%；其次是东北区，占了20%。

从具体的片区来看，新开楼盘以青年路区域、望京区域、双井区域、马家堡区域、朝阳北路区域及新世界商圈为主，各个片区市场新开楼盘的情况详见下图。

（二）物业类型分布

监测结果显示，第一季度新开楼盘以普通住宅为主，所占比例为64%，其次是公寓，所占比例为17%，还有10%的别墅。

从数据可以看出，第一季度市场的发展依然是以普通住宅为主。

从大区域来看，城区中，新开普通住宅32个，公寓也主要集中在城区中，有9个。

从城区来看，普通住宅主要集中在城市中心区，有14个项目，其次是东北区，有6个，西北区和西南区分别有5个项目；公寓也都集中在城市中心区，有5个项目。

（三）供给面积分布

1、建筑面积分布

2005年第一季度，北京房地产市场新开楼盘总建筑面积416.5万平方米，81.3%集中在城区中，城区总建筑面积达到338.7万平方米。

近郊区新开楼盘的总建筑面积为43.8万平方米，远郊区为34.1万平方米，所占比例分别为10.5%和8.2%。

从行政区域的分布来看，50.3%集中在朝阳区，其次是海淀区，建筑面积为58.8万平方米，占第一季度全部建筑面积的14.1%。

建筑面积在20万平方米以上的区域还有密云区、丰台区和大兴区。

从城区的分布情况来看，153.2万平方米的建筑面积集中在城市中心区，占全部新开楼盘建筑总面积的36.8%，其次是东北区，建筑面积为70.1万平方米，所占比例为16.8%，西北区、西南区和东南区的建筑总面积分别为58.8万平方米、44.3万平方米和12.3万平方米，所占比例分别为14.1%、10.6%和3.0%。

从监测结果来看，城区中普通住宅的总建筑面积达到216.3万平方米，占全部新开楼盘建筑总面积的一半；近郊区和远郊区中，普通住宅的建筑面积分别为20.3万平方米和29.0万平方米。

别墅主要集中在城区和近郊区中，建筑面积分别为25.9万平方米和20.0万平方米。

 2、供给面积分布

2005年第一季度，北京房地产市场总供给面积（可售面积）为307.7万平方米，其中，城区供给面积为249.4万平方米，占第一季度总供给面积的81.1%。

从行政区域来看，朝阳区的供给面积最大，为157.7万平方米，其次是海淀区、密云区、丰台区和崇文区，总供给面积分别为34.8万平方米、23.1万平方米、15.4万平方米和15.0万平方米。

从城区来看，城市中心区的总供给面积达到127.7万平方米，其次是东北区，总的供给量为41.6万平方米；西北区和西南区的供给量均在33万平方米左右。

从片区市场来看，供给量主要集中在青年路区域、密云区、望京区域、双井区域等片区市场，这四个片区市场的总供给面积均超过了20万平方米。

另外，朝阳北路区域、新世界商圈和CBD区域等三个片区市场的总供给面积达到15万平方米。

从物业类型来看，普通住宅供给面积为190.7万平方米，占总供给面积的62.0%，其次是公寓，供给面积为47.6万平方米，占全部供给面积的15.5%。

各类物业的供给面积详见下图。

（四）供给价格分布分

析结果显示，第一季度，北京房地产市场楼市平均价格为￥8164.0元/平方米。

各类物业类型的平均价格详见下图。

从大区域的价格分布来看，普通住宅的平均价格依城区?

近郊区?

远郊区的顺序递减，城区普通住宅的平均价格为￥6760元/平方米，高于总体平均价格；近郊区和远郊区普通住宅的平均价格分别为￥2867元/平方米和￥2399元/平方米。

城区公寓的平均价格为￥10533元/平方米，近郊区为￥6000元/平方米。

别墅的平均价格，依近郊区?

城区远?

郊区的顺序递减，近郊区别墅的平均价格为￥9750元/平方米，城区为￥7000元/平方米，远郊区为￥4500元/平方米。

从城区的价格分布来看，东南区普通住宅价格最高，为￥7900元/平方米，其次是城市中心区，为￥7537元/平方米。

（五）不同物业类型市场简析

1、普通住宅市场

监测结果显示，第一季度北京房地产市场的发展依然是以普通住宅为主，新开楼盘数量为38个，占全部新开楼盘量的63.3%；总建筑面积为265.6万平方米，占全部新开楼盘建筑面积的63.8%；总供给面积（可售面积）为190.7万平方米，占全部供给面积的62.0%，平均价格为￥6108元/平方米。

表1第一季度普通住宅市场基本指标

指标

新开楼盘数量

总建筑面积

总供给面积

平均价格

数量

38个

265.6万平米

190.7万平米

￥6108元/平米

比例%

63.3

63.8

62.0

－

2、公寓市场

监测结果显示，第一季度北京房地产市场公寓新开楼盘数量为10个，占全部新开楼盘量的16.7%；总建筑面积为65.1万平方米，占全部新开楼盘建筑面积的15.6%；总供给面积（可售面积）为47.6万平方米，占全部供给面积的15.5%，平均价格为￥10080元/平方米。

表2第一季度公寓市场基本指标

指标

新开楼盘数量

总建筑面积

总供给面积

平均价格

数量

10个

65.1万平米

47.6万平米

￥10080元/平米

比例%

16.7

15.6

15.5

－

（六）重点片区市场简析

1、青年路区域

青年路区域是第一季度所有片区市场中新开楼盘最多的片区。

第一季度，青年路区域新开楼盘8个，全部为住宅物业，主要为普通住宅和公寓两个类型。

表3第一季度青年路片区市场基本指标

指标

新开楼盘数量

总建筑面积（万平米）

总供给面积（万平米）

平均价格（￥元/平米）

数量

普通住宅

公寓

普通住宅

公寓

普通住宅

公寓

普通住宅

公寓

7个

1个

61.6

3.1

49.7

3.0

6129

6880

比例%

18.4

10.0

23.2

5.0

26.1

6.3

－

2、望京区域

第一季度望京区域新开楼盘5个，在所有片区市场新开楼盘中排名第二位。

新开楼盘中，以普通住宅、写字楼和公寓为主。

表4第一季度望京片区市场基本指标

指标

新开楼盘数量

总建筑面积（万平米）

总供给面积（万平米）

平均价格（￥元/平米）

数量

普通住宅

写字楼

公寓

普通住宅

写字楼

公寓

普通住宅

写字楼

公寓

普通住宅

写字楼

公寓

3

1

1

18.0

1.7

7.6

17.0

1.1

4.6

7585

8700

8500

比例%

7.9%

20.0%

10.0%

6.8%

36.5%

11.7%

8.9%

27.2%

9.7%

－

二、第一季度土地市场状况

第一季度，北京房地产市场通过"招、拍、挂"成交的土地面积共计38.97万平方米，其中建设用地26.47万平方米，规划建筑面积81.83万平方米，成交总价25.2亿元。

从大区域来看，第一季度成交的土地基本上集中在城八区内，成交总面积为23.93万平方米，所占比例为61.4%；近郊区成交土地面积14.14万平方米，所占比例为36.3%；远郊区只有9000平方米的土地成交，所占比例2.3%。

从行政区域来看，第一季度昌平区土地成交量最大，为14.14万平方米，其次是朝阳区，成交量为13.20万平方米，海淀区成交量为4.60万平方米，排在第三位。

其他各区土地成交情况详见下图。

三、第一季度报纸广告投放情况

（一）报纸媒体广告投放量

1、不同报纸媒体的广告投放情况

对北京晨报，北京青年报，北京晚报，北京信报，京华时报，精品购物指南，新京报等七大主流报纸媒体房地产广告投放情况的监测结果显示，第一季度，七大报纸媒体中见报楼盘总数总计231个，广告投放总条数为821条，广告版面为116.4版。

从项目的投放情况来看，91.4%为2005年1月1日前开盘的项目，2005年第一季度开盘项目的广告投放量只有8.6%。

2、不同物业类型报纸媒体广告投放情况监测结果显示，2005第一季度的广告投放中，别墅的见报数量为14。

办公物业的见报数量为17，商业办公的见报数量为3，商业物业的见报数量为10，住宅办公为3，住宅物业为175，综合楼为12，其中较住宅物业比较多，占的比率很大，接近80%。

（二）报纸媒体广告投放版面

从各大报纸媒体的房地产广告投放版面情况来看，投放在北京青年报上的广告，基本上是以"整版"和"半版"为主，整版投放量为65版，半版投放量为71版；与北京青年报投放版面量几乎相等的北京晚报，广告投放基本上是以"1/16版"和"1/32版"为主，版面量分别为44版和46版。

其他报纸媒体广告投放版面的情况详见下图所示。

（三）第一季度新开楼盘报纸媒体广告投放版面

监测结果显示，第一季度新开楼盘的报纸媒体广告投放版面量排名前10位的项目分别是SOHO尚都、国美第一城、特区808、国美家园二期、CASA、博雅国际中心、新怡家园东区、珠江国际城三期、山水文园三期、乐成国际、顺驰领海三期领海波尔多。

其中，版面量最大的是SOHO尚都，版面量为49，其次是国美第一城，版面量为19。

广告投放版面量前10位的项目的投放情况详见下图。