世联第一季度北京楼市供应状况分析报告.docx

1、世联第一季度北京楼市供应状况分析报告世联：2005年第一季度北京楼市供应状况分析报告一、第一季度楼市供应状况2005年第一季度，北京总共新开楼盘60个，其中全新开盘项目26个，旧项目的后续开盘34个。总建筑面积416.5万平方米，总供给面积（可售面积）307.7万平方米。从时间分布来看，第一季度新开楼盘主要集中在3月份，3月份新开楼盘36个，占全部的60%；1月份新开楼盘19个，二月份新开5个。从行政区域来看，新开楼盘主要集中在朝阳区、海淀区和丰台区，三个行政区新开楼盘占第一季度全部新开楼盘的71.7%。具体来讲，新开楼盘主要集中在青年路区域（8个）、望京区域（5个）、双井区域（4个）、马家堡

2、区域（4个）、亚运村（3个）、朝阳北路区域（3个）和新世界商圈（3个），7个区域新开楼盘占第一季度全部新开楼盘的50.0%。从物业类型来看，新开楼盘主要以普通住宅为主，所占比例为63.3%，其次是公寓，所占比例为16.7%。（一）区域分布情况1、大区域分布从整体来讲，可以将整个北京市场划分为城区、近郊区和远郊区三个大区域市场。监测结果显示，第一季度，北京房地产市场新开楼盘有八成集中在城区内，即集中在朝阳、海淀、丰台、宣武、西城等城八区中。近郊区（通州区、房山区、门头沟区、大兴区、昌平区、顺义区）和远郊区（怀柔区、延庆县、平谷区、密云县、东燕郊）新开楼盘量所占比例不足20%。2、行政区域分布监测

3、结果显示，第一季度北京新开楼盘主要分布在朝阳区，所占比例为52%，其次是海淀区，所占比例为12%，丰台区新盘量占全部新开量的8%。3、城区分布监测结果显示，第一季度新开楼盘中，83%集中在城八区中。其中，城市中心区新开楼盘占全部新开量的46%；其次是东北区，占了20%。从具体的片区来看，新开楼盘以青年路区域、望京区域、双井区域、马家堡区域、朝阳北路区域及新世界商圈为主，各个片区市场新开楼盘的情况详见下图。（二）物业类型分布监测结果显示，第一季度新开楼盘以普通住宅为主，所占比例为64%，其次是公寓，所占比例为17%，还有10%的别墅。从数据可以看出，第一季度市场的发展依然是以普通住宅为主。从大区

4、域来看，城区中，新开普通住宅32个，公寓也主要集中在城区中，有9个。从城区来看，普通住宅主要集中在城市中心区，有14个项目，其次是东北区，有6个，西北区和西南区分别有5个项目；公寓也都集中在城市中心区，有5个项目。（三）供给面积分布1、建筑面积分布2005年第一季度，北京房地产市场新开楼盘总建筑面积416.5万平方米，81.3%集中在城区中，城区总建筑面积达到338.7万平方米。近郊区新开楼盘的总建筑面积为43.8万平方米，远郊区为34.1万平方米，所占比例分别为10.5%和8.2%。从行政区域的分布来看，50.3%集中在朝阳区，其次是海淀区，建筑面积为58.8万平方米，占第一季度全部建筑面积

5、的14.1%。建筑面积在20万平方米以上的区域还有密云区、丰台区和大兴区。 从城区的分布情况来看，153.2万平方米的建筑面积集中在城市中心区，占全部新开楼盘建筑总面积的36.8%，其次是东北区，建筑面积为70.1万平方米，所占比例为16.8%，西北区、西南区和东南区的建筑总面积分别为58.8万平方米、44.3万平方米和12.3万平方米，所占比例分别为14.1%、10.6%和3.0%。从监测结果来看，城区中普通住宅的总建筑面积达到216.3万平方米，占全部新开楼盘建筑总面积的一半；近郊区和远郊区中，普通住宅的建筑面积分别为20.3万平方米和29.0万平方米。别墅主要集中在城区和近郊区中，建筑面

6、积分别为25.9万平方米和20.0万平方米。2、供给面积分布2005年第一季度，北京房地产市场总供给面积（可售面积）为307.7万平方米，其中，城区供给面积为249.4万平方米，占第一季度总供给面积的81.1%。从行政区域来看，朝阳区的供给面积最大，为157.7万平方米，其次是海淀区、密云区、丰台区和崇文区，总供给面积分别为34.8万平方米、23.1万平方米、15.4万平方米和15.0万平方米。从城区来看，城市中心区的总供给面积达到127.7万平方米，其次是东北区，总的供给量为41.6万平方米；西北区和西南区的供给量均在33万平方米左右。从片区市场来看，供给量主要集中在青年路区域、密云区、望京

7、区域、双井区域等片区市场，这四个片区市场的总供给面积均超过了20万平方米。另外，朝阳北路区域、新世界商圈和CBD区域等三个片区市场的总供给面积达到15万平方米。从物业类型来看，普通住宅供给面积为190.7万平方米，占总供给面积的62.0%，其次是公寓，供给面积为47.6万平方米，占全部供给面积的15.5%。各类物业的供给面积详见下图。（四）供给价格分布分析结果显示，第一季度，北京房地产市场楼市平均价格为￥8164.0元/平方米。各类物业类型的平均价格详见下图。从大区域的价格分布来看，普通住宅的平均价格依城区?近郊区?远郊区的顺序递减，城区普通住宅的平均价格为￥6760元/平方米，高于总体平均价

8、格；近郊区和远郊区普通住宅的平均价格分别为￥2867元/平方米和￥2399元/平方米。城区公寓的平均价格为￥10533元/平方米，近郊区为￥6000元/平方米。别墅的平均价格，依近郊区?城区远?郊区的顺序递减，近郊区别墅的平均价格为￥9750元/平方米，城区为￥7000元/平方米，远郊区为￥4500元/平方米。从城区的价格分布来看，东南区普通住宅价格最高，为￥7900元/平方米，其次是城市中心区，为￥7537元/平方米。（五）不同物业类型市场简析1、普通住宅市场监测结果显示，第一季度北京房地产市场的发展依然是以普通住宅为主，新开楼盘数量为38个，占全部新开楼盘量的63.3%；总建筑面积为265

9、.6万平方米，占全部新开楼盘建筑面积的63.8%；总供给面积（可售面积）为190.7万平方米，占全部供给面积的62.0%，平均价格为￥6108元/平方米。表 1 第一季度普通住宅市场基本指标 指标 新开楼盘数量 总建筑面积 总供给面积 平均价格 数量 38个 265.6万平米190.7万平米￥6108元/平米比例 % 63.3 63.8 62.0 2、公寓市场监测结果显示，第一季度北京房地产市场公寓新开楼盘数量为10个，占全部新开楼盘量的16.7%；总建筑面积为65.1万平方米，占全部新开楼盘建筑面积的15.6%；总供给面积（可售面积）为47.6万平方米，占全部供给面积的15.5%，平均价格为

10、￥10080元/平方米。表 2 第一季度公寓市场基本指标 指标 新开楼盘数量 总建筑面积 总供给面积 平均价格 数量 10个 65.1万平米47.6万平米￥10080元/平米比例 % 16.7 15.6 15.5 （六）重点片区市场简析1、青年路区域青年路区域是第一季度所有片区市场中新开楼盘最多的片区。第一季度，青年路区域新开楼盘8个，全部为住宅物业，主要为普通住宅和公寓两个类型。表 3 第一季度青年路片区市场基本指标 指标 新开楼盘数量 总建筑面积（万平米） 总供给面积（万平米 ） 平均价格（￥元/平米） 数量 普通住宅 公寓 普通住宅 公寓 普通住宅公寓 普通住宅公寓 7 个 1 个 61

11、.6 3.1 49.7 3.0 6129 6880 比例 % 18.4 10.0 23.2 5.0 26.1 6.3 2、望京区域第一季度望京区域新开楼盘5个，在所有片区市场新开楼盘中排名第二位。新开楼盘中，以普通住宅、写字楼和公寓为主。表 4 第一季度望京片区市场基本指标 指标 新开楼盘数量 总建筑面积（万平米） 总供给面积（万平米） 平均价格（￥元/平米） 数量 普通住宅 写字楼 公寓普通住宅写字楼公寓普通住宅写字楼公寓普通住宅写字楼公寓31118.0 1.7 7.6 17.0 1.1 4.6 7585 8700 8500 比例 %7.9% 20.0% 10.0% 6.8% 36.5% 1

12、1.7% 8.9% 27.2% 9.7% 二、第一季度土地市场状况第一季度，北京房地产市场通过招、拍、挂成交的土地面积共计38.97万平方米，其中建设用地26.47万平方米，规划建筑面积81.83万平方米，成交总价25.2亿元。从大区域来看，第一季度成交的土地基本上集中在城八区内，成交总面积为23.93万平方米，所占比例为61.4%；近郊区成交土地面积14.14万平方米，所占比例为36.3%；远郊区只有9000平方米的土地成交，所占比例2.3%。从行政区域来看，第一季度昌平区土地成交量最大，为14.14万平方米，其次是朝阳区，成交量为13.20万平方米，海淀区成交量为4.60万平方米，排在第三

13、位。其他各区土地成交情况详见下图。三、第一季度报纸广告投放情况（一）报纸媒体广告投放量1、不同报纸媒体的广告投放情况对北京晨报，北京青年报，北京晚报，北京信报，京华时报，精品购物指南，新京报等七大主流报纸媒体房地产广告投放情况的监测结果显示，第一季度，七大报纸媒体中见报楼盘总数总计231个，广告投放总条数为821条，广告版面为116.4版。从项目的投放情况来看，91.4%为2005年1月1日前开盘的项目，2005年第一季度开盘项目的广告投放量只有8.6%。2、不同物业类型报纸媒体广告投放情况监测结果显示，2005第一季度的广告投放中，别墅的见报数量为14。办公物业的见报数量为17，商业办公的见

14、报数量为3，商业物业的见报数量为10，住宅办公为3，住宅物业为175，综合楼为12，其中较住宅物业比较多，占的比率很大，接近80%。（二）报纸媒体广告投放版面从各大报纸媒体的房地产广告投放版面情况来看，投放在北京青年报上的广告，基本上是以整版和半版为主，整版投放量为65版，半版投放量为71版；与北京青年报投放版面量几乎相等的北京晚报，广告投放基本上是以1/16版和1/32版为主，版面量分别为44版和46版。其他报纸媒体广告投放版面的情况详见下图所示。（三）第一季度新开楼盘报纸媒体广告投放版面监测结果显示，第一季度新开楼盘的报纸媒体广告投放版面量排名前10位的项目分别是SOHO尚都、国美第一城、特区808、国美家园二期、CASA、博雅国际中心、新怡家园东区、珠江国际城三期、山水文园三期、乐成国际、顺驰领海三期领海波尔多。其中，版面量最大的是SOHO尚都，版面量为49，其次是国美第一城，版面量为19。广告投放版面量前10位的项目的投放情况详见下图。