租赁合同法律依据.docx

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租赁合同法律依据

租赁合同法律依据

篇一：

租赁法律依据

租赁法律适用依据概要

租赁应当遵循平等、自愿、合法、诚实和信用原则。

确认房屋土地的性质，依据房屋土地性质确定现行有效的法律适用条款。

举例说明若房屋租赁在城市归划区内国有土地上的商品房屋租赁，要适用与之相适应的《商品房屋租赁管理办法》。

考虑到本租赁合作的内容与土地性质及房屋权属有密切直接关系，甚至直接影响到对方到底有无权利来作为出租方签订本租赁合同，因此需要对方首先给予清晰明确的产权标示来确认清楚土地和房屋性质。

房屋土地性质涉及到国有的，参照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》（20XX）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《上海市房屋租赁条例》以及《光明食品（集团）有限公司房屋土地出租事物管理实施细则》和关于国有土地特殊规定的由中华人民共和国国土资源部印发的《规范国有土地租赁若干意见》的通知、《上海市国有土地租赁暂行办法》（20XX修正）等相关法律法规。

特别提示：

国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行

有偿使用，也不实行租赁。

对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。

对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。

对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。

租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。

承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。

承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估

价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。

承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。

上海市国有土地租赁暂行办法：

通过协议方式租赁国有土地的，土地使用者应当按照本市有关规定，办理建设项目计划立项、建设用地规划许可、建设用地审批等相关手续。

国有土地租赁应当签订租赁合同。

租赁合同由市规划国土资源局、区县土地管理部门（以下统称出租人）与承租人签订。

（租赁地块上房地产转让的条件）

以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照租赁合同的约定进行投资开发，地上建筑物、构筑物和其他附着物已建成；

（二）承租人已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、构筑物和其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书。

以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，租赁合同载明的权利、义务随之转移。

（租赁地块上房地产转让的条件）

以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照租赁合同的约定进行投资开发，地上建筑物、构筑物和其他附着物已建成：

（二）承租人已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、构筑物和其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书。

以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，租赁合同载明的权利、义务随之转移。

（租赁地块上房地产转让的限制）

按照租赁合同的约定，受让人必须是境内自然人、法人或者其他组织的租赁地块上房地产，需要向境外的自然人、法人或者其他组织转让时，应当征得出租人的同意。

出租人同意转让的，应当由转让的受让人与出租人重新签订租赁合同，并相应调整租金。

出租人的义务：

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发{20XX}155号）之规定，养殖禽舍及养殖场内必要的附属场所用地均属于设施农用地，鉴于设施农用地直接用于或者服务于农业生产，其性质不同于非农业建设项目用地、按农用地管理，相关建设无需公向规划部门颁发建设用地规划许可证。

篇二：

对租赁合同常见法律问题的理解

租赁合同常见的法律问题解答

（一）

广东德培律师事务所谢辉律师

最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，结合自身对有关法律的理解以及实践经验，对常见租赁合同问题进行简单归纳梳理，以资参考。

一、出租违章建筑或者超出使用期限的临时建筑的租赁合同是否有效？

如果无效，承租人是不是无需支付租金？

答：

《城乡规划法》对违章建筑以及超出使用期限的临时建筑的使用作出了强制性禁止性规定，所以，出租违章建筑或者超出使用期限的临时建筑的租赁合同是无效的。

对于无效的房屋租赁合同，出租人仍有权参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。

二、租赁期限届满，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，能否要求出租人给予补偿？

答：

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用。

但当事人另有约定的除外。

三、租赁合同被解除的，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修

物，能否要求出租人给予补偿？

答：

如果是由于出租人违约导致合同解除的，则承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的余值损失。

如果是由于承租人违约导致合同解除的，则承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的余值损失。

四、承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人行驶合同解除权的期限是多久？

答：

根据《合同法》第224条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

但出租人应该在知道或者应当知道承租人转租时起六个月内行驶解除权，超过6个月未提出异议的，解除权消灭，即视为出租人同意转租。

五、如果承租人拖欠租金，出租人请求解除租赁合同的，次承租人是否可以代位承租人向出租人履行支付租金的义务，以维持合同履行？

答：

承租人拖欠租金，出租人请求解除租赁合同的，次承租人有权请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以此抗辩出租人的合同解除权。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

代位履行债务，实质上《合同法》第73条的代位权的一种延伸，即法律允许债权人可以代为行使债务人的债权，同理，法律也应该允

许债务人代位履行债权人的债务。

这种法律逻辑在以往的司法解释中也是有所体现的。

六、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金？

答：

可以，但是由于出租人与次承租人之间没有直接的租赁合同关系，所以，出租人要求次承租人支付的不是租金，而是“逾期腾房占有使用费”。

七、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，新业主是否应继续履行原租赁合同？

例外情形有哪些？

答：

根据买卖不破租赁的原理，新业主必须遵守原租赁合同。

但以下2种情形例外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院强制拍卖过户的。

八、在什么情况下，承租人不得行使优先购买权？

答：

在以下三种情形，承租人不得主张（行使）优先购买权：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

九、在什么情况下，承租人的优先购买权消灭？

答：

在以下两种情形，承租人的优先购买权消灭：

（一）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（二）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在拍卖5日前通知承租人，但承租人未参加拍卖的。

十、承租人认为自己优先购买权受到损害的，应该如何提出请求？

答：

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以请求：

（一）要求出租人承担赔偿责任；

（二）请求以同等条件优先购买房屋；

但承租人不得对出租人与第三人签订的房屋买卖合同提出确认无效的请求。

篇三：

租赁合同存在的法律风险与防控

租赁合同存在的法律风险与防控

如今社会，租赁商业活动日趋活跃和频繁，但其中的法律风险问题确实很多都不能考虑全面，因此我今天主要就租赁合同的法律风险问题，与大家作一交流。

一、租赁合同及其法律风险概述

合同是人们日常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和依据之一。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

租赁合同是最常见的合同种类之一。

虽然国家对规范合同行为，已经有了《民法通则》、《合同法》以及其他许许多多的法律、法规、司法解释、地方性法规等规定，许多政府机关为规范和指导合同行为，还订立了许多合同范本，供大家选用、参考，但由于人们日常生活和商业活动的复杂性、法律法规的抽象性和社会生活的超前发展，因此我们仍然需要合同来对我们的日常生活和商业活动进行规制，并充分利用合同可以约定范围的广泛性，弥补法律法规和范本合同的局限性，规范更多的合同内容，充分行使自己的合同权利。

当事人在订立合同的过程中，需要经过双方充分的协商，将自己的需求和真实的意思充分在合同中表述出来；订立了合同之后，双方也应该根据法律的规定与合同的约定，全面地行使自己的合同权利、履行自己的合同义务，以达到双方订立、履行合同的目的，获取各自的利益。

当然，在签订、履行合同的过程中，特别是一些大型、重要、权利义务复杂的合同的签订、履行过程中，经常会出现一些争议，比如：

双方对合同条款的效力、解释或履行过程看法不一，造成合同无法正常履行；或者一方或者双方出现了违反法律规定或者合同约定的情况导致另一方的损失，需要双方协商解决，甚至需要到法院、仲裁机构通过诉讼、仲裁等方式解决。

这些情形，我们统称为合同的法律风险。

合同的法律风险种类很多，我们今天讲课主要将其归类为以下五个方面的内容：

租赁合同效力方面的法律风险、租赁合同内容和条款方面的法律风险、租赁合同解除的法律风险、租赁合同违约损害赔偿方面的法律风险、租赁合同诉讼法律风险。

二、租赁合同效力方面的法律风险

一般来说，合同在双方当事人签字或盖章后，即具有法律效力，双方当事人具有合同约定的权利义务；双方当事人也希望合同签订之后，能够顺利地发生效力，并顺利完成履行。

但这并非必然的情况。

有些时候，合同在双方当事人签字或盖章后，由于这样那样的原因，暂时还不能发生法律效力，要等到一定的条件满足以后才能发生法律

效力。

有些合同则根本没办法发生法律效力，而且是无论经过多少时间，均不能发生，就如同合同没有签订一样的效果，当事人于是