武汉市房地产市场投资潜力分析.docx
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武汉市房地产市场投资潜力分析
武汉市房地产市场投资潜力分析
武SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。
其中，S代表strength（优势），W代表weakness（弱势），O代表opportunity（机会），T代表threat（威胁），其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。
按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。
分析
武汉市房地产市场投资潜力分析
第一部分、武汉市宏观经济分析
1、经济高速增长
● 04年武汉市实现地区生产总值1,956亿元，比上年增长14.5%，增幅提高2.4个百分点，创历年来新高，且远高于全国9.5％的增长速度，从02年起，武汉市经济步入飞速发展的阶段。
【图】全国GDP和武汉GDP的增长率
数据来源：
国家统计局，武汉市统计局
2、固定资产投资加快
● 04年全社会固定资产投资完成822.20亿元，同比增长27.5%，增幅比上年提高14.4个百分点，达9年来最好水平。
占地区生产总值达到42.03%，创历年新高。
从走势上看，03年起，固定资产投资开始提速。
【图】固定资产投资和武汉GDP
数据来源：
武汉市统计局
3、房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均保持稳定上升的势头
● 04年，全市完成房地产投资233.3亿元，同比增长37.6%，增幅提高3.23％，04年经历了调控，武汉房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。
● 04年房地产投资占武汉市生产总值的比重继续稳步上升，为11.93%，同比增长1.73个百分点。
而这一比率在全国仅为6.75%，表明房地产业在武汉经济起着重要支柱作用。
● 04年房地产投资占全社会固定资产投资的比重为28.38%，逐渐成为拉动全市经济发展的主要动力之一。
【图】房地产投资占武汉GDP和占固定资产投资比重分析
数据来源：
武汉市统计局
4、城镇居民收入稳步增加
● 04年武汉市城镇居民人均可支配收入9,564.05元，增长12.2%，增幅提高3.18%，增速呈上升趋势，比武汉市生产总值增长率14.5%，低了2.3%，处于合理的区间。
【图】城镇居民收入及同比增长率
数据来源：
武汉市统计局
5、个人住房贷款余额飞速增长
● 2000年以来,住房分配制度改革为房地产市场的发展提供了动力，武汉市个人住房贷款余额飞速增长，04年个人住房贷款余额比00年增长近14.2倍。
从曲线上增幅虽然略有下降，但也达到61.1%，远高于全国35.83%的增长率，说明武汉房地产市场极为火爆。
【图】个人住房贷款余额及同比增长
数据来源：
武汉市统计局
6、价格指数（CPI）略有上扬
● 2004年整个指数继续上升，全市居民消费价格指数累计为105.37%，高于全国平均水平103.9%。
CPI偏高，说明有更多的钱流向了房地产。
【图】武汉市居民消费价格指数
数据来源：
武汉市统计局
7、实质利率为负
● 从00年至02年底，实质利率在保持较长时间为正后，于03年初首次呈负，并一直下降。
虽04年央行加息0.27个百分点，但实际利率仍然降为-3.57%，促使更多资金流向房地产等高回报行业。
【图】CPI、名义存款利率和实际存款利率
数据来源：
国家统计局武汉市统计局
8、外资（FDI）
● 由于武汉经济蓬勃发展和对市场预期的看好，从02年起，外商开始加快在武汉的直接投资步伐，04年FDI投资额达到15.2亿美元，同比增长20.6%。
【图】外商直接投资额及同比增长
数据来源：
武汉市统计局
第二部分、武汉市房地产市场分析
一、01-04年武汉市房地产整体市场分析
1、投资
● 04年武汉市房地产开发投资额为233.3亿元，同比增长37.6%，增幅9.7％，武汉市房地产开发投资自02年起开始提速。
【图】房地产开发投资额及同比增长
数据来源：
武汉市统计局
2、商品房屋施工面积
● 04年商品房施工面积为2,439.12万平方米，同比增长24.7%；受居民旺盛的住房需求的刺激下，商品房屋施工面积自02年起增长加快。
【图】房屋施工面积及同比增长
数据来源：
武汉市统计局
3、商品房屋竣工面积
● 04年商品房竣工面积为702.29万平方米，同比增长2.9%；其中商品住宅608.91万平方米，同比增长1.4%，二项指标均创历年新高。
【图】商品房竣工面积及同比增长
数据来源：
武汉市统计局
数据来源：
武汉市统计局
4、商品房销售面积
● 04年共销（预）售商品房1,053.79万平方米（含经济适用房），同比增长32.72%；其中住宅销售面积613.91万平方米，同比增长19.9%。
从曲线走势看，2000年武汉取消福利分房，01年商品房销售第一次放量，此后每年稳步上升。
【图】商品房销售面积及同比增长
数据来源：
武汉市统计局
5、商品房屋销售－竣工面积对比情况
● 04年商品房销售面积与竣工面积比率为150.05%，比上年提高了27.61个百分点，市场需求强烈，房屋供需比例高达1：
1.5。
武汉楼市自01年来一直呈供不应求的趋势。
【图】商品房销售面积及同比增长
数据来源：
武汉市统计局
6、商品住宅竣工－销售面积对比情况
● 04年商品住宅销售量与竣工量之比高达165.62%，远远高于往年同期，住宅市场异常火爆。
【图】商品房住宅—销售面积及对比情况
数据来源：
武汉市统计局
7、商品房屋销售额
● 04年由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额165.59亿元，同比增长47.2%，增幅达32.05个百分点，商品房屋呈现良好的发展态势。
【图】商品房销售额及同比增长率
数据来源：
武汉市统计局
8、商品住宅销售均价
● 04年，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，全市商品住宅平均销售价格为2,667.64元/平方米，仍较去年同期上涨13.40%，涨幅高达12.32%，但与全国19个副省级市相比，商品住宅均价排在第15位，武汉市商品住宅市场升值空间依然很大
【图】商品住宅销售均价及同比增长率
数据来源：
武汉市统计局
9、二手房住宅成交量
● 04年二手房完成过户交易61,739套,同比下降了12.1%，二手房成交面积为615.78万平方米，同比下降3.3%。
受04年商品房销售面积大幅上扬的影响，二手房市场整体成交量呈略有下滑，但是二手住宅却依然上升17.2%，且所占二手房交易总量比重大幅上扬，占到56.97%，比去年同期增长了14.24%
【图】二手房住宅成交量和总成交量及同比增长率
数据来源：
武汉市统计局
二、宏观调控下的05年上半年房地产市场
1、行业宏观调控政策
1）、05年上半年国家政策频频出台，宏观调控渐行渐近：
3月初,两会上，政府工作报告中明确指出要抑制房价涨势；3.26“国八条”出台，国家政策干预房价信号出现；5.11“新国八条”出台，国家政策干预房价走向执行阶段。
2）、武汉市政府制定相关政策制定，将房价的调控措施落到实处：
● 05年4月，武汉市房产管理局发布《关于武汉市高档商品住房界定问题的通知》。
（武开管联2004年1号令）
主要内容：
面积在140平方米以上，销售单价在5,500元/平方米以上或总价大于70万，满足任一项的商品房都属于高档商品房的范畴，对此类房屋的交易按总价格的4%缴纳契税，普通商品房按2%缴纳契税。
目的：
对高档商品房的开发是一个有力的打压，促进房地产供应市场的结构调整。
● 2005年6月，武汉市房产管理局建立完善的市场信息披露制度，建立了房地产市场信息网。
目的：
为落实国八条的第八条，开通了房地产市场信息网。
商品房及经济适用房的市场信息得以公开，解决了以前信息不对称的问题。
● 2005年6月，《关于全额增收房地产营业税的通知》由武汉市房产管理局正式发布。
主要内容：
自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
目的：
影响二手房的再次转让；遏制中介公司不规范的收购行为，如囤积涨价等。
● 05年6月，武汉市人民政府《关于加强国有土地使用权出让转让管理有关问题的通知》
主要内容：
加强土地集中统一管理，全面落实土地使用权招标拍卖挂牌制度。
目的：
加强土地集中管理，实行土地统一供应，科学控制土地供应总量，是避免多头供地、恶性竞争，保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度得以落实的基本前提。
● 05年7月武汉市物价局《关于在经济适用住房开发经营企业建立负担卡制度的通知》（武价房字[2005]93号）
主要内容：
自8月1日起，对经济适用住房项目收费实行优惠政策，所有行政事业性收费一律按规定的收费标准减半征收，所有经营服务性收费一律不得超过规定收费标准的70％。
目的：
该政策实质上武汉市政府针对国八条和七部委意见作出的相关战略调整，经济适用房在未来一段时期内，势必会受到开发商的青睐，住宅供应结构的调整将得到优化。
● 2005年7月武汉市房产局发布《经济适用房户型面积详细标准》
主要内容：
最大户型不得突破95平方米，最小不得低于45平方米。
武汉在建的经济适用房以高层、小高层、多层3种类型为主。
按规定，这3类经济适用房的平均面积将分别控制在80、75、70平方米左右。
目的：
经济适用房的标准明确化，这让部分打擦边球的开发商不得再打着经济适用房的幌子卖商品房。
2、新政策对武汉房地产市场的直接影响
● 受“营业税”和“期房禁转”政策的影响，二级市场上投资型小户型销售速度大幅下降
05年以前，投资型小户型最受到投机者青睐，其转手率也最高。
新政出台无疑使得投资小户型遭遇“寒冬”。
由于短期内投资获利的减少，投机者会暂时搁置入市计划，因此投资型小户型的消化速度将大幅下降。
而长线投资买家在二手房市场租金增幅有限的情况下，对普通物业的入市态度也更为谨慎。
但因武汉房地产市场自住型需求比例在90%以上，占绝对主导地位，而投资和投机性需求比例不足8%，不会影响武汉房地产市场整体健康发展。
● 商品房成交周期延长，销售速度减缓
上半年5月以后，政策频出台，使购房者观望比较，开发商开盘即清盘的场面已经鲜见。
以往每月销售80-100套的项目今年普遍只能销售30-40套了，品牌开发商操作的大盘项目也受到一定程度的影响，月销售在60—80套左右，只及去年的六成，新政出台后，60%的计划购房者考虑延期买房，说明消费心态日趋成熟，市场需求发生了微妙变化。
● 需求变化，在户型需求上向中小户型倾斜
武汉房地产市场在产品结构上，120㎡以上大户型供应量偏大，而120㎡以下的房子只占总供应量的50%左右，老百姓需求比较大的中小户型明显供应不足，而大户型出现滞销现象。
● 三级市场两年内次新房房源减少，导致供应总量不足，旧房物业价格较去年同期有大幅攀升。
1-5月，武汉二手房交易火爆。
6.1日起，营业税开征,二手房交易量萎缩,尤其是两年内次新房交易下降明显，由于次新房受政策影响较大，导致供应量不足，旧房价格相对有较大提高。
据悉，6月下旬武汉三级市场已逐渐恢复往日活力。
● 金融环境将持续收紧，住房按揭门槛提高
受国家宏观调控制约，目前武汉房地产开发贷款收紧，审批环节更为严格；个人住房贷款首付比例普遍提高到三成，同时房贷按揭条件审查更加严格，住房按揭门槛大大提高；武汉部分银行如农业银行6月1日起正式停止二手房贷款业务。
● 新增的经济适用房并不能改变近两年的住房供应结构
武汉市经济适用房出现断档期,中低收入的住房需求无法解决,今年2、4、6月,政府先后推出共500万平方米的经济适用房计划,超过历年供应计划。
但这批经济适用房是逐步投放市场的，到06-07年以后方能改善住房供应结构。
3、05年上半年房地产总体运行分析
武汉市05年1—6月份，固定资产投资450.21亿元，同比增长49.79%。
其中房地产投资113.7亿,同比增长41.8%。
武汉房地产投资增幅三年来首次低于固定资产增幅，这与近期宏观调控力度较大有关，虽然如此，武汉房地产市场仍处于快速发展阶段，并未出现发展阶段的拐点。
1）、一级市场
一级市场交易情况如下表：
年份
交易宗数
交易面积（亩）
交易额（亿）
2003年
35宗
2,618
41
2004年
53宗
3,558
78.62
2005上半年
18宗
2,498
88.4
数据来源：
武汉土地储备中心
由上表知：
● 05年上半年以来，武汉土地市场空前活跃，大宗土地交易频繁，上海世贸、香港瑞安、和记黄埔三大财团的土地交易量占总交易量的70%。
从市场活跃程度来看,新政并未影响到土地交易,土地价格仍会持续上涨。
● 1—6月份土地交易额已超过去年全年，土地价格有较大涨幅。
可以说，“中部崛起”给武汉房地产市场带来前所未有的发展机遇。
2）、二级市场
二级市场销售情况如下表：
2004年上半年
2005年上半年
增幅
销售面积（万㎡）
306.87
258.43
-18.70%
销售额（亿元）
70.02
73.87
5.40%
销售价格（元/㎡）
2,406
2,921
21%
数据来源：
武汉市房产管理局
主要开发商05年1—6月销售情况如下表：
公司名称
04年销售额（亿元）
05年在售项目
05年上半年销售额（预估）（亿元）
单项目月均销售套数
地产集团
18
汉口花园、润和花园、统建大江园、盘龙湾
7
60-70
武汉宏宇
8
听涛观海、玉龙岛花园、碧海花园、未来海岸
4
30-40
金地集团
0.9
格林小城
2.4
100-110
万科集团
4
万科城市花园
1.5
45
福星惠誉
9.3
金色华府、汉口春天、水岸星城
4
60-80
数据来源：
武汉市房产管理局
各环线一般住宅均价如下表：
武汉各环线一般住宅均价
内环线（元/㎡）
增幅
内中环之间（元/㎡）
增幅
中环线以外（元/㎡）
增幅
2005年2月
3,712
—
3,234.5
—
2,483
—
2005年3月
3,768
1.51%
3,264
0.91%
2,504
0.85%
2005年4月
3,835
1.78%
3,286
0.67%
2,510
0.24%
2005年5月
3,921
2.24%
3,320
1.03%
2,530
0.80%
数据来源：
武汉市房产管理局
由以上表分析知：
● 与去年同期相比，05年上半年销售面积有所回落，主要是因为宏观调控使市场上出现了持币观望现象。
● 销售价格仍然呈上涨趋势，这说明自主型的刚性需求仍旧支撑着武汉房价的持续上涨。
● 1-2月属于传统的销售淡季,而3-6月宏观调控打压密度较大，但武汉市主要开发商的项目销售并未受到严重影响，虽有影响，但整体仍保持着较好的销售状况。
● 武汉市各环线房价差处于合理范围之内，其增幅相对较为平稳，受宏观政策的影响不大，市场依旧保持良性发展的态势。
3）、三级市场
三级市场交易情况如下：
2004年1—6月
2005年1—6月
增幅
交易量（套）
17,588
20,471
16.39%
交易面积（万㎡）
140.86
170.31
20.90%
交易均价（元/㎡）
1,722.79
1,985.52
15.22%
由上表分析知：
● 2005年上半年二手房的交易套数、交易面积和交易均价比04年同期均有大幅增长，此现象从侧面反映了武汉房地产市场的需求是真实的，其健康发展的趋势是明显的。
4、小结
通过以上分析，得出以下结论：
2005年上半年，宏观调控下的武汉房地产市场总体发展平稳，保持了理性的发展态势。
从近期来看，观望者增加，销售量相对减少；从长期来看，随着宏观调控的到位，住房消费需求的日益增长，武汉房地产市场未来总体价格走势仍将呈平稳上升趋势。
三、武汉各区主要楼盘及价格分析
数据以05年2季度各区住宅平均价格和主要楼盘为基础，进行分析。
一、江北片区
1）、江岸区：
● 05年2季度该区商品住宅平均价格为3,526.37元/平方米，比上季度上涨了304.85元/平方米，涨幅为9.5%。
与去年同期相比上涨了585.85元/平方米，涨幅为19.92%。
区域住宅综合平均指数为1,458.60点，比上季度上涨了126.09点，指数增长率为9.5%。
住宅销售套数下降了11.54%。
数据来源：
武汉市房产管理局
● 2季度江岸区在推的新项目：
圆梦圆·国际广场、盛世华庭、台北名居。
与去年同期相比，新盘数量明显减少，开发节奏放缓。
● 俊华雅苑的小户型项目已全部售謦，仅剩写字楼部分在售，价格与上季度相比几乎没有什么变化。
半岛豪庭、枫丹白鹭等楼盘已经售完，有部分二手房源在市场上流通，均价在4,000元/平方米以上。
香港瑞安集团的新项目正在紧张的筹备之中，其推出后将引领江城地产的新视角。
● 德盛大厦是烂尾楼改造项目，现为商住两用，均价3,300元/平方米，目前销量过半。
● 建设大道沿线，基本没有大量房源可供销售。
目前，王府花园的房源是最多的，但销售情况不甚理想，这与其过于紧凑的房屋结构有很大关系，且其周边的拆迁工作进展缓慢也是阻碍其市场认可度的刚性因素；该区域小户型项目已基本退出一线市场，新房开发放缓，房价趋于稳定。
● 后湖片区基本没有新盘在售。
本季度销售量一般，新地.东方华府、中一花园以优良楼盘品质为卖点，取得了较好销售业绩。
2）、江汉区：
● 05年2季度该区商品住宅平均价格为3,587.62元/平方米，比上季度上涨了158.42元/平方米，涨幅4.62%。
与去年同期相比上涨了410.06元/平方米，涨幅为12.9%。
区域住宅综合平均指数为1,619.50点，比上季度上涨了71.51点，指数上涨率为4.62%。
住宅销售套数下降了14.37%。
数据来源：
武汉市房产管理局
● 本季度，江汉区沿江一带陆续出现了一些新盘，如兰陵·大公馆等，建筑形态均是单体带裙楼的小高层及高层，裙楼作商铺。
这种模式也是今后一段时期内，老城区新建筑的必然选择，这是由供地规模决定的。
● 目前，台北一路的代表性楼盘中侨观邸的销售接近尾声。
新华路沿线一带是高档楼盘的聚集区域。
万毫国际已经售罄，但其外立面的颜色似乎倍受争议，新华豪庭地段优势明显，价格有所上涨，均价为3,400元/平方米左，精装修小户型项目楚天星座6.26日开盘，其优越的地理位置是一大卖点，销售均价达5,000元/平方米，其销量已过50%，华立·新华时代项目依然处于筹备期。
● 毗邻王家墩CBD的建设大道附近，商务投资已成为热点。
宇济·天仙大厦已售罄,项目志顺·中央华府均价在4,300元/平方米左右，价格稳定。
● 常青路沿线，东舜花园作为空置房重新上市，均价3,500元/平方米。
天梨豪园推出三期，均价在3,600元/平方米左右。
● 位于唐蔡路28号的精装修小户型项目创意SOHO均价为3,800元/平方米，比较一下同期推出的楚天星座项目，两者均价相差1,000
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