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策划报告分析
策划报告
二十一世纪的中国，商业零售业正在发生巨大的变更，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型发展到购物与休闲、饮食、娱乐相结合的享受型消费，并且已成为时尚，一站式购物中心由此应运而生，万合购物广场将崛起于赤城县，一个时尚休闲消费场所，将以一个非凡的姿态出现在赤城县城。
目标是要打造赤城县商业区的新型商业时尚旗舰。
万合购物广场位于赤城县最为繁华的中心位置，总建筑面积12000多平方米，营业面积5000平方米。
优势
1、商圈优势，位于赤城县商业街核心区域，商圈内商铺需求量大。
中端精品是本地市场的缺口，本项目正好填补了这一市场空白。
2、聚人流，有稳定强大的消费群体，能保证经营者的利益。
3、管理优势，统一经营、统一管理，足够的广告预算支持及持续促销活动。
弱势
1、商圈日趋饱和，已形成错位经营，本项目尚处于起步阶段，同质、差异竞争激烈。
2、项目自身存在建筑结构不合理，格局不合理，体量较小。
当地商业分析
（1）经营规模；
（2）经营模式；
（3）经营业态；
（4）经营档次；
（5）消费主群；
1万众商厦；统一经营；统一管理和自主经营；设5个经营楼层，地下：
超市；1到4为百货业态。
整体经营为中高端。
（其中大部分为自营）
2供销商厦；自主经营；4个楼层；经营市场货为主，走低端路线。
受众群体为周边乡村和县城低收入人群为主
3百货大楼；经营模式、体量、业态为低端。
受众群体为周边乡村和县城低收入人群为主。
4品牌底店；数量有限，整体品牌度不高。
受众群体为盲目消费和中高端消费群体（多为私营业主和行政单位）
5精品小阁（底店）；面积不大，以中端消费为主，受众群体较为广泛。
市场调查：
1、商户问答卷
底商日租金比例表
日租金
2元
3元
4元
5元
6元以上
总数（个）
铺位数量
43
15
5
12
8
83
占比
52%
18%
6%
14%
10%
100%
商场铺位日租金比例表
日租金
1.5元以内
2元
3元
4元
5元以上
总数（个）
铺位
数量
38
34
15
1
11
99
占比
38%
34%
15%
1%
11%
99%
2、消费者问答卷
编号
类别
序号
名称
数量（人）
总数（人）
所占比例
一
出行方式
1
步行
37
107
35%
2
骑自行车
40
107
37%
3
摩托车
7
107
7%
4
出租车
1
107
1%
5
公交车
4
107
4%
6
自驾车
18
107
17%
二
商场
1
万众商厦
62
107
58%
2
供销商厦
21
107
20%
3
底商专卖
8
107
7%
4
其他
16
107
15%
三
商品价格
1
500元以上
20
107
19%
2
500-300元
58
107
54%
3
300-200元
29
107
27%
4
200-100元
0
107
0%
5
100元以下
0
107
0%
四
购物环境
1
很差
5
107
5%
2
较差
19
107
18%
3
一般
71
107
66%
4
较好
11
107
10%
5
很好
1
107
1%
五
商品种类
1
缺乏
28
107
26%
2
较差
24
107
22%
3
一般
42
107
39%
4
较好
10
107
9%
5
很丰富
3
107
3%
六
年龄
1
24岁以下
13
107
12%
2
25-29岁
37
107
35%
3
30-39岁
38
107
36%
4
40-49岁
18
107
17%
5
50岁以下
1
107
1%
七
收入
1
1000元以下
10
107
9%
2
1001-2000元
37
107
35%
3
2001-3500元
35
107
33%
4
3501-4999元
15
107
14%
5
5000-6500元
3
107
3%
6
6501-7999元
5
107
5%
7
8000元以上
3
107
3%
商场客流量成交率调查表
序号
日期
商场名称
调查时间
进场人数
出场人数
成交人数
成交率
1
2013-3-4星期一
忠信商厦
15：
00-15：
20
175
131
45
25.70%
2
2013-3-5星期二
忠信商厦
10：
00-10：
20
121
110
11
9.10%
3
2013-3-5星期二
忠信商厦
15：
10-15：
40
214
294
32
14.95%
4
2013-3-5星期二
忠信商厦
16：
30-17：
00
131
158
19
14.50%
5
2013-3-6星期三
忠信商厦
10：
44-11：
04
160
150
12
7.50%
6
2013-3-7星期四
忠信商厦
9：
25-10：
00
130
77
36
27.69%
7
2013-3-7星期四
忠信商厦
11：
35-11：
55
113
141
19
16.81%
8
2013-3-7星期四
忠信商厦
15：
15-15：
35
117
181
52
44.44%
9
2013-3-7星期四
忠信商厦
16：
23-16：
43
74
91
40
54.05%
10
2013-3-8星期五
忠信商厦
9：
30-10：
00
200
135
16
8.00%
11
2013-3-8星期五
忠信商厦
10：
30-11：
00
389
356
69
17.73%
12
2013-3-8星期五
忠信商厦
15：
00-15：
30
336
369
82
24.40%
13
2013-3-8星期五
忠信商厦
16：
10-16：
40
191
312
46
24.08%
14
2013-3-9星期六
忠信商厦
10：
04-10：
34
139
87
17
12.23%
15
2013-3-9星期六
忠信商厦
11：
14-11：
41
160
210
20
12.50%
16
2013-3-9星期六
忠信商厦
15：
34-16：
04
93
85
16
17.20%
17
2013-3-9星期六
忠信商厦
16：
30-17：
00
68
80
21
30.88%
18
2013-3-10星期日
忠信商厦
9：
55-10：
17
195
130
35
17.95%
19
2013-3-10星期日
忠信商厦
11：
40-12：
00
162
143
17
10.49%
20
2013-3-10星期日
忠信商厦
15：
06-15：
36
265
274
26
9.81%
一周内平均成交率为：
20%
商场客流量成交率调查表
序号
日期
商场名称
调查时间
进场人数
出场人数
成交人数
成交率
1
2013-3-4星期一
供销商厦
15：
22-15：
42
68
84
20
29.41%
2
2013-3-5星期二
供销商厦
9：
48-10：
08
96
53
21
21.87%
3
2013-3-5星期二
供销商厦
15：
09-15：
39
145
171
51
35.17%
4
2013-3-5星期二
供销商厦
16：
00-16：
30
49
95
25
51.02%
5
2013-3-6星期三
供销商厦
10：
44-11：
04
0
0
无
0.00%
6
2013-3-7星期四
供销商厦
9：
30-9：
50
47
19
3
6.38%
7
2013-3-7星期四
供销商厦
10：
54-11：
04
78
75
23
29.48%
8
2013-3-7星期四
供销商厦
15：
10-15：
30
107
94
11
10.28%
9
2013-3-7星期四
供销商厦
16：
30-16：
50
53
49
3
5.66%
10
2013-3-8星期五
供销商厦
9：
27-9：
57
181
103
35
19.33%
11
2013-3-8星期五
供销商厦
10：
40-11：
10
204
229
87
42.64%
12
2013-3-8星期五
供销商厦
14：
20-14：
50
204
174
51
25.00%
13
2013-3-8星期五
供销商厦
16：
40-17：
00
41
47
10
24.39%
14
2013-3-9星期六
供销商厦
10：
00-10：
20
57
31
10
17.54%
15
2013-3-9星期六
供销商厦
11：
00-11：
20
40
22
8
20.00%
16
2013-3-9星期六
供销商厦
15：
12-15：
42
41
32
9
21.95%
17
2013-3-9星期六
供销商厦
16：
28-16：
48
21
29
6
28.57%
18
2013-3-10星期日
供销商厦
9：
16-9：
46
108
79
21
19.44%
19
2013-3-10星期日
供销商厦
11：
00-11：
30
192
210
68
35.41%
20
2013-3-10星期日
供销商厦
14：
20-14：
50
150
175
47
31.33%
21
2013-3-10星期日
供销商厦
16：
09-16：
39
106
144
33
31.13%
一周内平均成交率为：
25.30%
项目地现有的县城人口、商业运营情况来判断；消费群体的主力军还是以中端消费为主，结合上述以及市场调查问答卷和项目自身的因素来分析项目定位及经营业态：
大众时尚商品占比要高一些，招商营销中要重视实惠、质量、以及服务，满足不同年龄，不同性别，不同层次对时尚的要求，扩大消费群体。
时尚概念是宽泛的，并不拘泥于年轻人的时尚。
一是项目商品业态分布要满足消费者一站式消费的需要，二是中档、中档偏上、低档次时尚商品相结合
综上调研，我们预计到消费者购买高价位商品能力不会很高，年龄结构偏低，性别比例女性占多，职业为自由职业者，消费偏好时尚、运动、质量好、价格低的二、三线时尚、休闲、运动、配饰商品，消费偏好冲动强、随意强、反复性购买多，消费潜力大。
消费习惯在周末、节日搭伴为多，对价格、时尚、环境“逛、淘”最感兴趣。
（网络购物）
业态定位
一层：
（A）数码电子；（B）黄金、珠宝、玉器、名表、化妆品
二层：
（A）精品皮具、鞋；（B）精品男装、运动服饰
三层：
（A）少淑装、时装；（B）大淑、正装
四层：
（A）儿童乐园、玩具、童装、针织内衣；（B）毛衫、羽绒服、床上用品
档次配比：
1中高端10%---15%提高商城形象
2中端60%---70%销售主力商品
3中低15%---20%烘托卖场气氛、拉动客流
以上招商业态分布规划暂定，具体操作要结合实际情况做出调整，例如：
建筑方面、规划设计方面、商铺产权等因素，不断的跟进、调整。
二、三年租金预算
楼层
分类
铺位数量（个）
面积/㎡
日租金/㎡
月租金（元）
年租金（元）
一层
A座
15
183.59
4元
22030.8
264369.6
B座
19
342.95
4元
41154
493848
二层
A座
25
667.6
2元
40056
480672
B座
24
698.03
2元
41881.8
502581.6
三层
A座
29
650.2
1.5元
29259
351108
B座
24
742.21
1.5元
33399.5
400793.4
四层
60
1580.46
1元
47413.8
568965.6
合计
196
4865.04
255194.9
3062338.2
楼层
分类
铺位数量（个）
面积/㎡
日租金/㎡
月租金（元）
年租金（元）
一层
A座
15
183.59
5元
27538.5
330462
B座
19
342.95
5元
51442.5
617310
二层
A座
25
667.6
2.5元
50070
600840
B座
24
698.03
2.5元
52352.3
628227
三层
A座
29
650.2
2元
39012
468144
B座
24
742.21
2元
44532.6
534391
四层
60
1580.46
1.5元
71120.7
853448
合计
196
4865.04
336068.6
4032822
四、五年租金预算
第一年未免租期
第2、三年租金不变合计：
6124676元
第4、五年租金不变合计：
8065644元
总计：
14190320元
招商原则
两个重点
1、有成熟经营理念，认同公司的经营方式及理念
2、有经营实力，有市场开拓眼光，有经验的商户
五个优先
1、主力店优先：
符合业态定位主力商户优先
2、特色项目优先：
拥有特色经营项目的商户优先
3、有经营经验：
对市场发展控制能力强的商户优先
4、资金雄厚：
有项目投资能力的商户优先
5、多招精选：
经营实力强的大户优先
品牌形象定位
时尚天地、商圈旗舰
在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。
同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力也相应地呈现异化的效果。
因此，业态高度决定经营力度。
尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能及，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；
要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
基于上述观点，本案的逻辑就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、结构超越、剖析项目与市场的最佳结合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。
附件：
一、文本合同
二、招商手册
三、楼层布局图
四、租金方案
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