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1、策划报告分析策 划 报 告二十一世纪的中国，商业零售业正在发生巨大的变更，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型发展到购物与休闲、饮食、娱乐相结合的享受型消费，并且已成为时尚，一站式购物中心由此应运而生，万合购物广场将崛起于赤城县，一个时尚休闲消费场所，将以一个非凡的姿态出现在赤城县城。目标是要打造赤城县商业区的新型商业时尚旗舰。 万合购物广场位于赤城县最为繁华的中心位置，总建筑面积12000多平方米，营业面积5000平方米。优势1、商圈优势，位于赤城县商业街核心区域，商圈内商铺需求量大。中端精品是本地市场的缺口，本项目正好填补了这一市场空白。2、聚人流，有稳定强大的消费群体，能保

2、证经营者的利益。3、管理优势，统一经营、统一管理，足够的广告预算支持及持续促销活动。 弱势 1、商圈日趋饱和，已形成错位经营，本项目尚处于起步阶段，同质、差异竞争激烈。 2、项目自身存在建筑结构不合理，格局不合理，体量较小。当地商业分析(1) 经营规模；(2) 经营模式；(3) 经营业态；(4) 经营档次；(5) 消费主群； 1 万众商厦；统一经营；统一管理和自主经营；设5个经营楼层，地下：超市；1到4为百货业态。整体经营为中高端。（其中大部分为自营）2 供销商厦；自主经营；4个楼层；经营市场货为主，走低端路线。受众群体为周边乡村和县城低收入人群为主3 百货大楼；经营模式、体量、业态为低端。受

3、众群体为周边乡村和县城低收入人群为主。4 品牌底店；数量有限，整体品牌度不高。受众群体为盲目消费和中高端消费群体（多为私营业主和行政单位）5 精品小阁（底店）；面积不大，以中端消费为主，受众群体较为广泛。市场调查：1、商户问答卷 底商日租金比例表日租金2元3元4元5元6元以上总数（个）铺位数量4315512883占比52%18%6%14%10%100% 商场铺位日租金比例表日租金1.5元以内2元3元4元5元以上总数（个）铺位数量38341511199占比38%34%15%1%11%99%2、消费者问答卷编号类别序号名称数量（人）总数（人）所占比例一出行方式1步行3710735%2骑自行车401

4、0737%3摩托车71077%4出租车11071%5公交车41074%6自驾车1810717%二商场1万众商厦6210758%2供销商厦2110720%3底商专卖81077%4其他1610715%三商品价格1500元以上2010719%2500-300元5810754%3300-200元2910727%4200-100元01070%5100元以下01070%四购物环境1很差51075%2较差1910718%3一般7110766%4较好1110710%5很好11071%五商品种类1缺乏2810726%2较差2410722%3一般4210739%4较好101079%5很丰富31073%六年龄124

5、岁以下1310712%225-29岁3710735%330-39岁3810736%440-49岁1810717%550岁以下11071%七收入11000元以下101079%21001-2000元3710735%32001-3500元3510733%43501-4999元1510714%55000-6500元31073%66501-7999元51075%78000元以上31073%商场客流量成交率调查表序号日期商场名称调查时间进场人数出场人数成交人数成交率12013-3-4星期一忠信商厦15：00-15：201751314525.70%22013-3-5星期二忠信商厦10：00-10：20121

6、110119.10%32013-3-5星期二忠信商厦15：10-15：402142943214.95%42013-3-5星期二忠信商厦16：30-17：001311581914.50%52013-3-6星期三忠信商厦10：44-11：04160150127.50%62013-3-7星期四忠信商厦9：25-10：00130773627.69%72013-3-7星期四忠信商厦11：35-11：551131411916.81%82013-3-7星期四忠信商厦15：15-15：351171815244.44%92013-3-7星期四忠信商厦16：23-16：4374914054.05%102013-3

7、-8星期五忠信商厦9：30-10：00200135168.00%112013-3-8星期五忠信商厦10：30-11：003893566917.73%122013-3-8星期五忠信商厦15：00-15：303363698224.40%132013-3-8星期五忠信商厦16：10-16：401913124624.08%142013-3-9星期六忠信商厦10：04-10：34139871712.23%152013-3-9星期六忠信商厦11：14-11：411602102012.50%162013-3-9星期六忠信商厦15：34-16：0493851617.20%172013-3-9星期六忠信商厦16

8、：30-17：0068802130.88%182013-3-10星期日忠信商厦9：55-10：171951303517.95%192013-3-10星期日忠信商厦11：40-12：001621431710.49%202013-3-10星期日忠信商厦15：06-15：36265274269.81%一周内平均成交率为：20%商场客流量成交率调查表序号日期商场名称调查时间进场人数出场人数成交人数成交率12013-3-4星期一供销商厦15：22-15：4268842029.41%22013-3-5星期二供销商厦9：48-10：0896532121.87%32013-3-5星期二供销商厦15：09-15

9、：391451715135.17%42013-3-5星期二供销商厦16：00-16：3049952551.02%52013-3-6星期三供销商厦10：44-11：0400无0.00%62013-3-7星期四供销商厦9：30-9：50471936.38%72013-3-7星期四供销商厦10：54-11：0478752329.48%82013-3-7星期四供销商厦15：10-15：30107941110.28%92013-3-7星期四供销商厦16：30-16：50534935.66%102013-3-8星期五供销商厦9：27-9：571811033519.33%112013-3-8星期五供销商厦1

10、0：40-11：102042298742.64%122013-3-8星期五供销商厦14：20-14：502041745125.00%132013-3-8星期五供销商厦16：40-17：0041471024.39%142013-3-9星期六供销商厦10：00-10：2057311017.54%152013-3-9星期六供销商厦11：00-11：204022820.00%162013-3-9星期六供销商厦15：12-15：424132921.95%172013-3-9星期六供销商厦16：28-16：482129628.57%182013-3-10星期日供销商厦9：16-9：46108792119.

11、44%192013-3-10星期日供销商厦11：00-11：301922106835.41%202013-3-10星期日供销商厦14：20-14：501501754731.33%212013-3-10星期日供销商厦16：09-16：391061443331.13%一周内平均成交率为：25.30% 项目地现有的县城人口、商业运营情况来判断；消费群体的主力军还是以中端消费为主，结合上述以及市场调查问答卷和项目自身的因素来分析项目定位及经营业态： 大众时尚商品占比要高一些，招商营销中要重视实惠、质量、以及服务，满足不同年龄，不同性别，不同层次对时尚的要求，扩大消费群体。时尚概念是宽泛的，并不拘泥于年

12、轻人的时尚。一是项目商品业态分布要满足消费者一站式消费的需要，二是中档、中档偏上、低档次时尚商品相结合综上调研，我们预计到消费者购买高价位商品能力不会很高，年龄结构偏低，性别比例女性占多，职业为自由职业者，消费偏好时尚、运动、质量好、价格低的二、三线时尚、休闲、运动、配饰商品，消费偏好冲动强、随意强、反复性购买多，消费潜力大。消费习惯在周末、节日搭伴为多，对价格、时尚、环境“逛、淘”最感兴趣。（网络购物）业态定位一层：（A）数码电子；（B）黄金、珠宝、玉器、名表、化妆品二层：（A）精品皮具、鞋；（B）精品男装、运动服饰三层：（A）少淑装、时装；（B）大淑、正装四层：（A）儿童乐园、玩具、童装、

13、针织内衣；（B）毛衫、羽绒服、床上用品档次配比： 1中高端10%-15%提高商城形象 2中端60%-70%销售主力商品 3中低15%-20%烘托卖场气氛、拉动客流以上招商业态分布规划暂定，具体操作要结合实际情况做出调整，例如：建筑方面、规划设计方面、商铺产权等因素，不断的跟进、调整。 二、三年租金预算楼层分类铺位数量(个)面积/日租金/月租金(元)年租金(元)一层A座15183.594元22030.8264369.6B座19342.954元41154493848二层A座25667.62元40056480672B座24698.032元41881.8502581.6三层A座29650.21.5元2

14、9259351108B座24742.211.5元33399.5400793.4四层601580.461元47413.8568965.6合计1964865.04255194.93062338.2楼层分类铺位数量(个)面积/日租金/月租金(元)年租金(元)一层A座15183.595元27538.5330462B座19342.955元51442.5617310二层A座25667.62.5元50070600840B座24698.032.5元52352.3628227三层A座29650.22元39012468144B座24742.212元44532.6534391四层601580.461.5元71120

15、.7853448合计1964865.04336068.64032822 四、五年租金预算第一年未免租期第2、三年租金不变 合计：6124676元第4、五年租金不变 合计：8065644元 总计：14190320元招商原则两个重点 1、有成熟经营理念，认同公司的经营方式及理念2、有经营实力，有市场开拓眼光，有经验的商户五个优先 1、主力店优先：符合业态定位主力商户优先 2、特色项目优先：拥有特色经营项目的商户优先 3、有经营经验：对市场发展控制能力强的商户优先 4、资金雄厚：有项目投资能力的商户优先 5、多招精选：经营实力强的大户优先品牌形象定位时尚天地、商圈旗舰在商业项目市场运作中，经营业态对

16、于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力也相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于35年内无人能及，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险； 基于上述观点，本案的逻辑就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、结构超越、剖析项目与市场的最佳结合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。 附件：一、文本合同 二、招商手册 三、楼层布局图 四、租金方案