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13投标文件xxx项目2171

“xxxx”项目

物业管理服务投标文件

投标人：

xxxxxxx物业服务有限公司

法人代表：

xxxxxxxx

投标日期：

20157年1月

附件一;服务标准125

附件二：

前期物业服务合同126

第一部分商务部分

第一章投标函

xxxxxx业主委员会：

根据贵方为xxxxxxxx物业管理项目的招标邀请，签字代表xxxxxxx（物业公司总经理）经正式授权并代表投标人xxxxxx物业服务有限公司/地址：

xxxxxxxxxx提交下述文件正本二份和副本二份。

据此函，签字代表宣布同意如下：

1.所附投标报价表中规定的应提交和支付的物业管理费为:

住宅电梯楼：

每月每平米xxx元；住宅多层步梯楼每月每平米xxx元：

商业：

每月每平米xxx元；地下车库：

xxx元/个管理费；地面车位xxx元/个使用维护费；公区照明费xxx元/户/年。

（详见测算明细）

2.投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。

3.投标人已详细审查全部招标文件，包括所有附件。

4.投标人同意提供按照招标方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。

5.在整个招标过程中，我方若有违规行为，贵方可按招标文件之规定惩罚，我方完全接受。

6.我公司若中标，本承诺将成为合同不可分割的一部分，与合同具有同等的法律效力。

7.与本投标有关的一切正是往来通讯请寄：

地址：

xxxxxxxxxxxxxxxxxxx物业公司

邮政编码：

xxxxxxxxxx电话：

xxxxxxxxxxx

投标人代表姓名：

xxxxxxx

投标人名称（公章）：

xxxxxxxxxxxxxx

日期：

xxxxxxxxxxx年0x月xxx日

第二章法定代表人授权书

兹授权xxxxxxxx代表xxxxxxx物业服务有限公司进行xxxxxxxxxxxx物业管理项目的招标，此授权至2xxxx年xx月xx日有效。

特此证明

单位（公章）：

xxxxxx物业服务有限公司

法定代表人（签字或盖章）：

20xx年xx月xx日

第三章投标代表人身份证复印件

第四章投标报价

第一节报价一览表

物业收入测算表（xxxxxx万元）

序号

科目

收费项目

面积

收费标准元/月.㎡

月费用（元）

年费用（元）

收费率

实收预计

备注

1

物业费

多层住宅

x

x

xx

x

x

x

电梯楼

x

x

x

xx

x

x

底商物业

-

x

0

0

0

0

已包含在多层和高层住宅楼面积内

经营性用房

2

停车费

地上停车费

xx

xx个车位*xx元/月*xx月（交一年免一个月）xx%（10%机动）

车库管理费

3

多种经营

xx

4

能源费（分摊）

高层

xx

xx

xx

公区照明费每户xx元/年，共xxx户

多层

0

合计

xxxxxx

物业费成本测算总表（xxx万元）

序号

项目

月费用

年费用

备注

一

管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等

x

表一

二

物业管理区域清洁卫生费用

x

表二

三

物业管理区域秩序维护费用

x

表三

四

管理、办公及其它费用

x

表四

五

物业管理企业办公设备及固定资产折旧

x

表五

六

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含能耗））

x

表六

七

物业管理区域绿化养护费用

x

表七

八

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

x

表八

九

小计

xx

十

管理费

xx

6%

十一

税金

xx

5.6%

十二

利润

xx

4%

成本合计

xx

第二节投标价格分项组成表

表一：

物业人员工资费用测算表（xxx万元）

序号

岗位

人数

工资标准.月

年合计

备注

1

项目总

1

10000.00

x

含社保

2

客服经理

1

6500.00

x

含社保

3

工程经理

1

7500

x

含社保

4

安全经理

1

6000

x

含社保

5

环境美化经理

1

5500

x

含社保

6

x

1

xx

x

含社保

7

x

1

x

xx

含社保

8

x

1

x

x

含社保

9

x

3

x0

x

含社保

10

x

1

xx

x

含社保

11

x

1

xx

x

含社保

12

x

1

xx

x

含社保

13

x

1

xx

x

含社保

14

x

1

xx

x

含社保

15

x

1

xx

x

含社保

表二：

物业保洁服务费（xxx万元）

项目

计算依据

合计

备注

垃圾清运费

住户数和面积

xxx

双兴物业标准

其他

xx元/月

xx

日常保洁物料消耗、消杀等

保洁服务费

已在人员成本计算

小计

xxxx

表三：

物业管理区域秩序维护费用（xxx万元）

编号

项目

计算依据

合计（元/年）

备注

1

对讲机等保安设备保养

xx部对讲机，每部每年按100元计算

xx

2

服装费1套冬装、2套夏装、2套春秋装（按2年）

0

0

3

消防演习及宣传费

每年2次，每次费用1000元

2000

4

灭火器年检费

共计200具灭火器，平均每具按照30元计算

xx

检测、加压、灌粉

5

安全日常物品消耗

xx

强光电筒、消防器材等

6

保安员服务费

已在人员成本计算

小计

xx

表四：

物业办公和其它费用测算表（xxx万元）

编号

项目

计算依据

合计

1

职员工服

共有64人，平均每人每年300元

xx

2

通讯费

座机电话费

3部电话，每部2000元

3

网络费

1200*2

xx

4

办公耗材

xx

5

办公费

xx

6

社区文化活动费

xx

节日布置

xx

8

业务招待费、公关费

xx

9

法律事务费

xx

小计

xx

表五：

物业固定资产折旧费用（xx万元）

1

项目

合计（人民币）

备注

2

固定资产

xx

电脑x台、打印机x台、复印机x台、传真机x台、办公桌椅x套，文件柜等。

3

维修工具

xx

电钻、角磨机、疏通机、机床等维修工具

年折旧

xx

表六：

物业共用部位、共用设施设备维修费用、公共能耗费用（xx万元）

序号

项目

分项

计算过程

合计

备注

月份

每月费用

数量

元/台.月

1

智能化

视频监控中心

12

xx

xx

2

门禁系统

门禁对讲系统

12

xx

3

电梯

电机

12

xx

4

消防

消防报警系统

12

xx

5

给水系统

生活泵

12

xx

稳压泵

12

xx

7

消防水系统

消防泵

12

xx

风机

12

xx

9

排水系统

污水泵

12

xx

10

公区照明

12

12

11

公共设施日常维修费

12

xx

12

12

化粪池清淘费

xx

12

13

电梯维保费

按照xx元/部/年计算

14

电梯检测费

xx

按照xxx元/部/年计算

15

水费

12

xx

办公和公区保洁用水

合计

xxxxx

表七：

物业项目绿化养护费（xx万元）

项目

计算过程

合计

备注

绿化费

养护、补植、改造等

xx

生铁业主委员会重点交代要保重绿化质量

设备维修

维修及汽油

xx

割灌机维修、汽油

水费

浇灌

xx

绿化用水、电、喷头、水管等

小计

xx

表八：

（xxxx）项目公众类保险（xx万元）

序号

保险种类

年保险额

备注

1

公众责任险

xxxx

按投保金额xxx，费率2.4‰计算

2

3

合计

xxxx

第五章物业公司概况

第一节公司简介

xxx物业服务有限公司x拥有国家一级物业资质。

注册地址：

xxx，注册资金:

xxxx万。

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxx公司整体管理架构（2015年）

●xxxx物业公司荣誉

xxxxxxxxx

第二节xx物业企业文化

公司企业文化的核心是xx。

⏹核心理念：

xx

⏹物业企业理念

✧xxx

第三节在管项目

投标人基本情况及管理业绩

企业基本情况

企业名称

xxx公司

单位地址

xxx

企业所属区县

xx

企业成立时间

xx

资质等级

xx级资质

部分在管项目

序号

项目名称

坐落区县

项目类型

管理面积m2

接管日期（年）

备注

1

x

x

x

x

x

2

x

x

x

x

x

3

x

x

x

x

x

4

x

x

x

x

x

5

x

x

x

x

x

6

x

x

x

x

x

7

x

x

x

x

x

8

x

x

x

x

x

9

x

x

x

x

x

10

x

x

x

x

x

第六章拟派驻项目人员基本情况说明

第一节拟派驻项目经理情况

拟派驻项目经理管理业绩

姓名

技术职称

学历

项目经理岗位资格证书

xx

建筑工程中级

专科

项目负责人

主

要

管

理

经

验

xx同志为xxxx人员，担任xxxx，现在职。

备注

拟派驻项目经理相关证书

拟派驻项目经理学历证书复印件

第二节主要专业技术人员情况

主要技术人员资历

姓名

上岗资格证书

备注

第二部分技术标书

xxxx项目整体设想及策划

（物业管理方案）

第一节项目概况

xxxx坐落于xxxx路以西，xx以东，南至xx，北至xxx，x。

该小区于xx交付使用，由xxx公司投资建设，小区拥有xxx栋住宅楼其中xxx栋高层，电梯xxx部，xxxx栋多层。

配套的主要设备有;电梯、生活水泵房、污水泵房、消防泵房、中控室、化粪池、车库、停车位等。

xxxxxxxxxxxx

第二节项目物业服务的认识和举措

xxxxxxxxxxxxxxxxxx

一、小区治安秩序维护

1、严控大门出入人员和车辆，采取车辆凭证出入，陌生人登记备案进入；

2、实施租户登记备案管理，对群租房进行排查，联合居委会和派出所进行管控；

3、严格管控各类小广告和商贩进入小区，及时清理，举报；

4、货车出入检查，物品出门登记核实后放行；

5、严格控制装修和维修人员，进行备案、审核、检查管理。

6、24小时保安巡逻，有记录，严控不法分子作案；

7、开展邻里守望活动和宣传，促进业主自互帮互助；

8、其它技术防范。

二、老人儿童服务

社区内老人、儿童较多，物业公司应多组织开展各类活动，老人儿童好，年青一代无后顾之忧，才能踏实工作，家庭才会和谐、幸福。

xxxxxxxxxx

三、小区居住人口多，车位不足，车辆乱停乱放，影响出行和管理品质。

针对该问题，我公司进驻后拟采取：

资源整合+业主自治方式进行解决。

xxxxxxxxxxxx

第三节物业项目服务特点及亮点分析

xxxxxxxxxxxxxxxxx

x。

第四节项目的服务管理目标及措施

1、房屋完好率达100%；

相应措施：

①建立房屋设施图纸资料档案，达到资料齐全。

②建立经常性检查制度，每日对院区内、外的设施巡查，对巡查中发现的问题及时解决。

③日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态，每半年进行一次全面检修。

2、设备完好率达95%；

相应措施：

①建立资料档案，达到资料齐全，管理完善。

②对管理的设备实施全方位的管理。

③每日的巡视检查及巡检记录等环节和过程加以控制

3、卫生清洁率达90%；

相应措施：

①根据客户实际情况，保洁人员依据物管中心制订的保洁标准、保洁细则、保洁程序、保洁方法、保洁频次，对所负责的保洁责任区域实行标准化的清洁、保洁。

②对保洁人员的专业素质、行为规范等方面进行培训，考试合格后方可上岗。

保洁人员必须仪容整齐，讲究礼貌，操作中使用规范用语。

③对保洁工作每日不定期检查，发现问题及时处理、改正。

④垃圾场所设专人负责，日产日清，定期消杀。

根据不同季节制订相应的消杀计划。

4、报修及时率95％，返修率小于2%；

相应措施：

①如无特殊情况，急修、零修到场时间为20分钟之内。

②建立维修服务承诺制，依据承诺制对工程维修工作实施量化考核。

③维修人员在完成零修、急修任务时，在完工后由客户确认。

④综合管理部及工程维修部门根据维修通知，执行回访制度。

回访方式可以采用电话形式，保证客户意见反馈渠道通畅，利于客户监督工作。

⑤按月对维修和回访情况进行统计，提交分析报告、归档。

5、投诉处理率100％；

相应措施：

①发生问题及时处理；

②提高员工素质，强化服务意识；

③做好各项管理工作，创建完善的管理工作制度与流程；

④做好解释工作与回访制度落实。

6、物业服务满意率达80%以上，维修服务满意率95%；

相应措施：

①以优良的敬业精神不断改善工作，赢得客户的支持。

②加强客户走访，重点解决问题；

③每年至少一次进行客户意见调查。

7、杜绝刑事事故，事故=0

相应措施：

①设立专业的保安队伍，管理人员将对保安人员的职业道德、专业素质、行为规范等方面进行培训，考试合格后方可上岗。

②根据项目特点，制订相关的管理制度和防范措施。

③建立强有力的巡查制度，杜绝隐患。

④强化宣传教育，加强宣传力度与强度，增加宣传方法。

⑤充分利用设施设备的科学性、先进性、预防性、准确性特点，提高安全保障率。

8、同时我司郑重承诺在物业管理服务中，达到如下服务目标：

①严格按照国家相关法律、法规开展各项物业管理工作，杜绝各类违规操作。

②认真履行各项义务，按招标中的相关标准及行业规范保质保量地完成各项服务内容，为客户方提供放心、满意的服务。

③高效的完成客户提出的管理目标。

xxxxxxxx

第五节xxxxxx物业服务模式

植入xxxxxxxxxx新型的物业服务模式

一、智慧社区O2O模式

业主生活活动本来就处在线上线下不停相互切换的状态，所以小区服务是天生的O2O项目。

x

二、网购最后一百米——“快递柜”

以短信、微信的方式收到您所网购的物品已到，直接到本小区快递柜内支取，为业主节省了时间，并对物品的安全增加了保障。

三、家政贴心服务——“95081”

95081家庭服务中心，是由政府主导建设的一站式家庭服务便民项目。

为家庭提供公共便民服务、家庭服务预订、家庭信息服务、居家养老服务、家庭购物配送、亲情定位、家庭安防、家庭交互沟通等全方位、立体化、多层次的服务内容。

四、更安全、更便捷、更经济——房屋租赁

为提升业主的信任度，增加房屋的安全感，我司在每个所管项目增设了自己的房屋租赁部，这样更便于对业主与租户提供一线的服务。

五、远程控制——“入户维修服务”

维修人员接到报修，入户后针对维修点（维修前、维修后）拍照，上传总部监控终端，能起到总部对一线监控作用。

总部监控中心每日对所维修的服务进行抽查回访。

六、管家式服务——“一站式”

每栋楼宇设定物管员，并进行相片、电话公示，业主家的需求只需找到他，就会在最短的时间内问题得到解决，享受到一站式的贴心服务。

七、社区文化活动——让业主“动”起来

我们所管辖的项目每月都会组织不同的社区文化活动，让业主参与进来，“感受人文，互动你我”让邻里之间不再陌生。

对xxxxxxxx采取的管理模式

1、在总体管理模式上拟采取“以客户服务部为核心的管理模式”

针对xxxxxxxxxxxx项目的特点，公司采用“以客户服务部为核心的管理模式”。

我们设立客服前台接待，执行首问负责制，实行工程技术人员24小时值班制度；公布24小时服务电话。

在项目的服务形式上，正常工作时间由客户服务前台负责接待客户和处理日常事务，下班后建立经理值班制度和24小时应急服务体系，总值班室是指挥调度中心，业主所有的服务要求及投诉、建议都汇总到总值班室，由总值班室负责分类处理；正常工作时间内所有服务均由客服部统一调配，保证对外形象的统一化，发挥客服部的指挥、协调能力，实现对各个区域、各个环节的工作目标达成。

公司以专业化的服务、规范化的管理，来创造整洁、舒适、安全的工作环境，以“诚信、敬业、务实、创新”的管理理念，让员工做到主动热情、反应迅速、优质高效。

1建立项目总值班室并公布热线电话（夜间值班）。

设立日间、夜间值班负责人，24小时接受客户的报修、咨询、意见建议、投诉、会议服务等工作，并第一时间下达工作指令到各服务部门，对特殊工作要及时跟进、回访并记录备案。

2建立工程服务值班室（夜间值班）。

根据每天报修、会议、活动的情况，布置工作；随时掌握系统运行情况，及时调整人力部署和设备运行参数；公布24小时工程夜间值班电话，根据总值班室的指令进行日常维修，提高维修工作效率。

通过建立总值班室的有效运作：

第一可保证公司及项目对解决问题的及时性；

第二建立首问责任制，所有投诉和需求都有专人负责跟踪、落实，直至问题圆满解决，达到客户满意；

第三24小时的值班制度可保证客户的需求全天候地得到解决。

值班室管理模式流程图

2、商业区域物业服务与管理

xxxxxxxxx

3、设备设施运行养护及房屋本体管理

A要求

工作项目

作业频度

质量标准

供水设施

当班：

日常保养、安全操作，运行情况正常，自动控制良好，出现故障立即排除。

按制度保养，定期检修。

电气自动控制齐全，管道无滴漏，运转无异常声响。

有检查记录，维修保养记录。

供电设施

当班：

日常检查，运行正常，记录运行情况。

一旦停电，立即切换备用电源按制度保养，定期检修。

各连接处无冒火花、发热等异常现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。

有检查记录，维修保养记录。

空调设施

当班：

日常保养，运行情况下启动控制良好。

按制度保养。

电器完好，运转无异常声响，水泵无漏水，运行有记录。

消防设施

日常检查消控监控设备，保证设备性能处于守好状态。

巡视检查消防器材。

消防中心性能完好，消防器材齐全。

公共照明灯

每天检查一遍，即坏即修设备性能处于完好状态。

灯泡正常，灯罩完好率达99%

巡视

一天一遍

掌握公用设备状况，发现有损坏、隐患，及时处理，并做好记录。

B说明

设备设施的管理是物业管理的重点。

充分发掘设备的效益潜力，不仅要做到正确使用设备、精心维护，还要全面提高运行效率，确保设备安全、稳定运行，从而提供一个良好舒适的环境，其主要管理内容包括：

制订设备系统的运行规程，部门的规章制度、管理规定和运行纪录：

负责部门各类计划，包括工作计划、培训计划、改造计划、设备系统维护保养计划和设备设施大中修计划的制订和落实。

对大楼本体和共用设施的日常和定期检查维护：

负责基础资料的收集和专业人员的技术培训：

负责各项管理工作的定期检查与考核。

工程组划分设备运行和日常维修两个专业进行管理，由专人负责具体工作的组织和落实。

设备运行的管理主要包括对房屋建筑和设施日常养护和维修的管理、对给排水的设备、供暖锅炉、消防设备、供电设备、空调系统等设备和系统的运行维护管理。

日常维修要包括对配电设施和照明系统的检查和维修、日常小修维修及应急零修，每日在维修工作的同时，需对电气设备及供电线路、各层控制开关及公共照明设备进行巡视检查，将安全隐患消灭在萌芽状态，保证设备设施等运行正常，并记录在案，存档备查。

工程部各专业职能明确，但在人员配置上掌握分工不分家的原则，强调一专多能，在保证服务质量的同时，实施定期岗位轮换。

工程部设立专人，对基础资料和消耗材料实行统一管理，建立相应台帐，要保证帐目与实物相符，建立完善的设备设施档案，对大型设备建立设备设施台帐式管理。

保证在日常运行维护工作中，运行记录、维修记录、保养记录、检查记录、交接班记录档案齐全，突发事件及应急处理程序、方案及措施有详细记录，做到有档可查。

重要设备系统的维护保养工作，由甲方委托的专业厂商实施，相关专业人员负责检查和监督。

对各项计划的落实、现场的管理进行检查与考核，发现问题及时提出整改措施，跟进实施，并登记存档备查。

定期组织对系统设备故障的调查分析，提出处理意见并及时落实

C维保计划及实施方案

建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容，物业的维修养护工作中，我们将确立了“管养合一”的方针，制定合理的养护计划，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现客户满意、社会满意的目标。

D制度与规范

1、值班及交接班制度

（一）值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。

因故不能值班者，必须征得主管同意，按规定办理请假手续，才能请假。

（二）双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。

交班时双方在值班日志上签字。

交接班的准备工作包括：

查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具；检查设备状况等等。

（三）下列情况下不得交接班：

1）事故处理未完成或重大设备启动或停机时；

2）交接班准备工作未完成时；

3）交接班人数未能达到规定人数的最低限度时；

4）接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时；

5）无论何种原因，只要接班人员未到岗，值班人员不得下班。

2、配电室管理制度

配电室是供电中心，是小区的心脏部位，为确保供电系统正常运行，加强管理，特制定以下制度：

（一）配电室全部机电设备，由电气工程师负责管理。

无关人员禁止进入配电室，非本公司人员须办理书面许可才能进入。

（二）停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。

（三）严禁违规操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等。

（四）供电线路操作开关设明显标志，检修停电拉闸，必须悬挂