房地产估价课程案例库.docx

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房地产估价课程案例库

估价案例

1.估价对象概况：

本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，土地建筑面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1988年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨的建设用地使用权，2007年6月15日补办了出让手续，补交了出让金等费用，取得了使用期限为50年的出让的建设用地使用权。

估价要求：

需要评估该专用仓库2008年8月30日的价值。

估价过程：

1、选择估价方法。

本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。

2、选择计算公式。

该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含建筑物所有权和建设用地使用权的价值，故选择的计算公式为：

旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧

3、求取土地重新购建价格。

由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：

①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；②采用成本法，利用当地征地费加出让金等费用和土地开发成本等，再加上土地段差价的办法求取土地的重新开发成本。

（1）采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。

调查选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：

可比实例A：

土地面积4300m2；成交日期2007年9月；成交价格605元/m2。

修正与调整计算如下：

实例土地价格交易情况修正市场状况调整土地状况调整

605×100/100×107/100×100/95=681.4（元/m2）

可比实例B：

土地面积5500m2；成交日期2008年1月；成交价格710元/m2。

修正与调整计算如下：

实例土地价格交易情况修正市场状况调整土地状况调整

710×100/100×103/100×100/106=689.9（元/m2）

可比实例C：

土地面积4800m2；成交日期2008年6月；成交价格633元/m2。

修正与调整计算如下：

实例土地价格交易情况修正市场状况调整土地状况调整

633×100/95×101/100×100/99=679.8（元/m2）

故：

估价对象土地的单价=（681.4+689.9+679.8）÷3=684（元/m2）

（2）采用成本法，利用当地征地费加出让金等费用和开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。

在估价时点（2008年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、缴纳出让金等费用30元/m2；将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出及应得利润）。

以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第7级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。

各级土地之间的地价差异如表7-3所示。

表7-3某城市各级土地之间的地价差异表

土地级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩ

土地是次级土地的倍数1.301.301.301.301.301.301.301.301.301.00

地价是最差级土地的倍数10.608.166.274.833.712.862.201.691.301.00

根据表7-3

估价对象土地的单价=290×2.20=638（元/m2）

通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别为684元/m2和638元/m2。

该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元/m2。

故：

估价对象土地的总价=680×5000=340.0（万元）

4、求取建筑物重新购建价格。

现时（在估价时点2008年8月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含必要支出及应得利润）为1000元/m2.建筑面积。

故：

估价对象建筑物的重新购建总价=1000×8500=850.0（万元）

5、求取该建筑物折旧。

采用直线法求取折旧额。

参照有关规定并根据房地产估价师实地查看判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。

由于建设用地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑物折旧，故：

估价对象建筑物的折旧总额=850.0×20/60=283.3（万元）

房地产估价师再次到实地查看，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。

6、求取积算价格。

旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧=340.0+850.0-283.3

=906.7（万元）

估价结果：

根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2008年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。

2.估价对象概况：

本估价对象是一幢出租的写字楼{土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2；建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。

估价需要：

评估该幢写字楼2007年5月15日的购买价格。

估价过程：

1、选择估价方法。

该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。

具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：

V=

2、搜集有关资料。

通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：

（1）租金按照净使用面积计。

可供出租的净使用面积总计为3l200m2，占总建筑面积的60％，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。

（2）月租金平均为35元／m2（净使用面积）。

（3）出租率年平均为90％。

（4）经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。

（5）房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12％。

（6）其他税费（包括城镇土地使用税、营业税等）为租金收入的6％。

3、测算年有效毛收入：

年有效毛收入=31200×35×12×90％=l179.36（万元）

4、测算年运营费用：

（1）经常费：

年经常费=10×12=120.00（万元）

（2）房产税：

年房产税=1179.36×12％=141.52（万元）

（3）其他税费：

年其他税费=l179.36×6％=70.76（万元）

（4）年运营费用：

年运营费用=

（1）+

（2）+（3）=120.00+14l.52+70.76=332.28（万元）

5、计算年净收益：

年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1179.36-332.28=847.08（万元）

6、确定报酬率：

在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10％。

7、计算房地产价格：

根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：

V=

上述套式中的收益期限n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。

土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为5年，此后的收益期限为45年），因此

V=

=8354.59（万元）

估价结果：

根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元．约合每平方米建筑面积l606.73元。

3.估价对象概况：

本估价对象是一块房地产开发用地，面积10000m2，形状规则，土地开发程度为“五通一平”；城市规划允许的用途为商业和居住，容积率为不超过5，建筑密度为不超过40％；土地使用期限自建设用地使用权出让之日起计为50年。

估价要求：

需要评估该块土地于2008年10月1日招标出让的正常市场价格，为出让人确定招标底价提供参考依据。

估价过程：

1、选用估价方法。

该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法估价，因此选用假设开发法，具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。

2、选取最佳的开发利用方式。

通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：

①用途为商业与居住混合。

②容积率达到最大的允许程度，即为5，因此总建筑面积为10000×550000m2。

③建筑密度适宜为30％。

④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；3~18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积共计6000m2，居住用途的建筑面积共计44000m2。

3、预计建设期。

预计从取得建设用地使用权之日起计，共需3年时间才能建成投入使用，即2011年10月1日建成。

4、预测开发完成后的房地产价值。

根据对房地产市场的调查分析，预计商业部分在建成后可以全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。

5、测算有关税费和折现率。

据了解，如果得到该土地，需要按照取得价款的3％缴纳契税等税费。

建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l200元；勘察设计和前期工程费用管理费用等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的建设期内，建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）的投入情况如下：

第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。

广告宣传和销售代理费等销售费用预计为售价的

3％，在建成前半年开始投入至全部售完为止；两税一费和交易手续费等销售税费预计为售价的6％。

折现率选取14％。

6、求取地价。

估价时点为2008年10月1日，将所有的收入和支出均折算到该时间上的价值。

开发完成后的商业部分价值=

=l822.42（万元）

开发完成后的居住部分价值=2500×44000×

=7006.91（万元）

购地税费总额=总地价×3％=0.03总地价（万元）

建设费用总额=（1200+500）×50000×

=6921.57（万元）

销售费用总额=

=268.47（万元）

销售税费总额=（1822.42+7006.91）×6％=529.76（万元）

总地价=1822.42+7006.9l-0.03宗地价-6921.57-268.47-529.76

总地价=1077.21（万元）

估价结果：

以上述测算结果为主，井参考房地产估价师的估价经验，将总地价的评估值确定为l078万元。

对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。

这样，该块土地在2008年10月1日招标出让的正常市场价格评估结果为：

总地价1078万元，单位地价1078元／m2，楼面地价215.6元／m2。

4.有一写字楼，土地面积为1OOOm2，是10年前通过征收农地取得的。

土地的使用年限为40年，土地幽让合同未约定不可续期。

地上建筑物总建筑面积4000m2，于8年前建成并交付使用。

建筑物的重置成本为1500元/m2，结构为钢筋混凝土结构，现需弹估该写字楼2007年9月30日的价值。

搜集有关资料如下：

（1）收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下：

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格/（元/m2）

5000

5200

4900

成交日期

2007年1月31日

2007年3月31日

2007年7月31日

交易情况

比正常高2%

正常

比正常价格低3%

房地产状况

比估价对象劣1%

比估价对象劣2%

比估价对象优1%

从2007年1月1日至2007年6月30日'该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%

（2）当地征收农地的费用等资料如下：

估价时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金为200元／m2，土地开发的费用、税金和利润等为180元／m2，可视为城市边缘熟地的价格。

该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。

各级土地之间的价格差异见下表。

土地级别

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

土地是次级土地的倍数

1.50

1.50

1.50

1.50

1.50

1.50

1.50

1.50

1.50

1.00

地价是最差级土地的倍数

38.44

25.63

17.09

11.39

7.59

5.06

3.38

2.25

1.50

1.00

（3）其他相关资料如下：

门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元，已计提折旧30万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为4万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负而影响，预计每年租金损失5万元。

试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值。

土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。

土地报酬率为8%，房地产的报酬率为10%，银行的贷款利率为5%。

5.评估某写字楼于2006年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、Ｃ三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格/（元/m2）

4800元/m2

560美元/m2

5000元/m2

成交日期

2004年12月31日

2004年12月31日

2005年12月31日

交易情况

+1%

-2%

0

房地产状况

-2%

+3%

+2%

另调查获知，当地该类写字楼2003年至2006年的价格指数分别为120、112、108，105（均以上年末为100），对于可比实例B，该类房地产是以人民币为基准的价格变动，2004年12月底美元与人民币的市场汇价为l美元=8.3元人民币；2006年12月底美元与人民币的市场汇价为1美兀=8.2元人民币。

注：

交易情况中，正负值表示优于或劣于正常价格的幅度。

房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。

试利用上述资料估计该写字楼2006年12月31日，单位以人民币元/m2表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

6.某在建工程开工于2006年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积l2400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积100OOm2；该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的1O%；至2007年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。

预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元／m2，建筑面积与可出租面积之比为1:

0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。

估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。

当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。

试利用上述资料计算该在建工程于2007年5月31日的正常总价格。

（假设报酬率为9%，折现率为13%）

7.某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年l0月1日起计算，约定不可续期。

建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。

根据市场调查得知．2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100jC/mz，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为1O%，请计算该房地产在2010年1O月1日的价值。

8．某写字楼为钢筋混凝士结构，层高48m，没有电梯，建筑面积为30000mz，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。

经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业赞之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费在第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的65%，投资利润率为35%。

又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为”万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200丌元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。

由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，且租金为30元/m2．但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元／m12，由于该写字楼的层高较正常屠高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元；当地该类房地产的报酬率为8%。

请计算该建筑物的现时价值。

9.王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还款。

2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。

预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。

当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。

请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。

10．某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等，土地面积10000m2．建筑容积率为2.0。

土地于2年前以出让方式取得，使用期限40年，约定不可续期，当时的楼面地价为1400元/m2现实重新取得该类土地的楼面地价为1750元/m2，土地交易契税为4%。

该宾馆正常建设期为2年；建筑安装工程费为30007L/m2，专业费及管理费为建筑安装工程费的10%；建筑安装工程费等费用第一年投人60%，第2年投入40%，在各年内均匀投入。

该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为500万元的家具等用品即可投入使用。

宾馆开发的投资利润率为40%。

预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元／（天，间），第1年至第4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%，从此入住率稳定在80%；其他收入第1年为500万元，以后每年递增5%，从第4年起达到稳定。

该宾馆运营费用第1年为当年收入的35%，此后各年的运营费用在第1年的基础上增加，增加额为当年收入超过第1年收入部分的25%。

请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。

（报酬率为1O%，年利率为8%）

11．某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁台同。

租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。

第一年租金为24万，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。

现市场上类似办公楼的月租金为30元／m2，假设折现率为l0%。

请计算目前该承租人权益价值。

12．某宗拟出让的熟地面积为1OOOOm2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。

预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/m2．精装修公寓售价为10000元／m2。

公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备赞用为200元/m2；设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。

同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。

请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。

13．某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为15．土地取得费用为80万元，已付请。

从获得土地使用权至正式动工的时间为1年。

该工程正常施工期（不含装修）为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%；至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。

该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投人40万元花一年时间装修（假定装修费用支出发生在该年末），然后出租营业。

预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以l.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。

该类餐馆的报酬率为15%。

按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建工程）在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。

请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。

14．某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。

该项目总用地面积为1OOOOm2，土地使用期限为40年，建筑总面积为20000m2，并于2007隼9月1日完成，该公司申请竣工验收。

根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。

请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1日的正常市场价格。

（1）假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元／m2。

新建一个与上述项目功能相同且符合环保要求的项目开发成本为2500元／m2，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为25年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为702%，销售税金及附加为售价的5.53