红星美凯龙投资白皮书.docx
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红星美凯龙投资白皮书
KEYSTONE & FORTUNE
一、认识红星美凯龙
二、红星简介
体量
产品
租赁情况
租金上涨过程
红星招商
三、市场前景分析
购买力
消费需求
需求时间
四、一期、二期销售情况
五、销售政策
六、实际案例
附表：
南通四区域住宅情况一览表
1
KEYSTONE & FORTUNE
一、 认识红星美凯龙：
红星美凯龙国际家居博览中心，自 1986 年创办以来，目前全国 53 个城市已发展连锁商场 72 家。
2009
年红星美凯龙销售额达到 313 亿，是中国家居流通业第一品牌。
红星美凯龙在中国家居流通业中成功创造多个“第一”：
第一个做连锁；第一个做加盟；第一个买地
自建商场；自 2008 年以来几乎在每个城市的家居销售额均为第一。
红星美凯龙在经营管理上摸索出一套在成熟的全面质量控制法。
红星实行“全球名牌捆绑式经营”，在
品牌进行筛选、让质量上和服务上让客户满意的厂商入驻；在售中、售后上实行“统一收银、统一送货、
统一售后负责”的红星美凯龙卖场负责机制。
二、 南通红星美凯龙简介：
南通红星美凯龙地处通富南路 59 号，是南通房地产快速发展的核心区域，是南通城市向南发展的中心
地带。
一般专业卖场型商业，需要一定的市场培育期（2~5 年），在南通市场大家可以看到的尚美家义乌小商
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KEYSTONE & FORTUNE
品市场、鸿运装饰城、新永兴城目前还处于市场培育期，处于市场培育期的商铺空置率最高达到 50%以上；
但红星美凯龙利用自身的品牌影响力，以及整合 20 余年的战略选址经验，布局南通未来家居消费制高
点，在第一年即实现满铺经营状态，第二年取消所有租金优惠，并实现租金的上涨。
在营运方面，红星美凯龙的经营广告投入量为目前南通所有商业卖场中最高的，目前达到 1000 万/年；
这点可以看出红星美凯龙（本案）追求的商业的良性可持续发展；
体量：
总建筑面积 25 万方，是目前开发区最大的商业卖场型项目。
投资产品：
30---171 平方的小商铺。
装修标准：
全商场精装修。
租赁情况：
目前达到 90%以上出租率。
开业时间、租金上涨过程：
红星美凯龙自 2010 年 9 月 1 日试开业、2010 年 10 月正式开业。
红星政策：
捆绑式经营。
红星与全国 600 余家商户签定捆绑式经营合同即签定合同的商家必须进驻红
星美凯龙的每家经营店。
3
KEYSTONE & FORTUNE
市场运营及成绩：
为了帮助卖场内的经营户能够更好、更便捷的销售自己的产品，南通红星美凯龙商
场每年投入 1000 万元的广告费帮助商家宣传自己的产品及红星美凯龙商场（其中包括户外媒体、电视广告、
广播、优惠活动等方式），并且为了租金商家更快的、集中的销售自己的产品，红星美凯龙商场主动走出商
场外寻找客户，逢节假日定期举办活动吸引客户。
目前已经为各品种商户谈妥万通城、世纪花城等周边即
将交房的高档住宅小区的团购消费活动，团购活动目前已经完成了 300 万元的消费协议。
且团购活动仍在
继续、谈判行为仍在进行。
三、 市场前景分析：
南通红星美凯龙位于南通通富南路，是开发区商业及住宅的核心区域，辐射主城区、新东区、新城区、
开发区、各县区。
一个商业项目的前景主要是看该项目周边的购买力及消费需求。
购买力
红星美凯龙所经营的产品属于中高档。
南通市目前的高档楼盘基本集中在新城区及开发区且行政中心
亦在向新城区搬迁，新城区将会成为南通第二个经济行政中心。
周边住宅的销售价格已经达到均价 10000
元/平方左右。
可以说大部分的中上层经济收入的人群在新城区、开发区选择了置业。
而这部分人群将会成
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KEYSTONE & FORTUNE
为红星美凯龙的目标客户群。
消费需求
自 2010 年营业额从最初的每天 20 万上升到目前的 60 万，节假日更是高达 150 万左右，2010 年国庆
创下营业额 600 万的佳绩，每月营业额在 2500 万左右。
随着营业额的上升，租金也是水涨船高，租金从最
初的平均 35 元/平方/天上升到现在的平均 70 元/平方/天。
消费需求潜力（具体区域年度交房数据见附表）
红星美凯龙选址的战略意义在于占领新城区、新东区、开发区的未来房地产集中区域。
据统计，这三
个地区的新开发住宅项目达到 12280867 平方，按照每户 100 平方计算，这几个地区的住宅户数将会达到 10
万户，按照家庭装修标准，每户将会有 5 万元的家具装潢需求。
那么该地区将会有 50 亿的消费需求。
这仅
仅是目前在开发项目。
据统计，这三个地区的住宅开发量将会以每年 300 万方量的速度递增，每年又会新
增 15 亿元的家具装潢需求。
据附表统计，2011 年交房 265 万方。
约 2.65 万户，新增消费约 13.25 亿。
2012 年交房 507 万方。
约 5.07 万户，新增消费约 25.35 亿。
5
年度
已有市场存
量（金额）
预计新增需
求量（金额）
每年市场量
（金额）
需改善需求
量（金额）
实际改善型需
求量（金额）
合计需求（金额）
红星所占市场份额（金
额）
2011 年度
13.25 亿
13.25 亿
13.25 亿
7.95 亿
2012 年度
25.35 亿
25.35 亿
25.35 亿
15.21 亿
2013 年度
22.8 亿
22.8 亿
22.8 亿
13.68 亿
2014 年度
15 亿
15 亿
15 亿
9 亿
2015 年度
15 亿
15 亿
13.25 亿
6.625 亿
21.625 亿
12.98 亿
2016 年度
15 亿
15 亿
25.35 亿
12.675 亿
27.675 亿
16.6 亿
2017 年度
15 亿
15 亿
22.8 亿
11.4 亿
26.4 亿
15.84 亿
2018 年度
15 亿
15 亿
15 亿
7.5 亿
22.5 亿
13.5 亿
KEYSTONE & FORTUNE
2013 年交房 456 万方。
约 4.56 万户，新增消费约 22.8 亿。
2013 年以后每年开发 300 万方。
约 3 万户，新增消费 15 亿
新增消费额测算（十年期）：
预计红星美凯龙商场所占市场份额为 60%。
6
2019 年度
15 亿
15 亿
15 亿
7.5 亿
22.5 亿
13.5 亿
2020 年度
15 亿
15 亿
15 亿
7.5 亿
22.5 亿
13.5 亿
KEYSTONE & FORTUNE
注：
已有市场存量为：
目前市场新交房住宅量的购买家居金额。
预计新增需求量为：
2013 年后开发及交房住宅量的购买家居金额。
每年市场量为：
自目前开始及以后开发及交房住宅量的购买家居金额。
需改善型需求为：
一般住宅对家居的淘汰周期及房屋置换周期一般在 5 年左右。
实际改善型需求量为：
对改善量的市场统计，50%的住宅将会置换或重新购置。
合计需求为：
每年市场量与实际改善需求量的总和。
红星美凯龙占领市场份额的测算：
合计需求量将有 60%在红星美凯龙消费。
从上述数据可以看出，约 50 亿元的消费将会在 2013 年集中爆发需求。
而红星美凯龙目前的年营业额
在 3 亿元左右，在 2013 年往后营业额将会保持在 10 亿左右。
四、红星美凯龙一、二期销售状况：
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KEYSTONE & FORTUNE
红星美凯龙一期销售三层商铺，开盘当天一抢而空，第二天又增开一层部分商铺。
二期销售二层及四层各一半商铺，开盘三天内亦售罄。
五、销售政策
十年包租，每年保底回报 8%。
2011 年 10 月至办理房产证之前可更名。
六、实际案例
案例：
红星一套商铺 30 平方，报价 50 万。
（保底回报 8%）
第一年租金即保底收入：
50 万*8%=40000 元
实际支付房款（头两年租金冲抵房款）：
50 万*（1-16%）=42 万
租金递增：
15%/每年
每月每平方租金：
40000/30/12=111 元/平方/天
图例：
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十年收益测算表
年数
实际租金（元/平方/月）
年租金（元）
保底收入（元）
超出部分（元）
实际年租金（元）
第 1 年
60
21600
40000
-18400
40000
第 2 年
69
24840
40000
-15160
40000
第 3 年
79.35
28566
40000
-11434
40000
第 4 年
91.25
32850
40000
-7150
40000
第 5 年
105
37800
40000
-2200
40000
第 6 年
120.75
43470
40000
3470
43331
第 7 年
138.86
49990
40000
9990
49590
第 8 年
159.69
57488
40000
17488
56789
第 9 年
183.65
66114
40000
26114
65069
第 10 年
211.19
76028
40000
36028
74587
合计
489367
KEYSTONE & FORTUNE
注：
租金为目前红星美凯龙的实际租金。
按照面积为 30 平方测算。
实际租金递增按照每年 15---30%，本次计算按照最低 15%计算。
实际租金*30 平方*12 月
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KEYSTONE & FORTUNE
保底收入为总价*8%。
实际收入为：
超出部分*0.96+保底收入。
十年实际租金收益：
489266 元。
十年约可以收回全部成本。
10
新城区
楼盘名称
总面积㎡
主力面积
总户数
交房时间
形态
恒盛·尚海湾
550000
2900
2012.12
高层
苏建·名都城
470604
150-160
2700
待定
高层
绿城·玉兰公寓
166962
80-220
1249
2012.12
高层、小高层
苏建·学府雅居
191447
100-144
1012
2013.04
小高层、高层
天安花园
220000
100-240
1500
2011.12
多层、小高层
莱茵河畔
36700
110-180
244
待定
高层
益兴名流府
54480
138-170
331
2012.09
小高层、洋房
文峰城市广场
120000
70-120
716
待定
综合性城市广场
中南·世纪花城
1258000
88-156
8000
2012.02
高层
中南·世纪城
1336500
5374
2012.12
住宅、商铺、写字楼
城市嘉苑
309999
2000
2011.02
住宅、别墅、商业
太阳鑫城
50000
564
2010.12
住宅、商铺、 写字楼
汇金国际广场
121500
1100
待定
写字楼、商铺、酒店
KEYSTONE & FORTUNE
南通四区住宅项目基本情况一览表
11
新东区
楼盘名称
总面积㎡
主力面积
总户数
交房时间
形态
苏建花园城
299620
100-130
1533
2011.08
多层、小高层、高层、联排
德诚·翠湖湾
179000
120-150
1192
高层
恒盛豪庭
300000
97-133
1868
2012.12
高层
德诚·翰景园
180400
80-140
1368
高层、小高层
未来锦城
84899
82-180
700
待定
小高层、高层
运杰·龙馨园
78000
150
324
2012.07
高层
骏和·棕榈湾
480000
150
3260
2013.12
板楼、高层
帝奥·世伦名郡
260000
120-130
1833
2012.12
高层
文化名邸
104500
90-110
900
2012.8
高层
弘阳上城
222500
1865
2 期 2013.04
板楼、高层
第九园
12860
220-460
60
2010.12
联排、独栋、高层
罗福宫
113346
791
联体、叠拼（新盘）
东景国际·尚层
48000
420
2011.1
写字楼、公寓、LOFT
合计
2363125
16114
通富妇儿乐城
506000
2800
待定
商铺、LOFT
合计
5392192
30490
KEYSTONE & FORTUNE
12
主城区
楼盘名称
总面积㎡
主力面积
总户数
交房时间
形态
金鼎湾国际
97165
89-200
511
2012.06
高层、多层、小高层
藏珑
27000
230-400
66
2012.06
高层
翰林府
47000
170-220
182
洋房、多层、小高层
裕丰大厦
22000
80-170
180
2012.01
高层
吴中·豪景华庭
186000
1000
高层、（新盘）
中海·丁香花园
55610
190
2011.05
高档住宅（新盘）
文景嘉苑
68068.8
310
高层（新盘）
金融汇
61010
285
5A 智能写字楼
南通大饭店
128000
89-250
735
四季绿苑
64-147
192
2011.1
住宅，商铺
尚德·克拉公馆
160
2010.12
住宅、酒店
蝶韵·御庭
29000
171
LOFT
城市名人府邸
30000
283-368
66
2011.04
别墅
景华城
1105000
700
2011.12
住宅、商铺
现代生活广场
28000
20
2011.06
综合型商业广场
合计
1883853.8
4748
KEYSTONE & FORTUNE
13
开发区
楼盘名称
总面积㎡
主力面积
总户数
交房时间
形态
炜赋·星湖邻里
107500
97-135
610
2012.9
小高层、高层
华润置地·橡树湾
440000
2800
2013.01
小高层、高层
景瑞·18 号
328000
2200
待定
住宅、别墅
炜赋·人和家园
37922
287
待定
小高层、高层
和融·优山美地名邸
450000
90140
2600
待定
小高层、高层
中南·军山半岛
380000
140、200-250
2500
2011.09
花园洋房、别墅
金水湾花园
116000
90-220
712
2010.11
多层、联排、独栋
山水壹号
106677.91
180-500
511
待定
叠加、联排、双拼、独栋
顺发·御园
220000
434
待定
纯别墅（新盘）
星湖 101
60000
200
240
餐饮、娱乐、健身、酒店
星湖街区
80000
2000 起租
酒店、餐饮、娱乐、休闲
润华国际中心
194946
396
2012.06
住宅、商铺、酒店、写字楼
紫琅上郡
90650
240-280
68
待定
写字楼、商铺
优山美地花园
30000
70-136
220
待定
商铺
合计
2641695.91
13578
总合计
12280866.71
64930
KEYSTONE & FORTUNE
14
KEYSTONE & FORTUNE
15
升级会员 