西安别墅调研报告第1部分.docx
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西安别墅调研报告第1部分
前言
本次调研周期为4周
调研方法：
本次调研主要数据及观点来源1、各类型市场报告，2、项目地实地考察。
调研结论：
结合相关数据及观点着重分析实际状态
一、宏观经济与政策篇
（一）、2010年国民经济及2011年上半年国民经济状况、2011年中国私人财富市场概览和走势……………………………………………………………………5
1、2010年国民经济指标……………………………………………………………5
2、2011年上半年国民经济标………………………………………………………16
3、2011年中国私人财富市场概览、走势及中国净值人口的分布………………26
（二）、目前中国房地产大势分析…………………………………………………33
1、目前国家房地产政策…………………………………………………………33
2、调控政策的基调与梳理………………………………………………………34
3、全国二季度各级市场分析……………………………………………………34
（三）、国家房地产发展趋势分析………………………………………………36
1、房地产业的关键问题…………………………………………………………36
2、国家房地产政策调整动向……………………………………………………37
3、房地产业走势…………………………………………………………………37
4、土地供应走势…………………………………………………………………37
5、房地产资金走势………………………………………………………………37
6、公租房与廉租房落实情况……………………………………………………37
7、商品房走势……………………………………………………………………37
（四）、2011年3季度购房者信心指数及调控政策对购房者的影响分析………38
1、2011年3季度购房者信心指数分析…………………………………………38
2、调控政策对购房者的影响分析………………………………………………42
二、中国高净值人群投资行为分析
（一）、高净值人群风险偏好更加稳健，财富目标更加多元化；资产配置和服务需求也随之呈现多元化趋势…………………………………………………47
（二）、房地产调控政策影响下，高净值人士对直接购买国内住宅的投资热情下降，投资方式转向商铺和间接投资……………………………………………54
（三）、境外资产快速增长，高净值人群投资移民意愿强烈……………………55
三、国内顶级别墅研究分析………………………………………………………57
四、中观市场及区域篇
（一）、西安城市概况及经济情况………………………………………………78
（二）、西安整体规划及发展方向………………………………………………78
1、基本情况………………………………………………………………………80
2、规划重点………………………………………………………………………81
3、规划主要内容…………………………………………………………………82
（三）、2011年上半年西安土地市场供应情况及分析……………………………89
1、西安土地市场供应分析………………………………………………………89
2、西安土地成交分析……………………………………………………………93
3、西安土地市场小结……………………………………………………………96
（四）西安房地产现状及分析……………………………………………………96
1、西安市房地产概述……………………………………………………………96
2、西安房地产概述补充部分……………………………………………………98
（五）、2011年上半年西安房地产市场现状及解读……………………………101
五、西安别墅地产市场调研及西安净值富豪基本情况
（一）、概述部分………………………………………………………………103
（二）、西安别墅市场走势分析…………………………………………………104
（三）、西安市高端别墅市场的基本结构………………………………………106
1、当前西安市的别墅区域划分…………………………………………………106
2、各版块的基本特性及特性介绍………………………………………………107
（四）、营销部前期西安别墅市场调研…………………………………………109
（五）、曲江板块和浐灞板块代表别墅分析……………………………………115
（六）、西安目前市场别墅供应量及消化程度…………………………………118
（七）、各别墅项目数据对比表…………………………………………………118
（八）西安别墅消费群体状况分析……………………………………………118
六、西安别墅市场发展趋势预测
（一）老板块竞争激烈新板块蓄势待发………………………………………120
（二）高私秘性、高密度别墅应是西安市场的主流……………………………121
（三）别墅市场的主力客户正由富豪转向新贵阶层…………………………121
（四）与地域特色交相辉映的本土化别墅是市场追求的目标………………122
（五）别墅不单单是尊贵的标牌，而是与地产经济的时代标志相吻合的产123
（六）与民族文化一脉相承的本土别墅具有长久的生命力…………………124
七、市场的总结和思考
（一）房地产市场正处于经济环境与政策调控的双重压力之下……………125
（二）消费信心下降，投资渠道转向……………………………………………125
（三）政策有望12放宽…………………………………………………………126
（四）浐灞板块后势强劲，区域价值即将凸显…………………………………126
（五）十年磨剑，抓住机遇………………………………………………………127
（六）团队合作，重在“专”“精”………………………………………………127
（七）未来别墅重在“原创”…………………………………………………127
（八）跳脱市场，独树一帜………………………………………………………127
（九）真正的价值在于对资源的占有与产品的稀缺…………………………127
（十）产品“定制”是体现产品价值的有力措施………………………………128
一、宏观经济与政策篇
（一）、2010年国民经济及2011年上半年国民经济状况、2011年中国私人财富市场概览和走势
1、2010年国民经济指标
（1）2010国内GDP发展情况
初步核算，2010年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。
其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。
全年CPI上涨3.3%，符合市场前期预测。
12月份CPI高位回落，同比上涨4.6%。
业内认为，在翘尾因素以及季节因素、恶劣天气的影响下，短期通胀压力将有增无减。
（2）2010年CPI涨幅程度及2006年至2010年CPI涨幅程度
居民消费价格一季度同比上涨2.2%，二季度上涨2.9%，三季度上涨3.5%，四季度上涨4.7%，全年平均比上年上涨3.3%，其中食品价格上涨7.2%。
固定资产投资价格上涨3.6%。
工业品出厂价格上涨5.5%。
原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6%。
农产品生产价格上涨10.9%。
表1：
2010年居民消费价格比上年涨跌幅度单位：
%
指标
全国
城市
农村
居民消费价格
3.3
3.2
3.6
食品
7.2
7.1
7.5
其中：
粮食
11.8
11.5
12.3
肉禽及其制品
2.9
2.6
3.5
油脂
3.8
3.4
4.4
蛋
8.3
8.4
8.2
鲜菜
18.7
17.8
21.3
鲜果
15.6
15.0
17.5
非食品
1.4
1.3
1.8
其中：
家庭设备用品及维修服务
0.0
-0.1
0.1
医疗保健和个人用品
3.2
3.2
3.2
交通和通信
-0.4
-0.6
0.3
居住
4.5
4.5
4.5
（3）70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上升后回落趋势。
（4）2010年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人。
年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末下降0.2个百分点。
全年农民工总量为24223万人，比上年增长5.4%。
其中，外出农民工15335万人，增长5.5%；本地农民工8888万人，增长5.2%。
（5）2010年国家外汇储备28473亿美元，比上年末增加4481亿美元。
年末人民币汇率为1美元兑6.6227元人民币，比上年末升值3.0%。
（6）2010年财政收入83080亿元，比上年增加14562亿元，增长21.3%；其中税收收入73202亿元，增加13680亿元，增长23.0%。
（7）2010年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，扣除价格因素，实际增长19.5%。
其中，城镇投资241415亿元，增长24.5%；农村投资36725亿元，增长19.7%。
东部地区投资115970亿元，比上年增长21.4%；中部地区投资62894亿元，增长26.2%；西部地区投资61875亿元，增长24.5%；东北地区投资30726亿元，增长29.5%。
图8：
2010年城镇固定资产投资增长速度（累计同比，百分比）
图9：
2006-2010年全社会固定资产投资及其增长速度
表2：
2010年分行业城镇固定资产投资及其增长速度单位：
亿元
行业
投资额
比上年增长%
总计
241415
24.5
农、林、牧、渔业
3966
18.2
采矿业
9653
18.1
其中：
煤炭开采及洗选业
3770
23.3
石油和天然气开采业
2893
3.6
制造业
74528
27.0
其中：
农副食品加工业
3626
28.1
食品制造业
1944
28.8
纺织业
2230
26.4
纺织服装、鞋、帽制造业
1412
34.4
石油加工、炼焦及核燃料加工业
2076
12.9
化学原料及化学制品制造业
6863
14.8
非金属矿物制品业
7556
28.0
黑色金属冶炼及压延加工业
3465
6.1
有色金属冶炼及压延加工业
2924
35.8
金属制品业
3622
28.6
通用设备制造业
5459
22.4
专用设备制造业
4154
35.1
交通运输设备制造业
6554
31.7
电气机械及器材制造业
4996
40.4
通信设备、计算机及其他电子设备制造业
3889
48.2
电力、燃气及水的生产和供应业
14535
7.3
其中：
电力、热力的生产与供应业
11869
6.6
建筑业
2332
48.6
交通运输、仓储和邮政业
27820
19.5
信息传输、计算机服务和软件业
2392
-6.0
批发和零售业
5216
16.2
住宿和餐饮业
2971
27.6
金融业
476
36.5
房地产业
57557
33.5
租赁和商务服务业
2490
32.4
科学研究、技术服务和地质勘查业
1288
18.8
水利、环境和公共设施管理业
22261
24.5
居民服务和其他服务业
758
46.1
教育
3717
14.6
卫生、社会保障和社会福利业
1967
15.9
文化、体育和娱乐业
2596
22.1
公共管理和社会组织
4891
21.2
在城镇投资中，第一产业投资3966亿元，比上年增长18.2%；第二产业投资101048亿元，增长23.2%；第三产业投资136401亿元，增长25.6%。
表3：
2010年固定资产投资新增主要生产能力
指标
单位
绝对数
新增发电机组容量
万千瓦
9118
新增22万伏及以上变电设备
万千伏安
25816
新建铁路投产里程
公里
4986
其中：
高速铁路
公里
1554
增建铁路复线投产里程
公里
3747
电气化铁路投产里程
公里
5948
新建公路
公里
104457
其中：
高速公路
公里
8258
港口万吨级码头泊位新增吞吐能力
万吨
27202
新增光缆线路长度
万公里
166
新增数字蜂窝移动电话交换机容量
万户
6433
（8）全年社会消费品零售总额156998亿元，比上年增长18.3%，扣除价格因素，实际增长14.8%。
按经营地统计，城镇消费品零售额136123亿元，增长18.7%；乡村消费品零售额20875亿元，增长16.2%。
按消费形态统计，商品零售额139350亿元，增长18.4%；餐饮收入额17648亿元，增长18.1%。
图10：
2010年社会零售品消费总额增长速度（月度同比，百分比）
图11:
2006年—2010年社会消费品销售总额及增长速度
在限额以上企业商品零售额中，汽车类零售额比上年增长34.8%，粮油类增长27.9%，肉禽蛋类增长21.7%，服装类增长25.8%，日用品类增长25.1%，文化办公用品类增长23.5%，通讯器材类增长21.8%，化妆品类增长16.6%，金银珠宝类增长46.0%，中西药品类增长23.5%，家用电器和音像器材类增长27.7%，家具类增长37.2%，建筑及装潢材料类增长32.3%。
（9）全年货物进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%。
其中，货物出口15779亿美元，增长31.3%；货物进口13948亿美元，增长38.7%。
进出口差额（出口减进口）1831亿美元，比上年减少126亿美元。
表4：
2010年货物进出口总额及其增长速度单位：
亿美元
指标
绝对数
比上年增长%
货物进出口总额
29728
34.7
货物出口额
15779
31.3
其中：
一般贸易
7207
36.0
加工贸易
7403
26.2
其中：
机电产品
9334
30.9
高新技术产品
4924
30.7
其中：
国有企业
2344
22.7
外商投资企业
8623
28.3
其他企业
4813
42.2
货物进口额
13948
38.7
其中：
一般贸易
7680
43.7
加工贸易
4174
29.5
其中：
机电产品
6603
34.4
高新技术产品
4127
33.2
其中：
国有企业
3876
34.3
外商投资企业
7380
35.3
其他企业
2693
56.6
进出口差额（出口减进口）
1831
—
表5：
2010年主要商品出口数量、金额及其增长速度
商品名称
单位
数量
比上年增长%
金额（亿美元）
比上年增长%
煤
万吨
1903
-15.0
23
-5.2
钢材
万吨
4256
73.0
368
65.3
纺织纱线、织物及制品
——
—
—
771
28.4
服装及衣着附件
——
—
—
1295
20.9
鞋类
——
—
—
356
27.1
家具及其零件
——
—
—
330
30.3
自动数据处理设备及其部件
万台
166724
27.4
1640
34.0
手持或车载无线电话
万台
75789
30.0
467
18.2
集装箱
万个
250
263.7
72
274.9
液晶显示板
万个
224976
16.9
265
37.7
汽车（包括整套散件）
万辆
54
53.2
62
32.1
表6：
2010年主要商品进口数量、金额及其增长速度
商品名称
数量（万吨）
比上年增长%
金额（亿美元）
比上年增长%
谷物及谷物粉
571
81.2
15
70.1
大豆
5480
28.8
251
33.5
食用植物油
687
-15.8
60
2.2
铁矿砂及其精矿
61863
-1.4
794
58.4
氧化铝
431
-16.1
15
14.9
煤
16478
30.9
169
60.1
原油
23931
17.5
1352
51.4
成品油
3688
-0.1
223
31.3
初级形状的塑料
2391
0.4
436
25.2
纸浆
1137
-16.9
88
28.8
钢材
1643
-6.8
201
3.3
未锻造的铜及铜材
429
0.0
327
44.4
表7：
2010年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度单位：
亿美元
国家和地区
出口额
比上年增长%
进口额
比上年增长%
欧盟
3112
31.8
1685
31.9
美国
2833
28.3
1020
31.7
中国香港
2183
31.3
123
40.9
东盟
1382
30.1
1546
44.8
日本
1211
23.7
1767
35.0
韩国
688
28.1
1384
35.0
印度
409
38.0
208
51.8
中国台湾
297
44.8
1157
35.0
俄罗斯
296
69.0
258
21.7
图122006-2010年货物进出口总额
2010年非金融领域新批外商直接投资企业27406家，比上年增长16.9%。
实际使用外商直接投资金额1057亿美元，增长17.4%。
表8：
2010年非金融领域外商直接投资及其增长速度
行业
企业数（家）
比上年增长%
实际使用金额（亿美元）
比上年增长%
总计
27406
16.9
1057.4
17.4
其中：
制造业
11047
13.1
495.9
6.0
电力、燃气及水的生产和供应业
210
-11.8
21.2
0.6
交通运输、仓储和邮政业
396
0.3
22.4
-11.2
信息传输、计算机服务和软件业
1046
-3.2
24.9
10.7
批发和零售业
6786
33.1
66.0
22.4
房地产业
689
21.1
239.9
42.8
租赁和商务服务业
3418
19.3
71.3
17.3
居民服务和其他服务业
217
4.8
20.5
29.4
2010年非金融类对外直接投资额590亿美元，比上年增长36.3%，2010年对外承包工程业务完成营业额922亿美元，比上年增长18.7%；对外劳务合作完成营业额89亿美元与上年持平。
（10）2010年末广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，比上年末增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，增长21.2%；流通中现金（M0）余额为4.5万亿元，增长16.7%。
2010年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。
其中人民币各项存款余额71.8万亿元，增加12.0万亿元。
全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增加8.4万亿元。
其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加7.9万亿元。
表9：
2010年全部金融机构本外币存贷款及其增长速度
指标
年末数
比上年末增长%
各项存款余额
733382
19.8
其中：
企业存款
252960
12.7
城乡居民储蓄存款
307166
16.0
其中：
人民币
303302
16.3
各项贷款余额
509226
19.7
其中：
短期贷款
171236
13.1
中长期贷款
305127
29.5
图13:
2006-2010年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度
（备注：
图1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13及表1、2、3、4、5、6、7、8、9数据来源中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报）
2010年农村金融合作机构（农村信用社、农村合作银行、农村商业银行）人民币贷款余额5.7万亿元，比年初增加9655亿元。
全部金融机构人民币消费贷款余额7.5万亿元，增加18866亿元。
其中，个人短期消费贷款余额1.0万亿元，增加2935亿元；个人中长期消费贷款余额6.5万亿元，增加15931亿元。
2010年上市公司通过境内市场累计筹资10257亿元，比上年增加5666亿元。
其中，首次公开发行A股347只，筹资4883亿元，增加3004亿元；A股再筹资（包括配股、公开增发、非公开增发、认股权证）筹资4072亿元，增加2057亿元；上市公司通过发行可转债、可分离债、公司债筹资1320亿元，增加605亿元。
全年公开发行创业板股票117只，筹资963亿元。
2010年发行非上市公司企业（公司）债券3627亿元，比上年减少625亿元。
企业发行短期融资券6742亿元，增加2130亿元；中期票据4924亿元，减少1961亿元。
发行中小企业集合票据47亿元。
2010年保险公司原保险保费收入14528亿元，比上年增长30.4%，其中寿险业务原保险保费收入9680亿元；健康险和意外伤害险业务原保险保费收入952亿元；财产险业务原保险保费收入3896亿元。
支付各类赔款及给付3200亿元，其中寿险业务给付1109亿元；健康险和意外伤害险赔款及给付335亿元；财产险业务赔款1756亿元。
2、2011年上半年国民经济指标
上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。
初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。
分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。
从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。
（1）、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收。
全国夏粮产量12627万吨，比上年增产312万吨，增长2.5%。
上半年，猪牛羊禽肉产量3722万吨，同比增长0.2%，其中猪肉产量2443万吨，下降0.5%。
（2）、工业生产平稳增长，企业效益继续增加。
上半年，全国规模以上工业增加值同比增长14.3%。
分登记注册类型看，国有及国有控股企业同比增长10.7%；集体企业增长9.6%；股份制企业增长16.1%；外商及港澳台投资企业增长11.1%。
分轻重工业看，重工业同比增长14.7%，轻工业增长13.1%。
分行业看，39个大类行业均实现增长。
分地区看，东部地区同比增长12.4%，中部地区增长17.8%，西部地区增长17.3%。
上半年，规模以上工业企业产销率达到97.8%，比上年同期提高0.1个百分点。
6月份，规模以上工业增加值同比增长15.1%，环比增长1.48%。
1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润19203亿元，同比增长27.9%。
在39个大类行业中，37个行业利润同比增长，2个行业同比下降。
1-5月份，规模以上工业
升级会员 