西安别墅调研报告第1部分.docx

1、西安别墅调研报告第1部分前言本次调研周期为4周调研方法：本次调研主要数据及观点来源1、各类型市场报告，2、项目地实地考察。调研结论：结合相关数据及观点着重分析实际状态一、宏观经济与政策篇（一）、2010年国民经济及2011年上半年国民经济状况、2011年中国私人财富市场概览和走势51、2010年国民经济指标52、2011年上半年国民经济标163、2011年中国私人财富市场概览、走势及中国净值人口的分布26(二)、目前中国房地产大势分析331、目前国家房地产政策332、调控政策的基调与梳理343、全国二季度各级市场分析34（三）、国家房地产发展趋势分析361、房地产业的关键问题362、国家房地产

2、政策调整动向373、房地产业走势374、土地供应走势375、房地产资金走势376、公租房与廉租房落实情况377、商品房走势37(四)、2011年3季度购房者信心指数及调控政策对购房者的影响分析381、2011年3季度购房者信心指数分析382、调控政策对购房者的影响分析42二、中国高净值人群投资行为分析（一）、高净值人群风险偏好更加稳健，财富目标更加多元化；资产配置和服务需求也随之呈现多元化趋势47（二）、房地产调控政策影响下，高净值人士对直接购买国内住宅的投资热情下降，投资方式转向商铺和间接投资54（三）、境外资产快速增长，高净值人群投资移民意愿强烈55三、国内顶级别墅研究分析57四、中观市场

3、及区域篇（一）、西安城市概况及经济情况78（二）、西安整体规划及发展方向781、基本情况802、规划重点813、规划主要内容82(三)、2011年上半年西安土地市场供应情况及分析891、西安土地市场供应分析892、西安土地成交分析933、西安土地市场小结96（四）西安房地产现状及分析961、西安市房地产概述962、西安房地产概述补充部分98(五)、2011年上半年西安房地产市场现状及解读101五、西安别墅地产市场调研及西安净值富豪基本情况（一）、概述部分103(二)、西安别墅市场走势分析104（三）、西安市高端别墅市场的基本结构1061、当前西安市的别墅区域划分1062、各版块的基本特性及特性

4、介绍107（四）、营销部前期西安别墅市场调研109（五）、曲江板块和浐灞板块代表别墅分析115（六）、西安目前市场别墅供应量及消化程度118（七）、各别墅项目数据对比表118（八）西安别墅消费群体状况分析118六、西安别墅市场发展趋势预测（一）老板块竞争激烈 新板块蓄势待发120（二）高私秘性、高密度别墅应是西安市场的主流121（三）别墅市场的主力客户正由富豪转向新贵阶层121（四）与地域特色交相辉映的本土化别墅是市场追求的目标122（五）别墅不单单是尊贵的标牌，而是与地产经济的时代标志相吻合的产123（六）与民族文化一脉相承的本土别墅具有长久的生命力124七、市场的总结和思考（一）房地产市场

5、正处于经济环境与政策调控的双重压力之下125（二）消费信心下降，投资渠道转向125（三）政策有望12放宽126（四）浐灞板块后势强劲，区域价值即将凸显126（五）十年磨剑，抓住机遇127（六）团队合作，重在“专”“精” 127（七）未来别墅重在 “原创” 127（八）跳脱市场，独树一帜127（九）真正的价值在于对资源的占有与产品的稀缺127（十）产品“定制”是体现产品价值的有力措施128一、宏观经济与政策篇 （一）、2010年国民经济及2011年上半年国民经济状况、2011年中国私人财富市场概览和走势1、2010年国民经济指标（1）2010国内GDP发展情况初步核算，2010年国内生产总值39

6、7983亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。全年CPI上涨3.3%，符合市场前期预测。12月份CPI高位回落，同比上涨4.6%。业内认为，在翘尾因素以及季节因素、恶劣天气的影响下，短期通胀压力将有增无减。（2）2010年CPI涨幅程度及2006年至2010年CPI涨幅程度居民消费价格一季度同比上涨2.2%，二季度上涨2.9%，三季度上涨3.5%，四季

7、度上涨4.7%，全年平均比上年上涨3.3%，其中食品价格上涨7.2%。固定资产投资价格上涨3.6%。工业品出厂价格上涨5.5%。原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6%。农产品生产价格上涨10.9%。表1：2010年居民消费价格比上年涨跌幅度 单位：%指标全国城市农村居民消费价格3.33.23.6食品7.27.17.5其中：粮食11.811.512.3肉禽及其制品2.92.63.5油脂3.83.44.4蛋8.38.48.2鲜菜18.717.821.3鲜果15.615.017.5非食品1.41.31.8其中：家庭设备用品及维修服务0.0-0.10.1医疗保健和个人用品3.23.23.2交通和通信-

8、0.4-0.60.3居住4.54.54.5(3)70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上升后回落趋势。(4)2010年城镇新增就业1168万人，比上年增加66万人。年末城镇登记失业率为4.1%，比上年末下降0.2个百分点。全年农民工总量为24223万人，比上年增长5.4%。其中，外出农民工15335万人，增长5.5%；本地农民工8888万人，增长5.2%。(5)2010年国家外汇储备28473亿美元，比上年末增加4481亿美元。年末人民币汇率为1美元兑6.6227元人民币，比上年末升值3.0%。(6)2010年财政收入83080亿元，比上年增加14562亿元，增长21.3%

9、；其中税收收入73202亿元，增加13680亿元，增长23.0%。(7)2010年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇投资241415亿元，增长24.5%；农村投资36725亿元，增长19.7%。东部地区投资115970亿元，比上年增长21.4%；中部地区投资62894亿元，增长26.2%；西部地区投资61875亿元，增长24.5%；东北地区投资30726亿元，增长29.5%。图8：2010年城镇固定资产投资增长速度（累计同比，百分比）图9：2006-2010年全社会固定资产投资及其增长速度表2：2010年分行业城镇固定资产投资

10、及其增长速度单位：亿元行业投资额比上年增长%总计24141524.5农、林、牧、渔业396618.2采矿业965318.1其中：煤炭开采及洗选业377023.3石油和天然气开采业28933.6制造业7452827.0其中：农副食品加工业362628.1食品制造业194428.8纺织业223026.4纺织服装、鞋、帽制造业141234.4石油加工、炼焦及核燃料加工业207612.9化学原料及化学制品制造业686314.8非金属矿物制品业755628.0黑色金属冶炼及压延加工业34656.1有色金属冶炼及压延加工业292435.8金属制品业362228.6通用设备制造业545922.4专用设备制造

11、业415435.1交通运输设备制造业655431.7电气机械及器材制造业499640.4通信设备、计算机及其他电子设备制造业388948.2电力、燃气及水的生产和供应业145357.3其中：电力、热力的生产与供应业118696.6建筑业233248.6交通运输、仓储和邮政业2782019.5信息传输、计算机服务和软件业2392-6.0批发和零售业521616.2住宿和餐饮业297127.6金融业47636.5房地产业5755733.5租赁和商务服务业249032.4科学研究、技术服务和地质勘查业128818.8水利、环境和公共设施管理业2226124.5居民服务和其他服务业75846.1教育3

12、71714.6卫生、社会保障和社会福利业196715.9文化、体育和娱乐业259622.1公共管理和社会组织489121.2在城镇投资中，第一产业投资3966亿元，比上年增长18.2%；第二产业投资101048亿元，增长23.2%；第三产业投资136401亿元，增长25.6%。表3：2010年固定资产投资新增主要生产能力指标单位绝对数新增发电机组容量万千瓦9118新增22万伏及以上变电设备万千伏安25816新建铁路投产里程公里4986其中：高速铁路公里1554增建铁路复线投产里程公里3747电气化铁路投产里程公里5948新建公路公里104457其中：高速公路公里8258港口万吨级码头泊位新增吞

13、吐能力万吨27202新增光缆线路长度万公里166新增数字蜂窝移动电话交换机容量万户6433(8) 全年社会消费品零售总额156998亿元，比上年增长18.3%，扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营地统计，城镇消费品零售额136123亿元，增长18.7%；乡村消费品零售额20875亿元，增长16.2%。按消费形态统计，商品零售额139350亿元，增长18.4%；餐饮收入额17648亿元，增长18.1%。图10：2010年社会零售品消费总额增长速度（月度同比，百分比）图11:2006年2010年社会消费品销售总额及增长速度在限额以上企业商品零售额中，汽车类零售额比上年增长34.8%，粮油类增长

14、27.9%，肉禽蛋类增长21.7%，服装类增长25.8%，日用品类增长25.1%，文化办公用品类增长23.5%，通讯器材类增长21.8%，化妆品类增长16.6%，金银珠宝类增长46.0%，中西药品类增长23.5%，家用电器和音像器材类增长27.7%，家具类增长37.2%，建筑及装潢材料类增长32.3%。（9）全年货物进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%。其中，货物出口15779亿美元，增长31.3%；货物进口13948亿美元，增长38.7%。进出口差额（出口减进口）1831亿美元，比上年减少126亿美元。表4：2010年货物进出口总额及其增长速度 单位：亿美元指标绝对数比上年增长%

15、货物进出口总额2972834.7货物出口额1577931.3其中：一般贸易720736.0加工贸易740326.2其中：机电产品933430.9高新技术产品492430.7其中：国有企业234422.7外商投资企业862328.3其他企业481342.2货物进口额1394838.7其中：一般贸易768043.7加工贸易417429.5其中：机电产品660334.4高新技术产品412733.2其中：国有企业387634.3外商投资企业738035.3其他企业269356.6进出口差额（出口减进口）1831表5：2010年主要商品出口数量、金额及其增长速度商品名称单位数量比上年增长%金额（亿美元）

16、比上年增长%煤万吨1903-15.023-5.2钢材万吨425673.036865.3纺织纱线、织物及制品77128.4服装及衣着附件129520.9鞋类35627.1家具及其零件33030.3自动数据处理设备及其部件万台16672427.4164034.0手持或车载无线电话万台7578930.046718.2集装箱万个250263.772274.9液晶显示板万个22497616.926537.7汽车（包括整套散件）万辆5453.26232.1表6：2010年主要商品进口数量、金额及其增长速度商品名称数量（万吨）比上年增长%金额（亿美元）比上年增长%谷物及谷物粉57181.21570.1大豆5

17、48028.825133.5食用植物油687-15.8602.2铁矿砂及其精矿61863-1.479458.4氧化铝431-16.11514.9煤1647830.916960.1原油2393117.5135251.4成品油3688-0.122331.3初级形状的塑料23910.443625.2纸浆1137-16.98828.8钢材1643-6.82013.3未锻造的铜及铜材4290.032744.4表7：2010年对主要国家和地区货物进出口额及其增长速度 单位：亿美元国家和地区出口额比上年增长%进口额比上年增长%欧盟311231.8168531.9美国283328.3102031.7中国香港2

18、18331.312340.9东盟138230.1154644.8日本121123.7176735.0韩国68828.1138435.0印度40938.020851.8中国台湾29744.8115735.0俄罗斯29669.025821.7图12 2006-2010年货物进出口总额2010年非金融领域新批外商直接投资企业27406家，比上年增长16.9%。实际使用外商直接投资金额1057亿美元，增长17.4%。表8：2010年非金融领域外商直接投资及其增长速度行业企业数（家）比上年增长%实际使用金额（亿美元）比上年增长%总计2740616.91057.417.4其中：制造业1104713.149

19、5.96.0电力、燃气及水的生产和供应业210-11.821.20.6交通运输、仓储和邮政业3960.322.4-11.2信息传输、计算机服务和软件业1046-3.224.910.7批发和零售业678633.166.022.4房地产业68921.1239.942.8租赁和商务服务业341819.371.317.3居民服务和其他服务业2174.820.529.42010年非金融类对外直接投资额590亿美元，比上年增长36.3%，2010年对外承包工程业务完成营业额922亿美元，比上年增长18.7%；对外劳务合作完成营业额89亿美元与上年持平。（10）2010年末广义货币供应量（M2）余额为72.

20、6万亿元，比上年末增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，增长21.2%；流通中现金（M0）余额为4.5万亿元，增长16.7%。2010年末全部金融机构本外币各项存款余额73.3万亿元，比年初增加12.1万亿元。其中人民币各项存款余额71.8万亿元，增加12.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.9万亿元，增加8.4万亿元。其中人民币各项贷款余额47.9万亿元，增加7.9万亿元。表9：2010年全部金融机构本外币存贷款及其增长速度指标年末数比上年末增长%各项存款余额73338219.8其中：企业存款25296012.7城乡居民储蓄存款30716616.0其中：人民币

21、30330216.3各项贷款余额50922619.7其中：短期贷款17123613.1中长期贷款30512729.5图13:2006-2010年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度（备注：图1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13及表1、2、3、4、5、6、7、8、9数据来源中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报）2010年农村金融合作机构（农村信用社、农村合作银行、农村商业银行）人民币贷款余额5.7万亿元，比年初增加9655亿元。全部金融机构人民币消费贷款余额7.5万亿元，增加18866亿元。其中，个人短期消费贷款余额1.0万亿元，增加2935亿元；个人中长期

22、消费贷款余额6.5万亿元，增加15931亿元。2010年上市公司通过境内市场累计筹资10257亿元，比上年增加5666亿元。其中，首次公开发行A股347只，筹资4883亿元，增加3004亿元；A股再筹资（包括配股、公开增发、非公开增发、认股权证）筹资4072亿元，增加2057亿元；上市公司通过发行可转债、可分离债、公司债筹资1320亿元，增加605亿元。全年公开发行创业板股票117只，筹资963亿元。2010年发行非上市公司企业（公司）债券3627亿元，比上年减少625亿元。企业发行短期融资券6742亿元，增加2130亿元；中期票据4924亿元，减少1961亿元。发行中小企业集合票据47亿元。

23、2010年保险公司原保险保费收入14528亿元，比上年增长30.4%，其中寿险业务原保险保费收入9680亿元；健康险和意外伤害险业务原保险保费收入952亿元；财产险业务原保险保费收入3896亿元。支付各类赔款及给付3200亿元，其中寿险业务给付1109亿元；健康险和意外伤害险赔款及给付335亿元；财产险业务赔款1756亿元。2、2011年上半年国民经济指标上半年，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展。初步测算，上半年国内生产总值204459亿元，按可比

24、价格计算，同比增长9.6%；其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。分产业看，第一产业增加值15700亿元，增长3.2%；第二产业增加值102178亿元，增长11.0%；第三产业增加值86581亿元，增长9.2%。从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。（1）、农业生产总体稳定，夏粮生产获得丰收。全国夏粮产量12627万吨，比上年增产312万吨，增长2.5%。上半年，猪牛羊禽肉产量3722万吨，同比增长0.2%，其中猪肉产量2443万吨，下降0.5%。（2）、工业生产平稳增长，企业效益继续增加。上半年，全国规模以上工业增加值同比增长14.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业同比增长10.7%；集体企业增长9.6%；股份制企业增长16.1%；外商及港澳台投资企业增长11.1%。分轻重工业看，重工业同比增长14.7%，轻工业增长13.1%。分行业看，39个大类行业均实现增长。分地区看，东部地区同比增长12.4%，中部地区增长17.8%，西部地区增长17.3%。上半年，规模以上工业企业产销率达到97.8%，比上年同期提高0.1个百分点。6月份，规模以上工业增加值同比增长15.1%，环比增长1.48%。1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润19203亿元，同比增长27.9%。在39个大类行业中，37个行业利润同比增长，2个行业同比下降。1-5月份，规模以上工业