房地产及建筑安装业检查方案.docx

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房地产及建筑安装业检查方案

2014房地产及建筑安装业检查方案（税总发[2014]31号）

一、检查对象

房地产及建筑安装行业企业

二、检查年度

一般检查2012年至2013年两个年度的税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度，或者延伸检查2014年度。

房地产业检查重点

一、营业税

应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入

1．销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。

（3）总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；

（4）私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账；

（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定入账；

（6）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；

（7）是否采取包销低价开票方式，少计收入。

（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。

）

（8）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；

（9）向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；

4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；

5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。

6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。

对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。

7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税

（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。

（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。

（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。

（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。

（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

（二）其他业务收入

1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。

（2）出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入。

（3）以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。

2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

（三）其他营业税涉税问题

1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。

3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣代缴营业税。

4.合作建房是否按税法规定足额纳税。

5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。

（注：

上述若干问题也会涉及到企业所得税、土地增值税的计算、缴纳。

）

二、企业所得税

应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。

（一）收入方面

除前述营业税部分的相关问题外，还应检查：

1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。

对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。

4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。

（二）成本费用方面

1.取得的土地资产是否不按规定计价。

是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。

2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本。

（1）是否虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。

（2）征地、拆迁支出，是否按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，是否在各个项目进行合理分摊。

3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。

（1）是否签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。

（2）是否从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。

（3）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

（4）是否虚列工程监理费。

4.是否取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。

取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等

5.是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。

（1）是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。

（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本。

（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。

（4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。

（5）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。

（6）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。

6.是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额

（1）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。

（2）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。

（3）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。

（6）临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处理是否正确。

7.是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。

（1）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

（2）开发产品完工前的借款利息，是否一次性计入当期损益，虚增财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。

从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

（3）工资及“三费”扣除是否正确。

是否将工资性的支出列入了营业费用，未进行纳税调整。

（4）计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。

（5）是否在税前扣除与收入无关的支出。

如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。

8.其他问题。

（1）各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

（2）政策性减免税金是否视作已缴税金，少申报缴纳企业所得税和土地增值税。

（3）以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已作纳税调整。

（4）接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产是否低价入账，少缴所得税；

（5）固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账，少缴所得税；未经审批的固定资产盘亏，是否未作纳税调增，少缴企业所得税；

（6）无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额，少缴企业所得税。

预提费用的贷方余额长期挂账，是否未做纳税调整。

三、个人所得税

（一）未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

（二）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

（三）以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。

（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）

（四）以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

（五）支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

（六）房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

（七）为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

（八）各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

四、土地增值税

除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外，还应注意检查：

（一）对普通标准住宅的界定是否符合要求。

是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

（二）是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

（三）是否按规定确定土地增值税的清算单位。

（四）是否按规定进行成本费用分摊。

（五）是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

（六）清算后又销售或有偿转让的房地产，是否按规定进行纳税申报。

五、土地使用税

（一）已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。

（二）土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。

（三）开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。

（四）未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。

六、契税

（一）出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。

以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。

（二）以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

（三）以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。

（四）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。

（五）承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。

（六）分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。

（七）竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。

七、房产税

（一）自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

（二）是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。

（三）与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。

（四）新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

（五）国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否按照有关规定申报缴纳房产税。

（六）自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。

商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

㈦是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。

八、印花税

（一）各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。

（二）房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。

有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

（三）2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。

建筑安装业检查重点

一、营业税

（一）收入方面

应全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

1.是否按规定确认工程价款，隐匿收入或延迟申报纳税。

（1）合同明确规定付款日期，是否按合同规定的付款日期确认收入；

（2）合同未明确规定付款日期，或未与甲方（发包方）签订书面合同，在收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据后是否确认收入；

（3）预收工程款，是否按规定申报纳税。

2.是否将整体工程分解记账，没有将部分或全部的安装、装饰等其他工程收入并入该项工程总造价内核算

3.是否将甲方提供的材料价款等计入计税依据

以包工不包料方式承包工程，是否只将人工费、管理费等劳务收入作为营业税计税依据，未将甲方提供的材料、动力等价款计入计税依据，未申报纳税。

4.是否按规定结转工程价款以外的各项收入

（1）是否结转在工程价款以外收取的机械作业收入、材料转让收入、固定资产出租收入等各项收入、其他业务收入和营业外收入。

或者虽按规定核算工程价款以外取得的各项收入，但未申报纳税。

（2）是否将临时设施费、劳保统筹、远征费、二次搬运费等收费项目确认为收入。

（3）超计划、超面积施工部分是否只确认成本，未确认收入。

（4）水暖、电照、给排水、宽带等施工项目的收入是否全额确认。

（5）是否将材料差价款、抢工费、优质工程奖、提前竣工奖等价外收入直接通过“应付职工薪酬”、“盈余公积”、“利润分配”等账户进行核算，或者直接冲减费用。

（6）设备出租收入是否确认收入。

5.发包方以物偿债，承包方是否按规定确认工程价款

发包方向承包方提供实物或劳务抵偿工程价款等应付款项，承包方未按规定确认工程价款，隐匿应税收入。

6.是否将工程价款直接冲减工程成本或费用、抵偿债务或换取材料

7.是否将工程质量差和延误工期的罚款等是否直接冲减工程价款

8.非主营业务和其他应征营业税的行为是否计税，是否将非主营业务高税率的项目混作低税率项目申报纳税

9.是否以自建自用建筑物名义隐匿收入

（1）是否利用自建自用建筑物不征收营业税的政策，以自建自用建筑物名义向关联企业提供建筑劳务，未确认应税收入。

（2）出租、出售自建自用建筑物取得收入，是否未按照规定申报纳税。

10.是否隐瞒挂靠工程项目的工程价款收入

（二）其他方面

1.异地提供建筑业应税劳务是否按规定缴纳营业税

（1）是否按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报，并就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税。

（2）是否自应申报之月（含当月）起6个月内向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证（若否，应就其异地提供建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税）。

2.其他营业税涉税问题

二、企业所得税

应全面检查各种应税收入的真实性、完整性和税前扣除项目的真实性、合法性。

（一）收入方面（内容参考营业税）

企业是否按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入。

（二）成本费用方面

1.是否混淆成本归属期，提前结转或多结转工程成本费用

（1）提前结转未完工工程成本。

企业是否按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。

（2）将直接费用和间接费用提前转入工程成本。

（3）擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本。

2.是否虚列材料成本，虚增工程成本

（1）虚列已耗用材料的单价、数量，虚增材料成本。

（2）将尚未耗用的材料列入成本。

（3）将不属于材料成本、不能税前扣除的其他费用列入材料成本。

（4）取得虚开发票或虚构购进材料业务，虚增材料成本。

（5）材料成本的贷方差异有无长期不调增利润。

（6）已竣工的工地剩余已领用材料有无办理退料手续冲减成本。

3.营业费用方面

（1）固定资产折旧的检查

①是否未按规定年限计提折旧、计提折旧时固定资产残值率低于税法规定的残值率；

②是否在营业费用中一次性列支达到固定资产标准的物品；

③达到无形资产标准的管理系统软件，是否在营业费用中一次性列支。

（2）租赁费摊销方面

①租赁固定资产，是否一次性列支租赁费，未在租赁期限内平均摊销费用。

②融资租赁时，租入固定资产的租赁期短于该项固定资产法定折旧年限，对每期支付的租赁费高于按税法规定的折旧年限计算的折旧额的，其超出部分不得作为本期成本、费用。

是否列支设备租赁费高于按照税法规定计算的折旧额。

③有否将经营租赁时发生应由出租方承担的费用如车辆保险费、车船使用税等列入管理费用。

（3）计税工资方面

①是否虚列人工费用，虚增工程成本

是否虚列施工人员数量、虚列应付工资，虚增人工费用。

②工资支付是否合理。

如以发票报销的方式，为员工报销交通补贴、医疗费；以劳动保护费名义支付给职工人人有份的误餐费；以会议费、公杂费、宣传费名义列支部分职工奖励费；在劳动保险费中列支职工交通意外保险、员工子女保障保险等商业保险，未计入职工工资进行纳税调整。

（4）“三费”方面

①计提基数是否准确。

企业发放的住房补贴，不得作为职工福利费、工会经费、职工教育经费的计提依据。

②是否重复列支职工福利费、职工教育经费和工会经费或者列支或提取的数额是否超过规定比例。

（5）业务宣传费和业务招待费的检查

将应计入业务宣传费和业务招待费项目的支出以会议费、差旅费、公杂费、办公用品等项目在管理费用中列支，在申报时，是否未按税法计算的限额进行纳税调整。

（6）是否未按权责发生制原则和配比原则扣除费用。

4.各项损失是否按规定报批，是否按规定在税前扣除

5.购置、建造固定资产、无形资产购置或开发期间发生的合理的借款费用是否不作为资本性支出，而直接计入财务费用；高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整；向关联方借款利息调整是否正确。

6.与生产经营无关的其它费用支出是否税前扣除；逾期完工的违约金、赔偿金、逾期还贷的罚息是否挤占成本。

（三）发票方面

1.是否未按规定开具发票、开具假发票或虚开发票

（1）异地提供建筑业应税劳务的企业开具从其机构所在地主管税务机关领购的发票。

（2）向发包方开具假发票，以隐匿收入，少缴税款。

（3）虚增工程价款或虚构部分业务，向发包方提供虚开的发票，发包方据此虚增固定资产价值或虚增税前扣除额。

2.是否以不合法凭证列支各项成本、费用

（四）其他企业所得税涉税问题

1.工程完工后余料和残料的变价收入、销售废旧包装物收入是否入账。

（是否按规定申报缴纳增值税）

2.从低税率地区分回的投资收益是否按规定补税；

三、个人所得税

（一）未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

（二）以发票报销方式或定额发放交通补贴、误餐补助、加班补助、通信补贴等，是否代扣代缴个人所得税。

（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）。

（三）为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

（四）是否以发票报销的方式套取现金，支付给个人奖金、回扣、提成等，未代扣代缴个人所得税。

（五）支付给无用工手续的临时工工资，是否代扣代缴个人所得税。

四、其他税种

（一）附设的工厂、车间生产的水泥预制构件等建筑材料，用于本企业的建筑工程的，于移送时是否申报缴纳增值税。

（如进行账务处理时将水泥预制构件等建筑材料的生产地点登记为施工现场；将生产水泥预制构件等建筑材料耗用的原材料、人工费用等成本费用分解计入工程施工成本。

）

（二）是否按实收资本和资本公积两项的合计，缴纳印花税。

（三）增加实收资本或资本公积，是否缴纳印花税。

（四）将工程转包、分包给其他纳税人，所签订的分包、转包合同，是否按照规定缴纳印花税。

（五）经营自用的房屋，是否按规定缴纳房产税；出租房屋的租金收入是否按规定缴纳房产税。

（六）对房产进行改造、扩建，增加的房产原值是否按规定缴纳房产税。

（七）同房屋不可分割的附属设施是否计入房产价值，按规定缴纳房产税。

（八）是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。