房地产投资潜力城市分析江苏省无锡市.docx
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房地产投资潜力城市分析江苏省无锡市
房地产投资潜力城市分析（江苏省无锡市）
.宏观篇.
一、城市概况：
二、宏观经济与政策环境
1.区域宏观经济运行情况：
1.1、经济综合实力增强，生产总值突破1900亿元
1.2、工业生产总值稳步增长
1.3、固定资产投资增幅岀现回落
1.4、居民人均可支配收入明显增加
1.5、城市化进程
2、政策环境分析
2.1、土地政策
2.2、房产政策
.土地篇.
一、无锡市土地市场概况：
1、2004年土地市场岀让情况
2、净地与毛地出让面积基本持平
3、外地企业纷纷加入开发热潮
二、无锡市地价水平及变化趋势：
1、住宅用地平均楼面地价较底，具有的上升潜力:
2、土地投资额的增长与房地产开发投资的增长
3、土地投资增长与经济增长
4、土地投资与固定资产投资增长
三、无锡土地市场变化趋势
附录：
无锡市城镇基准地价表（平均值）
.房产篇.
一、房地产开发投资增势强劲
二、商品房预（销）售面积
三、房地产价格持续上扬
四、市场需求状况
五、房地产发展趋势
附录：
2004年上半年无锡市区商品房预（销）售面积前10名楼盘
无锡市房地产市场分析报告
.宏观篇.
一、城市概况：
无锡地处江苏省南部、长江三角洲中部，东距上海128公里，西离南京183公里，南抱太湖，北依长江，地理位置优越，是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽、著名的旅游胜地和江苏省重点发展的特大型城市。
无锡市总面积为4650平方公里，其中市区面积达1632.7平方公里，下辖江阴、宜兴二个市和锡山、
惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。
至2003年末，总人口达438万。
常年气候温和湿润，四季
分明，水美土肥，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美喻。
作为中国民族工商业的发祥地之一，无锡目前已建成以轻纺、电子、机械、化工、医药为主，门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代化工业城市，并跨入中国城市综合实力五十强、投资环境四十优的行列。
2004年无锡已跻身十大经济活力城市的行列，无锡正加快接轨上海的步伐，实现城际互联，建设一个以公路交通为纽带，铁路、公路、水路、航空等各种方式紧密配合的立体交通网。
目前，无锡市高速公路密度达到世界发达国家水平。
到2020年，无锡市将建成由无锡至南通的锡通高速、东干线、锡澄高速、锡宜高速、新沂至宜兴的新宜高速，以及沿江高速、锡宜高速延伸段、沪宁高速、跨太湖高速、宁杭高速组成的五纵五横主骨架，高速公路通达度大幅提升。
此外，将打造主辅两条环城线，提高过境交通的通行能力，以东干线、南干线、太湖大桥、西干线、宁太等高速公路组成的主环长百多公里，由312国道、苏锡路、环太湖公路、钱荣路组成的辅环，对疏导主城过境车辆具有相当重要的作用。
今后，无锡将继续主打“太湖牌”，以这面“金字招牌”的文化内涵和现代风格激活无锡旅游业，进而彰显城市魅力；当选首届十大中国经济活力城市后，无锡的追求也更多，到国际市场去宣传、推荐无锡，是无锡旅游业今后的一个工作重点；提升旅游产业化水平，推出太湖、古运河“水上之旅”，实现运河与梁溪河、梅梁湖、太湖旅游线路的贯通；“旅游即城市”，市旅游局负责人表示，区域合作一体化，就是利用无锡旅游已有的基础，跳岀长三角，在更为广阔的平台上施展才华。
到2010年，无锡旅游将全面实现三大跨越：
将旅游业从服务业支柱产业转变为国民经济支柱产业；将无锡从旅游大市转变为旅游强市；
将无锡从华东地区一般旅游观光目的地，转变为国内外著名旅游度假胜地。
二、宏观经济与政策环境
1.区域宏观经济运行情况：
1.1、经济综合实力增强，生产总值突破佃00亿元
2000年以来，无锡市GDP—直保持着12%以上的增幅，2003年无锡市实现GDP总额达1901.22亿元，与2002年相比增长15.4%，总量占全省的比重达到15.3%，比上年提高了0.4个百分点。
2004年无锡市生产总值达到2350亿元，同比增长17.4%，总量居江苏省13城市第2位。
1.2、工业生产总值稳步增长
2004年无锡市实现工业增加值1088.88亿元，同比增长24.8%，增速高于上年同期0.7个百分点，高
于全省1.4个百分点，总量继续位居全省第2位，增速列全省第3位。
分轻重工业看，重工业快速增长，
重工业累计完成增加值777.73亿元，同比增长36.2%，增速高于平均水平11.4个百分点；轻工业完成增加值311.15亿元，同比增长22.0%。
1.3、固定资产投资增幅出现回落
2004年无锡市全社会固定资产投资完成1114.13亿元，同比增长24.7%，其中城镇投资754.22亿元，
同比增长26.2%。
从投资注册类型来看，投资已由前几年的政策推动逐步转为市场推动。
非国有投资增势强劲，民间投资活跃。
规模以上投资中国有经济投资192.21亿元，三资经济投资236.58亿元，其他类型投
资643.95亿元，三者之比为17.9:
22.1:
60。
其他类型投资增长最快，达到34.1%。
1.4、居民人均可支配收入明显增加
2004年无锡市居民人均总收入为13589.06元，同比增长17.5%，其中：
人均可支配收入为12402.64
元，同比增长16.4%。
收入结构中人均工薪收入为8134.39元、人均经营净收入为1110.4元、人均财产性
收入为467.99元、人均转移性收入为3876.28元，占居民家庭总收入的比重分别为59.9%、8.2%、3.4%、
28.5%。
而上年同期的比重分别为61.2%、6.9%、1.9%、30.0%。
从收入构成看，居民收入呈现多元化的趋势愈加明朗。
工薪收入作为家庭主要收入来源的地位比较稳固，
占了近六成，但与2003年相比，比重下降1.3个百分点；人均财产性收入同比增长1.14倍，主要是有居民
住房拆迁，获得货币补贴导致财产性收入大幅上涨；人均经营净收入同比增长38.9%，占总收入比重扩大
1.3个百分点。
个私经济的发展进一步拓宽了就业渠道，每百户从事个私经营和个体被雇者比上年增加6人;
转移性收入稳步提高，同比增长11.7%，占总收入比重缩小1.5个百分点。
其中人均离退休金为3145.24元,同比增加10.7%。
人均可玄配收入壇长国
16000
14000
12000
10000
3000
6000
4000
2000
0
200220033^2004^
1.5、城市化进程
随着无锡工业生产总值的稳步增长，大大加快了城市化进程。
预计到2005年,市区面积将达到140-150
平方公里，城市人口达到140-150万人；到2010年，建成区面积达到180-200平方公里，城市人口达到180-200万人。
2、政策环境分析
2.1、土地政策
国务院办公厅下发的《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》充分显示了通过土地政策参与国家宏观调控的土地供应政策结构性特征，无锡市国土局发表的相关言论表明，今后无锡的土地供应将严格按照城市总体规划、土地利用总体规划、土地供应中长期计划、土地供应年度计划等进行运作，因此城市土地收购储备制度和供应计划体系将日益完善，用地思路将向集约发展，供地结构也将进一步优化。
2.2、房产政策
2004年上半年，无锡市政府在针对当地商品房市场上存在的一些不规范行为，专门出台了《无锡市商
品房销售管理实施细则》。
其中特别规定，已办理了预售备案的商品房，在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。
另外《细则》还规定，房地产开发企业和销售代理企业，不得制造虚假的涨价信息，不得人为组织排队及以其他任何方式哄抬房价；不得以违反劳动管理部门规定的方式支付工资致使销售人员提价售房；不得随意提价，在物价部门允许的价格调整幅度内需调整房价的，应提前一个月公布调价方案。
严禁销售人员利用职务之便炒卖房地产。
这类“期房限转”政策，能够改变买卖双方的信息极不对称的局
面，从而有效的抑制了炒房行为，使市场更趋理性、透明性和公平性。
.土地篇.
无锡市土地市场概况:
1、2004年土地市场出让情况
无锡市国土资源管理部门按照“全面、协调、可持续发展”的总体要求，进一步深化土地使用制度改
革，积极实施城市土地资产化经营，根据中国地产投资网最新统计，截止至2004年12月31日止。
无锡市
共成交土地67宗，总成交面积达8278938.07平方米，成交金额约1122861万元，分别比上年增长29呀口33.17%。
其中一些区位好、环境美、配套齐的地块更是受到本地与外地众多开发商的追捧，一些地块的拍卖价被不断追高，远远超岀既定底价。
土地岀让的市场化程度越来越高，土地的价值得到充分的体现，土地市场向着规范与成熟有序推进。
单从供给数字上看，供地总量与2003年全年基本持平，但对每个公开岀让地块的用途和相关指标进行分析不难发现，用于住宅建设的土地增量供应并不高，仅成交14宗，合计面积约763961.63平方米，仅占
出让土地总面积的10%成交金额达147546万元，主要投放于副市中心和目前正在着力建设的滨湖生态城市。
相比之下商住用地推出力度就明显要大得的多，2004年共出让商住综合用地32宗，合计面积约5020474
平方米，占推出土地总面积的61.82%，成交金额达775505万元。
其中2004年3月份推出的，面积为1443.17亩和1100.83亩的滨湖新城2号、3号地块成功吸引了地产界知名企业深圳万科房地产有限公司和天津顺驰地产有限公司，并分别以194813万元和137400万元成交，大大推进了无锡城市建设“南拓北展”战略
的实施。
同时，为了满足近两年城市化进程步伐加快以及旧城改造力度加大的需要，同期推出的商业用地商业、办公、酒店用地为22宗，合计面积约2339415.3平方米，约占推出土地总面积的28%,成交金额达
198720万元。
2004年成交的土地涵盖了住宅、商住、商业、办公、酒店及市场等多种用途的地块，从其区域分布、成交地块的规模来分析，主要具有以下特征：
成交的地块相对较为集中，主要是集中在副中心区域、城东区域和城西区域。
共成交了41宗地块，成
交面积达4885153.5平方米，约占成交土地总面积的64%同时，市中心区只成交3宗地块，面积为73914.7平方米，只约占总成交面积的0.9%。
成交土地区域划分图
□城西
□城东
□副中心
□城北
从土地供应的区位来看，在兼顾区域平衡性的同时，为充分发掘和利用城市环境资源优势，有效地改善城市生态环境质量，突岀无锡的山水特色，提升城市形象品位，政府十分重视对西南片区特别是临东西蠡湖地带的环境整治和基础设施建设。
因此，滨湖片区住宅、商业的开发用地倍受各地开发商们的关注。
2、净地与毛地岀让面积基本持平
从出让方式来看，今年以来无锡市出让的净地28宗，成交面积约4054515.6平方米，占成交总面积的47.11%，主要集中在副中心区域、城东区域和城南区域。
3、外地企业纷纷加入开发热潮
2004年到无锡来投资的外地开发商有9家，其中除了房地产业的巨头一一深圳万科和天津顺驰以外,
还有北京嘉友房地产开发有限公司、浙江温州温博投资有限公司和福建新新房地产开发有限公司等，共竞得土地3663100.9平方米，占成交总面积的47.99%，成交金额达445828万元。
、无锡市地价水平及变化趋势
1、住宅用地均价较低，具有上升潜力
长三角各大城市中，无锡的住宅用地每亩成交价格处于中等偏低的价位具有上升潜力。
根据本网有关
数据统计显示，2004年无锡住宅用地成交均价约为128万/亩，而南京、杭州和宁波分别是132.5万/亩、
425.15万/亩和199.45万/亩。
部分城市土地威交单价
口万元/宙
2、土地投资额与房地产开发投资量增速不一
近年来无锡市土地的投资增长幅度显著，2004年全年完成房地产开发投资195.58亿元，比2003年净
增63.79亿元，增幅为48.4%。
而房地产开发企业购置土地面积647.46万平方米，比2003年增加100万
平方米；本年实际支付土地购置费48.98亿元，比2003年增长10.3%。
但值得注意的是，房地产开发投
资增长幅度要明显低于土地投资额增长比例，这说明受目前银根收紧、开发企业自有资金增加等政策的影响，开发商往往被融资难，后续资金不足等问题所困扰，开发力度有所减弱。
3、土地投资增长与经济增长
从土地投资增长与国内生产总值增长相比来看，都呈上升趋势，但国内生产总值增长幅度要低于土地
投资增长幅度。
2000年以来，无锡市GDP-直保持着12%以上的增幅，2003年在争创“两个率先”的思想指导下，无锡区域经济继续保持高增长的态势，人均GDP已突破5000美元。
2004年，无锡市生产总值达
2350亿元，同比增长17.4%，总量在全国大中城市中继续保持第9位，增速居全国经济总量十大城市中的
经济的发展、收入的增长促进了房地产市场的发展和繁荣。
土地投资增长与国内生产总值相协调，有利于土地资源的合理配置，保证土地市场的合理、健康的发展。
4、土地投资与固定资产投资增长
2004年无锡市全社会固定资产投资完成1114.13亿元，同比增长24.7%。
其中：
崇安区32.08亿元，
同比增长25.5%;南长区24.87亿元，同比下降3.1%;北塘区45.98亿元，同比增长38.0%;锡山区103.40亿元，同比增长36.7%;惠山区133.38亿元，同比增长26.0%;滨湖区101.42亿元，同比增长22.1%;新区151.06亿元，同比增长39.0%;江阴市284.13亿元，同比增长9.7%;宜兴市132.12亿元，同比增长26.9%。
相比之下无锡市今年共成交土地67宗，总成交面积达8278938.07平方米，成交金额约1122861
万元，较去年同期有显著增幅。
这反映岀了无锡市固定资产投资的增长对土地投资的增长有一定的拉动作用，但并没有改变土地市场的供求结构，土地投资的增长还是遵循市场机制，保持了基本的理性。
历年土地与固定资产團
2002年2003年2004年咸虫頤
三、无锡土地市场变化趋势
2004年，国土资源部进一步加大土地资产管理和土地市场治理整顿力度。
无锡市严格落实国土资源部
11号令的规定，严格控制土地供应量，调整土地供给结构。
公平、公正、公开的土地市场运行环境将进一步完善，土地价格的市场形成机制也将进一步得到发挥。
同时金融政策的影响还将延续，土地拍卖价格在经历了前两年的高潮以后逐步趋向平静，今后土地的买卖将一次比一次理性。
据中国地产投资网初步统计显示，2004年来无锡市岀让土地的成交均价、平均楼面地
价均比2003年同期有所降低。
开发商在充分估量自身实力以后冷静竞拍，因此竞价激烈与火爆的拍卖场面
渐渐平息。
拆迁安置问题是目前无锡棘手的问题，往往是一边在提高补偿费一边在又不能强行拆迁，再加上老百姓“早拆吃亏”的思想已根深蒂固，笔者认为：
长期以往，无锡的“毛地”岀让会使得拆迁问题难上加难，
希望能引起政府有关方面的重视。
从总体上看，随着宏观经济趋势持续走好，无锡城市化进程将进一步加快，城市社会经济环境将会得到进一步改善。
房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求也将会持续增加。
附录：
无锡市城镇基准地价表（平均值）
级别
用地类
型
基准地价（元/平方米）
土地所有权收益（含级差收益）
容积
率
土地开发成本（元/平方米）
一级
地
商业
6000
2500
2.5
3500
住宅
3500
900
2.3
2600
工业
900
二级
地
商业
4500
2000
2.5
2500
住宅
3000
800
2.3
2200
工业
800
三级
地
商业
3000
1500
1.8
1500
住宅
2000
650
2
1350
工业
600
150
450
四级
地
商业
1500
900
1.8
600
住宅
1400
450
2
950
五级
地
工业
550
125
425
商业
1000
300
1.8
700
住宅
900
450
1.8
450
工业
500
105
395
六级
地
商业
700
200
1.8
500
住宅
600
300
1.8
300
工业
400
90
310
七级
地
商业
500
200
1.8
300
住宅
400
240
1.4
160
工业
350
80
275
八级
商业
350
200
1.8
150
地
住宅
350
240
1.4
110
工业
280
75
210
.房产篇.
、房地产开发投资分析
据无锡市统计局的统计数据显示，2004年在建项目施工面积1548.23万平方米，同比增长20.7%;竣
工房屋面积483.35万平方米，同比下降4.9%。
受信贷政策影响，房地产开发资金来源结构也悄然发生了变化。
国内贷款的比重由2003年的26.4%
下降为2004年的21.3%;自有资金由2003年的13.8%上升为2004年的15.2%;定金及预收款由2003年的32.6%上升为2004年的39.5%。
这不仅反映了国家控制投资过热的作用已初步显现，另一方面也反映了投资商对于房地产市场风险的考量也在增多。
□2003年
■2004年
二、商品房预（销）售面积分析
2004年无锡市商品房实际销售面积410.06万平方米，同比增长34.6%，其中住宅销售面积354.17万
平方米，同比增长25.5%;实际销售额同比增长53.9%，高于销售面积增长幅度19.3个百分点。
新盘上
市的节奏，呈现逐步加快的态势，去年下半年新盘上市的总量明显快于上半年，占到了全年的2/3。
同时，2004年无锡市商品房的成交维持在较快的增长速度，市区达177.74万平方米、成交金额66.12
亿元。
其中五城区成交137.4万平方米、成交金额55.55亿元，同比分别增长82.39%和156.82%，但较上年却有所下降。
专家预测，2005年的房地产市场上市总量预计会创出新高，达到450万—500万平方米的规模，加上以前剩余的商品房，市场可售商品房将近800万平方米。
三、房地产价格持续上扬
2004年上半年无锡市的商品房，继一季度的3.11%的涨幅后，二季度市区商品房住宅成交均价保持
了3.69%的增速，达到3372元/平方米，其中尤以西区涨势迅猛，涨幅达14.95%出现一个大盘带动
一片市场的局面。
同时中心区商业、办公用商品房均价也有小幅的攀升。
到去年第四季度，无锡全市商品房平均价格为3751元/平方米，同比增长18.9%;而市内范围内二手
房平均价格达到3304元/平方米，同比增长31.58%。
据无锡市房管局产监处的负责人介绍，国家实施宏观调控后，无锡房价增长的速度一度放缓，去年二、
三季度商品房价格的单季涨幅分别只有3.69%和3.16%。
但是大量楼盘在第四季度上市，而且销售价格也比
较高，从而带动了全年房价的上扬。
特别是二手房市场交易价格继续攀升。
业内人士分析，今年房价还将会稳步上涨，但大部分楼盘不会有去年那样大的涨幅。
房价如果过快增
长，不利于房市的持续繁荣，不利于更多市民进入房市。
据预测，2005年的涨幅有望在10%左右，部分楼
盘价格下行的可能性几乎没有。
因为大部分今年开盘的楼盘的地块是2002年、2003年通过挂牌、拍卖等
岀让方式取得的，土地成本较高，房价难有下降空间。
另外，新楼盘的品质有所提高，使得建造成本也会略有上升。
四、市场需求状况
随着居民生活水平的提高，无锡市居民居住环境、生活方便程度发生质的变化，居民家庭平均住房建
筑面积出现明显增长态势。
调查结果显示，无锡市市区居民家庭中除了本处住房以外还有14.6%的家庭拥
有多套住房，其中有13.8%的家庭除了本处住房外拥有一套住房，0.8%的家庭除了本处住房外拥有二套住
房；家庭住房建筑面积大于50平方米的家庭占调查家庭的近八成，家庭住房建筑面积低于50平方米的家
庭占21%家庭人均住房建筑面积达25.28平方米。
另据调查显示：
无锡市住房建筑类型中单元房家庭占
92.1%、平房家庭占0.8%、简易楼房家庭占7%单栋配套房占0.1%，大多数居民打算在近几年内改善原来的住房条件。
2%自建房的家庭占
2%原
有私房的家庭占0.7%，商品房的家庭占23.4%，经济适用房的家庭占0.2%，房改房的家庭占63.2%;在住房管理情况中，有33%的家庭属于社区物业管理，23.5%的家庭属于单位管理，35.9%的家庭属于房管部门管理，7.6%的家庭暂无部门管理。
市政府把改善居民住房条件作为每年为民办实事的一项重要内容，随着住房体制改革稳步推进，危旧房改造步伐明显取得进展，二级房地产市场也已初具规模，市场潜力巨大
居民家庭在拥有住房产权图
口也矗色/
■為横址用
口B建屈
■宵环廉
口博竦更嵐属
五、房地产发展趋势
2003年无锡房地产市场常常会出现新楼盘刚开盘三五天就无房可订、可售的现象。
2004年无锡市政府
为剔除市场泡沫，使房地产市场持续发展，加大了住宅供给力度。
今年1-9月无锡市累计核准预售面积290
万就，市区可供百姓选择的房源已达490万就，逼近500万就大关，与此同时政府还出台了禁止期房转让
等相关政策加以辅助。
标志着今后无锡住宅市场将从“火暴”向“理性”过渡，供不应求的状况将大为改善，住宅开发正逐渐向多元化、多层次发展。
与2003年相比2004年商铺的供应量也比较大，有多个大型商业物业将正式推出，而大型商铺的人气重心将移至解放环路以外。
区位优势强、配套设施全的大型商铺，如站前高贸区、无锡招商城商铺等将被看好。
从上面的论述我们可以感觉到今年国家对房地产业的宏观调控政策开始显现成效，这些政策含括提高房地产企业自有资本金的比例、严控城镇房屋拆迁规模、银行准备金率比例的提高、个人投资购房贷款的控制等等。
无锡市一些房地产指标的增幅岀现了回落的迹象，一、二、三级房地产市场都受到不同程度的影响。
然而稳步增长的国民经济总产值，优越的地理位置、旺盛的市场需求使无锡继续拥有着独特的投资
“魅力”。
随着无锡市区城镇布局形成“1+6'（—个主城区和六个组团）的总体结构框架，主城区将成为居住、商贸、旅游、物流、工业等多功能综合发展的城市内核，发展方向以“南拓、北展、东联、西优”为基调。
南拓，开发建设滨湖新城；北展，推进堰桥地区建设，加强与江阴的联系；东联，整合东亭与中心城的空间，道路网络；西优，以太湖山水为主题，优化城市的旅
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