我国中高档养老机构调研报告.docx
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我国中高档养老机构调研报告
项目编号：
07142030
第一部分概述
1调查目的、对象、方法………………………………………………………1
1.1调查目的………………………………………………………………………1
1.2调查对象………………………………………………………………………1
1.3调研方法………………………………………………………………………2
第二部分正文
2我国的老年问题…………………………………………………………………3
2.1定义……………………………………………………………………………3
2.2我国人口老龄化的严峻态势…………………………………………………3
2.2.1我国人口老龄化现状……………………………………………………3
2.2.221世纪我国人口老龄化发展趋势………………………………………5
2.3老年社会和人口老龄化给我国卫生、服务业带来的影响…………………6
3目前社会养老机构经营现状…………………………………………………7
3.1政府兴办敬老院的经营现状…………………………………………………7
3.2其他社会养老机构情况………………………………………………………8
4建设养老机构的重要性…………………………………………………………9
5调研数据及分析…………………………………………………………………10
5.1中高档养老院的市场需求分析………………………………………………10
5.1.1传统的养老方式受到社会发展的限制…………………………………10
5.1.2老年人养老观念的改变…………………………………………………12
5.1.3老年人消费能力调查……………………………………………………13
5.2中高档养老机构的市场前景…………………………………………………16
6投资环境分析……………………………………………………………………19
6.1政策环境………………………………………………………………………19
6.2融资环境………………………………………………………………………20
6.3投资风险………………………………………………………………………21
6.3.1政策风险…………………………………………………………………21
6.3.2融资风险…………………………………………………………………21
6.3.3养老机构自身硬件、软件设施问题……………………………………22
7案例分析…………………………………………………………………………22
7.1上海“亲和源”老年公寓的经营模式与产业扶持战略……………………22
7.2南京瑞海博银龙老年康复护理中心——依附医院强化核心竞争力………26
7.3案例总结——城市社会养老机构经营模式探讨……………………………27
第三部分结论与建议
8中高档养老院市场前景广阔…………………………………………………30
9投资风险应对措施………………………………………………………………30
附录
1.调查问卷样卷……………………………………………………………………32
2.图表汇编…………………………………………………………………………33
3.参考资料及数据来源……………………………………………………………36
第一部分概述
1调查目的、对象、方法
1.1调查目的
我国已于1999年正式进入老龄化社会，并且从2001年到2020年的20年间，我国进入快速老年化阶段，年均增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%。
据估计，到2020年我国老年人口将达到2.48亿。
如此巨大的社会养老压力和老龄服务市场表明：
开养老院是未来的趋势。
目前我国养老院大多档次较低、硬件设施差，以扶养孤寡老人或生活不能自理的老人为主。
注重硬件设施、老年人精神生活的中高档养老院出现很大的市场空缺。
因此，我们将目前正处于朝阳产业的中高档养老机构市场作为调研对象，意在通过调研的成果，一定程度上了解中高档养老服务市场的大小、发展潜力及投资环境，对创建中高档养老机构项目的可行性提供一定的市场理论依据。
1.2调查对象
首先，调查我国中高端养老机构市场发展现状。
再根据我国当前和潜在的中高端消费者的收入来源、消费倾向、养老趋势等的分析，得出中高端养老机构市场的发展潜力。
结合投资中高端养老机构市场的外部环境、内部环境，初步地探索养老机构的构建模式，并给出案例。
此调查报告还将给出投资可能出现的风险和风险应对措施。
此项目之所以将目光锁定在中高档养老机构，首先因为社会面临的巨大的养老压力，我国养老机构市场正供不应求，将来的空缺还将扩大。
其次，不考虑低档养老机构是因为受调查区域的限制，小组将目光锁定在老年化程度较高的大中城市。
在大中城市，将来入住养老机构的老年消费者更看中设施环境，而非价格。
低档的养老院还将继续接受无人抚养照顾的孤寡老人或生活不能自理的老人。
这样的养老院主要靠政府的补贴、社会福利资金的资助才得以维持，是公办福利机构，社会基础设施，非营利性质。
而我国巨大的养老压力光靠政府是远远不够的，必须动员社会资金，如民营企业、个人等。
在市场机制作用下，投资者会更加关注消费实力强的中高端消费者。
针对这样的消费者，养老机构会走设施齐全、服务专业的中高端路线。
这是机构营利成为可能，也正好填补了中高端养老机构市场的空白。
1.3调研方法
1、设计调查问卷，统计调查结果，分析中老年人群（收入较高，职业有一定社会地位）在养老方面的消费倾向，为分析市场容量提供一定的参考。
2、对政府、老龄社会机构提供的数据进行分析，通过城市人均收入，消费结构的分析更进一步估算市场容量，分析创办中高档养老机构的可行性。
3、投资环境分析：
研究《中国老龄事业发展“十一五”规划》中的要点，法律法规，分析投资环境。
对扶持性政策加以研究，充分利用经济环境中的资源，了解投资老年市场的大环境。
4、案例分析：
对成功个案的分析有助于投资者的经营管理，瞄准目标人群，进行有力的市场营销，在成功的案例中汲取经验，提高机构的管理运行效率。
第二部分正文
2我国的老年问题
2.1定义
老龄化社会的定义是指老龄人口在社会总人口中达到一定比率时的社会，而不是指由老龄人组成的社会。
按国际一般公认:
一个国家65岁以上人口占总人口比例达7%，或60岁以上人口占总人口比例达10%，即可称为老年型社会。
人口老龄化是指社会总人口中老年人口的比例不断上升的动态过程。
2.2我国人口老龄化的严峻态势
2.2.1我国人口老龄化现状
2000年人口普查数据显示，65岁以上人口为8811万人，占总人口的比重是6.96%，0～14岁人口占总人口的比重是22.89%，老少比是30.4%。
按照国际通用标准，标志着我国人口年龄结构开始进入老年型。
表1显示了我国第五次人口普查各省市老年人口比重。
表1：
老年人口比重（2000年）单位：
万人
地区
总人口
年龄别人口
占总人口比重
65岁及以上
65岁及以上
总 计
126583
8811
6.96
上 海
1674
193
11.53
浙 江
4677
414
8.84
江 苏
7438
651
8.76
北 京
1382
116
8.36
天 津
1001
83
8.33
山 东
9079
729
8.03
重 庆
3090
244
7.9
辽 宁
4238
332
7.83
安 徽
5986
446
7.45
四 川
8329
620
7.45
湖 南
6440
469
7.29
广 西
4489
320
7.12
河 南
9256
644
6.96
河 北
6744
463
6.86
海 南
787
52
6.58
福 建
3471
227
6.54
湖 北
6028
380
6.31
山 西
3297
204
6.2
江 西
4140
253
6.11
广 东
8642
523
6.05
云 南
4288
257
6
陕 西
3605
214
5.93
吉 林
2728
160
5.85
贵 州
3525
204
5.79
黑龙江
3689
200
5.42
内蒙古
2376
127
5.35
甘 肃
2562
128
5
新 疆
1925
87
4.53
西 藏
262
12
4.5
宁 夏
562
25
4.47
青 海
518
22
4.33
数据来源：
国家统计局（全国第五次人口普查）
按目前每年五百多万的老年人口增长速度，更多的省市加入了老年社会的行列。
可实际上，如果不计农村而只关注城市的话，老年社会早就来临了。
很多省份，在90年代之初就跨入了老年社会的门槛。
现在，广东、山东、福建、浙江、辽宁、北京、上海、天津等省市的65岁及其以上老年人口已经大大超过了7%。
65岁及其以上人口占总人口的比重，北京市已经达到了14%，天津市已经达到了8.65%，上海市已经达到了13%。
而且，我国的老龄化，还是加速进行的老龄化。
也就是说，在人口金字塔图式中，我国的老龄化，既在金字塔顶部造成了老龄化（这由老年人平均寿命的延长所致），也在金字塔底部造成了老龄化（这由计划生育所造成的少儿人口的稀少所致）。
从70年代开始，全国推行计划生育以来，人口逐渐呈现低出生率—低死亡率—低自然增长率的状态，人口结构开始老龄化。
2004年底，中国60岁及以上老年人口为1.43亿，老年人口占总人口比例的11%。
2014年将达到２亿，2026年将达到３亿，2037年超过４亿，2051年达到最大值，之后一直维持在３亿－４亿的规模。
如表2：
表2我国65岁及以上老年人口预测
单位：
亿人
年份
2004
2014
2026
2037
2051
老年人口数
1.43
2
3
>4
达最大值
资料来源：
《中国老龄事业发展“十一五”规划》
据估算，目前我国老年人口平均每年新增200万。
由于新中国成立时出生的这代人在我国人口中占很大比例，2010年以后，这代人将以每年千万人的规模进入老年期。
他们普遍学历和收入不高，子女多为独生、抚养压力过大等问题都将成为整个社会共同面临的难题。
2030年到2050年将是中国人口老龄化最严峻的时期，需要抚养的老年人口将占人口总数的40%－50%。
与此同时，80岁以上高龄者成为我国人口增长最快群体：
从1990年到2000年，我国80岁以上高龄老年人口从768万人增加到了1199万，年平均增长速度达到4.56%，远远高于我国老年人口的3.28%和总人口的年平均增长率1.07%。
重度老龄化和高龄化问题将显得越来越突出。
2.2.221世纪我国人口老龄化发展趋势
21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。
从2001年2100年，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三个阶段：
第一阶段，从2001年到2020年是快速老龄化阶段。
这一阶段，中国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。
到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。
第二阶段，从2021年到2050年是加速老龄化阶段。
伴随着20世纪60年代到70年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。
同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。
到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。
到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。
第三阶段，从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。
2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。
这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。
2.3老龄社会和人口老龄化给我国卫生、服务业带来的影响
人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。
1、养老保障的负担正日益沉重
2004年，中国基本养老保险的支出总额达到3502亿元，比2000年增加了65.5%，中央财政对基本养老保险的补贴支出攀升到522亿元。
离休、退休、退职费用也呈现连年猛增的趋势。
政府、企业、社会都已经感到养老保障方面的压力正在显著加大。
2、老年人医疗卫生消费支出的压力越来越大
据测算，老年人消费的医疗卫生资源一般是其他人群的3-5倍。
2004年，中国基本医疗保险基金支出达862亿元，占基金收入的75.5%，比上年增长31.6%，增长速度比基金收入增长快3.5个百分点。
基本医疗保险基金支出之所以高速增长，人口迅速老龄化是重要原因之一。
3、为老社会服务的需求迅速膨胀。
目前，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。
以养老机构和床位数为例，目前，中国共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张的水平相差甚远。
其他生活照料、精神慰藉等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。
4、农村老龄问题的巨大压力。
2000年，农村老年人口为8557万人，占老年人口总数的65.82%，农村老龄化程度比城镇高1.24个百分点。
同时，农村绝大部分地区尚未建立社会养老保险制度，农村新型合作医疗制度目前还处在试点阶段，农民的养老、医疗都缺乏必要的社会保障。
随着人口老龄化进程加快，农村的养老、医疗等方面的压力相对城镇将更加突出，西部和贫困地区尤为严峻。
中国正处在社会转型的关键时期，各项改革进入攻坚阶段，许多制度尚待建立和完善，养老、医疗、社会服务等方面的压力早就潜伏生长，人口老龄化只是凸显了这些压力。
目前，这些压力还只是初现端倪，随着人口老龄化快速发展，这些压力的影响将会更加深刻、更加普遍。
3目前社会养老机构经营现状
3.1政府兴办敬老院的经营现状
首先，现存的大多数养老院并不具备社会化养老的性质，在体制上仅仅是作为我国社会保障制度的重要组成部分——社会福利而存在，与孤残儿童、精神病人福利院同属于“社会收养”性质机构，经费主要来源于国家财政拨款及集体供款。
由各级民政部门管理，收养入院对象仅限于“三无”老人（无子女、无生活来源、无劳动能力），以救助性、慈善性为特征，并未面向社会老年人，且敬老院大多隶属于各级民政部管理或领导，申请入院需层层审批。
由于长期以来敬老院定位于社会上最弱势群体——老年人中的少数特殊困难者，因此大多数老年人难以敬老院作为自己的养老归宿，自愿到敬老院“养老”的老人寥寥无几。
这种定位于“社会福利”——仅限于“收养”、由国家或集体财力支出的体制，造成了各级敬老院处于与社会“养老”需求长期脱节的状态，不仅制约了自身的发展，也使敬老院“养老”成为多数老人难以选择的养老方式。
其二，由于上述体制的原因，目前敬老院资金来源单一，90％以上主要靠民政部门拨款或集体供款，数额有限，其中管理费就占了相当比例。
大多敬老院的主要职能限于“收养”而不是“养老”，且经费短缺，服务设施、生活条件均较低，仅维持基本生存需要，工作人员、医疗保障和娱乐都较为缺乏。
这样就造成收养人数少、规模小，社会效益不高，处于自身生存和发展的困难之中，对社会老人也缺乏养老示范影响力。
其三，目前大多敬老院的管理方法、人员素质、服务水平都较低，存在着较多问题，这直接影响着敬老院的声誉。
由于待遇低，许多敬老院护理人员不安心工作，故临时聘用人员较多，缺乏稳定的、懂管理、有专业知识的工作人员。
最大的问题还是责任心、爱心的缺乏。
其四，政府及相关部门重视不足。
长期以来，敬老院一直是社会主义制度优越性、社会福利的体现，解决的是“五保”“三无”人员中的特困老人“收养”问题。
有些政府领导者、民政部门干部并没有把敬老院视为解决养老社会化问题的方式。
常常满足于敬老院解决了多少特困者人数问题。
在提高养老标准及质量，站在人口老龄化的角度、从社会问题高度看待敬老院方面的较少，故缺乏在资金管理、人员培训、规划发展等方面的支持投入。
其五，存在着管理混乱的现状，没有形成一套自上而下的业务技术管理规范，管理的各项规章制度极不健全，已建立的规章制度内容也很不完善，或只是长期形成的默契或口头规定，只是按照工作中形成的习惯去做，规章制度没有真正的落实到文字上去约束和规范工作人员的行为，也无保证制度确实能落实的措施。
3.2其他社会养老机构情况
1、由下岗职工开办的小型养老院，其主要优势是:
规模比较小可以使老人就近入住，收费较低，服务热情，并利用各种方式提高设施利用率，以提高其竞争的能力。
不足之处主要是:
投资少、规模小,缺少规模效益，人员的专业素质偏低，服务水平和能力较差。
2、由个体私营主投资兴办的养老院，优势是:
规模较大，收费比较低，主要以收养收入偏低的老年人为主，采用机动灵活的经营方式，具有较强的竞争能力。
主要缺陷为:
由于资金限制，普遍设施条件较差，同时缺少专业护理的知识，急功近利，个别机构不择手段招揽顾客。
3、由企业和社会团体开办的养老机构大多是以前的小医院、招待所、幼儿园或小学略为改造而成，具有以下优势:
可利用现成的房屋和设备，开办基础条件比较好，成本相对较低；具有较好的医疗保健实力，以收养不能自理的老人为主；由于它们是企业或个人出资，所以在用人和资金的使用上机动灵活；采用较先进的管理方式和优质的服务吸引老人入住。
主要劣势为:
需要自筹资金；硬件设施以及煤、水、电上的投入很大；管理成本高、收费高，在现阶段的竞争中容易陷入不利地位。
社会养老服务业在我国尚处于起步阶段，由于受传统思想观念的影响，这些社会养老机构同样的也存在着一些不足之处。
（1）养老服务的内容与服务对象及其需求有时发生脱节。
（2）目前在社区内设立的卫生医疗机构大多还未纳入社区养老服务的整体系统管理，不能更有效地发挥作用。
（3）养老服务人员队伍素质参差不齐。
有些服务机构的管理者和服务人员不能适应伺候老人的工作，缺乏对老人的爱心和职业道德，缺乏基本的家政服务知识和对老人的保健护理知识，甚至没有必要的卫生常识和习惯。
（4）有些养老机构因缺乏统一管理，或老龄设施简陋，存在着公寓无障碍设计考虑不周，服务功能差，布局不合理，地点远离社会、远离亲友，交通不便等缺点。
这样的养老院不能满足老人日常生活的特殊的需求，特别是中高收入的老人的需要。
所以产销不对路难于成气候，甚至造成大量闲置。
巨大的市场需求与较高的空置率之间存在着尖锐的矛盾：
有些老年人想入住却因养老机构不理想或苦于收入低只能望而却步，经营者因管理不善或收费过低无利可言只有关闭。
本项目意在对中高档养老机构市场做初步的调查分析，得出在我国建立中高档养老机构的可行性。
4建设老年机构的重要性
步入老年后，老人的生活结构会发生很大的变化：
通常闲暇时间增多了，随着年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长。
通常国际上将65岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。
根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段：
●健康活跃期：
60—64岁
●自立自力期：
65—74岁
●行为缓慢期：
75—84岁
●照顾关怀期：
85岁以上
75岁以下的健康老人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭做出贡献。
他们仍有自己的人生目标和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。
然而，80岁及以上高龄老人因体弱多病需要经常性特别照顾的比例等于65～79岁老人的5倍左右，平均每位80岁以上高龄老人的日常照料与医疗成本开支等于65～79岁老人的14倍左右。
中国目前共有各类老年社会福利机构３.８万个，养老床位１２０.５万张，平均每千名老人占有床位仅有８.６张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数５０～７０张的水平相差甚远。
老年服务行业的需求远远大于供给，随着老龄化程度的深入，为广大的老人提供理想的生活环境、精心护理不仅涉及到人们的社会福利，这同样是一个影响政治、经济的社会问题。
随着老年人群的壮大，为老年人提供良好的服务不仅有利于社会的稳定，也是我国实现小康社会必不可少的一个环节。
养老机构市场理想的状态应该是：
针对不同的老年消费群体及其需求，有低、中、高三种档次的养老机构提供服务，三种层次的机构数量由高到低成橄榄球状，中档居多，高低档较少。
但我国目前的养老院低档的居多，软硬件都跟不上，入住的多为无人照料收入很低的孤寡老人，很多条件较好需求较高的老人无处可去，为数不多的公办中高档养老院供不应求，甚至有百来号老人在排队等一个床位。
私人的中高档养老院大都刚刚建成投入使用，虽然社会反响很高，但要得到大众的认可仍需一段时间的信誉积累。
总体而言，我国的养老市场潜力是巨大的，中高档养老院市场又存在很大缺口，所以本项目投入了很多的力量去研究这个朝阳产业的市场潜力、投资环境、现实案例等。
针对老年人的健康行为的特征，此次调查将重点放在了适合生活自理注重精神生活的老人所热衷的老年公寓，以及需要日常护理甚至是特护的中高档养老院，符合了不同健康状况老人的选择。
这里所提的老年公寓是通常是国家或个人出资兴建的自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。
入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。
管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。
国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。
而中高档养老院包括疗养院、康复中心等，可由政府或个人出资兴建，提供专业的护理，可以是医院的附属部门或单独的养老院，但医疗设备要求相对老年公寓要高。
5调研数据及分析
5.1中高档养老院的市场需求分析
5.1.1传统的养老方式受到社会发展的限制
我国传统的“养儿防老”模式正受到社会发展现状的挑战：
1、“4·2·1”家庭数量激增
老年人往往由于其经济参与率和生产力日趋下降，不得不依赖别人来满足自己的生活需要。
据调查表明，在需要生活照料的老人中，4%左右依靠的是老伴，5%左右依靠的是子女。
绝大多数的老人表示，如果有病或年迈体弱，希望依靠家庭成员来照顾.而这种5%由子女照料的比例，是建立在平均每对老年夫妇约有4个子女的基础之上的。
再过若干年，当第一代独生子女父母需要别人照料他们的生活时，他们唯一的孩子，像今天这样高比例地给老人提供这种照料，在客观上己不大可能。
调查显示：
有35％的家庭要赡养4位老人，49％的城市家庭要赡养2～3位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面
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