物业管理工作总结.docx
《物业管理工作总结.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理工作总结.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
物业管理工作总结
昆明XX物业管理公司
XX管理处2011年度工作总结报告
尊敬的各位领导，四年来，在铁路各级组织领导的关心和帮助下，在各单位的理解和支持下，我公司经营班子和全体员工经过不懈的努力，基本实现了去年初预定的目标。
现将物业公司2011年各项工作总结分九个部分，报告如下：
1：
昆明金众物业内部管理
2：
本物业项目人员编制和岗位职责内容
3：
2011年度我公司物业服务收入，支出表
4：
2011年所取得的成绩
5：
2012年我公司重点抓的八项工作：
6：
2012年物业管理费用预算
7：
存在的主要问题
8：
解决问题的设想
9:
结束语
一、内部管理
我公司成立于2007年成立，是一家专业从事于物业管理的企业，资质等级为三级，公司现拥有一批管理经验丰富的作业队伍，我公司秉承“业主至上、服务到家”的信念，以“精干高效、优质服务”的原则，执行为物业使用者创造“安全、文明、优美、舒适、休闲的环境”质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
二、本物业项目人员编制和岗位职责内容
1）人员编制和岗位职责内容：
序号
项目
人数（人）
工作主要职责内容
1
物业主管
1
A基础物业管理B特定物业管理C社区文化管理
2
物业管理员
2
A档案的建立B资金费用管理C日常事物接待
3
维修员
1
A设备设施维护B装修验收管理C内部事物管理
4
保安队长
1
A负责治安消防管理B保安管理C纪律制度培训
5
保安员
6
A治安管理B消防管理C交通管理
6
绿化员
2
A植物培育B植物养护修剪C药剂施肥
7
保洁员
8
A清理B清扫C整理D整顿E消毒杀虫
8
综合服务
3
A娱乐中心管理B青公楼管理C澡堂管理
合计
24
三、２０１１年度物业服务收支表
1）经营管理费用收入表（2011年1--12月）
收入
收入项目
金额（元）
住户物业费
800户×8元/户×70﹪×12月
53760.00
停车场管理费
55×80元/月×12月
49200.00（实际收到）
摊位费
2000.00元/月×12月
24000.00（平均）
铺面出租费
2750.00元/月×12月
33000.00
单车棚出租费
375.00元/月×12月
4464.00
青工楼出租费
1350.00元/月×12月
16200.00
医院出租费
2000.00元/月×12月
24000.00
幼儿元出租费
1800.00元/月×12月
21600.00
招待所出租费
2500.00元/月×12月
30000.00
娱乐室
500.00元/月×12月
6000.00
2011年实际总收入合计
262224.00
2）管理、服务人员的工资和按规定的福利开支。
1.1编制人员的工资开支：
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
1
物业主管
1
1800.00
1800.00
2
物业管理员
2
1600.00
3200.00
3
维修员
1
1500.00
1500.00
4
保安队长
1
1700.00
1700.00
5
保安员
6
1200.00
7200.00
6
绿化员
2
1300.00
2600.00
7
保洁员
8
600.00
4800.00
8
娱乐中心
1
600.00
600.00
9
青工楼宿舍
1
600.00
600.00
10
澡堂管理员
1
600.00
600.00
合计
24人
合计
24600.00（元/月）
1.3福利保险费开支表
项目
计算标准
金额
物业主管加班费
1800÷30天×3倍×15天节日÷12个月×1人
225元/月
管理员加班费
1600÷30天×3倍×15天节日÷12个月×2人
399.9元/月
维修员加班费
1400÷30天×3倍×15天节日÷12个月×1人
175元/月
保安员加班费
1200÷30天×3倍×15天节日÷12个月×6人
900元/月
绿化员加班费
1300÷30天×3倍×15天节日÷12个月×2人
325元/月
保洁员加班费
600÷30天×3倍×15天节日÷12个月×8人
600元/月
节日福利
200×2节÷12个月×24人
800元/月
意外伤害保险
24人×60元/月
1440元/月
服装费
200元/套×2套×24÷12个月
800元/月
合计
5664.9元/月
1.3其它费用
序号
项目
金额
1
保洁消耗品及工具配置
700元/月
2
绿化消耗品及工具配置，农药肥料
350元/月
3
维修工具及劳保用品
350元/月
4
保安工具配置费
350元/月
合计
1750元/月
1.4公司管理费用及税收
序号
项目
计算标准
金额
1
管理费
管理费总数×10％
3201.5元/月
2
税收
税收总额×6％
1920.9元/月
合计
5122.4元/月
1.5公司1011年总开支为：
（24600.00元/月﹢5664.9元/月+1750元/月﹢5122.4元/月）×12月=445647.6元
1.6公司2011年度总收入减去总开支为：
262224.00元-445647.6元=负183423.6元
公司2011年亏损183423.6元
四，2011年所取得的成绩；
1,初步实现了对XX家属小区的治安安管理，环境治理，并取得了良好成绩：
由于XX由于处于城镇乡村结合处，小区所属区域成为了附近居民的交通要道，四通八达，成为开放式小区，往返闲杂人员多，给我公司的治安管理，环境卫生管理带来大量的工作难题。
对出现的问题，我公司多次开展工作调查研究会，对出现的问题召开专题会议，逐步解决了工作中出现的大量问题。
在治安安全方面，我公司对全体保安聘用人员严格把关，严格审查，确保无不良记录，并实行担保人制度，针对开放式小区特点和周边环境复杂难管理的现状，我公司根据多年的管理摸索取得的经验，采取了本小区保安人员“本地制”，保安人员就本地招聘，大大提高了对进出小区的人员识别能力，对保安人员实施半军事化管理和加强业务知识培训，建立了一支有素质和经验的安防队伍，对小区的治安有了强有力的保障，并取得了良好的成绩。
在消防安全管理方面，由于小区建造年代久远，消防设备设施已经严重老化破损，存在极大的安全隐患，我公司安防人员经过对设施设备的大量的修复工作，使现有的消防设备，设施随时保持良好状态，同时加大巡查次数，确保在第一时间发现并处理隐患，确保小区消防安全。
其次我们对业主住户进行了消防安全教育知识的宣传教育，进一步提高了全民消防安的全意识和技能。
针对本小区住户人员复杂，租住户多，流动性大的特点，我公司对住户实名登记，摸清租户人员基本情况，建立相关档案，签订了责任书，并且每月走访掌握最新入住人员情况。
对小区人员有了较全面的了解，对三无人员，和污点人员，我们通过“人盯人”的方法，以及加强和民警的互通信息，大大减少了治安案件的发生概率。
2，工程维修方面，取得了显著的成效；
由于小区线路，管道等设备设施陈旧老化，“跑冒漏”现象频发，楼房主体墙面老化脱落渗水现象多，照明设施规划不合理，成为维修管理中的难题。
我公司对小区共用部分进行了大量的维护，保养工作，维护范围包括对楼盖，屋顶，梁，柱，内外墙体，和基础设施等承结构部位，外墙体，楼道间，走廊通道，门厅，设备机房，下水管道，垃圾道，公用用照明路线，闭录电线，加压供水设备，配电系统，公共消防设备等的维修取得显著的成果，下水道堵塞问题进行了根治和处理，对不合理的管线进行了改造，清除了主下水管道的堵塞隐患；；工程维修不仅对内厉行节约，在为客户进行维修时也本着为客户着想的原则，争取少花钱、多办事。
工程部还通过加强内部管理教育，提高了工程部全体员工的服务意识和服务水平，使工作质量和服务质量都有了质的变化，彻底改变了过去懒、散、慢的不良作风，形成主动找问题、查隐患、争出工的积极向上的局面。
3，保洁方面取得了阶段性的成果，
由于小区依山而建，路面坑坑洼洼，没有合理的排污泄洪沟渠，雨天沙石泥土大量涌入小区，造成了小区晴天一阵灰，雨天一滩泥的现象，针对小区现状，我保洁人员给小区每天９个小时循环保洁道路生活区，每天生活垃圾日产日清，多次清运沙石泥土，清理疏通沟渠，平整路面。
４，绿化方面常年清除杂草，改良土壤，对植物进行浇水、施肥、打药、修剪，严防各类病虫害，绿化景观的植物的得到了有效的护理。
五，2012年我公司重点抓的八项工作：
六，2012年物业管理费用预算
1、管理、服务人员的工资和按规定的福利开支。
1.1编制人员的工资预算开支：
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
1
物业主管
1
2000.00
2000.00
2
物业管理员
2
1700.00
3400.00
3
维修员
1
1700.00
1700.00
4
保安队长
1
2000.00
2000.00
5
保安员
6
1300.00
7800.00
6
绿化员
2
1400.00
2800.00
7
保洁员
8
650.00
5200.00
8
娱乐中心
1
700.00
700.00
9
青工楼宿舍
1
700.00
700.00
10
澡堂管理员
1
700.00
700.00
合计
24人
合计
27000.00（元/月）
1.2福利保险费预算开支表
项目
计算标准
金额
物业主管加班费
2000÷30天×3倍×15天节日÷12个月×1人
250元/月
管理员加班费
1700÷30天×3倍×15天节日÷12个月×2人
425元/月
维修员加班费
1700÷30天×3倍×15天节日÷12个月×1人
213元/月
保安员加班费
1300÷30天×3倍×15天节日÷12个月×6人
975元/月
绿化员加班费
1400÷30天×3倍×15天节日÷12个月×2人
350元/月
保洁员加班费
650÷30天×3倍×15天节日÷12个月×8人
650元/月
节日福利
200×2节÷12个月×24人
800元/月
意外伤害保险
24人×60元/月
1440元/月
服装费
200元/套×2套×24÷12个月
800元/月
合计
6802.5元/月
1.3其它费用
序号
项目
金额
1
保洁消耗品及工具配置
900元/月
2
绿化消耗品及工具配置，农药肥料
500元/月
3
维修工具及劳保用品
500元/月
4
保安工具配置费
500元/月
合计
2400元/月
1.42012年公司预算管理费用及税收
序号
项目
计算标准
金额
1
管理费
管理费总数×10％
3620.25元/月
2
税收
税收总额×6％
2172.15元/月
合计
5792.4元/月
1.52012年公司预算管理总费用为：
（27000.00元/月+6802.5元+2400元/月+5792.4元/月）×12月=503938.8元
七、存在的主要问题
八，解决问题的设想
1、对经费不足问题，建议对各项服务收费标准重新进行评估，在服务和品质定位的基础上确定适合本小区的各项服务收费标准，特建议如下；
⑴建议物管费从每户8元上调到15元，幼儿园上调40％招待所上调40％铺面上调15％维修费上调40％
⑵公共设施维修由段上支付材料费800元/月
⑶段上补助消防系统维护治安专用费2000元/月
2、对与物业服务无关或牵强理由的欠费问题，建议铁路部门配合开展铁路行政管理催缴工作。
3，节流降低成本，节流主要是围绕经营成本进行节约。
根据不同的业务阶段去创新，提升劳动生产率，降低企业的人工成本；通过内部推行设备设施的节能改造，降低设备设施的能源消耗；通过集中采购，降低物业服务企业的办公物耗成本
4，开源，扩展经营思路，积极开展其他经营活动，充分利用小区资源，挖掘小区潜在商机，创造其他经济收入。
我公司设想在小区筹资搭建农贸市场，引摊入市，搞活小区经济的同时更方便了住户日常生活采购需要。
九，结束语
我公司向铁路系统领导表示衷心感谢，也向为了我公司进步而提出批评意见的业主表示衷心感谢。
虽然在这一年里我们取得了一定的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足-------------------------
昆明XX物业管理有限公司
2011-12-19
升级会员 