梦幻王国项目建设可行性研究报告.docx
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梦幻王国项目建设可行性研究报告
梦幻王国项目建设可行性研究报告
一、总论
（一）项目背景
1、项目名称：
某梦幻王国项目
2、承办单位概况
（1）项目承办单位：
某文化科技置业有限公司
（2）法定代表人：
（3）单位概况：
某集团是一家以文化、旅游产业为主导的大型投资控股企业集团，公司以上海为投资管理总部，业务遍布华东、华北、东北、西北等区域，某集团国内首创大型室内儿童青少年文化教育基地新模式，打造以文化为内涵、科技为手段，儿童为中心、家庭为消费单位的文化产业项目。
经过近几年的快速发展，某集团已经初步构建起了覆盖全国的、专业化文化产业布局体系，目前，由某集团自主设计、投资的文化产业项目已经在黄山十里山、江苏赤山湖、全椒神山、**相山、六安淠河西区等地相继落户，同时，苏州阳澄湖、西（安）咸（阳）新区、石家庄滹沱新区等意向投资项目也在按计划推进之中。
3、可行性研究报告编制依据
（1）国家《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
（2）《国家教育事业发展“十二五”规划纲要》
（3）《国家教育中长期改革和发展规划纲要（2010-2020年）》
（4）《中共中央、国务院关于进一步加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见》（中发[2004]8号）
（5）《关于进一步加强和改进未成年人校外活动场所建设和管理工作的意见》（中办发[2006]4号）
（6）《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（7）《文化部“十二五”时期文化改革发展规划》
（8）《文化产业振兴规划》-2009
（9）文化部、国家计委、财政部《关于进一步加强基层文化建设的指导意见》
（10）《安徽省教育事业“十二五”发展规划》
（11）《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
（12）《**市统计年鉴》—2012
（13）《**市人民政府工作报告》-2012
（14）《**市城市总体规划》（2005-2020）
（15）承办单位提供的有关资料
4、项目提出理由和过程
（1）项目建设背景
党的十八大明确提出扎实推进社会主义文化强国建设。
文化是民族的血脉，是人民的精神家园。
全面建成小康社会，实现中华民族伟大复兴，必须推动社会主义文化大发展大繁荣，兴起社会主义文化建设新高潮，提高国家文化软实力，发挥文化引领风尚、教育人民、服务社会、推动发展的作用。
青少年文化教育基地是促进青少年全面发展的实践课堂，是加强思想道德建设，推进素质教育，建设社会主义精神文明的主要阵地，是我国教育系统中的—个重要组成部分。
切实加强青少年文化教育基地的建设是关系到造福广大青少年教育培养下一代的关键，做好青少年校外教育工作，是为青少年制造良好的社会教育大环境，提高青少年思想道德和科学文化水平、提高全民族素质的重要举措；因此，要从落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，确保党和国家事业后继有人，充分认识这项工作的重要性。
改革开放以来，党和国家高度重视青少年文化教育场所建设和管理工作。
各地区各有关部门采取积极措施，加强建设，规范管理，突出服务，扎实工作，初步形成了覆盖全国大中城市及部分县区的校外活动场所网络。
充分发挥青少年宫、少年宫、青少年学生活动中心、儿童活动中心、科技馆等公益性未成年人校外活动场所的重要作用，积极拓展教育内容，创新活动载体，改进服务方式，广泛开展思想道德建设、科学技术普及、文艺体育培训、劳动技能锻炼等教育实践活动，有力地促进了未成年人德智体美全面发展。
随着我国经济社会的不断发展和广大青少年精神文化需求的日益增长，青少年文化教育场所建设和管理工作还存在一些不适应的地方。
主要是：
活动场所总量不足，分布不均，发展不平衡；一些活动场所侧重于经营性创收，偏重于培养特专长学生，未能充分体现公益性原则和面向广大青少年的服务宗旨；校外活动与学校教育衔接不紧密；管理体制不顺，投入保障机制不健全，内部运行缺乏活力，发展后劲不足，等等。
这些问题制约了青少年校外活动场所功能的发挥，影响了校外教育事业的健康发展，迫切需要采取有效措施加以解决。
同时，2011年国家出台的《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》中提出推动文化大发展大繁荣。
保护青少年身心健康，为青少年营造健康成长的空间。
加强青少年文化活动场所建设，创造出更多青少年喜闻乐见、益智益德的文化作品，广泛开展面向青少年的各类文化体育活动。
因此，建设青少年文化教育基地是符合国家整体发展方向得到，是促进国家大发展的。
（2）项目提出的必要性
随着我国经济的持续快速增长,城乡居民收入大幅上升,人民群众的文化娱乐需求日益增加，特别是针对儿童青少年的文化教育需求供不应求。
据第六次全国人口普查结果，我国现有14岁以下少年儿童2.9亿，占总人口的22.89%，可见我国儿童青少年文化需求之大。
但是，我国现有的以少年宫、青少年学生活动中心、儿童活动中心为代表文化教育设施和机构，远远不能满足儿童青少年日益增长的文化娱乐消费需求，制约了我国儿童青少年的全面健康发展，总体看主要是针对儿童青少年的文化产品供给不足，品质不高；文化产业效率低下，非专业化生产；政府主导，财政负担重；内容枯燥，形式单调，缺乏时代气息，不能适应新时期儿童青少年文化宣传教育的需要等。
因此建设儿童青少年文化教育基地是势在必行的：
①弥补传统少年宫、儿童活动中心等政府公益性文化机构的不足，促进我国儿童青少年文化事业的大发展、大繁荣。
②大大提高了儿童青少年高品质文化娱乐消费的便利性，提高儿童青少年享受文化娱乐消费的水平和层次。
③减少政府在儿童青少年文化娱乐事业上的长期持续资金投入，减轻政府财政负担。
④文化与商业有机融合，开创文化产业化、可持续发展的新道路。
总之，某大型室内儿童青少年文化教育基地的建设，有利于推动儿童青少年文化教育事业的发展，有效满足广大儿童青少年文化、教育、娱乐需求，大大减轻政府财政负担，并从根本上维护家庭、政府、社会的和谐发展。
建设该项目不仅实现儿童青少年文化消费需求的高质化和便捷性，还有利于塑造城市文化新内涵，提升城市知名度，促进物质文明与精神文明的和谐发展。
（二）项目概况
1、拟建地点：
项目拟建地点位于**市古城东路北，龙山路西，方安路东地块。
2、项目主要建设内容
（1）本项目建设大型室内青少年文化教育基地一座，建筑面积25000平方米；
（2）商业配套设施35000平方米，主要包括特色商业街区和文化风情小镇组成；
（3）建设湖面工程一项：
主要包括湖面治理、堤坝和沿湖道路建设；
（4）建设道路、广场及停车场21950平方米、绿化16878平方米，购置旋转木马、飞天缆车等各种游乐设施，预计建成后年接待青少年学生及家长总数可达55万人次，完全可以支撑项目获得丰厚的市场回报。
3、建设规模与目标
（1）项目占地：
67108平方米（约100亩）
（2）总建筑面积：
60000平方米
（3）项目定位及目标：
打造区域内规模最大、科技水平最高、内容最全的现代化儿童青少年文化教育基地，满足城市及农村儿童青少年的教育、文化、娱乐、科普、社交等综合需求。
项目建成后将成为以儿童青少年为核心、以家庭为单位的文化教育基地，其意义重大，影响深远。
表1-1主要建设指标一览表
项目名称
单位
面积
备注
1
总用地面积
m2
67108
2
商业配套设施占地面积
m2
14186.6
3
总建筑面积
m2
60000
3.1
青少年文化基地建筑面积
m2
25000
3.2
商业配套设施建筑面积
m2
35000
4
容积率
0.89
6
建筑密度
%
33.9
7
绿地率
m2
16878
25.15%
8
道路、广场及停车场
m2
21950
32.7%
9
总停车位
辆
522
其中
大巴
辆
31
地上停车位
辆
491
4、主要经济技术指标：
（1）项目建设总投资50000万元，全部为企业自筹。
（2）年均利润总额：
14786.87万元
（3）年均所得税：
3696.72万元
（4）达产年营业收入：
29540.00万元
（5）年均总成本费用：
9017.45万元
（6）投资利润率：
29.57%
（7）销售利润率：
60.07%
（8）资本金净利润率：
22.185
（9）项目投资财务内部收益率（税后）：
25.04%
（10）项目投资财务净现值（税后，ic=10%）：
38650.83万元
（11）项目投资回收期（税后，含建设期）：
5.32年
二、需求分析
（一）文化产业大发展
党的十八大同时提出要丰富人民精神文化生活。
要坚持以人民为中心的创作导向，提高文化产品质量，为人民提供更好更多精神食粮。
坚持面向基层、服务群众，加快推进重点文化惠民工程，加大对农村和欠发达地区文化建设的帮扶力度，继续推动公共文化服务设施向社会免费开放。
建设优秀传统文化传承体系，弘扬中华优秀传统文化。
推广和规范使用国家通用语言文字。
繁荣发展少数民族文化事业。
开展群众性文化活动，开展全民阅读活动。
我们一定要坚持社会主义先进文化前进方向，树立高度的文化自觉和文化自信，向着建设社会主义文化强国宏伟目标阔步前进。
《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出着力建设文化强省，增强区域软实力。
坚持社会主义先进文化前进方向，大力弘扬敢为人先、锐意进取、诚信务实、开放合作精神，加快发展文化事业和文化产业，一手抓文化事业的繁荣，一手抓文化产业的发展，充分发挥文化引导社会、教育人民、推动发展的功能，增强全省人民的凝聚力和创新力。
《安徽省“十二五”教育事业发展规划》中指出安徽全面转型、加速崛起，对教育事业发展产生积极推动作用。
“十二五”时期，是我省黄金发展期，工业化、城镇化“双轮驱动”互促发展。
按照省委、省政府提出的科学发展、全面转型、加速崛起、兴皖富民的主题主线，实现我省“十二五”经济社会发展目标，关键靠人才，根本在教育，必将在规模速度、结构调整、资源配置等方面，对我省教育事业发展形成积极推动作用。
以人为本、全面实施素质教育是教育改革发展的战略主题，也是提高人才培养水平的基本要求。
必须坚持德育为先、能力为重、全面发展，将素质教育的理念、要求和具体措施贯穿于各级各类教育的全过程，促进学生知识、能力、素质的全面提高。
而儿童青少年文化教育是我国文化产业的一个重要组成部分，更是我国文化教育事业的主体工程；以下阐述青少年文化教育发展现状。
（二）我国儿童青少年文化教育现状
1、我国儿童青少年文化教育现状
《国家教育事业发展第十二个五年规划》提出按照“优先发展、育人为本、改革创新、促进公平、提高质量”的工作方针，把育人为本作为根本要求，把促进公平和提高质量作为重点任务，以改革创新为动力，以优先发展为保障，以重大发展项目和改革试点为抓手，坚持尊重规律、科学发展和依法治教的原则，正确把握和处理好优先发展与服务全局、促进公平与注重效率、扩大规模与提高质量、整体推进与分类指导、立足国情与面向世界、改革发展与维护稳定等重要关系，力争在关键领域、薄弱环节和社会关注的热点难点问题上取得突破，推动教育事业在新的起点上实现科学发展，更好地服务于加快转变经济发展方式和人的全面发展。
2010年，全国初中毛入学率达到100.1%，初中三年巩固率达到94%，分别比2005年提高5.1个百分点和1.02个百分点；同年，我国学前教育规模达到2976.7万人，比2005年增加797.6万人，增长36.6%；学前三年毛入园率达56.6%，比2005年大幅提高了15.2个百分点，“学前三年毛入园率达到55%以上”；我国高中阶段教育在校生规模为4670万人，比2005年增加639.6万人，增长15.9%；高中阶段教育毛入学率达到82.5%，比2005年提高29.8个百分点。
针对这一情况，表明了国家重视青少年文化教育事业发展，为大型室内儿童青少年文化教育基地的建设提供了广阔的市场。
2、我国儿童青少年文化教育产业现状
近年来出现的文化宫、青少年学生活动中心、儿童活动中心，一定程度上缓解了儿童青少年文化娱乐消费的极度匮乏，但远远不能满足儿童青少年的文化事业的要求，存在很多问题。
■投资规模大，回收周期长，投资风险高；
■普遍以机械游艺项目为主，缺乏文化内涵；
■用地规模大，粗方式发展；
■受季节和气候影响严重。
此外，一批小型室内游艺项目，如反斗乐园、汤姆熊、神采飞扬、星期八小镇等，提供了一些多样化的选择，但仍存在诸多不足：
■产品内容单一，多是电子游戏、职业体验等低端消费；
■规模小，建筑面积1000-3000平方米不等，接待能力有限；
■缺乏自我更新能力，设备和内容多是一次性采购；
■产品同质化严重，进行恶性竞争。
因此，现有的专业化青少年活动中心等因内容单调、规模小、缺乏创新能力，难以担当儿童青少年文化娱乐发展的大任，社会需要一种大型室内青少年文化教育基地的综合性文化设施，因此某大型室内儿童青少年文化教育基地项目呼之欲出。
（三）**市及其周边儿童青少年文化教育市场
1、**周边乃至皖北儿童青少年文化教育市场
该项目建成后，不仅能够满足**市儿童青少年的需求，而且能够带动周边乃至皖北地区儿童青少年的文化教育市场；就整个安徽省为例，据2010年数据统计，学前三年毛入园率达到48.5%，小学学龄儿童入学率达到99.9%，初中学龄儿童入学率达到99.2%，普通高中在校生人数达到223.9万，高中阶段毛入学率达到80%，预计到2015年，全省学前三年毛入园率达65%，学前一年毛入园率达到85%，全省每个乡镇都建有1所独立建制的公办中心幼儿园。
全省适龄儿童入学率保持在99%以上，九年义务教育巩固率达到93%以上，全省高中阶段教育在校生规模达到180万人，高中阶段毛入学率达到87%以上；以上数据都表明了国家重视儿童青少年文化教育，同时为儿童青少年文化教育基地的建设提供了充足的客源和广阔的市场。
2、**市儿童青少年文化教育市场
保护青少年身心健康，为青少年营造健康成长的空间。
加强青少年文化活动场所建设，创造出更多青少年喜闻乐见、益智益德的文化作品，广泛开展面向青少年的各类文化体育活动。
青少年校外活动场所作为青少年政治思想教育、品德教育、科普教育、法制教育以及文体活动的重要场地，对于培养青少年的实践能力和创新精神，促进青少年全面发展和健康成长发挥着重要作用。
自改革开放以来，**市教育事业获得了飞速发展，截止到2010年，**市公办学校拥有小学373所，在校生166693人；初中141所，在校生154786人；高中28所，在校学生49534人；幼儿园112所，在园幼儿34647人。
同时，由于城镇化进程不断加快，农村人口将向城镇转移，全市将有更多的中小学生涌入县城学校就读，而且随着教育体制改革的深化，青少年校外活动越来越成为青少年教育的重要部分，儿童青少年文化教育基地的建设越来越迫切。
3、**市政府支持青少年文化教育基地的建设
市文化教育与创意产业招商中心由市文广新局、市教育局、市卫生局和市体育局等4家单位组成，市文广新局为牵头单位，年度招商引资任务2亿元。
年初以来，该中心各成员单位在推进自身招商的同时，招商中心还围绕我市煤电、煤化工、食品、纺织服装、机械制造、陶瓷建材等六大主导产业和生物医药、精细化工、生物质能源、环保造纸、文化旅游等新兴产业，按照“大招商、招大商”的要求，积极搜集相关信息，广交朋友，广泛宣传**、推介**。
截至目前，由市文广新局牵线搭桥引进、连续5年跻身中国民营企业500强前50位，中国家居业第一品牌——红星美凯龙家居集团已经与我市签订了总投资18亿元的城市综合功能区项目协议。
而某儿童青少年文化教育基地项目也正是市政府支持发展的项目，该项目建成后将成为国内首家以文化为核心、科技为手段、儿童青少年为主体、家庭为单位的儿童文化旅游娱乐中心，对于转变经济发展方式、调整产业结构、丰富**市文化旅游新内涵，提升**城市知名度，满足我市及周边城市群众文化旅游消费需求等方面都具有重大而深远的意义。
三、场址选择与建设条件
（一）场址所在位置现状
1、地点与地理位置
本项目拟建场址，位于**市古城东路北，龙山路西，方安路东地块，交通优势明显。
2、场址土地权属类别及占地面积
该项目地块属国有土地，某文化科技置业有限公司通过招拍挂的方式取得国有土地使用权，规划用地面积为100亩。
（二）场址建设条件
1、自然条件
**市位于安徽省东北部，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，**市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。
**市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。
城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。
至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。
全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2010年，全市户籍人口220.30万。
**承东启西，区位优越，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
（1）气候条件
**市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。
四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。
主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-11.6°C，历年极端最高气温为37.8°C；历年平均降水量为854.8毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。
（2）水文条件
**市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的**平原中部。
**市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72×104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09×104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。
近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。
全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。
（3）地质地貌
**市地处**平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。
其主要类型是：
山丘、平原、湖洼地、河流。
山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60～400米之间，余者皆为一望无际的平原。
其海拔高度23.5～32.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。
以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。
封闭型湖洼地主要分布在四铺、**、铁佛等地区，全系耕地。
总面积为86.67平方公里。
**市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。
由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。
至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。
塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。
（4）工程地质条件
**市东、西有寒武、奥陶系地质构成。
山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。
北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。
地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。
项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。
建设用地的综合自然条件较好。
**区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。
本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。
浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。
地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。
根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
③粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。
层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。
（5）交通运输条件
**环境优越，交通便捷。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。
公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。
距徐州观音机场仅有50公里。
内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
2、社会经济状况
（1）优良的发展环境
在城市发展中，**市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。
充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。
二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。
推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：
招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。
三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。
出台了《关于严格控制各类检查活动的通知》、《关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见》，设立了“**市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。
（2）雄厚的经济基础
长期以来，**市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。
一是工业产业实力雄厚。
**市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。
六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。
六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。
二是企业效益显著提高。
全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.4%。
工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22
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