旧城拆迁项目可行性研究报告.docx

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旧城拆迁项目可行性研究报告

旧城拆迁项目可行性研究报告

附图

1、项目区位图

2、项目现状图

3、项目回迁按置地块图

4、项目拆迁及保留面积图

第一章总论

1.1项目名称

某市海甸溪北岸旧城拆迁项目

1.2项目建设单位及建设单位简介

项目建设单位：

某市城市发展有限公司

法人代表：

某

地址：

某市国贸路王府大厦二层

某市城市发展有限公司，是隶属于某市人民政府的国有独资企业，于2000年5月成立，目前总资产规模为6.09亿元。

公司主营市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。

公司下设办公室、行政部、财务部、审计部、总工办、置地部、投资发展部、市政项目部、市政工程部、公路项目部、房产开发部、规划部、招商部、安置部，共14个部门，其中有5个部门主要负责旧城改造事务。

公司现有员工94人，员工中89.5%具有大学以上学历，65%具有中高级以上职称。

公司目前成功运作的土地开发项目有：

黄金海岸花园、新国宾馆（一期）、贵族游艇会、水世界。

市政建设项目有：

滨海西路一期、西环路、某火车站广场、滨海立交桥；目前在建的项目有：

货运大道、西环路二期、滨海西路二期。

旅游开发项目有：

海南省旅游名牌项目“假日海滩”等。

2001年起公司连续四年被海南省委、省政府、某市委和市政府授予“先进基层党组织”、“海南省文明单位”、“某市文明单位”、共青团中央授予“五四红旗团委创建单位”等荣誉称号。

1.3项目可行性研究报告编制单位

海南省建设项目规划设计研究院

资格证书编号：

工咨甲1030127002

1.4项目可行性研究报告编制的依据

1、《某市总体规划》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《某市海甸溪北岸整体定位和发展方向》；

4、《海甸溪北岸概念性规划设计》；

5、《海甸·金水岸规划深化设计》；

6、《某市海甸溪北岸改造项目简介》；

7、《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见》；

8、建设单位提供的其它意见、资料等。

1.5项目建设地点

海甸溪北岸旧城改造区域位于某市海甸岛南端，即海甸溪北岸、沿江二路以南片区，与长堤路隔河相望，东起海甸溪与横沟河分叉处，西至海关码头，呈东西向狭长形状，全长2840米，宽约350米，用地面积约104公顷，合约1561亩。

1.6建设目标、改造模式和建设内容

1、建设目标：

完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。

提升城市环境品质，集约利用土地，实现土地资源价值最大化。

2、改造模式：

政府主导、市场化运作。

即将土地的储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等；土地整理后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。

3、建设内容：

海甸岛沿江二路以南陆地片区1561亩旧城的拆迁改造。

其拆迁总面积801455㎡，拆迁户数6667户。

1.7项目总投资及资金筹措

项目总投资166177万元。

其中工程费用1986万元，其它费用141980万元，预备费用14397万元，建设期利息7814万元。

项目建设期3年半，一期投资45446万元，二期投资80133万元，三期投资40598万元。

资金筹措方案为：

总投资166177万元（含建设期利息）。

申请开发银行贷款132000万元，其他资金由某市政府配套、企业自筹或引进社会投资解决。

贷款一次申贷，分三期滚动投入，一期投入36000万元，二期投入64000万元，三期投入32000万元。

1.8结论及建议

结论：

本项目是某市旧城改造的重要组成部分，是提高海甸溪北岸人民生活质量、整合土地资源、完善城市功能配套、提升城市环境品质的重要举措。

项目的建设可为某市旧城改造探索出一条新路子。

是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。

项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，项目的建成可大大改善某市的投资环境，有利促进海南省及某市经济的发展，具有良好经济和社会效益，项目的建设是完全必要和可行的。

建议：

1、本项目是某旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金筹措、规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应的作用。

2、由于本项目投资较大，拆迁量大，项目建设需要一个比较长的时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范各种风险。

并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。

第二章项目背景和建设的必要性

2.1项目提出的背景

自1998年以来，海甸岛迅速崛起，成为某市重要商住商贸科教育基地，特别是世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户其中。

然而，作为海甸岛之瑰宝的海甸溪北岸，因历史原因至今仍未开发建设，致使沿江二路以南的这一大片滨水地带区域功能不健全、设施不完善、交通不顺畅、环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败、妨碍景观，与“最佳人居”环境格格不入。

2.1.1海甸溪北岸现有人口、土地、建筑情况

1、概述

海甸溪北岸旧城改造区域位于某市海甸岛南端，即海甸溪北岸、沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长2840米，宽约350米，用地面积约104公顷，合约1561亩。

用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含9个自然村和驻地单位办公宿舍。

海甸溪北岸“城中村”现有村落9个（海甸一至六庙、人民西里、过港村、新安村），住户7000多户，居住人中约29000多人。

现状用地约1561亩，总建筑面积107万㎡。

基地内的建筑主要为住宅建筑。

商业等公共建筑主要沿海甸二路及和平大道展开。

东、中、西三部分的建筑及其它条件相差较大。

西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混、框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。

中段大部分为渔村，但在沿海甸二路建筑较好，区域内拥有某二中、十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。

东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。

2、海甸溪北岸区域现状普查数据

（1）现状普查内容

海甸溪北岸东、中、西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地、集体土地；北岸三段建筑总面积、拟拆迁建筑面积、拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。

（2）现状普查的必要性

①全面了解和掌握北岸片区所有土地、建构（筑）物、人口、户数等基础数据和材料。

②为北岸改造经济测算提供基础数据；

③为北岸规划编制、控规修规提供参考数据和依据。

3、现状普查数据来源依据与普查方法

（1）东段片区现状普查数据，来源于我司委托的新家园拆迁公司截止2007年7月13日对东段的民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为96%以上。

（2）西段片区现状普查基础数据以原安置部和海甸北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察、目测、控规对比、图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。

西段沿江一路以南滨河区域A-J地块及N地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高；西段沿江一路以北共十三块（K、L、M、O、P、Q、R、T、U、V、X、Z、W）为规划保留区域，普查数据准确率在85%以上，西段综合数据准确率应在85%以上。

（3）中段片区基础数据采用原美兰区、拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察、目测、控规对比、图纸作业、抽样、对比分析、综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局、街道办及居委会、拆迁办、拆迁公司、派出所、房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在80%以上。

4、普查结果

经普查汇总统计，海甸溪北岸旧城改造区土地总面积约为1561亩，其中，集体面积占941亩，国有土地占620亩；建筑总面积为1072832.85㎡，拟拆迁建筑总面积为801455.78㎡，拟保留土地面积为236亩；拟保留建筑面积271377.07㎡；综合容积率为1.03；人口总量为29525人；其中常住人口23455人；流动人口6070人。

详见表1-1，表1-2，表1-3。

表1-1海甸溪北岸旧城改造区域数据统计表

序

号

区域

内容

东段

中段

西段

总计

一

土地面积㎡（亩）

355576.78（533.36）

370720.64（556.08）

314869.892（472.2）

1041167.312（1561.64）

1

集体土地

324995.65（487.49）

289912.71（434.86）

12472.559（18.71）

627380.919（941.06）

2

国有土地

30581.13（45.87）

80807.93（121.22）

302397.333（453.48）

413786.393（620.57）

二

建筑面积㎡

314648.85

321215

436969

1072832.85

三

拟拆迁建筑面积㎡

314648.85

260112

226694.93

801455.78

1

框架

78700

100274

99035.31

278009.31

2

混合

87000

100327

38195.55

225522.55

3

砖瓦

67900

46603

8791.46

123294.46

4

简易

81048.85

12908

27560.61

121517.46

四

拟保留土地面积㎡（亩）

64090（96）

93573.653（140.34）

157663.653（236.34）

五

拟保留建筑面积㎡

61103

210274.07

271377.07

六

人口数量

11782

11565

6178

29525

1

常住人口（人）

9023

8662

5770

23455

2

流动人口（人）

2759

2903

408

6070

七

户数（户）

2065

2682

1920

6667

备注

海甸溪北岸旧改区综合容积率:

1.03

表1-2旧城区（城中村）人口现状调查表

项目

地段

户数（人口）

人数（人）

户均人数（人）

一庙

715

4327

6.05

二庙

534

2529

4.74

三—五庙

813

4248

5.23

六庙

535

1849

3.45

过港村

391

2236

5.7

新安村

764

3428

4.49

人民西里

82

547

6.67

合计

3834

19164

5.00

表1-3建筑质量调查表

项目

质量

幢数

建筑面积（㎡）

基底面积（㎡）

一类

248

535838

323141

二类

1896

340848

256718

三类

1961

146635

100910

四类

116

49511

37323

合计

4221

1072832

718092

表1-4现状指标汇总表

地块总面积

104公顷（合1561亩）

建筑密度

69%

容积率

1.03

平均层高

3.2层

2.1.2基础设施建设情况

基础设施、公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。

2.1.3社会状况

由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问