星级酒店租金状况及经营状况.docx

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星级酒店租金状况及经营状况

星级酒店的营收状况及租金状况

一星级酒店的定义和划分：

（1）星级酒店的定义：

星级酒店是由国家旅游局评定的能够以夜为时间单位向旅游客人提供配有餐饮及相关服务的住宿设施，按不同习惯它也被称为宾馆、酒店、旅馆、旅社、宾舍、度假村、俱乐部、大厦、中心等。

是要达到一定的条件一定规模的。

所取得的星级表明该饭店所有建筑物、设施设备及服务项目均处于同一水准。

（2）星级酒店的划分：

酒店的等级标准是以星级划分的，分为一星级到五星级5个标准，五星级为最高（中华人民共和国星级酒店评定标准）。

酒店星级，即通过国家旅游局的星级评定并获得相应称号的酒店。

星级越高，表示旅游饭店的档次越高。

五星酒店

　　这是旅游酒店的最高等级。

设备十分豪华，设施更加完善，除了房间设施豪华外，服务设施齐全。

各种各样的餐厅，较大规模的宴会厅、会议厅、综合服务比较齐全。

是社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等活动中心。

　　四星酒店

　　设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，室内环境艺术，提供优质服务。

客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。

　　三星酒店

　　设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。

这种属于中等水平的饭店在国际上最受欢迎，数量较多。

　　二星酒店

　　设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级。

　　一星酒店

　　设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要。

（3）星级酒店的发展

酒店业是中国对外开放最早和开放程度最高的行业之一，也是政府确定的外商投资优势产业，具备良好的投资和发展环境，在投资、管理和服务方面都已对外开放，酒店业已经实现了国内竞争的国际化。

全球主要大型国际酒店集团都已进入中国市场。

中国酒店业的形成和发展本身就是改革开放的产物，而酒店业的发展对我国的改革开放又起到了十分重要的推动作用。

酒店业的发展不仅带来了新的文化和新的生活方式，而且酒店在经营过程中的创新和发展更带来了新的管理观念和管理制度。

所有这些对各地改革开放都起到了重要的推动作用。

一个地区、一个城市的酒店业构成了当地投资环境的重要组成部分，其发展水平在一定程度上标志着该地改革开放的水平，直接影响客商对当地投资环境的认可程度，因而也是各地经济发展的窗口。

正是因为中国酒店业从一开始就是改革开放的窗口行业，所以在一定意义上可以说，我国的酒店业是国民经济中管理制度最严密、管理标准与国际水平基本同步、管理手段最先进的产业之一。

二酒店的收入来源；

星级酒店的主要收入有入住收入、餐饮收入这两方面属于主营收入。

其他都是主营外收入；如商场、水疗、电话、交通、商务中心、康乐、洗衣、铺面租金等。

餐饮和客房占酒店收入的80%以上，而客房的投资回报是餐饮的3.1倍，所以更多的酒店重视客房的发展。

以五星级五星级酒店为例，收入来源主要分为6个方面；

（1）酒店自身的营运收入

按照一般说法，在正常房价下（千分之一定价法），酒店盈亏平衡点的入住率大约在60%左右，平衡点可以依据管理水平而浮动。

但是实际上这个数字可能不准确。

重庆的五星级酒店房价曾跌破400元。

拥有顶级品牌的重庆希尔顿酒店标准间房价仅398元，而希尔顿酒店的主管表示实行这一房价下酒店并不会亏，因为常住客户的房价比这还要低（常住客户的房价水平至少在赢利水平点上）。

而更有业内人士称五星级酒店单间客房的每日经营成本仅100多元。

（2）五星级品牌效应，带来衍生性收益

在任何一个二线城市，五星级酒店都是一个知名度极高的品牌，这种知名度可以带来各种衍生性收益。

比如当五星级酒店试图以其品牌进入经济型酒店市场时，它的市场推广和营销活动的成本，建立品牌形象的成本，要远远低于一般酒店。

可以迅速地获得市场认可.

（3）酒店采购中的高折扣

一般来说，高星级酒店的房间数量都比较多，对于酒店日常运营中的易耗品需求数量大，在采购中可以获得最高的折扣，从而使得其在许多方面的运营成本，按照单间客房计算，甚至低于三星级酒店。

（4）向上、下游产业扩展，形成产业集群

向上可以发展酒店易耗品制造业，向下，可以向旅游业、餐饮业、娱乐广告业发展……形成产业集群。

（5）管理扩张，向饭店管理集团发展

五星级酒店的运营管理，具有明显的市场领先性和示范性，所以在向饭店管理集团方向发展方面，五星级酒店有着无可比拟的先天优势。

通过管理其它酒店，可以获得丰厚的管理收入，并且进一步提升酒店品牌和形象。

（6）土地储备的升值效益

五星级酒店一般除主要客房建筑外，还拥有众多的附属设施，从而占地面积很大。

在中国经济快速增长的这个时期，土地价值也在快速攀升。

五星级酒店可以在土地价值的升值中获得巨大收益。

这也是目前许多地区五星级酒店投资商瞄准的主要收益点之一。

三：

星级酒店的运营成本

运营成本大致分为；营业费用、管理费用、固定资产折旧等几大项。

（1）营业费用：

　　营业费用是指酒店各个营业部门在其经营过程中发生的各项费用开支，根据新制度规定，酒店的营业费用内容大致包括以下几个方面：

（1）运输费：

指酒店购入存货，商品的各项运输费用，燃料费等。

（2）保险费：

指酒店向保险公司投保所支付的财产保险费用。

　　（3）燃料费：

指酒店餐饮部门在加工饮食制品过程中所耗用的燃料费用。

　　（4）水电费：

指酒店各营业部门在其经营过程中所耗用的水费和电费。

　　（5）广告宣传费：

指酒店进行广告宣传而应该支付的广告费和宣传费用。

　　（6）差旅费：

指酒店各营业部门的人员因出差所需的各项开支。

　　（7）洗涤费：

指酒店各个营业部门为员工洗涤工作服而发生的洗涤费开支。

　　（8）低值易耗品摊销：

指酒店各营业部门在领用低值易耗品分别进行的费用摊销。

　　（9）物料消耗：

指酒店营业部门领用物料用品而发生的费用。

物料用品包括客房、餐厅的一些日常用品（如针棉织品、餐具、塑料制品、卫生用品、印刷品等）办公用品（如办公用文具、纸张等）包装物品，日常维修用材料、零配件等。

各营业部门发生的修理费用也记入此。

　　（10）经营人员工资及福利费，指酒店各营业部门直接从事经营服务活动的人员的工资及福利费，包括工资、奖金、津贴、补贴等。

　　（11）工作餐费：

指旅游饭店按规定为各营业部人员提供的工作餐费。

　　（12）服装费：

指旅游饭店按规定为各营业部人员制作工作服而发生的费用。

　　（13）其他与各营业部门有关的费用。

（2）管理费用

　　管理费用是指酒店为组织和管理经营活动而发生的费用以及不便于分摊，应由酒店统一认定负担的费用，包括：

（1）公司经费：

指酒店行政管理部门的行政人员工资，福利费、工作餐费、服装费、办公费、会议费、差旅费、物料消耗低耗品摊销，以及其他行政经费。

（2）工会经费：

指按职工工资总额的2%提取，在成本中列支的费用。

　　（3）职工教育经费：

指按职工工资总额的2%提取，在成本中列支的费用。

　　（4）董事会经费：

指酒店最高权力机构----董事会以及董事为执行各项职能而发生的各种费用，包括差旅费、会议费等。

　　（5）税金：

指酒店按规定在成本费用中列支的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税。

　　（6）燃料费：

指管理部门耗用的各种燃料费用。

　　（7）水电费：

指管理部门办公用水、电费。

　　（8）折旧费：

指酒店全部固定资产折旧费用。

　　（9）修理费：

指酒店除营业部门以外的一切修理费用。

　　（10）开办费摊销：

指酒店在筹建期间发生的费用，按规定摊销期摊销。

　　（11）交际应酬费：

指酒店在业务交往过程中开支的各项业务招待费，按全年营业收入净额的一定比例控制使用按实列支。

　　（12）存货盘亏和毁损：

指存货在盘亏和毁损中的净利损失部分。

不包括非损失部分。

　　（13）其他一切为组织和管理酒店经营业员活动而发生的费用行政成本费用包括：

律师咨询、电脑系统维护、信用卡佣金、经理培训、保险、市场推广、能源消耗等。

管理费用为国际酒店管理品牌的收费项目，包括基本管理费、奖励管理费等。

　（3）酒店固定资产折旧；

　　1.固定资产折旧的范围

　　除下列情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：

（1）已提足折旧仍继续使用的固定资产； 

（2）按照规定单独估价作为固定资产入账的土地。

　　企业固定资产应当按月计提折旧。

当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍提折旧，从下月起停止计提折旧；对于提前报废的固定资产，不再补提折旧。

　　企业新建或改扩建的固定资产，已达到可使用状态的，如果尚未办理竣工决算，应当按照估计价值暂估入账，并计提折旧，待办理了竣工决算手续后，将原来暂估价值调整为实际成本，同时调整原已计提的折旧额。

　　2.固定资产折旧的方法 

　　企业应当根据固定资产所含经济利益的预期实现方式，选择折旧方法。

可选择的折旧方法包括平均年限法（直线法）、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法。

折旧方法一经选定，不得随意变更，如果企业在对折旧方法定期的复核中，发现固定资产包含经济利益的预期实现方式有重大改变，则应当相应改变固定资产折旧方法，变更时应报有关部门进行备案，并在财务报表附注中予以说明。

我认为酒店餐饮业的固定资产主要采用平均年限法计提折旧。

　　平均年限法又称直线法，是指按固定资产使用年限平均计算折旧的方法。

采用这种方法固定资产的应计提折旧总额是均匀地分摊到预计使用年限的各个会计期间。

　　计算公式如下：

　　年折旧额= [固定资产原值一（预计残值收入－预计清理费用）]÷预计使用年限 

　　= 固定资产应计提折旧总额÷预计使用年限 

　　年折旧率= 年折旧额÷固定资产原值×100% 

　　年折旧率=（1－预计净残值率）÷预计使用年限×100% 

　　月折旧率= 年折旧率÷12 

　　月折旧额= 固定资产原值×月折旧率 

　　固定资产折旧率有三种，即个别折旧率、分类折旧率和综合折旧率。

　　在实际工作中，企业大多按分类折旧率计算固定资产折旧，只有个别特殊的资产（如价值较高、使用年限较长）采用个别折旧率计提折旧。

四；星级酒店的模式

（1）租赁模式

一个高星级酒店酒店的投资回收期为15年，投资回报率为7.2%。

星级酒店本来已经很低的投资回报率，如果再通过自有资本投资营运，其成本压力将会非常大，自建的话还什么都没有干，就有70%的资金扔到了地上。

采用“租赁模式”，既不需要买土地和建房，还可同时在多个城市扩张。

所以租赁方式经营高星级酒店正成为业者追捧的经营模式。

（2）自建模式

（1）一种是开发商自己开发经营，这是众多品牌开发企业在发展战略中谋求多元化发展的一种手段。

（2）第二种模式，是自建物业，再聘请国际酒店集团进行合作，后者纯粹管理，不涉及酒店投资。

五·国内星级酒店状况分析

全国12092家星级饭店二季度的营业收入总计为.61万元，其中一星级占0.17%，二星级占7.01%,三星级占29.00%，四星级占33.05%，五星级占30.77%。

客房收入为.18万元，占营业收入的44.87%，餐饮收入为.56万元，占营业收入的44.62%。

六总结：

时下兴建的高星级酒店，已不再是一家单纯的酒店物业，很多成为开发商提升物业价值、销售开发项目和商业运营定位的手段。

五星级酒店作为酒店行业的领航者，近两年正成为城市资金流向最火热的市场之一。

翻开报纸，经常可以看到高星级酒店新项目落地、五星级、白金五星酒店开建的消息。

由于五星级酒店的投资者要么本身就是房地产开发商，要么和开发商是裙带关系，他们在修建五星级酒店时，往往同时在周边规划建设一批住宅，以高档酒店配套拉升住宅价值。

特别是在房地产市场空间相对较大的三线城市，五星级酒店往往是当地城市的名片，不仅可以享受到诸多税收等政策优惠，借机拿地开发也较容易。

现实的意义是，对于城市发展而言，五星级酒店带来的最直接好处是提升服务业、改善旅游市场等。

同时，一些国际品牌酒店的进驻，对提升城市国际影响力、城市地位，促进其他相关产业发展等都大有益处。

而对开发商而言，建造酒店更大的收益在于附加价值。

五星级酒店能够直接起到拉动物业品质、提升物业价值，并且带动周边地产升值的作用。