XX银行公共租赁住房建设贷款管理暂行办法.docx

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XX银行公共租赁住房建设贷款管理暂行办法

XX银行公共租赁住房建设贷款管理办法

第一章总则

第一条基本概念

公共租赁住房建设（以下简称公租房）贷款是指贷款人向县级以上（含）城市政府全资或控股设立的保障性住房建设公司，以及经县级以上（含）城市政府批准或授权从事公租房建设的房地产开发企业发放的用于建设公租房及其配套设施的贷款。

根据运作模式不同，我行支持的公租房项目分为两种：

一是由地方政府全资或控股设立公司专门负责保障性住房建设；二是根据地方政府委托，由房地产开发企业负责公租房建设，项目建成后由政府回购。

第二条各经营行要在商业可持续和风险可控的前提下，积极稳妥办理公共租赁住房建设贷款业务。

对我行贷款支持的公共租赁住房项目，要全面掌握项目立项、审批、开工、资本金到位、项目施工、信贷资金流向等情况，加强动态监测。

第三条对各地区和地方政府全资或绝对控股设立的保障性住房建设公司，应选择政府财政实力较强、信用状况良好、负债水平合理、公共租赁住房配套政策较为完善的地区和信用状况良好、偿债能力较强的保障性住房建设公司。

以保障性住房建设公司作为承贷主体的公共租赁住房建设贷款，需执行总行关于地方政府融资平台贷款相关政策规定。

第四条本章规定适用于各分行、直属支行办理的公租房贷款业务。

公租房贷款应由项目所在地经营行办理。

村镇银行可根据本办法制定实施细则，并报总行法律与合规部备案。

第二章借款人及项目条件

第五条借款人条件

（一）借款人为地方政府全资或控股设立的保障性住房建设公司（以下简称保障性住房建设公司）的，须同时符合以下条件：

1.由县级以上（含）城市政府设立，统筹辖内公租房、廉租房和棚户区改造的管理、融资和偿债的保障性住房建设公司；

2.经工商行政管理部门或主管部门核准登记，具有独立法人资格。

公司治理完善，经营管理规范，财务状况良好，信用记录良好；

3.具备房地产开发资质；

4.在我行信用等级为BB级（含）以上；

5.具有贷款卡，并在我行开立基本存款账户或一般存款账户；

6.我行要求的其他条件；

（二）借款人为房地产开发企业的，除须满足保障性住房建设公司的须具备的条件外，须同时符合以下条件：

1.经县级以上（含）城市政府批准或授权从事公租房建设；

2.主营业务为房地产开发；

3.借款人或其绝对控股公司符合我行地产开发企业准人标准；

4.借款人为外商投资企业的，应符合国家相关规定；

5.我行要求的其他条件。

第六条贷款项目条件

贷款项目须同时符合以下条件：

（一）当地经济发展稳定，政府财政实力较强，信用状况良好，负债水平合理，已出台公租房相关配套政策；

（二）项目已纳入政府公租房建设计划和土地供应计划，符合城市总体发展规划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效，符合环评要求；

（三）项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；

（四）借款人为保障性住房建设公司的，项目资本金比例不低于20％；借款人为房地产开发企业的，项目资本金比例不低于35％。

项目资本金须在使用贷款之前投入项目建设。

股东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金；

（五）项目须位于城市市区范围内，项目还款来源明确，公租房及其配套设施的租售收入等项目自身的还款现金流基本能够满足贷款本息偿还要求；

借款人为保障性住房建设公司的，借款人须与县级以上（含）城市政府签订差额补足协议；借款人为房地产开发企业的，应具备较强的还款能力，与县级以上（含）城市政府有权部门签订回购协议；

（六）借款人在我行开立项目资金专户，项目租售收入、财政还款资金以及其他还款资金应尽可能纳入我行专户管理，并优先用于归还我行贷款。

政府实行收支两条线管理的，原则上应将相关财政拨付资金纳入专户管理。

借款人为房地产开发企业的，回购价款必须纳人我行专户管理，严禁挪用；

（七）我行要求的其他条件。

第三章贷款方式、额度、期限、利率和还款方式

第七条贷款方式

公租房贷款原则上应以本项目土地和在建工程设定抵押。

对确实无法提供抵（质）押担保或抵（质）押担保能力不足部分，可在有效防控风险的前提下，提供其他资产抵（质）押担保，或采取保证或信用方式发放贷款。

第八条贷款额度、期限、利率和还款方式

（一）贷款期限应根据项目建设周期、扣除项目必要的经营维护费用后的租售收入、政府财政预算等因素合理确定。

借款人为保障性住房建设公司的，贷款期限原则上不超过10年，最长不超过15年：

借款人为房地产开发企业的，贷款期限应与回购协议相匹配，但最长不得超过5年；

（二）贷款额度应综合考虑公租房项目建设费用、政府财政实力等因素合理确定。

借款人为房地产开发企业的，贷款本息之和不得超过回购价款的70％；

（三）贷款利率执行中国人民银行及我行相关利率管理规定；

（四）公租房贷款应按月付息。

项目建成后或贷款发放满两年（两者取低）的，应按季或按半年还本。

借款人为房地产开发企业的，还应根据回购协议合理确定本金偿还方式。

第四章评级、评估与授信

第九条评级、评估与授信

（一）客户信用等级评定执行《XX银行企业客户信用等级评定暂行办法》的有关规定；

（二）贷款项目须满足我行《房地产行业授信政策指引》的有关规定；

（三）公租房贷款纳入法人客户统一授信管理。

第五章贷款资料

第十条借款人资料：

（一）政府有权部门批准或授权借款人从事公租房建设的相关文件；

（二）借款人营业执照、税务登记证、组织机构代码证。

借款人为房地产开发企业的，还须提供房地产开发资质等级证书；

（三）借款人验资报告、变更注册验资情况以及公司章程；

（四）借款人贷款卡；

（五）借款人经审计的近两年财务报告（如有），及最近一期的财务报表；

（六）借款人有权机构出具的贷款申请书及同意申请贷款的决议文件；

（七）法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；

（八）贷款人要求提供的其他资料。

第十一条项目资料

（一）本项目已纳入政府公租房建设计划和土地供应计划的证明文件；

（二）政府有权部门批准或授权借款人从事公租房建设的相关文件；

（三）项目可行性研究报告或者具有相当性质的项目相关资料；

（四）项目立项批文或备案资料；

（五）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、土地出让合同或土地使用协议；

（六）已投人使用的项目资本金凭证，土地出让金减免文件或土地出让价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证；

（七）借款人为保障性住房建设公司的，须提供借款人与地方政府有权机构等有关方面签订的差额补足协议；借款人为房地产开发企业的，须提供借款人与地方政府有权机构等有关方面签订；

（八）建筑施工合同、建筑设计方案总平面图，项目用地红线图；

（九）政府有权部门出具的环评批复；

（十）贷款人要求提供的其他资料。

第十二条担保资料

（一）采用抵（质）押担保的，应提供抵押物权属证明、抵押人（出质人）出具的具有法律效力的同意提供抵（质）押担保的书面文件，抵（质）押物清单及价值证明材料；

（二）采用保证担保的，应提供保证人出具的具有法律效力的同意提供保证担保的书面文件，并按我行要求提供保证相关资料。

第六章调查、审查、审批与发放

第十三条贷款调查。

调查人要通过查询政府公租房建设计划、客户访谈、现场调查等方式开展调查．重点调查核实以下内容：

（一）申请贷款的省、市、县当地政府财政和信用状况是否良好，负债水平是否合理，是否有足够的财政实力归还贷款本息或回购贷款项目；

（二）借款人是否由县级以上（含）城市政府全资或控股设立，是否获得县级以上（含）城市政府有权部门批准或授权从事公租房项目建设；

（三）贷款项目是否符合城市总体规划，是否已纳入公共租赁住房建设计划和土地供应计划；

（四）项目还款来源是否明确，项目自身现金流是否基本能够偿还贷款本息；借款人是否与地方政府有权部门等有关方面签订了差额补足协议或回购协议。

借款人为房地产开发企业的，贷款本息之和是否不超过回购价款的70％；

（五）项目四证是否齐全，项目资本金是否符合要求并能够在使用贷款前投入项目建设；项目概算及总投资构成是否合理；

（六）贷款拟采取的担保方式，抵（质）押物权属是否清晰，保证人担保能力是否充足。

尽职调查后，调查人应形成调查报告，提出贷款方案（期限、金额、利率、还款方式、担保方式等），并将相关贷款资料提交贷款审查人员。

第十四条贷款审查

审查人应对借款人、贷款项目、还款来源、贷款担保等情况进行综合风险判断，重点审查以下内容：

（一）借款人从事贷款项目建设的授权是否合法有效；借款人为保障性住房建设公司的，是否为县级以上（含）城市政府全资或控股设立的唯一一家保障性住房建设公司；

（二）借款人条件和贷款项目是否符合我行相关要求，项目“四证”是否齐全，项目资本金比例是否符合规定，项目还款来源是否明确，借款人是否与地方政府有权部门等有关方面签订了差额补足协议或回购协议；

（三）贷款金额、期限、利率、担保、还款方式等是否符合我行规定；

审查人要形成审查报告，对贷款方案和风险控制条件提出审查意见。

第十五条贷款审批。

在调查、评级、评估、审查的基础上，贷款人根据借款人、贷款项目、还款来源、贷款担保及贷款金额、期限、利率、还款方式、收益等情况，结合贷款风险因素、风险规避措施和综合收益水平，做出贷款决策。

第十六条贷款发放

经终审同意发放贷款的，应依据相关法律法规和总行相关规定，落实贷款发放前提条件，与借款人签订借款合同、相应的担保合同和借款借据。

借款合同中要设立交叉违约条款，借款人在我行或他行的贷款资金一旦出现被挪用、扩用、用作项目资本金、不能按合同约定还本付息或其他违规情况的，经营行有权对本笔贷款采取要求借款人追加有效担保、停止贷款发放、宣布合同提前到期等措施，同时要在借款合同中明确公共租赁住房项目若改变租赁关系，所获得的资金应首先用于归还我行公租房贷款。

第七章贷后管理

第十七条贷后管理

（一）公租房贷款须执行我行房地产贷款相关贷后管理办法等要求，贷款资金支付进度要与项目实际工程进度相匹配，项目租售收入、财政还款资金以及其他还款资金应尽可能纳入我行专户管理，并优先用于归还我行贷款。

借款人为房地产开发企业的，回购价款必须全部纳入我行专户管理，严禁挪用；

（二）经营行要按月或按季检查项目建设、出租、销售等情况，定期跟踪借款人经营状况、财务状况和项目运作等情况。

重点检查以下方面：

1.国家和当地政府公租房政策是否出现重大调整；

2.借款人经营状况、财务状况是否良好，地方政府偿债能力是否良好；

3.项目建设是否顺利，建设资金是否充足，贷款发放进度是否与项目建设进度相匹配；

4.项目租金水平是否合理，出租率是否达到预期水平，商铺及配套设施的租售情况如何；

5.专户管理是否到位，回购资金、项目租售收入及其他政府还贷资金是否纳入专户管理．项目还款情况是否符合预期；

6.原则上按半年分析贷款抵（质）押物情况和保证人担保能力变化情况；

（三）经营行要每年跟踪还款资金是否纳入年度政府财政预算，财政拨付资金是否按期足额到位；

（四）借款合同中要明确约定，出现以下情况之一的，我行有权视情况采取要求借款人追加有效担保、冻结授信额度使用、调减授信额度、调低年度信用等级、暂停贷款发放与使用、要求借款人提前归还贷款本息等措施：

1.地方政府财政状况恶化，偿债能力降低，负债水平过高；

2.借款人经营方式、经营范围发生重大调整，或经营情况、信用状况严重恶化；

3.借款人出现交叉违约或其他未按合同约定还款等情况；

4.项目实施进度严重滞后，项目总投资出现较大资金缺口，或资金使用计划出现不利于还款的重大调整；

5.擅自改变项目性质、规划、设计方案，或超出规定建设；

6.未执行我行贷后管理规定，我行贷款或还款资金被挪作他用；

7.公租房政策和贷款还款来源出现不利于我行贷款安全的重大变化；

8.其他存在重大风险隐患的情况；

出现上述情况之一的，经营行要及时向上级风险管理部和公司业务部报告，采取有效措施，积极防控信贷风险；

（五）各经营行要按照当地人民银行和银监局要求，定期统计报送公租房贷款情况，发现风险的，要及时向当地监管部门和总/分行反映。

第八章附　则

第十八条本办法由XX银行制定，由总行授信审批部负责解释、修订和维护。

第十九条本办法自下发之日起施行。