物业管理工程部岗位服务流程与规范本科论文.docx
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物业管理工程部岗位服务流程与规范本科论文
XXXX物业服务中心服务管理规范
(工程维修部)
操作指导手册
2015-V1.0
XXXX物业服务中心编制
第三章工程维修部操作指导手册
第一节工程维修部架构与责权
部门名称
工程维修部
部门负责人
工程维修主管
直属领导
分公司
经理
部门组织结构图
职位编制
主管级1人
班长级1人
(视情况而定)
技工
(视情况而定)
部门
使命
保障系统设备运行正常,防患于未然、排除潜在风险;实现系统设备增值保值;坚守岗位、操作规范、关爱协助他人、快速响应报修服务,提高维修效率。
部门
职责
1、负责项目范围内的供配电系统运行、维护、保养、检修维修;
2、负责项目范围内的强电综合维修、维护、检修维修;
3、负责项目范围内的弱电系统维护与应用;
4、负责项目范围内的空调系统运行、维护、保养、检修维修;
5、负责项目范围内的给排水系统的运行、维护、保养、检修维修;
6、负责项目范围内的土建五金等综合维修工作;
7、负责项目范围内的室内二次装修的审批、监管、验收。
;
8、负责项目范围内的维修保养工作质量、工作效率、服务创新;
9、负责项目范围内的工程图纸、设备资料、维保档案的建立与保管;
10、负责项目范围内的第三方服务采购、应急预案制定并组织实施;
11、领导交办的其他工作。
部门
权力
1、有对分公司运营及本部门实施措施的建议权;
2、有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权;
3、有对服务对象进行服务解释权,告之权;
4、有对系统设备运行指挥、调度权;
5、有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权;
6、有对部门内部员工的考核权。
部门
关键KPI
1、重大责任事故率为0;2、无脱岗/无缺岗/无串岗;3、不发生无计划停水电;4、服务需求响应即时,大修不超24小时,小修不过夜;5、服务无过错;6、无安全风险盲点;7、无投拆;8、团队互助和谐;
编制人数
审核人员
批准人员
编制日期
审核日期
批准日期
第二节工程维修部岗位说明书
一工程维修管理岗位说明书
岗位名称
工程维修管理岗
所在部门
工程维修部
职位定位
部门主管
岗位编号
NO:
3-1
部门编号
NO:
3
薪酬等级
主管级
直接上级
分公司经理
直接下级
维修技工
工作综述
负责工程维修部日常管理,落实岗位责任制,对分公司经理负责,管辖工程维修技工。
岗位说明
工作项目
序号
具体职责
日常工作
1
负责熟知有关政策、法律法规,熟知项目工程设备、系统运行情况;执行分公司各项规章制度和上级安排的各项任务;
2
负责工程维修部员工工作布置与调度、日常排班、日常检查、监督管理、档案管理、器材管理、晨夕会工作;
3
协助分行监保部、行政部、办公室等部门关于工程安全方面工作;服务热情周到,做到文明执勤,有问必答,有忙必帮;
4
负责大厦室内二次装修的审批、监管、验收;第三方服务采购招评标、契约服务与监督管理;
5
负责工程维修部维保计划、生产安全管理、节能降耗、事件处理、应急预案制定并组织实施;
6
负责现场督导重要维修工程及增改工程施工,控制工作质量与进度,掌握科技发展动态,认真推广新技术,改造不合理的设备,完善设施和施工遗留的缺陷;对所属系统的重大改造工程参与设计,提出与原系统匹配的可行方案。
监督施工,验收施工质量。
7
负责维修保养工作质量、工作效率、服务创新;以身作则,乐于奉献;
8
领导交办的其他工作;
团队建设
9
负责工程维修部员工团队建设、文化生活、食宿安排;
10
负责工程维修部员工招、录、用、考、绩、辞、记工作;
11
负责工程维修部部员工职业道德、职业素养、职业技能方面培训;
管理权力
1
有对分公司运营及本部门实施措施的建议权;
2
有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权;
3
有对服务对象进行服务解释权,告之权;
4
有对系统设备运行指挥、调度权;
5
有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权;
6
有对部门内部员工的招录用建议权、日常考核权。
工作协作关系
内
分公司经理及分公司各部门
外
分公司所在项目区域供电局、设备供应商、分行行政部门
任职资格
项目
要求
教育程度
大专以上学历
专业(工种)
电器工程、自动化控制、机电一体化等
工作经验
3年以上水电工程相关管理经验,全局观念,有较强的组织、协调能力,爱岗敬业,勇于承担责任
知识要求
物业管理、设备管理、高低压、强弱电、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识
上岗证/资格证
高配技工、高技强电技工、高级冷工、高级电梯工等
对身体健康要求
健康
专业技能
技能
很强
级别
5
需求程度的级别:
很强-5,强-4,较强-3,一般-2,无要求-1
其他
工作环境
分行大厦
工作时间
特征
周一至周五,7:
30-17:
30分,周六周日轮休一天,或根据项目设计。
主要工具设备
工程设备、机具
二维修班长(助理)岗位说明书
岗位名称
工程维修管理岗
所在部门
工程维修部
职位定位
维修班长
岗位编号
NO:
3-2
部门编号
NO:
3
薪酬等级
班长级
直接上级
工程主管
直接下级
维修技工
工作综述
协助工程维修部主管日常管理,落实岗位责任制,对分公司经理负责,管辖工程维修技工。
岗位说明
工作项目
序号
具体职责
日常工作
1
负责熟知有关政策、法律法规,熟知项目工程设备、系统运行情况;执行分公司各项规章制度和上级安排的各项任务;
2
协助工程维修部主管对员工工作布置与调度、日常排班、日常检查、监督管理、档案管理、器材管理、晨夕会工作;
3
协助主管对大厦室内二次装修的审批、监管、验收;第三方服务采购招评标、契约服务与监督管理;
4
协助主管对工程维修部维保计划、生产安全管理、节能降耗、事件处理、应急预案制定并组织实施;
5
协助主管对现场督导重要维修工程及增改工程施工,控制工作质量与进度;
6
负责维修保养工作质量、工作效率、服务创新;以身作则,乐于奉献;
7
领导交办的其他工作;
团队建设
8
协助主管对部门员工团队建设、文化生活、食宿安排;
9
协助主管对部门员工招、录、用、考、绩、辞、记工作;
10
协助主管对部门员工职业道德、职业素养、职业技能方面培训;
管理权力
1
有对分公司运营及本部门实施措施的建议权;
2
有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、追溯、上报、处理建议权;
3
有对服务对象进行服务解释权,告之权;
4
有对系统设备运行指挥、调度权;
5
有对部门内部员工的聘任、解聘的建议权;
6
有对部门内部员工的招录用建议权、日常考核权。
工作协作关系
内
分公司经理及分公司各部门
外
分公司所在项目区域供电局、设备供应商、分行行政部门
任职资格
项目
要求
教育程度
大专以上学历
专业(工种)
电器工程、自动化控制、机电一体化等
工作经验
3年以上水电工程相关管理经验,全局观念,有较强的组织、协调能力,爱岗敬业,勇于承担责任
知识要求
物业管理、设备管理、高低压、强弱电、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识
上岗证/资格证
高配技工、高技强电技工、高级冷工、高级电梯工等
对身体健康要求
健康
专业技能
技能
很强
级别
5
需求程度的级别:
很强-5,强-4,较强-3,一般-2,无要求-1
其他
工作环境
分行大厦
工作时间
特征
周一至周五,7:
30-17:
30分,周六周日轮休一天,或根据项目设计。
主要工具设备
工程设备、机具
三供配电运行操作岗位说明书
岗位名称
供配电运行岗
所在部门
工程维修部
职位定位
技工
岗位编号
NO:
3-3
部门编号
NO:
3
薪酬等级
技工
直接上级
工程维修主管
直接下级
工作综述
负责大厦供配电系统运行、保养、检修维修,对工程维修主管负责。
岗位说明
工作项目
序号
具体职责
日常工作
1
熟练掌握所辖项目内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。
严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
2
负责系统设备的运行、维修保养工作,做好防范小动物,确保安全运行。
3
负责巡视机电设备及水泵房,密切监视各类仪表的工作情况。
正确抄录各项数据并填好报表。
4
负责与供电局的业务联系,并做好登记。
5
负责对来人来电报修及时登记,按操作规程及时排除故障。
6
负责机房、值班室内外清洁工作。
7
服务热情周到,做到文明执勤,有问必答;有忙必帮;
8
负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录;
协助工作
9
协助空调工水箱、井管巡视检查与维保,协助工程维修、抢险应急工作;
10
上级领导交办的其他工作;
岗位权力
1
有对分公司运营及本部门实施措施的建议权;
2
有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权;
3
有对服务对象进行服务解释权,告之权;
4
有对异常人员出入设备层的警告、制止、劝解、清出权;
5
有对部门内部员工的招录用建议权。
工作协作关系
内
分公司经理、上级主管、及分公司各部门
外
分公司所在项目单位行政部、供电局、机电设备供应商等
任职资格
项目
要求
教育程度
高中以上学历
专业(工种)
电器工程、自动化控制、机电一体化等
工作经验
3年以上供配电操作管理经验,全局观念,有较强的组织、协调能力,爱岗敬业,勇于承担责任
知识要求
设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识
上岗证/资格证
高配电工操作证
对身体健康要求
健康
专业技能
技能
很强
级别
5
需求程度的级别:
很强-5,强-4,较强-3,一般-2,无要求-1
其他
工作环境
分行大厦
工作时间
特征
周一至周五,7:
30-17:
30分,周六周日轮休一天,或根据项目设计。
主要工具设备
工程设备、机具
四强电维修操作岗位说明书
岗位名称
强电维修岗
所在部门
工程维修部
职位定位
技工
岗位编号
NO:
3-4
部门编号
NO:
3
薪酬等级
技工
直接上级
工程维修主管
直接下级
工作综述
负责大厦强电设备设施维护、保养、检修维修,对工程维修主管负责。
岗位说明
工作项目
序号
具体职责
日常工作
1
熟练掌握所辖项目内的电气设备的原理及实际操作与维修,线路走向、技术性能及实际操作。
严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
2
负责所管辖设备的检修计划,按时按质按量地完成,并填好记录表格。
3
积极配合配电工的工作,出现事故时无条件地迅速返回机房,听从值班指挥。
4
每月进行一次分管设备的维修保养、设备资产管理工作。
5
负责所有电梯运行的监督管理,电梯的照明及内选外呼的巡查和修理。
每天按要求准时开启和关闭电梯,确保电梯正常运行。
6
及时处理应急停机故障,接到应急故障后应迅速奔赴现场,先将电梯中被困客人救出,然后排除电梯故障。
7
配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养任务,并检查保养质量,经确认后将记录存档保管。
8
负责做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作,做到无污迹、无灰尘、无垃圾。
9
服务热情周到,做到文明执勤,有问必答;有忙必帮;
10
负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录;
协助工作
11
协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置工作;
12
上级领导交办的其他工作;
岗位权力
1
有对分公司运营及本部门实施措施的建议权;
2
有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权;
3
有对服务对象进行服务解释权,告之权;
4
有对异常人员出入设备层的警告、制止、劝解、清出权;
5
有对部门内部员工的招录用建议权。
工作协作关系
内
分公司经理、上级主管、及分公司各部门
外
分公司所在项目单位行政部、供电局、机电设备供应商等
任职资格
项目
要求
教育程度
高中以上学历
专业(工种)
电器工程、自动化控制、机电一体化等
工作经验
3年以上强电操作管理经验,全局观念,有较强的组织、协调能力,爱岗敬业,勇于承担责任
知识要求
设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识
上岗证/资格证
高级电工操作证
对身体健康要求
健康
专业技能
技能
很强
级别
5
需求程度的级别:
很强-5,强-4,较强-3,一般-2,无要求-1
其他
工作环境
分行大厦
工作时间
特征
周一至周五,7:
30-17:
30分,周六周日轮休一天,或根据项目设计。
主要工具设备
万用表、测电笔、嘴钳、斜口钳、电工绝缘刀、钳形电流表、500V遥表、绝缘把手镙丝刀、内六方扳手、锤子、绝缘胶布、扳手、绝缘鞋、高压绝缘手套,高压设备倒闸操作扳手,高低压验电器,绝缘杆,绝缘板,接地线;手枪钻,冲击钻等
五弱电维修操作岗位说明书
岗位名称
弱电维修岗
所在部门
工程维修部
职位定位
技工
岗位编号
NO:
3-5
部门编号
NO:
3
薪酬等级
技工
直接上级
工程维修主管
直接下级
工作综述
负责大厦弱电设备设施维护、保养、检修维修,对工程维修主管负责。
岗位说明
工作项目
序号
具体职责
日常工作
1
熟练掌握所辖项目内的会议、通讯、消防、楼宇自控设备的原理及实际操作与维修,线路走向、技术性能及实际操作。
严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
2
负责所管辖系统设备机房、弱电井的设备设施的检修保养、设备资产管理,按时按质按量地完成,并填好记录表格。
3
负责会议室设施设备、音响系统、视频系统的应用与调试,保证会议系统正常使用。
4
负责电话调线,检查消防设备,网络调试安装等,及熟悉相关电子原理图,排除一般故障;
5
负责广播系统、卫星系统、楼宇自控系统的维护维修。
6
负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟通与联系。
7
负责做好弱电操作间和操作台的清洁工作,做到无污迹、无灰尘、无垃圾。
8
服务热情周到,做到文明执勤,有问必答;有忙必帮;
9
负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录;
协助工作
10
协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置工作;
11
上级领导交办的其他工作;
岗位权力
1
有对分公司运营及本部门实施措施的建议权;
2
有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权;
3
有对服务对象进行服务解释权,告之权;
4
有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权;
5
有对部门内部员工的招录用建议权。
工作协作关系
内
分公司经理、上级主管、及分公司各部门
外
分公司所在项目单位行政部、通讯局、机电设备供应商等
任职资格
项目
要求
教育程度
高中以上学历
专业(工种)
电器工程、自动化控制、机电一体化等
工作经验
3年以上会议系统、楼宇自控系统等操作与管理经验,全局观念,有较强的组织、协调能力,爱岗敬业,勇于承担责任
知识要求
设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识
上岗证/资格证
高级弱电操作证
对身体健康要求
健康
专业技能
技能
很强
级别
5
需求程度的级别:
很强-5,强-4,较强-3,一般-2,无要求-1
其他
工作环境
分行大厦
工作时间
特征
周一至周五,7:
30-17:
30分,周六周日轮休一天,或根据项目设计。
主要工具设备
工具包、平口钳、尖嘴钳、斜口钳、电工绝缘刀、网线钳、绝缘把手镙丝刀(一字、十字、大、小、长、短各一把)、绝缘胶布、扳手,网线测试仪,万用表,便携式小电话,消防用编码器。
六空调运行岗操作岗位说明书
岗位名称
空调运行岗
所在部门
工程维修部
职位定位
技工
岗位编号
NO:
3-6
部门编号
NO:
3
薪酬等级
技工
直接上级
工程维修主管
直接下级
工作综述
负责大厦空调运行、设备设施维护、保养、检修维修,对工程维修主管负责。
岗位说明
工作项目
序号
具体职责
日常工作
1
熟悉中央空调系统和供水系统的工作原理、构造和运行情况,正确合理操作,使设备安全经济运行。
严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
2
负责每天准时开启和关闭中央空调,对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测,根据外界天气变化及时进行空调工况调节,努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围,并按运行记录表做好记录(开机前、停机前及每小时记录一次运行情况)。
3
负责中央空调主机房的设备设施运行,设备开、停应须及时转换运行状态牌。
必须掌握设备运行的技术状态,发现问题立即报告和处理。
4
负责热水系统(包括锅炉、热水箱、管道、阀门及相关电气控制设备)的运行管理、巡视检查和日常维护保养工作。
5
负责空调设备巡视检查和日常维护保养工作。
做好对冷水机组、冷却塔、冷冻、冷却水泵、生活水泵及各种阀的维护保养工作,确保设备安全可靠运行。
6
负责大厦分体空调的日常维护保养和检修维修工作,以及资产设备管理。
7
负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟通与联系。
8
做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作,做到无污迹、无灰尘、无垃圾。
9
服务热情周到,做到文明执勤,有问必答;有忙必帮;
10
负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录;
协助工作
11
协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置工作;
12
上级领导交办的其他工作;
岗位权力
1
有对分公司运营及本部门实施措施的建议权;
2
有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权;
3
有对服务对象进行服务解释权,告之权;
4
有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权;
5
有对部门内部员工的招录用建议权。
工作协作关系
内
分公司经理、上级主管、及分公司各部门
外
分公司所在项目单位行政部、机电设备供应商等
任职资格
项目
要求
教育程度
高中以上学历
专业(工种)
电器工程、自动化控制、机电一体化等
工作经验
3年以上中央空调运行、操作、管理经验,全局观念,有较强的组织、协调能力,爱岗敬业,勇于承担责任
知识要求
设备管理、高低压、空调系统、给排水、电梯等相关专业知识
上岗证/资格证
高级冷工操作证
对身体健康要求
健康
专业技能
技能
很强
级别
5
需求程度的级别:
很强-5,强-4,较强-3,一般-2,无要求-1
其他
工作环境
分行大厦
工作时间
特征
周一至周五,7:
30-17:
30分,周六周日轮休一天,或根据项目设计。
主要工具设备
测温仪,钳形电流表,管钳,活动扳手,内六方扳手,平口钳,尖嘴钳,一字、十字镙丝刀,锤子,手枪钻,冲击钻,电焊机,管道疏通机,疏通簧,马桶揣子。
七给排水维修操作岗位说明书
岗位名称
给排水维修岗
所在部门
工程维修部
职位定位
技工
岗位编号
NO:
3-7
部门编号
NO:
3
薪酬等级
技工
直接上级
工程维修主管
直接下级
工作综述
负责大厦上下水系统运行、设备设施维护、保养、检修维修,对工程维修主管负责。
岗位说明
工作项目
序号
具体职责
日常工作
1
熟悉冷热供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养;负责污水处理系统运行管理和维修保养,以及其工作原理、构造和运行情况,正确合理操作,使设备安全经济运行。
严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
2
负责各种水泵、管道、阀门、控制设施、各种机械设备、供水设备的情况,掌握操作规程和维护保养知识,按要求正确使用。
3
负责污水处理池的日常清洁,及时排除常见的故障,保证系统处于良好运转状态。
4
负责巡视检查上下水系统设备和其他设备的运转情况,对各水泵运行状况、管道压力、水池、水箱的液位认真记录核对,发现跑、冒、滴、漏现象要及时处理。
并做好巡检记录。
5
负责做好应急(漏水、污水外溢等)抢修工作,接到应急报告迅速奔赴现场,及时进行抢修。
6
负责对二次供水设备的运行管理。
7
负责保持与设备供应商及相关技术人员的沟通与联系。
8
积极配合空调系统设备相关电气控制设备的检修和定期维护保养。
9
服务热情周到,做到文明执勤,有问必答;有忙必帮;
10
负责本岗位的运行记录、作业记录与交接记录;
协助工作
11
协助工程其他技工的维修、抢险应急、消防应急、会场布置工作;
12
上级领导交办的其他工作;
岗位权力
1
有对分公司运营及本部门实施措施的建议权;
2
有对实施服务中服务缺陷、隐患的检查权、上报、处理建议权;
3
有对服务对象进行服务解释权,告之权;
4
有对异常人员出入设备间的警告、制止、劝解、清出权;
5
有对部门内部员工的招录用建议权。
工作协作关系
内
分公司经理、上级主管、及分公司各部门
外
分公司所在项目单位行政部、机电设备供应商等
任职资格
项目
要求
教育程度
高中以上学历
专业(工种)
水电安装等
工作经验
3年以上水电安装操作、管理经验,全局观念,有较强的组织、协调能力,爱岗敬业,勇于承担责任
知识要求
熟悉水电安装,空调系统原理、水处理
上岗证/资格证
水电安装技工操作证
对身体健康要求
健康
专业技能
技能